租赁合同纠纷管辖

1/8租赁合同纠纷管辖范某诉郭某房屋租赁合同纠纷一案管辖权异议民事裁定书_一中民终字第08353号民事裁定书北京市第一中级人民法院民事裁定书一中民终字第08353号上诉人范某，男。被上诉人郭某，男。上诉人范某因与被上诉人郭某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院昌民初字第01646号管辖权异议民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官黄小燕担任审判长，法官梁志雄、法官杨建国参加的合议庭进行了审理。在本院二审审理期间，上诉人范某申请撤回上诉。本院经审查认为，范某申请撤回上诉的行为符合有关法律规定，应予准许。根据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十六条、第一百五十八条的规定，裁定如下：2/8准许上诉人范某撤回上诉，双方均按原审法院裁定执行。一审案件受理费七十元，由范某负担。本裁定为终审裁定。审判长黄小燕审判员梁志雄代理审判员杨建国二一二年七月二十五日书记员张娈内容摘要因不动产牵连发生的诉讼，不应一概划为专属管辖，应有所区分。如房屋租赁合同纠纷，原则上应按一般地域管辖对待，应允许当事人按民事诉讼法第25条规定，对诉讼管辖自主作出安排。A公司在B地设有工程项目部，项目部租用B地某单位的房屋若干间作为办公之用。后履约当中因房屋瑕疵与租金给付发生纠纷，某单位诉至B地出租房屋所在地人民法院寻求解决。A公司提出管辖异议，理由是根据双方签订的房屋租赁合同，所有因房屋租赁产生的纠纷应由A公司企业法人住所地有管辖权的人民法院管辖。但B地一审法院裁定双方约定管辖无效，此案属专属管辖；A公司不服裁定，上诉至B地上一级人民法院，B地上一级法院裁3/8定维持原判。这样B地初审法院就获得了该案的管辖权，A公司希望通过约定管辖方法避开地方保护的目的落空。问题：B地两级人民法院的裁定是否妥当？中华人民共和国民事诉讼法第34条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”这就是不动产专属管辖的由来。关于不动产专属管辖的司法实践，存在两种观点，一种观点是所有不动产涉及到的纠纷，全部归不动产所在地人民法院管辖，理由就是民事诉讼法第34条的规定；另一种观点是并非所全不动产纠纷皆属专属管辖，其中仅就不动产物权之诉专属于不动产所在地人民法院管辖，而其他因不动产牵连发生的纠纷，应赋予当事人选择的权利，即按民事诉讼法第25条的规定，由当事人自主作出安排。笔者同意第二种观点，理由如下：首先，不动产纠纷是个大的概念，不动产作为中华人民共和国物权法第2条规定的三种物的形态之一，在现实生活中因其归属利用产生的纠纷形形色色，大量存在，其中既有可能涉及物权之诉，也有可能涉及债权之诉，而债权诉讼并不直接以不动产上的物权归属为诉讼标的，因此不能因纠纷涉及到不动产，就不问理由地全部划归不动产所在地人民法院4/8管辖。如果这样处理，那么许多案件就会成为专属管辖，这与中华人民共和国民事诉讼法第22条规定的优先实施一般地域管辖会形成冲突，不符合立法的本意；其次，涉外不动产纠纷因不动产涉及到国家主权和领土问题，因此一般都行使专属管辖权，但在国内不动产纠纷中，并不涉及这个因素；第三，国内不动产专属管辖设置的主要目的是为了体现“两便原则”，即便于当事人经济、快速地进行诉讼，便于法院更好地审判、合理配置资源。但有些时候因不动产纠纷产生的诉讼，原告或被告并不一定与不动产所在地同属一地，由法院行使专属管辖权不一定符合该目的；第四，最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解释第24条规定：建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。这说明最高人民法院并未将建设工程施工合同涉及到的不动产作为专属管辖对待；第五，最高人民法院在年作出的关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复复号）指出：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖”。可见该批复并未明确表示房屋租赁纠纷必须由不动产所在地管辖，其他有管辖的法院不能涉足，况且该批复至今有效。5/8具体到房屋租赁合同纠纷，我们认为其本质是一种债权纠纷，不应按专属管辖处理。最高人民法院民事案件案由规定总共规定了361种案由，房屋租赁合同纠纷作为其中的一种，明确地将其放在债权纠纷一节当中，这表明最高人民法院并未将房屋租赁合同纠纷作为物权之诉处理。况且房屋租赁合同纠纷涉及到的物权之争，无非是承租人享有优先购买权。针对该项权利，最高人民法院在关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释当中，运用三个条款专门作了限制性处理，核心内容有三：一是出租人在出卖租赁房屋时未在合理期限内通知承租人，承租人以侵犯其优先购买权，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；二是出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权；三是出租人将租凭房屋出卖给房屋共有人、本人近亲属、善意第三人，以及出租人出卖租赁房屋履行了通知义务，承租人在十五日内未明确表示购买时，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这表明司法实践已经开始弱化该项权利，承租人的优先购买权不再作为一项主要权利对待。因此我们认为，因房屋租赁合同纠纷发生的诉讼，6/8除涉及到优先购买权而产生物权之争，应按专属管辖处理外，其他的纠纷应按一般地域管辖对待，特别是应允许当事人按民事诉讼法第25条规定，对诉讼管辖自主作出符合法律规定的安排。由于最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复复号）是在中华人民共和国民事诉讼法颁布之前作出的，且至今有效，而民诉法第34条又规定因不动产纠纷提起的诉讼属于专属管辖，这样在适法性上就存在一定的问题，因此建议最高人民法院结合司法实践情况，以司法解释的方式重新细化和明确关于不动产租赁纠纷管辖的问题，以维护司法的统一。李红奎诉漯河市盐业局直属分局租赁合同纠纷管辖权异议一案民事裁定书_漯立民终字第51号民事裁定书上诉人：李红奎，男。被上诉人：漯河市盐业局直属分局。法定代表人：任磊，该分局局长。7/8原审被告：漯河市金土地置业有限公司。法定代表人：万新国，经理。上诉人李红奎不服漯河市郾城区人民法院郾民初字第1558号民事裁定，向本院提出上诉。李红奎上诉称，上诉人与漯河市盐业局直属分局是借款关系，并非租赁关系，真正有租赁关系的应是该局与金土地置业有限公司。根据民事诉讼法第二十二条的规定，对公民提起的民事诉讼由被告住所地人民法院管辖。上诉人住所地为召陵区，请求撤销原裁定，由召陵区人民法院管辖此案。被上诉人漯河市盐业局直属分局答辩称，双方合同约定上诉人向被上诉人提供无息借款，上诉人免费租用被上诉人房屋。本案所涉房产在郾城区，被告金土地置业有限公司住所地也在郾城区，本案应由郾城区人民法院管辖。请求驳回上诉，维持原裁定。本院经审查认为，双方签订的协议中有租赁房屋的约定，被上诉人漯河市盐业局直属分局提起的也是房屋租赁合同之诉，本案案由