沈阳房价上涨的原因分析.doc

沈阳房价上涨的原因分析曹丽丽（沈阳师范大学 国际商学院 国际经济与贸易07147049）摘要当前房价快速上涨的主要原因在于房地产开发商过度追求超额利润,而供求缺口扩大、开发成本上升、信贷增长较快、房价上涨预期、利益集团博弈等也是加速房价上涨的重要因素。abstract: the current rapid increases in the prices of real estate developers mainly due to the excessive pursuit of excess profits, and the expansion of supply and demand gap, the rise in the cost of development, rapid credit growth, house prices expected to rise, interest groups, such as game speed up housing prices is also an important factor in the rising.关键词 供求缺口；成本上升；信贷增长；key words: supply and demand gap; rise in the cost of credit growth;一、引言现在的沈阳市一个经济发展迅速的城市，人们的消费水平提高，对事物的要求也有了更深的理解。现在的人们都看好了房子这样一种经济，房子已经是人们生活中的一种必须品。房价为何会在如此短的时间里升值如此之快，这是每个市民都该了解的事情。过去的人们对于房子的要求并不是很高，但是在这样一个高水平的生活环境中人们需求的住宅已经不仅仅局限于能遮风避雨就好了。近年来房价持续上涨，已经严重影响宏观经济稳定运行,引起了党和政府的高度重视.本次分析了沈阳近期房价持续上涨的原因。二、基础理论介绍需求量是买者愿意而且能够购买的一种物品量。供给量是卖者愿意而且能后出售的一种物品量。供给量和需求量相等时是均衡数量。需求定理认为在其他条件相同时，一种物品价格上升，该物品需求量减少的观点。供给定理认为在其他条件相同时，一种物品价格上升，该物品供给量增加的观点。笔者将从供给和需求角度对沈阳房地产价格上涨的原因进行分析。三、对沈阳房价上涨的经济学分析目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应量增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。第一，住房市场启动情况较好，加上部分城市个人投资买房者增多，个人买房的需求旺盛，一定程度上拉动了房价的上涨；第二，部分城市对个人买房需求估计不足，新建商品住宅供不应求，带来了住房价格的攀升；第三，部分城市担心经济适用住房供应量加大，影响城市土地出让的收入，影响城市建设资金的来源，相应减少甚至取消了经济适用住房的建设，使国家批准的经济适用房开发建设计划没有真正落实。低价位住房供应量的减少，使得商品住房的总体价格上升；第四，不少城市推行土地公开拍卖、招标制度，在一定程度上提高了住房用地的价格，也带动了住房价格的上涨。有的城市减少了土地供应，人为带来地价上涨； 第五，居民收入水平的提高，对住宅质量、环境、科技含量等有了更高的要求。住宅档次的提高，使得住宅建设成本增加，带来了房价的上涨；第六，个别发展商为了追求更大的利润，大肆进行市场炒作，炒入世、炒申奥，各种炒作概念层出不穷，误导消费者进行不合理的住房投资，在一定程度上也拉动了房价的上涨。参考文献：1.徐滇庆房价与泡沫经济2.曼昆经济学原理沈阳房价上涨的原因王智星（沈阳师范大学 国际商学院 市场营销 07131031）摘要本文认为沈阳房价上涨是一种房地产泡沫现象。房地产泡沫是当一个国家处在经济快速发展阶段，容易出现的一种经济现象。因此我们必须分析它的原因，这其中有很多原因。首先是社会需求的原因，其次是国情所决定的，即国家对它的宏观调控。最后是近几年国家在基本建设上加大了对房地产的投资。abstract：the increased price of real estate foam in shenyang can be looked as a the real bubble estate foam phenomenon. the real estate foam is a nation to be placed in economy to develop a stage quickly, a kind of economic phenomenon of easy emergence. so we must analyze the reason, there are too many reasons. the first is the quantity of demand. the second is the condition of the china, which is the macroeconomic control. the last is the investment. the government improved the quantity of the fundermental construct.关键词房地产 需求 宏观调控 投资key words：real-estate demand macroeconomic control investment一、引言房价上涨的过快，引起了全社会的广泛关注，给一些人造成恶劣极大的恐慌。最近几年沈阳的地产开发上呈现新的趋势，很多国内外著名的大型房地产开发集团进入沈阳市场，如碧桂园、金地、华润、上海绿地、恒大等，加上原有的万科、新世界、格林等，这些企业的特点是规模大、运行模式规范。这些企业间互相竞争，哄抬价格，导致房价一涨在涨。而这使老百姓实在难以接受，人们现在已经闻买房即色变了。使众多的人都不能拥有自己的房子，他们还在为此奔波劳碌着。为此，我们有必要分析一下产生此现象的原因。我们将对它有法可施，是众多老百姓真正的能拥有自己的房子。这是有着非常的意义的，这将造福于广大的人民群众。二、基础理论介绍任何一种物品的需求量，是买者愿意而且能购买的一种物品量。正如我们将看到的，许多事情决定任何一种物品的需求量，但当分析市场如何运行时，一种决定因素起着中心作用物品的价格。由于需求量随着价格上升而减少，随着价格下降而增加，我们就说需求量与价格负相关。价格与需求量之间的这种姑息对经济中大部分物品都是正确的，而且，实际上这中关系非常普遍，因此经济学家称之为需求定理：在其他条件相同时，一种物品价格上升，该物品需求量减少。三、对沈阳房价上涨的原因的经济学分析1、社会需求的原因：房价上涨，反应出商品房市场供求关系的变化，当需求大于供给时，商品房价格就要上涨。何来这么大的需求呢？一是人口的增长，1998年以来中国人口增长了8000万，平均每年人口增长近1000万，导致对住房的需求加大二是随着经济的发展，农村的剩余劳动力大量的涌进城里。因为在城里打工收入会多些，农民向往城市生活。同时农村的大学生毕业生也要进城找工作，中国的城市化率低，只有40%左右，这有限的城市要安置几个亿的进城大军，人们的居住地理所当然要紧张，这紧张就得用市场价格去调整。2、国情所决定的：中国是个人口大国，但是中国的平原仅占国土的12%，可供使用的土地面积十分有限。某些资料表明：预计到2030年中国要基本完成工业化，那时人口可能增长到15亿。根据世界工业化国家的发展过程，在工业化发展的同时，伴随着城市化建设的同步进行，城市化率由现在的40%左右增加到80%左右。现在中国的城市人口是4亿左右，就是说要有8亿多人口进入城市。这8亿多城市人口是要占用大量土地资源的。同时工业化还要占用大量的土地，这样就相对的减少了农业的耕地，15亿人口粮食是大事。这就出现了快速的经济发展与有限使用的土地面积的矛盾。怎样减少和调解这个矛盾，最好的办法就是提高土地的利用率，也就是提高对土地的使用效益。提高单位土地面积的人口居住密度就能最大限度的提高对土地的使用效益。办法就是城市化建设，唯有城市才能最大程度的提高人口密度。这也是工业化发展的需要。我国的城市化率仅占40%左右，而发达国家都在80%以上，要完成这一过程，就要把人口、特别是农村的人口向城市集中。城市越大人口的密度越大，土地就越节约。但价格就越高，土地价格高了，房地产的价格也就跟着高。也就是说：城市越大、人口越密、地价越高、房价越高、就越能节约土地。我们就不难理解上海、北京大城市的房价为什么那么高。某些资料表明国家有关部门正在研究建设20个大都市圈的计划，这样做是为了在有效的节约土地资源的同时，更好的解决新增的城市人口问题。3、近几年国家在基本建设上加大了对房地产的投资。有资料表明：仅2003年房地产开发投资就超过1万亿元。为什么要加大对房地产的投资呢？因为国家的经济发展要找经济增长点，房地产就是最好的经济增长点，把这个点利用好了可以带动建筑业、原材料业、钢铁工业、运输业等：许多行业的发展也由于中国的城市建设化有很大发展空间，所以国家特别