专题一-房地产开发与经营基础知识!!!! PPT课件

1 房地产开发与经营专题 专题一房地产开发与经营基础知识专题二房地产开发与经营相关法律问题 毕老师2012 4 15 2 序选题意义 1 房地产开发与经营非常复杂 2 房地产法律事务需要律师具有 丰富经验 专业知识 3 房地产开发与经营的法律业务成为律师主流业务方向之一 3 专题一房地产开发与经营基础知识 一 房地产相关概念二 房地产企业 组织构架 三 主要工作 理论程序 四 市场管理 价格 五 发展趋势分析 县域 4 专题二房地产开发与经营相关法律法规 一 房地产法律事务范畴二 相关法律法规分类 汇总三 常见房地产纠纷类型四 相关案例分析 5 专题一房地产开发与经营基础知识 一 房地产相关概念二 房地产企业 组织构架 三 主要工作 理论程序 四 市场管理 价格 五 发展趋势分析 县域 6 一 房地产相关概念 1 房地产含义是指土地 以及地上建筑物 构筑物等房屋的总称 在法律意义上 还包括依托于物质实体上的权益 注意 1 房地产与不动产 房屋 土地的关系 2 指城市国有土地上依法建设的商品房 3 房地产业与建筑业的区别 7 2 房地产类型 分类的标准很多 1 按用途划分为 2 按建造材料分为 3 按楼体高度分类 4 按房屋户型结构分类 8 3 基本规划术语1 住宅用地 住宅建筑基底及其四周合理间距内用地 含宅间绿地和宅间小路 的总称 2 配建设施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地的总称 3 间距 前后两排房屋之间的距离 为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离 4 公建用地 是与居住人口规模相对应配建的 为居民服务和使用的各类设施的用地 应包括建筑基底占地及其所属场院 绿地和配建停车场等 如托儿所 幼儿园 小学 中学 粮店 菜店 副食店 服务站 储蓄所 邮局 居委会 派出所等用地 9 5 建筑容积率 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标 指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值 即 容积率 总建筑面积 建筑用地面积 建筑容积率的控制指标 低层1 10 多层1 70 中高层2 00 高层3 50 6 绿地率 是指规划建设用地范围内的各类绿地面积与规划建设用地面积之比 绿地应包括 公共绿地 宅旁绿地 公共服务设施所属绿地和道路绿地 即道路红线内的绿地 普通住宅绿地率不低于30 7 住宅建筑密度 住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率 郑州地区住宅建筑净密度控制指标为 低层35 多层28 中高层25 高层20 8 道路红线 城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线 10 关于道路红线 居住区道路 红线宽度不宜小于20m小区路 路面宽6 9m组团路 路面宽3 5m宅间小道 路面宽不宜小于2 5m 11 4 商品房销售名词1 楼花 最早源于香港 是指未完工的在建物 2 期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止 所出售商品房为期房 3 现房 消费者在购买时具备即买即可入住的商品房 即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房 4 标准层 平面布置相同的住宅楼层 5 毛坯房 指住宅在交房时未经装饰 仅是完成土建 水电等基本工程 地是粗糙的混凝土地面 房顶仅抹灰层 预留水 气管道 6 复式商品房 是一种经济型房屋 在层高较高的一层楼中增建一个夹层 从而形成上下两层的楼房 1 2米的夹层 12 7 跃层式商品房 由上 下两层 两层均为标准层高 楼面 卧室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房 并采用户内独用的小楼梯连接的房屋 8 错层式商品房 户内楼面高度不一致 错开处有楼梯连接 9 商住住宅 是soho 小型家庭办公场所 住宅概念的一种延伸 它属于住宅 但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施 尤其是网络功能发达 居住的同时又能办公的住宅形式 10 联排别墅 其原始意义上是乡村别墅 现指在城区联排而建的市民城区房屋 11 会所 以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施 游泳池 网球场 高尔夫球馆 保龄球馆 健身房 餐厅 酒吧 咖啡厅等服务设施 以上一般都是对业主免费或少量收费开放 13 12 外飘窗 房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起 窗子三面为玻璃 从而使人们拥有更广阔的视野 更大限度的感受自然 通常它的窗台较低甚至为落地窗 面积计算方法 13 中空玻璃 传统单玻门窗的革新 它由两层甚至更多的玻璃密封组合 两层玻璃之间必须形成真空或气体 惰性气体 状态 故称 中空玻璃 14 阳台 供居住者进行室外活动 晾晒衣物 储存的空间 15 露台 住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台 由于它面积较大 非封闭结构或上面没有屋顶 所以称露台 16 玄关 就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 其作用为功能过渡或增加居室的私密性 14 17 开间 在住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离 因为是就一自然间宽度而言 故称开间 18 进深 住宅的长度即进深 指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度 19 层高 下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸 20 净高 下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离 净高 层高 楼板厚度 15 进深 开间可以衡量房屋的通透性 进深太深 房屋的通透性就会比较差 空气质量不高 房间进深16 5米房间开间8 8米 卧室进深6米卧室开间4 4米 客厅进深6 5米客厅开间8 8米 16 80系列紧凑二房 俩分离卫生间 卧室都带凸窗 工作阳台 舒适的室内尺度 厨房可打开 空间开阔 17 5 房屋面积术语1 房屋使用面积 套内使用面积 住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积 住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算 包括卧室 客厅 厨房 卫生间 室内走道 地下室 夹层 阁楼等面积 2 房屋产权面积 指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积 3 房屋预测面积 主要依据施工图纸 实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为 是开发商进行合法销售的面积依据 合同约定面积 4 房屋实测面积 指商品房竣工验收后 开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测 绘图 计算得出的面积 是开发商和业主的法律依据 使业主办理产权证 物业费的最终依据 产权登记面积 18 5 套内阳台建筑面积 指阳台地面底板外沿在水平面的投影 2005年规定 全封闭阳台50 计算面积 半封闭阳台50 计算面积 6 套内墙体面积 商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积 7 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积8 分摊公用面积 建筑面积 套内建筑面积9 建筑面积 商品房销售面积 套内建筑面积 分摊公用建筑面积 19 6 建筑物的各项比例1 建筑容积率 总建筑面积 总用地面积2 建筑密度 建筑覆盖率 建筑基底总面积 总用地面积 100 3 绿化率 各类绿地总面积 总用地面积 100 住宅项目绿化率应不低于30 4 面积误差比 产权登记面积 合同约定面积 100 合同约定面积5 分摊系数 公用分摊面积之和 套内建筑面积之和6 得房率 实用率 套内建筑面积 建筑面积 100 7 使用率 套内使用面积 建筑面积 100 20 7 房地产开发五证二书1 国有土地使用证 是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金 获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证 2 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理局申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 3 建设工程规划许可证 市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 4 建设工程施工许可证 是指项目开工前队伍招标到位 施工队伍具备施工资格 现场具备施工条件的凭证 5 商品房销售 预售 许可证 指开发商在投入方面达到国家要求 有条件对外销售房屋的凭证 6 住宅质量保证书 开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件 7 住宅使用说明书 对住宅的结构 性能和各部位的类型 性能 标准等加以说明 并提出使用注意事项 21 22 23 8 土地使用权的出让方式四种 招标 拍卖 挂牌和协议方式 拍卖方式出让土地使用权 进行公开竞价 轮番报价 确定土地使用者 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 必须以招标拍卖或者挂牌方式出让 24 9 房产税费1 契税 144m21 50 1443 00 别墅 商铺3 00 2 交易费12元 平方3 印花税万分之五4 房产证工本费550元 本5 土地证工本费33元 本6 燃气 水电初装费不收取 25 10 房地产权利1 1 所有权包括土地所有权 房屋所有权注意 建筑物区分所有权 2 2 共有权 建筑区划内的道路 绿地 其他公共场所 公用设施和物业服务用房 占用业主共有的道路或其他场所用于停放汽车的车位 电梯 楼梯 地基 梁 柱 楼顶 按分共有 但不能将自己的份额分出或者转让 注意 夫妻对共同财产的共有为共同共有 3 用益物权包括 土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权 自然资源使用权 4 房地产相邻权包括 通行 通道相邻权 建筑施工临时占用邻地权 铺设管线相邻权 用水 截水 排水 滴水相邻权 防险相邻权 环保相邻权 地界相邻权 共墙相邻权 城市异产毗连房屋相邻权 26 商品房买卖合同 关于规划 设计变更的约定 经规划部门批准的规划变更 设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的 出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内 书面通知买受人 1 该商品房结构形式 户型 空间尺寸 朝向 案例 开发商擅自变更房屋设计 27 卧室 卧室 厨房 阳台 花园 平面简图 和解or诉讼 途径 赔偿 多少 退房 理由 28 二 房地产企业组织构架 1 房地产企业 房地产企业是从事土地和房屋开发建设 以及以房地产产品为核心从事房地产中介 咨询 物业服务 实现自身价值的经济组织 2 房地产企业的类型1 房地产开发企业2 房地产中介服务企业3 物业管理企业 29 一般组织结构现代组织结构设计 房地产企业组织结构设计 3 房地产企业的组织结构设计 直线制组织结构职能制组织结构直线职能制结构事业部制组织结构矩阵型组织结构 团队结构虚拟结构无边界组织 30 4 中小型房地产企业的组织构架 董事长 总裁 副总裁 副总裁 副总裁 副总裁 总裁办 人力资源部 财务部 监察审计部 总师室 开发部 采购部 工程部 预算部 营销部 客服部 31 5 当前中国房地产企业人力资源现状房地产行业具有专业性强 风险高 投资额大 投资回收期长 工作关系复杂等特点 是人才密集型行业 从趋势上看 房地产行业的竞争已经转入了人才的竞争 房地产行业是一个通过整合资源来为客户创造价值的行业 而资源的整合 靠的就是人才 以及人才形成的组织架构 房地产公司的核心竞争力一是人才 二是产品 但最终竞争的还是人力资源 因为附加在房产上 被市场认可的品质和服务是由人才来决定的 32 1 从业人员众多 但综合型经营人才及专业化经营人才紧缺 目前 我国房地产从业人员的受教育总体上处于中等水平 学历水平一般集中在大专之间 占从业人数的85 9 整体学历结构偏低 高学历 经验丰富的中高级管理人才 缺口在25 左右 2 注重 选人 忽 育人 人才流动率高 目前 虽然房地产企业都已经充分认识到人才对于企业发展的重要性 但由于目前房地产企业以项目运作为主 周期短 见效快 企业宁愿付给有经验 能上手的应聘者多一倍甚至几倍的薪资 也不愿意自己培养人才 33 3 人力资源管理的观念 管理思路和手段相对滞后 有相当数量的房地产企业在人力资源管理上还停留在简单地对员工进行考勤 分配 奖惩等方面的控制与限制 尚未提升到 以人为本 的高度上来 对员工多是靠制度约束和强制 还属 对立式管理 缺少运用人本管理思维来发挥员工工作潜能和积极性的 互动式情感管理 4 缺乏专业的人力资源管理人才 在房地产企业一般都偏重于专业技术人员的引进 而忽视了专业的人力资源管理人才的引进 34 6 房企业人力资源管理的水平大处于三种状况 1 老板主导型这是房地产企业人力资源管理的初级阶段 这一阶段 企业没有人力资源部门 也没有人力资源管理的概念 人力资源工作还停留在人事档案 劳动合同 考勤统计等琐碎的行政事务上 人力资源管理的核心工作基本上都是老板亲自管理 招不招人 招怎样的人 必须以老板的想法为准则 员工职务的升降 薪酬等级的确定 年终红包的发放 更是老板说了算 其他任何人都无权过问 这一阶段 企业的人力资源管理非常粗放 人力资源管理的核心功能也没有得到发挥 当前 很多房地产项目公司的人力资源管理还处于这一阶段 35 2 人力资源部门主导型它标志着房地产企业的人力资源管理进入到一个发展阶段 这个阶段 企业将人力资源部从办公室或行政部分离出来 并配备专业人员 独立履行人力资源管理的职能 人员招聘 定编定员 内部培训 薪酬福利 绩效考核都是由人力资源部负责 几乎所有的人力资源管理事务都集中在人力资源部 其他业务部门没有承担起相应的职责 人力资源部整天忙于事务性工作 甚至处在老板和业务部门的夹缝之中 两头受气 这一阶段的人力资源管理 尽管比第一阶段已有很大进步 但仍然不是人力资源管理的理想境界 36 3 业务部门主导型这是民营房地产企业的人力资源管理发展到了一个比较理想的阶段 在这个阶段 业务部门成为人力资源管理的前沿阵地和责任主体 每个部门的管理者都具备人力资源管理的先进理念并具备相应的人力资源管理技能 能扮演好文化传播者 战略执行者 组织管理者 工作辅导者等角色 企业内部实现了人力资源管理机制和结构的质的飞跃 人力资源部门也从繁琐的事物工作中解脱出来 成为各业务部门真正的战略合作伙伴 37 1 综合性经营人才及专业化人才紧缺 从业人员学历较低 2 企业多为老板主导型中小企业 3 过分注重经济效益 忽视诚信 社会责任 公众利益 结果导致利益纠葛及法律纠纷较多 案例 房地产企业及人力资源管理 38 三 房地产开发与经营工作内容 理论程序 理论上 分为4个阶段 决策阶段 项目报批与前期工作阶段 建设实施阶段 销售 出租和经营阶段 物业服务阶段 39 市场研究 开发场地选择 拟定开发项目 经济 社会 环境效益分析 决策阶段 开发公司 合作对象 咨询部门 40 立项 申请购置开发场地 委托规划 设计 筹集开发资金 申请建设工程规划许可证 拆迁 安置 清场 项目报批与前期工作阶段 市规划局 国土局 房管局 发改委等 规划 勘察 设计单位 规划局 建设单位 有关金融机构 规划局 住户 派出所 有关管理单位 41 招标 投标 发包项目 现场三通一平 施工准备 施工的组织管理与控制 竣工验收 交付使用 建设实施阶段 建设部门 施工企业 建设单位 施工企业 建设单位 监理公司 规划局 房管局 工程质量管理部门 42 制定销售 租赁计划 宣传 广告 销售出租服务阶段 传媒机构 房管局 银行 物价局 签约双方 物业管理公司 派出所 工商局 商品房销售 签约 公证 付款 小区管理 经营 服务 43 1 房地产开发企业前期工作 项目市场调研 房地产项目策划 项目可行性研究 项目规划与设计 略 2 项目用地获取土地取得方式 划拨 协议 招标 挂牌 拍卖 注意 拆迁补偿与安置 44 3 地产项目融资1 概念 从狭义上讲 是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和 包括房地产信贷及资本市场融资等 2 房地产融资的资金来源 3 房地产融资的主要方式 银行贷款融资 信托融资 股票融资 房地产债券融资等4 融资的风险 45 房地产融资的资金来源 46 我国房地产融资中的主要风险 47 4 房地产建设过程的管理1 概念 指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进的全面管理 成本管理 质量管理 进度管理是房地产开发项目管理的三大核心 它们是既对立又统一的整体 2 成本管理 经济与技术相结合 注意设计阶段的投资控制 3 质量控制方法 因果分析法 直方图法 4 进度管理方法 横道图法 网络图法 48 房地产开发项目管理的层次体系 49 2 房地产开发的整个流程 以及开发过程中相关工作对项目利润的影响 也可以通过下面这个价值链模型来简要分析 项目拓展 项目论证 项目 设计 采购 工程 销售 客服管理 物业管理 成本管理 注意 越靠近价值链前端 经营风险越大 但利润贡献越高 价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区 决定了利润的最终实现大小 越靠近价值链后端 经营风险越小 但对品牌和客户价值产生重要影响 50 项目工程质量管理的主要途径 现场质量检验 现场质量监督 审核有关技术文件 报告或报表 51 5 房地产市场营销1 概念 通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动 也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程 2 基本策略 4P策略 关系营销策略 促销策略等 3 价格策略 开盘 旺销 滞销 尾盘4 全程营销 5 品牌营销 52 7 物业管理1 物业管理 是业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 2 物业管理的基本类型以生活资料为主的公共服务与管理 与主业相关的针对性配套服务与管理 3 前期物业管理4 物业服务合同5 物业管理收费 53 1 房地产营销的独特性 售楼部与职业顾问 外围大量的营销工作 2 营销费用预算 占造价的10 左右 3 营销工作人员培训与能力提高 关注 房地产营销的启发 54 1 开创联想电脑全国营销网络 2 成立顺驰地产公司 代售楼盘方法独特 3 2003年开始全国性经营 黑马驰骋 违背建筑 地产市场规律 忽视宏观调控 政策 4 2006年资金链断裂 被香港路劲公司收购 案例 顺驰地产老板孙宏斌喜与悲 55 多层 高层电梯 1楼住户是否应该交纳电梯使用费和电梯维修费 观点 1 应该交 2 不应该交 现状 有的物业公司收 有的不收 思考 如果业主购房时 开发商承诺不收或者收取一半的费用 交房时 物业公司要求业主交纳 怎么办 关注与思考 物业管理 56 四 房地产业市场管理 1 房地产企业资质管理房地产开发公司设立条件及程序 房地产开发企业资质 一 二 三 四级 资质年检制度 2 房地产开发经营管理政府监督开发经营行为 市场调控措施 存贷利率 土地供给 各种政策与法规 严格办理各种证件 交易登记制度 57 1 房地产成本构成 2 房价的影响因素很多 3 定价方法 理论定价方法很多 市场流行的定价方法 随行就市法 市场加权平均法 关注 房地产市场价格是如何形成的 房价是否过高 价格未来的趋势 58 随行就市法 市场加权平均法 以现行市场价格为基准 可比楼盘为参照 设置相应的权重系数 推算出自身项目的销售均价 再以销售均价为基础 设置项目的平面和立面价差系数 形成每一套房子的具体价格 最后 依据客户排号意向和客源积累情况 在开盘前夕确定最终价格 关注 房地产市场价格是如何形成的 房价是否过高 价格未来的趋势 59 4 国际上公认的 合理房价水平 应该是相当于每户居民3 6年的平均收入 试计算 2011年 全国城镇居民人均可支配收入为21810元 按三口之家90平米小康住房标准 合理的房价多少 结果是 总价39 26万元 单价4362元 实际上 2011年 全国住房均价5381元 m2 郑州5349元 m2 注 包括别墅 经济适用房 关注 房地产市场价格是如何形成的 房价是否过高 价格未来的趋势 60 61 房地产价格 拆迁成本 城市配套 七通一平 政府利润 契税等获取土地时的税金 开发商利润 土建 设计费 安装工程 上下水 电梯 消防 外立面 空调 强弱电 内装修 路面硬化 绿化 销售费用 管理费 营业税 企业所得税 印花税 宴请送礼 行政事业性收费 人防易地建设费 地勘费用 证照费用 图纸审查 等 62 63 3 房地产定价方法1 成本导向定价法以房地产产品成本作为定价基础的定价方法 如成本加成定价法 目标利润定价法等 1 成本加成定价法房地产销售额 单位价格 总建筑面积 房地产总成本 利润 税费 房地产总成本 1 成本加成率 销售额 税费率 房地产总成本 1 成本加成率 1 销售税费率 所以 房地产单位价格 房地产单位总成本 1 成本加成率 1 销售税费率 64 例题 某房地产项目土地面积10000m2 容积率为2 3 土地单价920元 m2 建筑单价为890元 m2 销售税费率12 预期成本利润率为30 试确定售价 解 房地产单位价格 920 2 3 890 1 30 1 12 1906元 m2 65 2 目标利润定价法销售额 投资总额 目标利润 固定成本 变动成本 交易成本 目标利润额 固定成本 变动成本 目标利润额 销售额 销售税费率销售额 1 销售税费率 固定成本 变动成本 目标利润额目标利润单位价格 固定总成本 目标利润额 预计销售面积 单位变动成本 1 销售税费率 其中 目标利润额 投资总额 投资利润率 投资总额 固定成本 变动成本 交易成本 66 例题 某开发项目总面积为20000m2 固定总成本为3000万元 单位变动成本为3500元 m2 销售税费率15 目标成本利润率为20 试计算项目产品的保本价格和目标价格 解 目标利润 30000000 3500 20000 20 20000000元目标利润销售价格 30000000 20000000 2000 3500 1 15 7059元 m2 67 2 需求导向定价法以消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据的定价方法 1 理解价值定价法以消费者对商品价值的感受及理解程度作为定价基本依据的定价方法 关键 企业正确估计产品在消费者心目中的认知价值 2 需求差异定价法以不同时间 地点 产品以及不同消费者的消费需求强度差异为定价基本依据的定价方法 68 3 竞争导向定价法以市场上相互竞争的同类房地产商品价格为定价基本依据 并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法 69 商品房销售的定价策略 1 高价投放 高开低走策略高价是相对同种品质物业的均价而言的 其细分市场首先定位于需求弹性最小的高收入人群 挑剔物业品质 对价格最不敏感 该方法又称 撇脂定价策略 优点 利润高 能够迅速回收资金 缺点 容易使客户望而却步 该方法仅适用于实例和信誉颇佳的大公司 以及有 新 奇 特 概念的物业 另外 在卖方市场条件或者在垄断市场条件下 也可以使用该策略 70 注意 市场上还有两种所谓的 高开低走 策略 第一种是在开盘时拉高部分 好产品 的价格 拉大产品价差 促进品质相对较差的产品销售 最后适当降低 好产品 的价格 第二种是在建设行政主管部门及价格部门备案时报一个较高的拟售均价 但以较低的价格开盘 以吸引人气 达到促进销售的目的 上述两种 高开低走 策略的 高价 实际上是一种虚价 不是实际的销售价格 71 2 低价预售 低开高走策略指以较低的预售价格吸引客户 进而出售房地产的策略 通过有竞争力的价格吸引市场关注 刺激购买欲望 以销量促进早期资金回流 一旦树立物美价廉的印象后 再逐渐提升价位 又称 价格渗透策略 优点 吸引了顾客 促进了销售 提升了人气 缺点 利润较低 价格节节攀高 既能够保证已购房者的经济利益 又符合投资的追涨理念 72 3 随行就市策略是最常见的定价策略之一 以主要竞争者商品房的价格为基础的定价方法 随行就是意味着集中了本行业的智慧 比较容易获得合理的收益 在竞争激烈的同类产品市场 随行就市避免了挑起价格竞争 风险较小 因此较为流行 尤其对中小房地产企业 由于竞争能力有限 采用这种方法较为稳妥 73