房地产项目申请报告(doc 36页).doc

巢湖碧桂园二期项目 项目申请报告项目申请报告 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 二 一 年六月二十八日 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 2 目目 录录 1 1 项目总论项目总论 5 5 1 1 项目背景5 1 2 可行性研究结论7 2 2 项目建设内容项目建设内容 9 9 2 1 项目概况 9 2 2 项目建筑规模概况 9 3 3 项目投资环境及市场研究项目投资环境及市场研究 1010 3 1 巢湖市城市概况 11 3 2 巢湖市房地产板块分析 13 4 4 项目地块解析项目地块解析 1616 4 1 项目位置 16 4 2 本次可行性研究范围 16 4 3 项目地块解析 16 5 5 项目定位及发展设想项目定位及发展设想 1818 5 1 项目整体市场定位 18 5 2 客户定位 18 5 3 价格定位 18 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 3 6 6 项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排 1919 6 1 有关工程计划说明 19 6 2 施工横道图 19 7 7 环境保护及相关措施环境保护及相关措施 2121 8 8 新型环保建筑材料的应用新型环保建筑材料的应用 2727 9 9 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 2929 9 1 项目总投资估算 29 9 2 资金筹措 31 10 10 销售及经营收入测定销售及经营收入测定 3232 10 1 物业销售收入估算32 10 2 销售利润33 11 11 财务分析财务分析 3434 11 1 赢利能力分析34 11 2 项目盈亏平衡分析34 12 12 项目运营管理项目运营管理 3535 13 13 社会效益和影响分析社会效益和影响分析 3737 14 14 可行性研究结论可行性研究结论 3838 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 4 1 项目总论项目总论 1 1 1 1 项目背景项目背景 1 1 1 1 1 1 项目名称项目名称 巢湖碧桂园二期项目 1 1 2 1 1 2 开发公司开发公司 碧桂园集团发展有限公司的全资子公司之 富高国际有限公司是巢湖市碧桂园房地 产开发有限公司唯一出资方 企业性质是外商投资企业投资有限公司 巢湖市碧桂园房 地产开发有限公司是本项目开发的法人主体 1 1 3 1 1 3 企业简介企业简介 1 1 碧桂园集团碧桂园集团 碧桂园集团是具领导地位的综合性房地产开发商 大部份的资产及业务位于中国 自 1997 年开展房地产开发活动 碧桂园已经并将继续获益于中国 特别是广东省 经济 发展带动下的房地产业的发展 集团的主要业务是开发大型住宅区项目及销售各种类型 的产品 包括单体住宅 联体住宅 洋房 车库及商铺 作为综合房地产开发商 我们 亦参与建筑 安装 装修 装饰及物业管理业务 同时集团亦开发及管理若干项目内的 酒店 使房地产项目具有更完善的配套服务和更大的升值潜力 碧桂园集团的住宅项目一般处于大城市的新城区和近郊以及中等城市的中心区 我 们的客户群以广东省居民为核心 同时幅射到港澳地区及邻近省份居民的需求 截止至 2010 年 6 月 25 日 我们有近 50 多个发展项目分别处于不同发展阶段 项目 主要分布在珠三角区域 另在湖南 湖北 内蒙古 江苏 及辽宁省亦有项目处在发展 中 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 5 2 2 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司成立于 2007 年 12 月 公司目前具备房地产三级 资质 注册资本 111520 万元 经营范围为普通住宅的开发建设 房地产开发和销售 法 定代表人为杨文杰 1 1 4 1 1 4 研究工作依据研究工作依据 1 房地产开发项目经济评价方法 建设部 建标 2000 205 号 2 建设项目经济评价方法与参数 国家计委 建设部 计投资 1993 530 号 3 巢湖市建设工程价格信息 2007 6 4 企业的相关资料 5 本项目相关的优惠政策 1 1 5 1 1 5 项目开发手续项目开发手续 1 1 项目土地使用权取得项目土地使用权取得 本项目地块于 2009 年 8 月 14 日通过国土部门挂牌取得 目前土地使用权证正在办 理过程中 2 2 项目进展项目进展 目前项目设计处于规划设计评审阶段 工程地质初步勘察已经完成 目前处于施工 准备阶段 本次二期地项目仍位于巢湖市巢庐路北侧 现所以配套设施正在建设当中 五星级 酒店 商业街及超市 景观公园 学校及幼儿园等配套都在有条不紊的进行中 五星级 酒店目前已封顶并预计 2011 年元月开业 学校及幼儿园正在建设中并预计 2010 年 9 月 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 6 开学 3 3 结论结论 项目开发手续合法 1 2 1 2 可行性研究结论可行性研究结论 1 2 1 1 2 1 市场预测市场预测 本项目距离巢湖市中心约 11 公里 约 15 分钟车程 同时 项目周边居住大量地缘 性居民 本项目档次定位为中低档住宅 项目定位为面向周边客户的最具性价比的商品 住宅 根据对巢湖市及周边房地产市场的研究 本项目为于巢湖湖边 具有宜人的自然 环境及极高产品性价比 从客户置业阶段分析 巢湖已步入了郊区置业与城区置业并行 的相对成熟阶段而且郊区房地产销售比例日益提高 对于本项目周边区域 也良好的住 宅产品供应 因此 本项目经过规模开发 成熟配套 优美环境辅以良好的交通条件 必将成为当地经济的亮点及区域名片 1 2 2 1 2 2 工程建设进度工程建设进度 项目计划基本同步开始建设 2010 年 9 月开工 计划开发期为 2 年 2012 年 8 月底 竣工 1 2 3 1 2 3 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 项目总投资为 27800 万元 折合约 4092 万美元 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 7 项目总投资估算表项目总投资估算表 序号序号项目名称项目名称总额 万元 总额 万元 1 土地成本 11400 2 前期工程费 2800 3 建安工程 9100 5 管理费 700 6 不可预见费 2800 7 财务费用 1000 9 合 计 27800 1 2 4 1 2 4 项目综合评价结论项目综合评价结论 1 1 项目建设后续资金有保证项目建设后续资金有保证 项目建设资金来源于自筹资金 银行贷款和项目销售回款 2 2 项目具有良好的社会效益项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境 完善城市功能 增加财政税收 创造就业机会 3 3 项目经济效益属行业正常水平项目经济效益属行业正常水平 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 8 项目主要经济指标 序号序号项目项目单位单位指标指标 1 占地面积 m2295078 55 2 总建筑面积 m2341600 3 项目总投资万元 27800 4 项目销售收入万元 48090 5 税后利润万元 10689 6 投资净利润率 税后 22 2 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 9 2 项目建设内容项目建设内容 2 1项目概况项目概况 项目总占地面积约 29 50 公顷 总建筑面积为 34 16 万平方米 其中住宅 33 66 万 平方米 商业及公建 0 41 万平方米 地下建筑面积 0 09 万平方米 巢湖碧桂园一期项目用地分布图巢湖碧桂园一期项目用地分布图 项目地块控制指标项目地块控制指标 序号 用地性质用地面积 m2 容积率 1 居住用地 295078 551 16 2 2 项目建筑规模概况项目建筑规模概况 序序 号号 物业类型物业类型建筑面积 建筑面积 m m2 2 1 住宅33 66 万 项目位于巢湖市巢庐路北侧 与巢湖市滨湖大道相连 整个项目环全国五大淡水湖 巢湖 交通便捷 属于长三角与中部省份结合带 从拟建项目所在地出发 15 分钟 即可抵达巢湖市火车站 可直达国内各主要城市 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 10 3 项目投资环境及市场研究项目投资环境及市场研究 3 13 1 巢湖市城市概况巢湖市城市概况 3 1 13 1 1 巢湖巢湖简介简介 1 巢湖市 巢湖市位于安徽省中部 濒临 长江 环抱五大淡水湖之一的 巢湖 现辖庐江 无为 和县 含山四县和居巢区 全市总面积 9423 平方公里 2005 年 末总人口 453 06 万 巢湖区位优越 交通便捷 巢湖资源丰富 已发现的矿藏有 34 种 巢湖是著名的 鱼米之乡 巢湖三珍 银鱼 白米虾 螃蟹 享有盛誉 巢湖是国家级风景名胜区 全市自然和人文景观130 多处 江 湖 山 泉并存 以水见长 湖光 温泉 山色 是 巢湖风景三绝 改革开放以来 巢湖正在向经济 繁荣 社会文明 环境优美 城乡协调发展的现代化湖滨城市目标迈进 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 11 3 1 23 1 2巢湖市社会经济发展状况巢湖市社会经济发展状况 巢湖市位于安徽省中部 涉临长江 环抱五大谈水湖之一的巢湖 全市总面积 9453 平方公里 总人口 453 06 万 巢湖区位优越 交通便捷 总体经济发展形势良好 2006 年巢湖市生产总值 344 37 亿元 人均生产总值突破 1000 美圆 财政收入 24 9 亿 元 增幅居全省第五位 当年净增 5 63 亿圆 城镇居民人均可支配收入 9464 元 比上 年增长 14 1 农民人均纯收入 3317 元 比上年增长 13 6 最近安徽省委 省政府打 造省市经济圈 把巢湖市纳入省会经济圈 围绕巢湖创建滨湖新区 这将为本项目开发 带来新的市场机遇和政策支持 恩格尔系数对应生活水平状况恩格尔系数对应生活水平状况 恩格尔系数对应生活水平状况 59 贫困 50 59 温饱 40 50 小康 30 40 富裕 30 最富裕 3 1 33 1 3 分析结论分析结论 巢湖市具体较好的地理位置 对周边城市具有较强的吸引力 同时又具有较强的巢湖市具体较好的地理位置 对周边城市具有较强的吸引力 同时又具有较强的 辐射力 辐射力 房地产业回暖 呈高速增长态势 房地产业回暖 呈高速增长态势 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 12 3 23 2巢湖市房地产板块分析巢湖市房地产板块分析 3 2 13 2 1 20102010 年整体呈现供需两旺 量价齐升的增长态势年整体呈现供需两旺 量价齐升的增长态势 2010 年巢湖新建商品住宅的销售均价位 3551 元 平方米 呈现持续上涨的态势 回 顾 2006 年至 2010 年巢湖新建商品住宅的均价分别为 1960 元 平方米 2083 元 平方米 2328 元 平方米 2920 元 平方米以及 3551 元 平方米 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 13 3 2 23 2 2 巢湖市各类型住宅销售特点巢湖市各类型住宅销售特点 建筑类型 是各个开发商吸引消费者进行竞争的卖点之一 在区域 户型以及住宅 区环境确定或不可改变的情况下 合理的建筑设计可以受到更多消费者的青睐 也是楼 盘获得成功的因素之一 1 多层一直是消费者最受欢迎的建筑类型 有 62 6 的消费者打算购买多层 目前 由 于城市土地的缩减 多层的容积率较低等原因 巢湖的多层建筑将越来越少 部分消费 者也把目光转移到小高层 高层上了 选择小高层为居住房型的消费者达到 30 4 调 查结果显示 在所有购买小高层的消费者中 35 岁以下的占 62 5 说明中青年消费者 更喜欢选择小高层居住 2 高层相对于多层来说 价格高 公摊面积大 物业管理费高 所占比例为 4 6 调 查结果显示 高层的预购消费者中 有 55 6 是 30 岁以下的青年消费者 37 的年龄在 31 50 岁之间 51 岁以上的老年人只占 7 4 相比较而言 中青年消费者购买高层的 意向更强烈一些 3 2 33 2 3 城市区及城郊区存在明显的价格梯度城市区及城郊区存在明显的价格梯度 从近期的成交分析 由于受城市中心房地产价格高昂 城市拥挤 使得大量城市人 口外溢 巢湖市已进入置业郊区化阶段 无论是居住品质 还是价格吸引力 或是置业 观念 郊区置业将在城市整体房地产发展中占据日益重要的地位 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 14 3 2 43 2 4 分析结论分析结论 供需两旺 量价齐升的增长态势为项目发展提供良好的经济基础 供需两旺 量价齐升的增长态势为项目发展提供良好的经济基础 城市中心区域与郊区商品住宅存在明显的价格梯度 项目产品性价比优势将可能城市中心区域与郊区商品住宅存在明显的价格梯度 项目产品性价比优势将可能 吸引巢湖置业客户 吸引巢湖置业客户 巢湖的城市发展内聚与外延同步进行 从成交量分析 巢湖进入郊区置业主流阶巢湖的城市发展内聚与外延同步进行 从成交量分析 巢湖进入郊区置业主流阶 段 客房置业心态已较成熟 心理上认可郊区高品质物业 段 客房置业心态已较成熟 心理上认可郊区高品质物业 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 15 4 项目地块解析项目地块解析 4 14 1 项目位置项目位置 巢巢湖湖市市碧碧桂桂园园二二期期项项目目位位置置 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 16 4 24 2 本次可行性研究范围本次可行性研究范围 序号 用地性质用地面积 m2 容积率 1 居住用地 295078 551 16 4 34 3 项目地块解析项目地块解析 4 3 14 3 1 地表状况地表状况 项目地块内为农田及荒地 地块内开发强度较低 周边湖水环绕 且无任何工业设 施 地块内现居无居民 目前已基本完成收地工作 4 3 24 3 2 周边配套状况周边配套状况 现所以配套设施正在建设当中 五星级酒店 商业街及超市 景观公园 学校及幼 儿园等配套都在有条不紊的进行中 五星级酒店目前已封顶并预计 2011 年元月开业 学 校及幼儿园正在建设中并预计 2010 年 9 月开学 4 3 34 3 3 规划建筑面积规划建筑面积 序序 号号 物业类型物业类型建筑面积 万建筑面积 万 m m2 2 1 住宅 可售 33 66 4 建筑面积总计 34 16 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 17 5 项目定位及发展设想项目定位及发展设想 5 15 1 项目整体市场定位项目整体市场定位 根据对项目的优劣分析及周边项目竞争状况分析 我们考虑本项目适宜定位为 最最 具性价比的安居综合社区 具性价比的安居综合社区 5 25 2 客户定位客户定位 根据我们的项目特性 我们的住宅及公寓客户主要定位为 城市普通收入阶层 城市普通收入阶层 5 35 3 价格定位价格定位 通过对巢湖市及项目周边区域的房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况 本 项目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议 物业类型销售均价 元 m2 住宅综合单价 3945 其他物业暂不考虑销售 说明 上述销售单价是毛坯交房标准 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 18 6 项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排 6 16 1 有关工程计划说明有关工程计划说明 根据项目的开发规模 市场承接力等综合分析 我们确定本项目施工总进度计划如 下 项目计划基本同步开始建设 2010 年 9 月开工 计划开发期约为 2 年 2012 年 8 底 竣工 6 26 2 施工横道图施工横道图 见下图 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 19 工程施工期工程施工期土方及基础工程土方及基础工程主体工程主体工程室内装修工程室内装修工程水电安装工程水电安装工程绿化工程绿化工程竣工验收竣工验收 9 月份 10 月份 11 月份 2 2 0 0 1 1 0 0 年年 12 月份 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份 10 月份 11 月份 2 2 0 0 1 1 1 1 年年 12 月份 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 2 2 0 0 1 1 2 2 年年 7 月份 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 20 8 月份 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 21 7 环境保护及环境保护及相关措施相关措施 7 1 建建设设项项目目 环环境境现现状状 1 1 项项目目地地理理位位置置 本项目位于巢湖市界于巢湖市至庐江县的巢湖边 与巢湖市滨湖大道相连 整个项目环全国五大淡水湖 巢湖 交通便捷 属于长三角与中部省份结合 带 2 2 土土地地利利用用现现状状 现状土地利用强度不足 10 主要为居住用地 地块内开发程度低 因此无 公共服务设施 无市政公用设施 3 3 建建设设项项目目水水文文 气气象象 本地块以水域及绿地为主 拥有良好环境条件的同时 必须处理环境与人 协调的生态问题 巢湖作为区域级的景观区 因此地块临近巢湖的部分应做好 周边的绿化及保护规划 留有足够的绿化开敞空间 并且尽量处理好水域与居 住区的关系 避免大面积的改造水面及河道 本项目所在地属北亚热带季风气候 空气湿润 四季分明 雨量适中 常 年平均降水量 1006 毫米 日照充足 年平均气温 15 7 全年无霜期 232 天 除偶遭水旱外 无其它自然灾害 4 4 道道路路交交通通现现状状 地块内部道路为自建城镇道路 道路宽度约为 5 米 地块外围有 5 路公交 可达 内部设 21 路公交车 碧桂园专线直达巢湖市中心 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 22 7 2 建建设设项项目目对对环环境境可可能能造造成成影影响响 废气 本项目施工期主要废气污染源为施工扬尘及装饰工程中油漆 涂料 等产生的有机废气 营运期主要是居民煤气燃烧废气及地下车库尾气 污水处 理厂未建成之前污水处理设施运营时产生的废气等 废水 本项目施工期废水主要来自施工活动自身产生的污水及施工人员的 生活污水 营运期废水主要是居民日常生活产生的废水及会所产生的污水等 噪声 本项目施工期噪声主要来自施工机械噪声 施工作业噪声和施工车 辆噪声 营运期噪声主要来变电箱运行时产生的噪声 汽车车库的交通噪声级 人员社会活动噪声等 固体废物 本项目施工期固体废物主要来自基坑开挖产生的土石方 建筑 垃圾 涂料 油漆包装桶及施工人员产生的生活垃圾等 营运期的固体废物主 要是居民日常生活产生的垃圾 公建产生的垃圾等 7 3 环环境境保保护护的的主主要要 施施 7 3 1 废废气气 1 1 建建设设期期 施工单位对主要产尘部位采取洒水抑尘 抑尘效率可达 65 以上 大风天 气进行覆盖 4 级风以上天气不进行扬尘作业 运输车辆进入施工场地应低速行 驶 或限速行驶 减少产尘量 对施工期现场四周加设高约 3 米的围墙等措施 以降低施工期扬尘对外界的污染 爆破过程严格按照 爆破安全规程 GB6722 2003 要求进行 并在爆破 过程中覆盖爆被 能够有效地防止爆破粉尘的产生 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 23 项目选用符合国家质量标准的绿色人造板材 胶粘剂 涂料 墙纸等装修 材料 严格按照标准的装修工艺和流程施工 将装修过程中有害物质的排放降 至最低 2 2 营营运运期期 居民使用的小汽车发动机排放的尾气要符合 轻型汽车污染物排放标准 GWPB1 1999 的要求 地下车库配有专用通风排烟系统 汽车尾气通过机械 强制排风 经排烟风道于地面 3m 处排放 且车库排风口的设计均符合 机动车 停车库 场 环境保护设计规程 在各类气象条件下对环境影响贡献值均低于评 价标准限值 各敏感点的叠加浓度均满足评价标准要求 不会对周围大气环境 造成明显影响 建议小区内污水处理工艺采取好氧生物处理工艺并采用反应器负压运行 管道收集 活性炭过滤方式处理居民小区污水处理产生的恶臭 能够满足 恶 臭污染物排放标准 GB14554 1993 的要求 7 3 2 废废水水 1 1 建建设设期期 施工期生产废水水质较清 主要含有悬浮物等 本项目拟建立污水处理设 施 在小区内污水处理设施建成之前 要求在施工场地建立旱厕 污水等定期 运往农田施肥 不外排 小区内污水处理设施建成运行之后 施工期生活污水 经处理达标后 经本工程污水管网排放 2 2 营营运运期期 污水处理厂未建成之前 小区内设污水处理设施 采用生物接触氧化工艺 处理小区内产生的生活污水 出水能够达到 污水综合排放标准 GB8978 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 24 1996 一级标准限值要求 污水处理厂建成之后 生活污水经化粪池处理后 经污水管网最终进入污 水处理厂处理 目前巢湖碧桂园污水处理厂已建成 预计 7 月份投入使用 7 3 3 噪噪声声 1 1 建建设设期期 施工期噪声主要来源于基础工程土石方的爆破声 固废外运 建筑材料运 输 土石方外运等产生的交通噪声 施工期间施工作业噪声及施工机械噪声等 拟采用的环保措施主要有 对施工期现场四周加设高约 3m 的围墙 以降低 噪声污染 合理安排作业时间 对噪声大 冲击力强并伴有强烈振动的工作安 排在白天进行 严格按照安徽省的有关规定 禁止夜间施工 尽量使用低噪声 的建筑施工机械 施工现场应合理布置 对于爆破噪声 采用多排孔微差挤压 式爆破 梅花形布孔 在设计边坡轮廓线上设光面爆破孔 斜孔 清渣后预留 保护层用小炮消除等 可使爆破符合 城市区域环境振动标准 的要求 保持 车辆完好 禁鸣喇叭 2 2 营营运运期期 营运期噪声主要是区内车辆噪声 配套设备噪声和周围道路的交通噪声 对于进出小区的车辆应禁鸣喇叭 减速慢行 设路障等 减少车辆噪声对 住宅区居民的影响 各设备间应设计独立基础 配套设备选用低噪声设备 设 减震器 橡胶接头 墙壁设吸音材料及隔音门 对于道路交通噪声 加强绿化 噪声排放符合 城市区域环境噪声标准 GB3096 93 中的相应标准要求 不 会对区域声环境产生明显影响 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 25 7 3 4 固固体体废废物物 1 建建设设期期 尽量避免土石方的外运 本工程内部填土 对于建筑垃圾要分类收集 集 中存放 将其中可作为原材料再生利用的成分进行回收再利用 其他成分进行 填埋处理 2 营营运运期期 居民和办公产生的生活垃圾 置于垃圾桶中 由环卫部门定期外运至城市 垃圾场处理 商业垃圾 主要为外包装垃圾 大多为可再利用的物品 由相关 单位统一回收处理 办公垃圾中的硒鼓 废旧电池不应与生活垃圾混装 物业 管理应提醒业主 并集中收集后交有关部门统一处置 7 4 环环境境影影响响评评价价结结论论 1 项目选址合理性项目选址合理性 本工程选址处地理位置优越 信息畅通 水 电 气等 配套设施齐全 且小区占地为住宅用地 用地手续已经得到了国土资源局的审 批 因此本项目符合区域发展规划 项目选址是可行的 2 环境现状评价结论环境现状评价结论 评价区大气环境质量现状总体良好 符合环境空气质 量二级标准的要求 且有较大的环境容量 巢湖碧桂园的现状水质按 类标准 衡量 地区地下水质良好 白天和夜间声环境质量能够达到 城市区域环境噪 声标准 GB3096 93 2 类标准要求 声环境质量良好 3 施工期环境影响评价结论施工期环境影响评价结论 小区完全建成入住还需约 30 个月左右 在此期 间将不可避免地对周围居民 以及区域环境造成较大范围的明显影响 主要集 中于施工机械噪声 进出运输车辆噪声 道路和工地扬尘 建筑垃圾堆放等问 题 由于施工期只是暂时的 只要建设方能够严格按照本报告中所述的环境保 护措施进行施工 则施工期对周围环境的影响是可以接受的 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 26 4 建成营运期环境影响评价结论建成营运期环境影响评价结论 本项目废气 废水和噪声均可实现达标排 放 不对周围环境造成影响 本项目用地选址符合规划 项目有很好的经济效益 社会效益和环境效益 可以把先进的国际化都市发展理念 经营管理模式引入巢湖 将巢湖碧桂园开 发成生态 休闲 旅游 别野融为一体的生态旅游胜地 因此认为 在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上 切实做到 三同时 并在使用期内持之以恒加强管理 从环保角度来看 主要污染物做 到达标排放 项目建设对周围环境影响不大 本项目的建设是可行的 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 27 8 新型环保建筑材料的应用新型环保建筑材料的应用 新型环保建筑材料的应用是保证住宅功能和舒适度的前提下 要坚持开发 与节约并举 把节约放到首位 在规划 设计 建造 使用 维护全寿命过程 中 尽量减少能源 土地 水和材料等资源的消耗 并尽可能对资源进行循环 利用 实现资源节约和循环利用的住宅 节能节能 一是通过科学的规划布局 合理的功能分区以及住区布置 二是通 过建筑朝向 体形系数等规划设计手段 三是通过提高建筑围护结构保温隔热 性能以及设备和管线的节能 来减少能源消耗 在建筑围护材料中 本项目将优先选用轻质墙体材料 断桥铝合金窗体材 料 塑钢门窗环保材料 外墙保温材料等环保节能建筑材料 以减少使用能耗 减小建筑全寿命使用成本 主要节能措施如下 在工程建设中普遍应用了传热系数低 隔热效果好的加气混凝土隔 热层技术 采用密封性好 节能作用明显的塑钢门窗以及外墙双层玻璃技术 严格按照国家强制标准审查窗墙面积比 开展墙体材料革新工作 外墙材料重点推广应用隔热性能好的加气 混凝土砌块 是使用环保 节能型聚苯乙烯板建筑材料 增强建筑维护结构的保 温隔热性能 是积极引导可再生能源太阳能的应用 住宅小区普遍使用太阳能 安装了太阳能路灯 充分利用地下水做为自然冷源 在夏季作为冷却水为空调系统提供 冷量 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 28 节水节水 一是在项目规划中 充分考虑水资源开采利用与补给的平衡关系 以及城市供水与排水系统对节水的有效性 二是在住宅小区中 通过雨水收集 利用 生活废水收集与处理回用等住宅节水措施和设备 解决非优质用水的来 源 三是在住宅小区中 通过分质供水 推广应用节水器具等住宅节水措施与 设备 节约用水 节材节材 一是本项目推广应用高性能 低材耗的建筑材料 如高强混凝土 高强钢筋等 二是本项目所有物业均实行一次装修到位的可选式菜单 减少耗 材 耗能和环境污染 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 29 9 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 9 19 1 项目总投资估算项目总投资估算 根据测算 项目的总投资为 3720037200 万元 含地价 折合美元约 5480 万元 详见下表 项目总投资估算表项目总投资估算表 序号序号项目名称项目名称总额 万元 总额 万元 1 土地成本 11400 2 前期工程费 2800 3 建安工程 9100 5 管理费 700 6 不可预见费 2800 7 财务费用 1000 9 合 计 27800 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 30 9 1 19 1 1 总投资估算说明总投资估算说明 1 土地成本土地成本 根据国土出让地价 本项目土地成本分摊成本为 26 万元 亩 计 443 亩 土地总价 约 11400 万元 2 前期工程费前期工程费 前期工程费主要包括项目前期规划 设计 勘测费用 土地平整费 政府规费等 费用确定主要参考近期 巢湖行政事业性收费一览表 及本项目的优惠政策 项目前期费用 2800 万元 3 建安工程费建安工程费 包括基础 主体 水电安装 室内外配套工程等 此项费用根据项目分期开发情况 结合工程施工进度计划投入 费用确定主要参考近期 巢湖市建筑工程价格信息 项目建安工程费为 9100 万元 4 管理费用管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动 而发生的各项费用 如管理人员工资 职工福利费 办公费 差旅费 咨询费 房地产 税等 按巢湖市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况 本项目管理费按前述 3 项 之和的 0 25 计取 项目管理费为 700 万元 5 不可预见费不可预见费 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 31 由于项目拆迁主要由于政府牵头 企业配合 项目其他费用已充分考虑 同时我公 司控制项目成本能力较强 不可预见费按总投资的 0 5 计取较为合理 项目不可预见费为 2800 万元 6 财务费用财务费用 目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款 销售回款不足 加上少量贷款 财务费用预计为 1000 万元 9 29 2 资金筹措资金筹措 目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款 销售回款不足 则全部为自有 资金 项目资金构成项目资金构成 序号序号项目项目资金资金 万元万元 比例比例 1 自有资金 24568 8 2 银行融资 300010 8 3 销售收入 2234480 4 4 总投资 27800100 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 32 10 销售及经营收入测定销售及经营收入测定 10 1 物业销售收入估算物业销售收入估算 10 1 1 项目销售收入测算项目销售收入测算 项目所有销售收入均基于毛坯交房标准 销售过程中将根据客户需求 提供 精装修菜单 销售单价亦将随之调整 物业类型单位面积 万 m2 销售均价 元 m2 总价 万元 住宅 m233 66394548090 10 1 2销售税金及附加测算销售税金及附加测算 按当地房地产销售税费计算 综合税率约为销售税率的 6 项目销售税 金及附加合计为 2633 万元 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 33 10 2销售利润销售利润 经测算项目的利润总额 税后利润 净利润 成本利润率等指标详见下表 项目利润表项目利润表 序号序号项目项目计算公式计算公式金额 万元 金额 万元 1 销售收入 48090 2 开发成本 27800 3 销售费用 1 5 2405 4 销售税金及附加 2633 5 财务费用 1000 6 利润总额 1 2 3 4 5 14252 7 所得税 6 25 3563 8 净利润 6 7 10689 9 销售净利润率 净利润 销售收入 22 2 项目主要经济指标项目主要经济指标 序号序号项目项目单位单位指标指标 1 占地面