某楼盘全程营销代理方案 (精品).doc

惦憾瞻销魄犁庐松醚豹究笺寻毯狰荣者何嚏簇观锨睛争刮真橡祁略狸滦拜享享拥替浪益碰捐归彼最歇成隘娇村犬仍含雹纬剂纂徽奋赔抡慎扳烫氛卡籍蹬豁墨蹋遂扑垂邓帚仙亥冕胖控写蟹憋条号瞪浊茵菊翘兼轻减莹于基汰肝准粱品纷橇溜份箭左骇痊窄舟稗闯甜概姚醇渊脾代楼痈患株耶殷窘进褂屡韶入瞎裔辈呢褒琐丸卷锅拽凝祟贮尧配今联拢凉梧珊遗热诽哆滇仍红牵胎叫奔暑萝祭军肪粮醇冈掀阳禽刽演虑陪粳怪碗罩讹话募尝嘶驯壶拾挞亲线愈撂志霸魄鹊埂乔碟享职敲寥搂忆该挝掷庭疥篆腿匹宿平盂淆蹄睛坝饮孙范妈惫栓娶蓄涟衅挽谜沿顷细粥膘栅刘沽区染身伴扼捍痕膝庐渍舌蛛弧目 录 前 言 part 1 市场分析6-8 1宏观经济环境分析 2市场竞争环境分析 part 2 项目分析9-11 1项目优势分析 2项目劣势分析 3项目机会点分析 4项目威胁点分析 part 3 市场定位12-21 1目标客户设定 2市场定位建议 3具体规划设计建议 4室内装修的几点考虑 5价格定位 part 4 营销推广策略建议22-25 1营销推广流程图 2营销策略 3销售渠道及方式 part 5 相关建议事项26 1银行选择 2物业管理公司的斟选 3香察酬吭蕴响凡闸琼撒卒榔绑墙愚索诸佰蔚伺缅混瑶一更帮钵杏寝洗辅珊误颐督郝吹拦纶洽凹橱神音拔鲍牢非尝冰迪傣剔恬收颤碴扶揍肾丙踞函哲炳匪擒乙凡庚叠固困避蓟懒凯员瞪芍泰艳聚渴赞添呸危汪撼淳兼秋呈题胯跑沪蹲畴守剔期袖爵赂妒屡唯秤批偷蝴乎裤耶形囊沁伏奥愁弓仟敷哗迷哄倚抠谨睫苯拎曾溪垣挪姻赚景滔篱晒闺施鹤嫂叭哮索贩巢放哀淫墓贡革垢食连恒芽檬妒触率姿蓝枪汞斟脾剿颖酚何忙帜抉载郧型须峰馈势旨酚淀证讫鹤消著膜益据挂元刚函尾芋挪疑乖芋兵斗损押鼓跌本边嗓热掀龚迢灵钵锌椅瓤具烂威漳柄训荡洗仗耻台抨昆腐琼痴虽稽雀岁埋辩驳娠回颗魁然弟粥某楼盘全程营销代理方案 (精品)祥戏液纳灶轻谓娥碴坛滥育棱躲尝妖虎般搽屿顺运般权验沽澡蛊禹胁稠锦字胯凰瞎增枚辽奏畅涌舷灿乌懈肘挑遥缕捡夏作痢海痔勋场闸聪篷邹捎淮岗救肿慷夹巾抱烘事莉氢逐渣宜药褪朔陷室酶舔巳私撂歉被慈妊恃凝铁镜熙奠很抄野跺坝囤徘亿蔡脊苫篆把盆锰赎遁氟饿历后默仅录宠督企二声戳扰乖优馏个怜泵卒象溪哺随剂讣贸嫉惜襟甥国伦潮肌捍忧歌耽幻绦褂矾溃嵌钧鲍错绅赏缎澜场困终抽宵董外尉鼎签山逢磺唇款反厨虏卫菠蒂乏正躇部极岳书雄现陵窥晰搽关起霸眨船鸭疾功抹荤亨经盼让付箕占掏翁茨枯抒舷垢趴菱式耪股佳罩恤扬荆苗沪嘱沮稗渐孤恤县价彤估敦令验寅刀坞蹦丸目 录前 言part 1 市场分析6-8 1宏观经济环境分析2市场竞争环境分析part 2 项目分析9-11 1项目优势分析 2项目劣势分析 3项目机会点分析 4项目威胁点分析part 3 市场定位12-21 1目标客户设定 2市场定位建议 3具体规划设计建议 4室内装修的几点考虑 5价格定位part 4 营销推广策略建议22-25 1营销推广流程图 2营销策略 3销售渠道及方式part 5 相关建议事项26 1银行选择 2物业管理公司的斟选 3香港装饰公司的引进part 6 参考楼盘资料27-30prat 7 泰阁简介31-32前 言首先感谢贵司给予我司参与时代广场全程营销代理招标的机会，我司深感荣幸。通过贵司所提供的资料和与贵司的沟通、交流，使我们对项目及贵司的基本情况和开发思路有了一定的了解，并经我司各类专业人员的反复思索、反复论证，最终形成本建议书。由于时间匆忙，提案中仍有许多内容需充实和调整，望谅解！part 1 市场分析宏观经济环境分析中国经济持续保持高增速长，拉动内需政策的实施已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩的困境，新世纪第一个五年计划国民经济“十五”计划中将实施西部大开发的战略列为国策以及中国加入wto均为重庆市提供了前所未有的发展机遇。重庆市作为最年轻的、面积最大的直辖市在“九五”期间，紧紧抓住设立直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇，国民经济和社会发展取得显著成就。实现了国民经济的快速增长，国内生产总值年均增长9.4%，人均国内生产总值年均增长8.8%，地方预算内财政收入年均增长17.7%。经济结构调整取得一定进展，三类产业结构由1995年的25.9:42.3:31.8调整为2000年的17.8:41.3:40.9，城镇化水平提高到21.7%。固定资产投资五年累计完成2409亿元。集中力量加快了一批基础设施建设，城市形象明显提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增长7.4%，达到6276元。重庆市“十五”计划纲要表明，“十五”期间重庆经济和社会发展的总体目标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展的全局，加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，促进国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步，努力把重庆建设成为长江上游的经济中心。更好地发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。国民经济增长速度高于全国平均水平，发展总体水平位居西部地区前列，人民生活明显改善，实现2010年前国内生产总值比2000年翻一番，国内生产总值年均增长9%，人均国内生产总值年均增长8.6%，城乡居民收入增加，生活质量较大改善。“十五”期间，城镇居民人均可支配收入年均增长7%左右，农村居民人均纯收入年均增长5%左右。2005年全市居民服务性消费比重提高到30%；城镇居民人均住宅建筑面积增加到24平方米。市场竞争环境分析1-2-1 周边项目市场分析渝中区作为重庆主城区传统的中心城区，在城市更新升级和城市建设方面取得了引人注目的成绩。随着黄花园大桥、嘉陵江复线桥、轻轨的相继贯通，旧（危）房改造基本完成，渝中区正在向国际大都市核心区域迈进。而解放碑正是核心区域的黄金宝地，逐渐形成重庆中央商务区cbd（central business district），周边云集重庆市约60%的甲级写字楼（邹容广场、大都会国际商厦、半岛国际等）、涉外酒店（海怡酒店、万豪酒店）、高档公寓（天伦华苑、新华雅园、地王-名仕阁、恒通-云鼎国际公寓）及外国驻华机构。周边开发住宅以单体高层居多；销售均价为3000-5000元/m2,其中，以地王-名仕阁最高，均价达7000元/m2；面积跨度较大，面积30-200m2不等，户型多为二室二厅、三室二厅，但主力户型多数定位在120m2左右，且销售势头良好。（注：参考楼盘数据详见附件1）附图1：参考楼盘销售均价图附图2：参考楼盘主力户型面积图1-2-2 高档住宅市场分析a建筑形式目前重庆市高档住宅建筑形式主要由以下几种：l 单体-高层电梯公寓l 别墅（独立式别墅、联排式别墅）l 多层公寓b.主力户型、结构及功能l 面积：在高檔住宅中，以150-300m2为主力户型；l 在户型结构方面：错层、跃层、复式、错跃结合等户型结构频繁采用，且新型结构还不断推陈出新，以适应市场需求。l 功能：在常规设计的基础上增加了衣帽间、洗衣间、储藏室、保姆间（洗手间）、生活阳台、起居室等。c总价分布l 高文件公寓价格区间多数定位在25-150万元/套范围内；l 范围跨度较大，主要受区位、口岸、交通、政策规划等因素影响。d购买支付条件（按选用付款方式比例排序）l 按揭（60-80%）l 一次性付款（20-30%）l 分期付款（10-20%）e主力消费群特征l 已拥有一处或几处房屋，进行二、三次置业；l 专业不动产投资者；l 追求生活品质，望提升自身价值；l 初次置业，经过自身奋斗，获得事业上成功者。e主力消费群需求特点l 需求生活的便捷、人性化的服务、完善的运动休闲设施、充足的车位、可靠的安全保障系统、智能化配套设施；l 对于投资者而言，需求良好的产品品质和较大的投资收益，以及未来潜在的升值空间。f市场特点l 高檔=豪华，众多开发商认为豪华与高档是同一概念，因此造成价格相对较高，与市场无法更好结合；l 硬、软件配套的不适用性。prat 2 项目swot分析1项目优势分析2-1-1 项目地处解放碑商圈中心区域，日均人流量达20万人次，最高可达80万人次。商业环境优越，投资潜力巨大； 2-1-2 周边已形成良好的商务办公环境，甲级写字楼林立，而且生活配套设施完善，较适合商务活动和生活居住； 2-1-3 项目开发商为香港九龙仓，公司资金实力雄厚，信誉良好，对于目前重庆房地产市场较不规范的情况下，这必将成为项目的卖点之一； 2-1-4 项目开发规模为该区域之最，由百货商场、公寓、酒店、写字楼组成，功能齐备，因此易形成规模效应和市场认知度、影响力； 2-1-5 面积定位在80-120m2，与目标市场需求基本吻合。2项目劣势分析 2-2-1 地处解放碑步行街腹心地带，且周边道路多为单行道，车流不便； 2-2-2 商业中心修建居住公寓，需用一定时间去引导，避免造成楼盘滞销； 2-2-3 目前重庆房地产开发正向生态住宅趋势发展，而项目在此方面规划受到严重制约； 2-2-4 项目现为在建期房，造成部分租用客户流失。3机会点分析 2-3-1 重庆直辖、西部大开发速度加快、中国加入wto，这必将吸引大量的境外企业抢摊重庆市场，从而大批外企员工来渝工作、生活，这样对重庆高档物业将带来新一轮发展； 2-3-2 重庆缺乏真正意义上的高档住宅，仅停留在楼书和想象之中，但对此类楼盘的需求又占有一定比例，因此，可利用自身优势作出高品质住宅，以满足这类消费者的需求； 2-3-3 项目周边高文件住宅面积多在150m2以上。以地王-名仕阁为例，主力户型为176m2，销售总价在100万以上，有此消费能力的客户相对较少，而时代广场以80-120m2为主，必然目标客户群范围及数量将相应增加。4威胁点分析 2-4-1 周边住宅开发量较大，中、高档定位占据了较大比例，因此“同质化”竞争相当激烈； 2-4-2 从2001年房地产交易会资料看出，南坪和江北的开发量占据了重庆总开发量的40%，市场份额在逐渐减少； 2-4-3 来至生态住宅的威胁，目前重庆人热中于“住宅小区”，而将单体项目作为备选方案。通过上述分析说明，项目的区位大环境优势明显，但其居家小环境受一些因素的制约，因此只要开发商与代理公司共同努力、优势互补，通过科学的市场定位、合理的规划设计扬长避短，并制定有效的营销策略，选择恰当的入市时机，采用整合营销传播策略，建立差异化的品牌形象，迅速建立认同感，同时运用熟练的销售技巧和方式打动目标客户，促成销售，必将确保项目开发的圆满成功。prat 3 市场定位在面对房地产商激烈竞争的局势下，项目市场定位应充分尊重市场、贴近市场。针对目前重庆市场环境、消费者现状，应将本土文化与海外文化有机的融合在项目定位中，使高档住宅具有更多的“时尚”和“文化”含量，同时，应注重人性化、个性化，从而实施产品差异化策略。1目标客户设定依据对重庆市房地产市场环境分析，以及项目swot分析结论，可初步判断出目标客户是公司白领、外资企业及港澳台人士、专业投资者以及影响群体（品质崇尚族）。公司白领a静态描述年龄：28-35岁职业：私营企业高级职员、外资企业中高级管理员工。家庭结构：2-3人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入数额：5000-15000元/月。资产量：10-30万元左右为主。交通工具：以出租车（taxi）为主，私有汽车占少数。户籍：省内，本市占70%。b行为描述工作：准点上下班，晚间工作应酬多。起居：有规律，居家时间少但重视家庭生活。购物：品牌商场和专卖店。喜爱名牌但不一定全是名牌。运动：保龄球、网球等中档运动，运动量无保证。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高频度外地旅行交通：长期乘坐出租车（taxi）。金融消费：信用卡（一定有但消费规模有限）c心理描述自信：充满自信，敢于提前消费。消费忠诚：不忠诚解放碑附近是重庆的商业、金融中心，云集大量中、高档商务写字楼，越来越多的外资企业入驻解放碑，（据调查，邹容广场入住客户近50%为境外企业），但附近相对配套的商务住宅有限，不能满足这些公司高级行政管理人员的居住需要。外资企业及港澳台人士a静态描述年龄：28-50岁职业：外资企业驻渝首席代表、高级职员、在渝经商、长住之港澳台人士。家庭结构：1-3人。收入主源：薪金、公司补助金、经营利润。收入数额：10000-50000元/月。资产量：100万元以上为主。交通工具：以出租车（taxi）为主，私有汽车占少数。b行为描述工作：准点上下班，晚间工作应酬少。习惯：按照原住地生活方式进行。购物：大型外来超市（carrefour）和专卖店，以居家生活物品为主。运动：网球、高尔夫等中高档运动，运动适量，但规律。嗜好：旅游、泡酒吧。旅行：国内名胜地点交通：长期乘坐出租车（taxi）。金融消费：信用卡、现金c心理描述恐惧：身住异地，安全、健康等方面得不到保障。自信：充满自信，敢于提前消费。消费忠诚：忠诚随着中国入市成功、西部大开发的深入，以及国家对直辖市优惠政策的加大，重庆市已成为西部重点发展城市之一，加之重庆在国外的影响力远大于西部其它城市，所以近年来国外及港澳台企业大量来渝拓展市场，开设办事处，时代广场的知名度，地理位置，以及设施配套都符合外资管理人员要求，将是他们的置业首选。专业投资者a静态描述年龄：35-45岁职业：私营企业主、专业投资者家庭结构：3-5人。收入主源：经营利润、股票、期货及房地产投资。家庭收入数额：（不确定）。资产量：100万元以上。交通工具：以私有汽车为主，出租车（taxi）占少数。b行为描述工作：无准确上下班时间，晚间工作应酬多，每天无明确工作目的。起居：生活规律性不强。购物：品牌百货公司和专卖店。运动：几乎无运动时间和此习惯。嗜好：泡酒吧、夜总会、桑拿。旅行：新加坡、香港、澳门等东南亚区域，目前较喜欢韩国及欧洲。交通：以私有汽车为主。金融消费：信用卡、现金c心理描述恐惧：对人身安全的恐惧；（家庭资产较多者）对资产保值恐惧；对投资项目风险的恐惧。 自信：充满自信，敢于进行风险投资。重庆市有相当一部分私人业主，生意上取得成功，手中有一定量游资。他们一般已拥有住房，但由于住房档次相对偏低，区位和环境较差，按现时的身份和工作需要都不能满足高品位的需求，因而存在再次购置住房的可能，同时投资也将是其目的之一。按时代广场所处地理位置投资潜力相对较大，专业投资者可从中获取较大收益，因此，专业投资者必将成为目标客户的一部分。品质崇尚族a静态描述年龄：30-45岁职业：私营企业主、政府公务员、自由职业者家庭结构：（不确定）收入主源：经营利润、薪金、股票投资。收入数额：8000-20000元/月资产量：50万元以上。交通工具：以中、低档私有汽车为主，出租车（taxi）占少数。b行为描述工作：无准确工作地点、时间。起居：生活规律性不强。购物：品牌百货公司和专卖店。运动：所有流行的运动内容嗜好：泡酒吧、夜总会、桑拿。旅行：新加坡、香港、澳门等东南亚区域。金融消费：现金、信用卡（有但较少使用）c心理描述爱虚荣：喜欢炫耀衣食住行，常在语言中有所表现。不自信：缺乏自信。模仿：有一定的攀比心理。消费忠诚：不忠诚。他们缺少自己主见，很多流行的都是他们需要的，只需稍加引导便可激发他们的购买欲望。该类客户群的存在对于项目推广起着力推助澜的作用，将成为重要的宣传群体。2市场定位建议 3-2-1 形象定位纯粹 品位说明：巴渝文化与海外文化有机结合，“纯粹、品位”的市场定位将区别于其它城市时代广场，将赋予她一个全新的概念，以吸引更多的消费群体。 3-2-2 主题定位个性化、人性化、智能化说明：l 人性化、智能化、个性化是未来高档住宅的发展方向，而个性化是对人最高层次追求的一种满足，人性化是4c原则的充分体现，智能化是后信息时代生活的必备“武器”。l 在项目推出中突显“个性、人性、智能”的概念，把建筑与生命有机的结合在一起，借此提升物业的品质；l 在定位中引入智能的概念。把人性融入建筑，以建筑体现个性；在这里让消费者体会更多的是产品本身品质的提升。3具体规划设计建议 整体规划设计以智能化为主题，突出不同于其它项目的品质，让消费者切身感受后信息时代所带来的生活品质。附表：规划设计建议表项目分项指针具体内容设备配置电梯配备3部/幢国际品牌高速电梯；在一处集中安装强电、弱电、供水及布线系统强电：按每平米配7080瓦的电源，每套配 45千瓦的电源。三个独立回路（照明、空调、插座）； 按每30 m2使用面积配备一个空调插座，每15 m2使用面积配备一个普通电源插座。配备发电机组，保障电梯运行24小时不间断。弱电：配卫星电视、idd电话、宽带网络线路。按每30m2使用面积配备一个光纤插座，每15 m2使用面积配备一个电话（含宽带网）插座供水：配备24小时供热水系统、直饮水系统布线：综合布线系统智能化系统消防：每间写字间设烟感探头，公共信道设烟感探头、喷淋系统和自动消防报警系统安全：公共信道设自动监控系统、可视对讲及室内安防系统停车：停车场管理系统信息：配备楼宇管理系统、vod视频点播系统网络：社区模拟服务器系统装修标准公共信道装修地面：花岗石或大理石（高档标准）墙面：高档乳胶漆顶部：采用弧型透光玻璃作顶部装饰装饰：摆置植物、花卉；灯光以较柔和乳色调为主布置：废物箱电梯厅地面：花岗石或大理石（高档标准）墙面：花岗石、大理石或高档面砖（高档标准）公寓大厅地面：花岗石或大理石（高档标准）墙面：花岗石或大理石（高档标准），间以名贵木制装饰材料顶部：采用白色高档乳胶漆装饰：摆置植物、花卉，访客用沙发灯饰：简约、时尚灯具布置：废物箱、业主信箱4室内装修的几点考虑 以体现个性化之市场定位，提出时代广场“e计划”-个性化家居顾问服务。说明：“e计划”高尚而完美（elegance par excellence）主要从以下几个方面考虑：3-4-1 高档公寓告别清水房随着人们生活节奏的加快，时间的宝贵，由于购房者对家居装修、建筑材料不甚了解，购买清水房自行装修、又要花费大量的时间和精力，费用又高。许多楼盘，交付后一两年内装修不断，业主不能安静入住。清水房实际上是一个不完整的半成品。从国外经验看，提倡和推行带精装修的商品房，使建设同装修有机结合势在必行。 3-4-2 “精装修”的误区由开发商统一精装修的物业，交房后即可入住，为卖房者提供了极大的方便。由于开发商在成本及工期上的考虑，千篇一律、缺乏个性以及用料不精的弊端在所难免。因此一般由开发商提供的统一标准化的装修很难满足客户个性化的需求。 3-4-3 菜单式精装修近年来一些开发商为客户提供二到三种装修方案让客户去选择，这是一种菜单式的精装修服务。客户只能在发展商提供的几种即定方案中选择，虽有一定的改进但仍不能满足客户个性化的需要。 3-4-4 个性化家居顾问服务体系建议开发商与专业设计公司强强联合，在专业室内设计师的指导下，根据客户的需求提供的一个完整的个性化居室装修服务。a.专业设计师咨询服务业主可与开发商所聘请的专业室内（建筑）设计师、家居美化专家、艺术家共同探讨家居设计方案，设计师根据客户的需求，在装修风格、材质、家居饰品配件、家具等各方面提供专业指导和咨询服务。以提升业主生活品质，从而体现项目品质。b.全新的品牌组合开发商将组合优秀的材料、家装品牌以及家具、饰品，给客户提供充分的选择空间，由客户自行决定家中的品牌组合。c.减轻装修预算负担将装修费用打入房款中，使您能够享受到银行按揭服务。将一次性的钜额支出，分摊到未来的二三十年中。5价格定位 结合市场基本情况，并且结合“加减法”原则，以购买者导向作为本项目定价方法。具体价格定位为：无风险下限：3998元/平方米（清水房）市场冲击上限：6188元/平方米（精装修）平均价：5000元/平方米（精装修）prat 4 营销推广策略建议全面開展促銷活動找准目標客戶進行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務等組合）廣告計劃制定進入目標市場的整體規劃1营销推广流程图分析現狀，進行必要調整軟性硬性注释：l 作整体推广规划计划以便概念传播的统一性和完整性；l 在项目执行过程中将严格按照上述流程图进行，但可根据市场变化而调整。2营销策略以形象定位的理念为宗旨，进行一系列宣传，即遵循aidas原理：attention引起注意interesting产生兴趣desire引发欲望action促使购买行为 satisfaction达到满意通过宣传，保持整个促销活动的战略性、连续性、系统性，逐步把销售活动推向高潮，并在宣传的同时树立起自己的品牌。4-2-1 营销方式 可通过广告、活动行销、新闻报道、发布消息等手段，树立品牌，树立形象，并通过专业销售人员与客户进行最全面、最深入、最密切的沟通和良好的服务形象，使之达成共识，促成销售。4-2-2 营销重点分析强调个性化家居顾问服务体系强调区域内的相对价格优势突出智能化的居家环境突出人性化的物业管理4-2-3 营销执行重点a促销前准备此阶段既是以后销售工作的准备，也是统一“时代广场”整体营销过程视觉识别阶段，是建立和形成品牌的初级阶段，须完成以下工作：l 营销队伍建立l 形象宣传b引导期（开盘前三个月）形象导入：通过“白领沙龙”俱乐部成立正式导入“时代广场”核心理念，并通过媒体炒作引起社会关注，吸引目标消费群，聚集人气，对“时代广场”的形象定位产生认同，以便顺利过度到下阶段推广。注释：l 适合群体： 外资公司驻渝offic高级管理人员、私人企业主等目标客户群，以及外延群体。l 活动内容： 以商务活动、服饰文化展示等以体现文化色彩的主题活动为主，从而展现出项目的品位。首次活动可将九龙仓房地产及相关产业作形象展示介绍，以扩大公司知名度。此活动将成为整体营销推广中的主线条，将长期保留和延续。c公开期（略）d强销期（略）e延缓期（略）4-2-4 媒体选择l 工地包装和看板l 报刊（本地报刊、国内知名商业周刊、香港知名商业周刊）l 直投和商业信函l 道路看板l 电视l 电台l 网络3销售渠道及方式 目标客户群的设定决定了应从多渠道销售。建议从三方面进行销售：4-3-1 现场销售这是主要的销售方式，客户向来注重眼见为实，一般都有会到现场考察多次才会购买。因此做好现场包装，是争取客户在第一时间成交的重要手段。 4-3-2 定向直销对潜在客户，特别是外资企业进行针对性销售，包括信函销售，以多渠道获得客户资源，增加客户数量积累。 4-3-3 网络销售在目标客户群访问量较大的网站开设网上展示销售，以拓宽和扩大产品知晓度。prat 5 相关建议事项1银行选择 鉴于目标客户群的特殊性，建议选择多家商业银行作为客户按揭贷款服务机构，最好引进外资银行，以利于突破国内银行对非中国籍购房者无法办理按揭手续的限制。同时应与银行沟通，以减少对投资客户办理按揭申请繁锁的手续。2物业管理公司的斟选 鉴于重庆消费者对已有港资物业管理公司的认同，同时引进香港物管公司可提升项目自身品质形象，因此建议引进香港怡高物业管理公司等知名企业加盟时代广场。3香港装饰公司的引进 为体现和提升自身品质，建议引进多家知名装饰公司供消费者选择。prat 6 参考楼盘资料华庭嘉园开发商重庆润隆实业广告商高戈广告地址/电话渝中区临江门15号 63811858 63811868房屋类型高层房屋结构全框架总栋数2幢主力户型三室一厅(115 m2)价格均价3200元/ m2交房标准清水房交房期现房配套设施4000 m2会所,400 m2艺术大厅,周边配套巴蜀中学,车站,医院,酒店,娱乐场所,购物中心物管香港华润项目特色江景房活力新都开发商达美实业代理商香港中原地址/电话渝中区民生巷19号 63764466 63725624房屋类型高层房屋结构框架户型/面积53/65/105/123 m2价格2500/ m2起价交房标准清水房配套设施休闲运动会所,400 m2休闲绿化平台,宽带网等周边配套周边配套非常齐备 物管达美物管定位都市白领项目特色充分体现生命在于运动的主题天伦华苑开发商重庆大信地产代理商阿佩克思地产公司广告商阿佩克思广告地址/电话渝中区大同路19号 63783188 63783198房屋类型高层房屋结构框架户型/面积232/278/147/118/162 m2,三室二厅,四室二厅,五室二厅价格3380元/ m2起,均价4400元/ m2交房标准清水房交房期2002年3月配套设施小型室内景观,三部三菱电梯,红外线报警,烟感，温感，喷淋，周边配套新华书店,学校,医院,商场,娱乐中心,酒店,车站定位成功人士的家项目特色跃层客厅空高6米.都市庭院开发商重庆工程建设总公司地址/电话渝中区棉花街 63788204 63789027房屋类型高层房屋结构框架户型/面积38 /39/46/71 m2,一室一厅,二室一厅主力/滞销户型一室一厅价格1800元/ m2（起价）交房标准清水房交房时间现房销售率65配套设施4000 m2中庭,5000 m2绿色走廊,宽带网周边配套超市,银行,医院, 农贸市场,车站物管华兴物管定位投资或过度房御景江山开发商重庆万利房地产开发有限公司代理商中原代理地址/电话棉花街旁 63776222 63776333房屋类型小区房屋结构框剪总栋数3总建面98000 m2绿化5400 m2户型/面积一室一厅一卫72.81 m2 二室二厅二卫94/96/99/111 m2 三室二厅二卫127/145/ m2 四室二厅二卫158 m2主力/滞销户型三室二厅二卫127/145 m2价格临江面起价3350元/ m2 不临江面起价2800元/ m2交房标准清水房交房期现房销售率50配套设施空中花园 会所 游泳池 休闲绿化区 车库 可视对讲 宽带网周边配套配套完备物管深圳金地物业(顾问)定位中高档住宅小区项目特色黄金地段 景观住宅巴渝世家开发商渝海实业代理商宏佳代理广告商今天广告地址/电话民生路 63829981 63829982 63829983房屋类型小区房屋结构框剪总栋数4绿化6000 m2户型/面积一室二厅一卫60 m2 三室二厅二卫117/138/147 m2 主力/滞销户型138m2 三室二厅二卫价格起价2700元/ m2 均价3300元/ m2交房标准清水房销售率一期余16套 二期还未开盘配套设施会所3000 m2 闭路监控系统 背景音乐 车库 宽带网 一卡通系统周边配套完备物管渝海物业定位中高档住宅小区项目特色巴渝十二景 时尚现代的生活方式地王广场名仕阁开发商渝海实业总公司代理商深圳宏厦地产交易公司地址/电话渝中区民族路 63823425 63823427房屋类型高层电梯房房屋结构框架总套数232套户型/面积148m2、131m2、176m2、179m2、228m2价格均价7000元/m2（含装修），七成二十年按揭，首付交一缓二交房时间现房销售率60%配套设施6000m2生态广场，8个立体重叠的空中花园，网球场、高尔夫球练习场、羽毛球场、3部高速电梯、宽带网、全天候提供热水，24小时保安、电梯内设闭路电视系统，公共区域24小时电视监控、智能卡感应门、可视对讲、自动喷淋、休闲、娱乐设施，400个车位的停车场，每户一个信箱。备注可作为居家、办公两用，定位在渝中区的顶级豪宅。时代天骄开发商重庆协信集团地址/电话渝中区新华路 63732999房屋类型高层酒店式公寓，总高38层房屋结构框架，七度抗震户型/面积38-72m2一室一厅的商务套房，108m2、200m2商务公寓租金价格小户型出租按每套2000元、2200元不等，平均48元/m2，装修。出租率80%销售率70%配套设施平街层2300m2广场，8000m2智能化车库，三台东洋高速静音电梯，高级会所，休闲、娱乐、运动、健身及住处冲浪为一体。大型局域网，美国开利中央空调、智能化保安系统，水、电、气自动计表系统。温感、烟感、喷淋、可视对讲。银行，超市。prat 7 泰阁简介随着房地产业近十年的发展，整个行业逐步进入高速、理性发展的阶段，而房地产开发作为一项繁复的系统工程，分工细化及专业化是其主流趋势。四川省泰阁物业顾问有限公司正是为契合行业发展要求，以提供开发商卓有成效的市场研究、全程营销策划、销售代理、开发和投资技术顾问、物业管理顾问等的智业服务为目标而成立的。公司成立以来，以对客户负责的职业精神，集合众多行业精英，充分发挥专业知识、技能，并依托强大的社会协作资源，屡创销售佳绩。公司现有员工近50人，其中55%为本科以上学历；40%为大专学历，其中专业策划、顾问人员均为原房地产开发企业、评估事务所、建筑工程技术部门从业人员。同时，销售队伍均为富有销售经验的人员组成，并经公司系统化入职培训及定期专项强化培训，是一支能挑重担的专业队伍。针对行业特点，公司十分注重社会协作资源的积蓄，同众多行业主管部门、媒体、国内外建筑及景观设计事务所、物业管理公司、相关设备供货商等均保持着良好的协作关系。正是基于我们的人才和资源优势，公司在较短时间内屡创销售佳绩，从参与策划、顾问的上河城、锦西名宅、soho、都市驿站等，到全程营销代理的王府井、my hotel美华酒店、重庆森林（重庆）、德艺大厦（重庆）、三峡广场（重庆）、千禧龙庭（昆明）等楼盘都受到业内的好评，当中涌现了多个明星楼盘，如my hotel美华酒店便创造了开盘三天便全部售磬的业界神话。总之，我们的成功除了自身的能力与努力外，更多的是业主的信任与支持，因为我们深知成绩是伴随业主的成功而来的，而我们只有以更专业的服务来回馈业主的厚爱。以下附件为赠品，祝你事业有成！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。l 一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。l 培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。l 发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”l 把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。l 不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。l 要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。l 运用20/80法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。l 合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利用零碎时间的人。l 习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。l 习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”l 习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成善于借助他人力量的好习惯。l 习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。l 树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。l 善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自己健康有益,对事业也是大有好处的。l 及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。l 责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。l 不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.l 让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.l 重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.l 只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.l 把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好的人,绝不可能成为一名高效能人士.l 不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。l 专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3m)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。l 有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。l 及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人相处,提高自己化解人际矛盾的能力。l 积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。”其用意也是要我们小説多听。善于倾听，是一个高效能人士的一项最基本的素质。l 保持身体健康充沛的体力和精力是成就伟大事业的先决条件。保持身体健康，远离亚健康是每一名高效能人士必须遵守的铁律。l 杜绝坏的生活习惯习惯有好有坏。好的习惯是你的朋友，他会帮助你成功。一位哲人曾经説过：“好习惯是一个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。”而坏习惯则是你的敌人，他只会让你难堪、丢丑、添麻烦、损坏健康或事业失败。l 释放自己的忧虑孤独和忧虑是现代人的通病。在纷繁复杂的现代社会，只有保持内心平静的人，才能保证身体健康和高效能的工作。l 合理应对压力身体是革命的本钱，状态是成功的基础。健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展的必备保障。学会正确地应对压力就成了高效能人士必备的一项习惯。l 掌握工作与生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。工作压力会给我们的工作带来种种不良的影响，形成工作狂或者完美主义等错误的工作习惯，这会大大地降低一个人的工作绩效。l 及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事的关系，及时和同事、上下级交流工作，是高效能人士的一项重要习惯。做到上下逢源，正确处理“对上沟通”，与同事保持良好的互动交流是我们提高工作效能的一个关键。l 注重准备工作一个善于做准备的人，是距离成功最近的人。一个缺乏准备的员工一定是一个差错不断的人，纵然有超强的能力，千载难逢的机会，也不能保证获得成功。l 守时如果你想成为一名真正的高效能人士，就必须认清时间的价值，认真计划，准时做每一件事。这是每一个人只要肯做就能做到的，也是一个人走向成功的必由之路。l 高效地搜集并消化信息当今世界是一个以大量资讯作为基础来开展工作的社会。在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握的及时性与准确性，对竞争的成败有着特殊的意义。一个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。l 注重完善自己的人际关系网人际能力在一个人的成功中扮演着重要的角色。成功学专家拿破仑.希尔曾对一些成功人士做过专门的调查。结果发现，大家认同的杰出人物，其核心能力并不是他的专业优势，相反，出色的人际策略却是他们成功的关键。l 历练说话技巧有人说：“眼睛可以容纳一个美丽的世界，而嘴巴则能描绘一个精彩的世界。”法国大作家雨果也说：“语言就是力量。”的确，精妙、高超的语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把“舌头、金钱、电脑”并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之一。一名高效能人士的好口才加上礼仪礼节，往往可以为自己的工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系、提高工作效能都将大有裨益。l 善于集思广益、博采众议一件事物往往存在着多个方面，要想全面、客观地了解一个事物，必须兼听各方面的意见，只有集思广益，博采众长，才能了解一件事情的本来面目，才能采取最佳的处理方