浅谈高层、地下多产权建筑存在的火灾隐患及其对策

浅谈高层 地下多产权建筑存在的浅谈高层 地下多产权建筑存在的 火灾隐患及其对策火灾隐患及其对策 随着中国经济的快速发展 城市建设步伐不断加快 高层 地下建筑如雨后春笋 为打造立体化城市提供了强有力的保障 满足了人们居住 办公 生活 经营等环境 城市的功能更加 丰富 但由于城市建设受土地的限制 高层建筑密度增大 地 下建筑使用率增高 出现了一幢建筑内多产权单位消防安全职 责不清 日常消防管理不到位 业主擅自改变使用性质缺乏相 应的消防设施和监管职能部门失控漏管等状况 从而造成目前 很多高层 地下多产权建筑存在消防设施不到位 运行不正常 甚至损坏无人修缮 消防车道不畅 消防扑救面被占用或遮挡 安全疏散条件差等诸多火灾隐患 严重威胁着人民生命财产安 全 近年来高层 地下建筑火灾时有发生 造成多起群死群伤 火灾事故 给社会带来不稳定 消防监督管理部门面临着严峻 挑战 分析其中原因主要是 一 规范制定的滞后一 规范制定的滞后 如南京高层建筑自 80 年代初新建的第一栋南京金陵饭店到 目前投入使用的 2000 多栋高层建筑 已经 26 年之多 而 高 层建筑设计防火规范 82 年才制定出台 后于 95 年 97 年 99 年 01 年到 05 年 10 月 1 日分别进行了多次修改 原来高层 建筑规范从无到有 从有到不断修改补充 很多高层建筑见证 了这个历程 当初的消防设计已不能满足现行规范要求 带来 先天隐患 整改难度很大 又如地下建筑 原来的功能主要是 用于人民防空 由于我国无战事国态民安 长期闲置 市场经 济中受商业利益的驱动把原来的人防工程改为经营性场所 增 加了火灾负荷 建筑设计防火规范仅在近几年才对地下商场 娱乐所场所有明确的限制性规定 规范的制定和修改存在一定 的随意性和不确定性 缺乏连续性和前瞻性 滞后于城市建设 二 行政审批与监督管理脱节二 行政审批与监督管理脱节 在当前社会主义法制建设还有待于进一步健全状况下 投 资者为追求利益最大化 有的开发商或者投资者在建设高层 地下建筑时为了能够顺利通过审批关 不惜动足脑筋挖空心思 要求设计单位想方设法去钻有关消防法律 法规的空隙 避开 有关消防法律条款的制约 完成建设项目的消防审核 验收 在法律程序上 消防行政审批执行了国家规范 投资者完成了 建筑内部消防设施的投入 节约了成本 但更深层次的问题随 着消费者的迁入和客户的使用逐渐浮出水面 原来的消费者转 化现在的投资者后 有的把房屋转租或者几套住宅打通改作它 用 由原来单一的住宅楼变成公共场所 开设美容美发 办公 教室 健身房等 性质发生了变化 内部消防设施还是原有的 难以满足规范的要求 存在很多火灾隐患 消防监督管理部门对此类问题束手无策 因房产是以居民 住宅形式存在的 消费者在购买房屋时有合法的消防审批法律 文书 如南京的随圆大厦 黄金楼大厦 滨江广场 金轮大厦 天安大厦等建筑 消防审批与消防监督管理存在脱节 三 规章不全制度缺乏三 规章不全制度缺乏 在城市中很多居民将居民楼内的住宅擅自租赁给单位 个 人 单位或个人在租赁房屋后 根据自己经营范围定位 有的 做办事处 会所 美容美发 健身房 茶社 餐饮等由单一的 住宅楼变成混合性多用途建筑 人员聚集 可燃物品集中 停 放车辆多占有消防车道 火灾危险性增加 尤其是高层建筑内 原有的消防设施不能满足规范的要求 一旦发生火灾无法保证 必备的灭火设施 易造成群死群伤事故 而消防监督部门在对 其检查时发现他们有合法的营业执照等 在当前消防警力较为 紧张的实际情况下 消防监督无法保证和延伸到每家每户 作 为地方政府没有明确的规章制度禁止此类建筑的擅自改变使用 用途 而城市建设 规划 房产等主管部门也没有相应的与建 筑使用功能相配套的管理措施 四 意识不强责任不明四 意识不强责任不明 高层 地下建筑往往是多家使用单位 服务客体是物业管 理公司 根据现在的状况 很多物业管理公司在管理时成本高 亏损多 既对消防安全管理要负责 又要为业主的维护建筑费 用考虑 管理中在涉及到建筑内部的消防设施存在隐患时无法 整改 物业公司的资金来源 仅仅依靠物业管理费用来收取 用管理费来整改火灾隐患是杯水车薪 如果要动用房屋维修基 金 必须征得业主委员会的 50 以上通过 业主委员会授权后 再向房产局维修基金处申请 火灾隐患整改周期拉长 何时整 改到位是个未知数 隐患随时成灾 现状是 一方面很多物业 管理是原来开发商的子公司承担售后服务的 维护着开发商的 利益 一旦房屋销售完毕开发商脱壳走人 物业管理公司也随 之而来将要解散 另一方面有的建筑在 99 年前建设时没有缴纳 或者没有完全缴纳房屋维修基金 并且那时缴纳的也少 有的 老楼物业管理公司是在政府的干预下不得不去在管理此类楼宇 成了烫手芋头 物业管理公司未整改隐患时 消防部门也奈何 不了 何况依据消防法对非营业性场所的企业 单位未履行消 防法仅仅是对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法 给予行政处分或者处警告 处罚为一纸空文 奈何不了该单位 五 敷衍了事回避责任五 敷衍了事回避责任 根据 江苏省消防条例 有关条款两个以上单位使用的高 层建筑 地下工程或者其他大型建筑 其消防安全由产权所有 单位或者使用单位成立管理机构管理 这给多产权单位或者本 身就不想投入消防管理的该类建筑使用单位找到很好的借口 在消防安全责任落实上 仅仅由物业管理公司做做样子 整个 建筑内的消防安全没有到位 回避责任 如南京中信大楼 是 一幢 30 层以南京中信实业银行为主其他业主为辅的写字楼 多 年来中信实业银行和楼内的其他业主未开展灭火疏散演练 仅 物业公司内部进行了消防培训和应急消防疏散演习 消防重点 单位履行消防职责停留在表面 只是为了应付消防监督部门 检查时有档案有记录有培训有内容 六 工作连贯性差六 工作连贯性差 长效性管理不够消防工作是一项系统性 连续性很强的专 业工作 在消防工作岗位上只有通过很长的一段时间才能熟悉 掌握内部情况并服务单位 但在市场经济条件下物业管理公司 在服务单位时像走马灯似的更换 有时物业管理公司对业主不 满跳槽寻找新的业主 有时因业主的不满抄掉物业公司 消防 工作刚刚起步又到停滞 带来的局面是消防工作无人管理 综上所述高层 地下多产权建筑的消防安全监督管理应从 以下入手 一 超前制定规范 确保法规的权威性一 超前制定规范 确保法规的权威性 当前我国执行的各类消防规范 一方面是参照国外的规范 修订 另一方面是吸取在我国发生的多起火灾教训而制定的 他的出台具有时代性 作为消防技术规范是国家强制性规范 如同法律一样 必须要有他的长期性和权威性 因为一幢建筑 建成历经百年 规范的修改意味着内部消防设计即将要修改 否则不符合当前的消防规范要求 给监督执法工作带来困惑和 不解 束缚执法人员的手脚 二 加强制度建设 确保建筑使用的合法性二 加强制度建设 确保建筑使用的合法性 作为城市建设 规划 房产 人防 公安等主管部门要与 工商 卫生等部门象上海 广州城市那样 出台一部有关多产 权建筑的管理规定 其中包括消防安全章节 明确规定居民小区 住宅楼内不得租赁给单位使用 规划 人防等主管部门要对商 住 地下建筑内擅自改变使用性质对象给予严格处理 房产主 管部门严格控制和杜绝办理商住楼内的住宅改作他用的产权证 确保原有建筑使用性质的完整性和合法性 最大限度地减少火 灾隐患的存在 三 广泛宣传培训推进消防工作的社会性三 广泛宣传培训推进消防工作的社会性 高层 地下多产权建筑的管理 主要有物业管理公司来经 营的 物业管理公司在我国发展时间短 起步晚 是一个比较 新型的行业 处于待摸索 完善的阶段 它的业务范围主要是 内外环境保洁 交通秩序协调 内部设施的日常维护 安全的 保障等 消防安全工作所占整个工作量的 30 甚至还要多 所 以消防部门在政府的统一领导下经常性对管理公司责任人 管 理人 消防控制室操作人员的培训 每年不少于 1 2 次 使其 基本了解掌握有关消防法律 法规 让物管公司更好地为多产 权内的单位服务 定期地象业主委员会通报建筑设施现状及存 在的问题等情况 积极象服务单位开展消防宣传 让服务对象 了解消防法规的基本要求 明确的职责 推进消防工作社会化 四 加强协调配合推行消防审批与监督管理的统一性四 加强协调配合推行消防审批与监督管理的统一性 作为消防监督机构要有大局意识 和整体观念 做到消防 内部监督的业务分工不分家 建筑消防设计审核 验收是消防 监督执法的一部分 不要有自己分工范围内的审核 验收完了 此建筑工程项目也就全部结束了的思想 建筑工程消防设计审 核 验收是对建筑工程执行国家消防技术规范的消防监督 消 防监督管理是对已建好的建筑在使用时是否执行国家有关消防 法律法规的消防监督 主要内容是 内部消防设施完好及日常 维护 防火制度 责任制落实 消防组织建设 灭火逃生与疏 散演练等方面 是消防监督工作的延续和跟踪 这需要消防监 督机构内部审批和监督力量有机的结合 充分发挥消防设计审 核 验收对建筑内部熟悉 情况掌握早的优势 在审核 验收 时让消防监督管理单位随案一并参加 这样一来既可减少重复 熟悉情况的时间 又能很好地掌握建筑的原始概况 同时也能 从源头向业主宣传消防法律法规 这将对多产权建筑的消防监 督管理达到事半功倍效果 同时也减少消防监督部门执法成本 的投入 更是整合了内部警力资源 五 很抓源头 确保消防监督的超前性五 很抓源头 确保消防监督的超前性 国家建筑工程的消防设计审核是由公安消防机构实施的 是 中华人民共和国消防法 所赋予的职责 当前 对原有多 产权建筑单位存在的隐患边管理边整治 对新建的工程必须做 到 不增新量减少存量 要充分利用建筑审核的前置条件 对 申报新的工程认真分析建筑的使用功能和范围 剖析业主和购 买对象 合理提出或建议采用一步到位逐步实施的构思 大胆 地预测到建筑使用功能的变化 及早化解将要给消防监督部门 所带来的不利的局面 把被动变主动 如南京先锋广场就是将 有可能存在火灾隐患的多产权建筑遏制在萌芽状态 消防部门 在建筑消防设计审核时就意识到该工程所在中央门地区 市场 需求多为商业办公 开发商申报为高层商住楼 目的是减少在 消防设施上的投入和少交纳给政府的相关规费 消防监督机构 在审核时让业主按照写字楼标准设计 一步到位 施工时将主 管线安装到公共部分 为一旦改变内部使用性质提供保障 将 预留部分的消防设施延伸到房间并按规范布置 既保护了消 费者的利益 又在源头上遏制了火灾隐患的滋生 发挥了消防 监督员的聪明才智 六 规范多产权单位管理加强部门联动性六 规范多产权单位管理加强部门联动性 作为多产权建筑管理单位主管部门主要是房产局 建设局 规划局 人防办等部门 对物业管理公司经营 服务 安全管 理等要有一定业务考核标准 尤其是房产局对物业管理公司的 资质负有审核 验收 年检的职能 在实施此项工作时将消防 安全 服务质量 业务工种 责任人的培训 单位入住前的培 训等内容挂钩起来 指导和监督物业管理公司对多产权建筑的 业务开展 也可以参照公共场所场所的管理一样 未经消防部 门审核 验收 消防安全检查合格的其他部门不发相关证件 多部门联动 如物业管理公司在消防业务培训课时 在册消防 安全培训合格证人数比例等方面如果没有达到消防部门的标准 房产主管部门在资质核发时不予以通过或者降级 工商部门对 将吊销营业执照或者不予以年检 物价部门降低其收费标准 消防部门制定出具体的标准 对检查出物业管理公司在消防安 全培训不到位 考试通过的人数比例达不到 30 的 及时通报 各个部门 加强部门之间的互动 促使这个行业健康的发展 七 夯实基础强化责任促进消防工作的全面性七 夯实基础强化责任促进消防工作的全面性 多产权单位的管理和监督 要以消防法为依据 以国务院 15 号文件为载体 发动各级政府在按照 政府的统一领导 部门 依法监督 单位全面负责 群众积极参与 的格局进一步推进乡 镇 街道 居民委员会在单位落实责任上下功夫 对大体量 功能多 影响大