万众财富连锁酒店选址标准 PPT课件

1 万众财富连锁酒店选址标准 定位中高档商务连锁酒店 酒店的选址包含地段和客源 一 酒店的地段是决定酒店经营的首要因素 一个好的物业位置 是决定我酒店成功经营的先决条件 也是实现我司连锁经营标准化 专业化的前提条件和基础 二 除了拥有好的位置 如果没有良好的客源 酒店也没办法正常经营下去 针对未来我国连锁酒店的发展趋势 其主要客源是国内差旅 商务 会务及旅游 休闲人员为主 所以酒店选址不仅要以便捷 舒适 经济为出发点 而且要综合考虑该地区长远发展 因此 选址的好坏会直接影响我酒店的经营成本及营业收入 2 万众财富连锁酒店的选址原则 城市选择地理位置交通条件市政规划法律风险建筑条件酒店证照债权债务合同的签订 3 城市位置 一 原则二 直营店所在城市级别三 直营店所在城市物业租金范围 4 一原则 1 商务活动频繁 拥有大量流动商旅客源城市 2 和公司的发展阶段相匹配 根据公司市场部所在分公司城市定位 3 直营店 占领中心城市 中心区域 加盟店可以作为战略布点的补充 现阶段不考虑 5 二直营店所在城市级别 2014 2015年直营店重点选择城市 包括国内所有直辖市 副省级城市和部分省会城市及少数GDP靠前的地级市 上海 北京 深圳 广州 南京 武汉 天津 苏州 成都 西安 郑州 济南 沈阳 长沙 青岛 重庆 哈尔滨 无锡 宁波 厦门 石家庄 合肥 福州 大连 南昌 佛山 南宁 昆明 长春 另外 我司现市场部主要分布在如下城市 上海 广州 深圳 重庆 福州 长沙 东莞 佛山 绍兴 江门 南宁等地 市场部所在城市优先考虑 6 三直营店所在城市物业租金范围 根据不同城市不同定位 租金在如下范围内都可考虑 1 市场最大房屋租金 a 特大城市 2 5 4 5元 平方 天b 一线城市 1 4 1 8元 平方 天c 二线城市 1 2元 平方 天d 县级城市 0 8元 平方 天e 乡镇城市 0 2 0 5元 平方 天2 市场实际房屋租金 a 特大城市 2 2 4 7元 平方 天b 一线城市 0 9 1 2元 平方 天c 二线城市 0 5 0 8元 平方 天d 县级城市 0 3 0 7元 平方 天e 乡镇城市 0 2 0 5元 平方 天 7 直营店的地理位置 一 目标店所在区域二 目标店周边2公里内环境三 同档次酒店竞争对手 8 一目标店所在区域 1 位于城市的市级商务区 商业中心 会展中心 物流中心 商品交易中心 交通中心 成熟开发区 大型游乐和旅游中心 邻近城市知名的大学或在校学生数量在2万人以上的教育区域 大学城附近 2 到达目标店的便利性 a 邻近火车站 码头 长途汽车站 高速公路客运中心区域 b 邻近地铁沿线 高速公路城市入口处 主要道路交叉口 交通枢纽中心 市郊结合部 商业网点 汽车终点站 大型停车场附近区域 3 良好的可视性 房屋展示面良好 最好是 金角银边 十字路口 有较好的广告位 4 邻近城市的标志性建筑 知名建筑或历史文化 旅游项目 5 可停留性强 周边有比较完善的商业 商务配套设施 车辆可以临时停车 要尽量避免密封的快速干道和桥梁 9 二目标店2公里内环境 目标店要靠近商务 商业 景点 会展 大型交通枢纽 大型游乐中心 成熟经济开发区等客源市场 10 三同档次酒店竞争对手 周边3公里内同档次成熟连锁酒店ADR 日平均价 备注 此竞争对手的ADR会直接影响到我目标店的定价标准 而我司定价标准为 平均房价 单房租金 15 25 单房租金是根据 客房面积 公摊面积 客房单日每平方租金 客房面积 公摊面积 6 5 1 即单房面积 客房面积 1 15 所以我们的ADR 单房面积 单房每平方每日租金 20 11 交通条件 一 地铁站二 公交站线 12 一地铁站 交通条件是选址需要考虑的首要条件 一般以地铁附近为上侍条件 因为地铁的覆盖面广 客流量大 13 二公交站线 在没有地铁的地区或城市中 在选址点的300平方圆内有5条以上能通达商业中心 机场 车站 码头的公交站线为佳 机场大巴站旁尤佳 14 市政规划 一 区域建筑规划二 拆迁可能性三 市政规划带来的优越性四 高铁规划 15 一区域建筑规划 在确定选址前 必须咨询潜在地点的区域建筑规划 了解和掌握哪些地区分别规划为商业区 文化区 旅游区 交通中心 居民区 工业区等资料 16 二拆迁可能性 选址所在位置一定要在红线外 在合同经营期内 无动迁可能 17 三市政规划带来的优越性 目标店所处区域的规划情况 是否有对酒店经营有利的市政规划 如未来的商业中心 产业中心 行政中心 交通干线建设 未来是否成为临街店等 18 四高铁规划 目标店所在城市的机场 高铁延伸方向都是一个城市商务商业发展的趋势 19 法律风险 一 房屋的土地和产权性质二 产权 出租权 20 一房屋的土地和产权性质 1 土地有两种所有权形式 全民所有和集体所有 2 土地用途类型 一级类 土地管理法 将土地分为农用地 建设用地和未利用地 其中建设用地是指建造建筑物 构筑物的土地 包括城乡住宅和公共设施用地 工矿用地 交能水利设施用地 旅游用地 军事设施用地等 3 土地利用现壮分类 国家标准采用一级 二级两个层次的分类体系 共分12个一级类 56个二级类 其中一级类包括 耕地 园林 林地 草地 商服用地 交通运输用地 水域及水利设施用地 其它土地 4 符合酒店旅业的用地性质 a 规划部门根据城市规划所规定该宗土地的用地性质是用于商业用房屋 出让后用地的年限为40年 b 综合用地中的不动产可以分割的 商业用地为40年 居民用地为70年 其使用者为不同单位及个人 21 二产权 出租权 1 出租方是否是房屋所有权人 a 若不是需要产权方开具同意转租证明b 个人产权 委托出租人 需出示房屋所有人委托书2 房屋是否存在抵押担保 a 银行开具同意转租函 并承诺实现抵押权时继续执行原租凭合同c 军产 需要开具部队租凭许可证 不建议拿军产 因不确定因素很多 3 租凭期限 a 新装修直营店一般要求15年以上b 收购酒店一般要求8年以上c 承包酒店一般要求5年以上 22 建筑条件 一 项目属性二 项目主入口三 停车位四 硬件设施五 楼层层高及长宽要求六 其它 23 项目属性 1 物业使用用途 商业 旅馆业 综合用途 或者业主承诺可申请牌照的老旧物业改造 2 直营店出房数 a 中高档商务酒店 60 600间 且单房使用面积在20平方以上 b 青年情趣酒店 40 60间 且单房使用面积不低于12平方 c 加盟店 不低于50间 主要为战略布局 加盟店风格定位根据市场情况定位 3 酒店体量 24 一项目属性 a 中高档商务酒店 2500 30000 平方建筑面积b 青年情趣酒店 1500 2500 平方建筑面积c 加盟店 1500平方建筑面积以上4 外立面 适用于酒店行业的外立面 或可按酒店标准改造 5 位置 距离机场 火车站 港口 汽车站等交通枢纽车程控制在30分钟内 步行10分钟内可达地铁站 25 二项目主入口 1 大堂门口 大堂入口有机动车落客区域 尽可能安装雨篷 2 其它入口 a 客入进出通道 员工进出通道b 货物 垃圾进出通道c 各出入口尽量位于首层 26 三停车位 1 固定停车位为客房数30 2 地面最少需5 10个零时停车位3 酒店辅助行业停车位另计 27 硬件设施 一 基础设施二 冷水三 电四 煤气五 电话六 供暖七 互联网连接 28 硬件设施 八 排污九 客梯十 服务 员工电梯十一 货梯十二 热水产热设备 十三 中央空调十四 消防验收资料十五 消防报警系统 29 硬件设施 十六 喷淋系统十七 消防栓系统十八 防排烟系统十九 监控系统二十 备用发电机 30 一基础设施 根据目标地内设施情况而定 31 二冷水 300L 间 主进水管径在100mm以上 满足消防及生活蓄水需求 最好在楼顶及地下设蓄水池 且容量为150立方以上 此主要针对中高档商务酒店而定 一般青年情趣酒店可不设 32 电 满足分体空调最少3KW 间 中央空调最少2KW 间 如有桑拿及沐足配套要增加计算 最好是市政环网两路高压接入 必要时要增加变压器 33 四煤气 市政接入 34 五电话 市政接入 35 六供暖 市政接入 仅限北方地区 36 七互联网连接 ADSL或光缆 37 八排污 有合理的化粪池 较大型商务酒店 且周边无市政管道接口 管道与市政管网连接符合要求 38 九客梯 总体原则为客人等待时间平均为25 30秒 高峰时期不超过50秒 60间房间以内可只设1部电梯 60 120间房间需设2部电梯 120 200间房间需设三部电梯 200间房间以上需设4部电梯 现电梯造价约为 以酒店楼层计算 单位 万元 4 5层 15万 6 10层 20万 10层以上 30万且牵引机速度为 1 6 2 5M S 39 十服务 员工电梯 超过80间客房的中高档商务酒店最少配备一部 服务电梯最好与客梯大堂分开 40 十一货梯 视后勤功能区域分布而定 41 十二热水产热设备 配备 如无 要有安装位置 热水生产量按150L 间计算 带浴缸的房间按200L 间计算 一般南方以空气能为主以50间客房为例 需配备2台3吨空气能热水器 90间客房需配务2台3吨 一台5吨空气能热水器 一般有一台备用 长江以北地区需单独设空气源机房 防止冰冻和正常启动时间 减少能耗 但北方地区现很多酒店还是以锅炉为主 因其能耗较低 42 十三中央空调 配备 如无 要有安装位置 或者可以安装分体空调 配置冷量标准 大堂250W 平方米 中餐厅 会议室300W 平方米 公共区域200W 平方米 客房120W 平方米 建设80间客房以下设单体空调 80间客房以上设中央空调 考虑到能耗 43 十四消防验收资料 建筑工程消防设计的审核意见书一份 建筑工程消防验收的意见书一份 一定要看清楚有没有加建状况没验收的 44 十五消防报警系统 配备 可达到大堂 楼层走廊 客房布置有烟感头 1 探测区域应按独立房间划分 在建筑楼内均应设计 除卫生间 消毒间外 2 电梯前室 楼梯前室及公共通道设探测器和手动按钮 声光报警器 事故广播等 3 走廊安装探测器时 感温型每10m设一个 感烟型每15m设一个 且至墙端距离不大于探测器安装间距的一半 45 十六喷淋系统 配备 1 楼层单 双房间设2 3个 套间设2 6个喷淋头 2 走廊二端距离墙壁不大于180CM 喷头距离不大于360CM 3 大堂距离墙壁不大于180CM 喷头距离长宽不大于360CM 4 镀锌钢管DN25 安装1喷头 DN32管安装3个喷头 DN40管安装4个喷头 DN50管安装9个喷头 DN65安装12个喷头 DN80管安装32个喷头 DN100管安装64个喷头 46 十七消防栓系统 配备 1 消防栓一般设计在公共区域走廊 电梯前室 大堂 餐厅 大会议室 距离不操过25米 2 镀锌钢管DN65安装1个栓头 DN80安装2个栓头 DN100安装50个栓头 47 十八防排烟系统 1 封闭室楼梯前室 电梯前室 楼梯设送风口 2 封闭室走廊超过20M和会议室设排烟系统 48 十九监控系统 配备 保证覆盖所有客房门及通道 出入口 公共区域 主机带UPS电源 工作时间不小于30分钟 录像时间不低于30天 达到当地公安配置要求 49 二十备用发电机 配备 如无 有安装面积和区域 发电机的容量最少要保证除空调外所有用电设备的需求 现我司酒店配备及少 建议以后达到标配 50 楼层层高及长宽要求 一 层高二 走廊宽度三 客房装修后最少净尺寸 51 一层高 走廊最低吊顶净高不低于2 2M 房间入口玄关吊顶最低不低于2 1M 房内最高空间不低于2 8M 或由当地消防标准决定最少值 52 二走廊宽度 客房走廊净宽度最少在1 6m 1 8m范围内 走廊电梯厅最少净宽度不低于2 2m 或由当地消防标准决定最小值 53 三客房装修后最少净尺寸 中高档商务酒店净长度不小于7m 净宽度不小于3 6m 卫生间墙到窗侧墙长度不得低于4 5m 卫生间长度不小于2m 宽度不小于2 4m 预留衣柜宽度不小于0 55m 青年情趣酒店净长度不小于5m 净宽度不小于2 9m 卫生间墙到窗侧墙长度不得低于1 5m 卫生间长度不小于2m 卫生间宽度不小于2m 衣柜可不考虑 54 其它 一 装修免租期 新开业直营店装修免租期 最低6个月 承包店二次装修免租期不得低于2个月 二 租金递增 最高可接受3年一递增 增幅不超过6 55 酒店证照 一 特种行业经营许可证二 消防检查合格证三 卫生许可证四 餐饮服务许可证 有早餐提供 五 营业执照六 税务登记证备注 如上述证件齐全 需了解是否有 验资报告 原房屋租赁合同或者房产证明及房屋租凭相关收据 公章 工程设计CAD平面图 1 房屋施工图 建筑 结构 2 设备施工图 水 暖 电 消防 安防 通讯 网络 电视 3 装饰 装修施工图 营业执照副本 税务登记证副本 组织机构代码证 公司法人身份证复印件 利用其身份证复印件与上述证件署名一一对应 如有不对之处 及时沟通 56 债权债务 酒店拓展部门必须与出让方 发包方协商 邀其出示相关债权债务清单 如出让方及发包方对外有产权及经营权抵押和担保的 我司不考虑合作 债务清单如