关于我市新建小区物业管理问题的调查报告

河北广播电视大学社会实践考核表实 践 课 题 关于我区新建住宅小区物业管理问题的调研报告姓 名教育层次本 科学 号分 校专 业行政管理教 学 点指导教师日 期河北广播电视大学学生社会实践考核表实践单位（基地）实践活动时间实践课题关于我市新建住宅小区物业管理问题的调研报告指 导 教 师 情 况姓名工作单位学历专业专业技术职务社会实践报告（由学生填写）： 关于我市新建住宅小区物业管理问题的调研报告十多年来，随着住房制度的改革的不断深入，物业管理作为城市房屋管理的新模式，在推进住房制度商品化、社会化，提高城市管理水平，改善居民居住环境，推动社区建设等方面发挥了积极作用。然而，随着物业管理范围的扩大；物业纠纷日益增多，严重影响了居民的正常生活及和谐社会的建设，并已经成为社会各界普遍关注的焦点和政府管理工作的难点，为此，我们就全市物业管理的情况进行了调研。 一、我市物业管理的发展及现状 （一）、物业管理的概念及传统房屋管理的区别 1、物业管理的概念。物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。而物业管理是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业，按照物业服务合同的约定，对房屋和配套的设施及相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和公共秩序的活动。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会经济、环境效益的同步增长。 2、物业管理和传统房屋管理的区别。从管理体制上，传统的房屋管理是计划经济条件下政府或各部门企事业单位采 用行政手段直接的进行福利型的封闭式管理；而物业管理专业化的企业是通过市场用经济手段直接进行社会化管理的有偿服务；简言之，前者是计划经济下政府部门的福利型行为，后者是市场经济下的企业有偿行为。 （二）、我市物业管理的发展及现状 1994年3月，建设部为了改变现状和满足人民居住的需要，颁布了我国第一部城市新建住宅小区管理办法，确立了社会化、专业化、经营型的物业管理新体制，以新建住宅小区为突破口，促使房地产的售后服务按市场经济要求进行，使房地产的管理从简单的修修补补、收收租金转向综合性、专业化和多功能的社会化服务，使新建住宅小区的整体管理水平有较大的提高，来推进物业管理工作。我市的物业管理工作在促进房地产开发、危旧房改造、加快城市化进程发挥了重要的作用。二、物业管理发展中存在的问题 物业管理是一项新生事物，作为市场经济条件下的城市住房制度管理的新模式，在我市已经有十多年的发展历程，经过多年的探索，对改善我市居民居住环境，提高生活质量，起到了推动作用，越来越多的人享受到物业管理给自己的生活带来的便利。但在物业管理的发展过程中，随着物业管理范围的扩大，由于地理环境、经济发展水平以及业主观念认识上的不同，在全市发展也不平衡。如：商品房，经济适用房，等老旧小区的物业管理差异相距甚远，其法规的不配套、管理体制的不健全，服务不到位等问题逐渐地显现出来，并已成为影响和谐社会的焦点，政府管理的难点，越来越受到社会各界的关注。经过我们的调查走访综合分析后认为：目前引起物业纠纷的议案原因很多，既有立法不完善，服务不到位，制度不衔接，体制不健全，也有居民消费观念滞后等原因。业主大多以不缴物业费为主要表现形式，使一些小区的物业费收缴率仅为百分之十几，造成物业服务难以持续，形成恶性循环。综合分析小区纠纷的问题主要存在以下几个问题： （一）、开发建设遗留大量问题 开发建设遗留问题主要表现在：擅自变更规划、设计不完善；拆迁中遗留的矛盾（含开发商的承诺不能兑现）；房屋及附属设施质量缺陷面积缩水、配套设施不全；物业管理配套设施权属界定不清，不能按时发放产权证。 1、擅自变更规划（1）擅自变更规划、设计不完善为日后物业管理埋下祸根。（2）开发建设中的配套设施不到位影响物业费的收缴。（3）开发建设单位不按规划设计要求建设小区配套设施，房屋及附属设备质量差，水电气配套项目得不到落实。（4）多收的物业费无法退回。 2、业主投诉得不到及时有效解决。对开发建设中的遗留问题，开发商与物业公司相互推委，业主反映强烈，但找不到有效解决的部门，业主不得不诉之法院或拒缴物业费。3、承诺不兑现，产权证不能按期发放。有些开发商不按照规定向国家缴纳土地出让金，采取不交或缓缴的做法，使业主的房屋产权证也迟迟拿不到，影响了社会的稳定。 （二）、业主委员会组建难 业主委员会组建难，业主自律机制不完善，业委会运作缺少有效监督机制。在我市的住宅小区中，成立业委会的只占10%，还有90%的小区没有成立业委会。业委会组建难，有以下几个方面的原因：街道办事处和社区居委会指导和监督业主自我管理的实施办法不明确；业主参与意识差；业主大会缺乏程序性法律规范；业主委员会目前法律地位还不能适应业主自我管理需要；政府有关部门的职能所限、物业公司因怕自己的利益受影响积极性不高。因此有些人认为，在业主自律机制尚未建立时，就成立业委会是在挑拨业主与物业的关系。 （三）、物业公司服务不到位 物业公司管理的水平参差不齐、服务质量差、收支不透明，使业主不能明明白白消费。物业管理企业与业主是服务和被服务的关系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要问题是矛盾产生后，无法有效地协调，缺少评判依据。（2）有些公司在办理完入住手续后不久，便减少服务，侵占业主利益，引起业主的不满。如畅柳园。物业收费和服务项目质价不等。（3）部分物业从业人员服务意识差，没有从根本上树立为业主服务的观念，甚至颠倒了业主与物业公司的关系，不能按照规章制度、岗位责任和应急方案服务，出现紧急情况时不能做到及时处理，保证居民的正常生活。 （四）、业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄多年来，我国实行的是计划经济体制。实施的是福利分房地租金制，房屋产权归国家所有，职工只需交很低的房租，几乎不用再交其它的服务费用，虽然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分职工已从“无产者”变成了房屋所有权人，但职工不仅要拿出多年的积蓄买房，尔后每月还要按米数交纳物业费。 三、对我市住宅物业管理的思考 物业管理是八十年代从国外和香港等地引进的对城市住宅小区实行有偿服务、有偿管理的做法。物业管理作为一种社会财产管理制度，对满足人民生活水平的提高，促进住房制度改革是有积极意义的。相对于我国五十年代引进前苏联的政府全包式的房屋管理制度，是与计划经济相适应的。物业管理制度是市场经济体制下住房制度的重要组成部分，这种制度从总体上讲是适应了我国当前住房制度改革的发展方向。 然而，一种制度的实施，需要与环境相配合。作为一种公民财产制度的推行，需要政府行政管理体制的支持，需要法规的配套，需要人们观念的转变，或者说需要与本地的文化相协调、经济发展水平相吻合。从我区物业管理中的各种纠纷的情况来看，目前的物业管理制度与制度的实施环境还有一定差距四、关于对我市住宅物业管理的建议 1、贯彻执行物业管理实行公开招标制度，减少或杜绝“父子”企业，强化前期物业管理责任。对于参与前期物业管理的企业资质应有较高的要求。明确前期管理期间，物业管理企业除必须按照前期物业服务合同的约定提供物业服务外，对于发现的开发建设遗留问题，应当及时向全体业主公开并说明有关情况。业主因开发建设遗留问题与开发建设单位发生矛盾的，前期物业管理企业应当予以协调相关单位及时处理。对互相推委不负责任的企业，应有严厉的处罚措施。2、加强政府对社区居委会的指导，建立有效的调处纠纷渠道，完善现行社区管理体制。把管人（业委会）与管物（各种配套设施）区分开来，各负其责。社区居委会要配合街道办事处，组织召开业主大会，选举业主委员会，并协助业委会按业主大会要求开展日常工作，使业委会的行为能够代表大多数业主的意愿； 3、完善业主选举程序，为业主自我管理提供制度保障。积极研究新的组织管理模式，鼓励广大业主积极参与，从而使业委会具有坚实的组织基础。建议将社区居民管理中的组织形式与业主自我管理的组织方式相结合，使居委会和业委会的工作建立在共同的组织基础上，保障业主和居民实现真正的自我管理。 4、成立建委指导下的区物业协会。积极协助政府完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。5、公布服务项目和收费标准。各物业公司应在自己所管辖的小区内设立“物业公示栏”，在宣传物业常识的同时公布服务项目和收费标准。 6、依托社区居委会的社区建设，解决老旧小区物业管理的问题。在社区居委会的指导下，以保障居民住用安全为基本目标，建立保障型基本服务标准，从维护绿地、停车管