关于文汇地产运营管理的工作建议-Word-文档

关于文汇地产运营管理的工作意见与建议进入公司时日不长，通过对基本面的了解，对公司当前运营管理现状、所处的发展阶段、业务状况及面临的任务有了一个基本认识。从法人治理结构来看，公司推行的是董事会授权体系下的总经理负责制，决策机制及权限体系在董事会与经营管理层层面是基本明确的；从文汇现有运营情况看，深圳公司总部、邯郸公司正在组建，组织机构刚刚设立，管理模式还未清晰化，管理制度仅有纲领性文件，制度与流程建设刚刚起步。从制度安排及邯郸项目公司的运作需求看，公司拟建立的是集团化管理组织体系与制度体系，拟建立的是董事会领导下的两级管理模式，且拟推行与建立的是目前大多数房地产公司通行的操作管理型模式。由于公司尚处于团队组建阶段，组织建设、制度建设及业务建设还面临着众多课题，同时邯郸项目开工在即，客观上对组织、流程与制度建设提出了极为紧迫的要求。而建立与完善公司运营管理模式，对公司运营管理作出合理科学设计与统筹安排，将是公司尽快实现高效运营的关键所在。对于文汇地产运营模式的思考，主要包括集团组建、总体运营管理模式、法人治理结构、决策机制、流程设计、配套制度设计以及目标管理体系和绩效考核体系等方面。现就文汇地产运营管理等方面工作提出工作意见与建议，供参考。一、总体运营管理模式、管理定位及两级操作型管理的权责设计（一）运营管理定位一般来说，集团公司应集中资产经营决策权，主要负责信息开发、资产运营、人事任免和效益评价，是集团的决策中心；子公司主要从事生产经营，是集团的利润中心成本中心。根据文汇地产初入房地产业、项目异地开发的实际情况，可将文汇地产设计成为决策中心、投资中心、资源配置中心及控制中心。而邯郸公司成为利润中心、成本费用控制中心，从事生产经营，负责邯郸项目开发的实施工作。决策中心的主要职能是公司战略方案、目标的制定，产业发展领域的确定；重大投资项目的决策，重要战略合作的决策；公司经营政策、经营目标和计划、财务预算的制定。下级公司负责人的人事任免、考核、薪酬和激励。投资中心的主要职能是公司对外投资项目的选择和论证，对外合作和开拓新业务领域的论证和实施，新的房地产项目研发、产品策划与设计。资源配置中心的主要职能是资金的集中调配和筹措；核心人力资源的获取、培养和内部配置，人力资源的规划和培训管理，公共关系资源的建立、维护和使用；品牌培育和维护；其他资源(土地、战略伙伴、外部专家等)的获取、储备、配置和总体协调。控制中心的主要职能是战略目标的制定、年度计划的制定和实施过程控制；财务预算制定和实施过程控制；经营目标制定、结果控制和过程节点控制；制度的颁布和执行落实控制；下属公司和下属公司负责人阶段性工作目标制定和结果考核控制。核心团队成员绩效考核、奖惩及晋升。（二）文汇地产管理模式的初步设想基于此，为强化文汇地产的经营与管控能力，确保异地项目风险可控，当务之急，是要在总部层面完善管理体系与组织架构的同时，明确总部层面与项目公司的管理结构，这将直接有关系到项目的运作及风险的管控。关于文汇地产管理层的设置，公司目前已有初步方案。个人认为管理层级太多，势必加长管理流程、影响决策效率，主要体现在副总及总监权责的定位上。关于职能部门设置，从现有两级组织架构来看，基本是按功能及专业化要求来进行划分，后期重点是明确各部门、各主要管控岗位的权责、确定员工较明确的职务与分工，这也是公司职能制组织架构建立与完善的基础。个人认为，职能设置从管理顺畅、风险可控，以及两级管理模式的运营管理定位来看，值得检讨。1、现文汇地产组织架构功能划分基本上为：l 行政管理部（承担企业管理职能）：行政管理、目标管理、督查督办、法律事务、公共关系、高层事务处理、行政事务性工作。l 人力资源部：人力资源管理、员工招聘与培训、劳动合同管理、薪酬管理、绩效管理、员工关系、企业文化l 资本财务部：预算管控、资金管理、融资管理、会计核算l 规划设计部：设计管理、四新管理l 成本核算部：预决算管理（招投标管理、合同管理、供应商管理？）l 营销策划部：市场调研、市场推广、产品策划、营销管理、价格策略l 文化运营部：特性文化研究、项目文化创意与植入 文化整合与策划提示：战略发展职能、商务管理职能，在组织架构中没有体现，建议调整增加。特别是商务管理职能，涉及招投标管理、合同管理、供应商管理，这实际存在于运营过程中且为企业风险控制关键点，并成为两级操作型管理模式重点应构建的模块，应加以强化并明确决策机制与流程。企业发展职能可以不在组织架构中体现，其主要功能为业务发展、新项目的发现与研判，应该有专人负责，管理层积极介入。2、现邯郸公司组织架构职能划分为：l 行政办公室：行政管理、目标管理、督查督办、公共关系、行政事务性工作 报批报建（承担前期配套手续及后期验收批文办理功能） l 人力资源部：人力资源管理、员工招聘与培训、劳动合同管理、薪酬管理、绩效管理、员工关系、企业文化l 资本财务部：预算管控、资金管理、融资管理、会计核算l 审计监察部：常规审计、抽查审计，调查审计、遵循审计(稽核)l 市场营销部：市场调研、市场推广、产品策划、营销管理、价格策略l 战略运营部：项目选择与可行性论证、投资决策支持与服务、战略规划和相关行业及市场背景研究、资本运营和理财研究l 文化发展部：l 工程指挥部：工程管理、采购管理、预算管理、合同管理（从现在设置功能看）3、关于两级组织职能划分的建议与意见战略运营部、审计监察部宜设在总部，这既是法人治理结构内在的要求，也符合两级管理模式总部运营定位。建议可考虑将战略运营部、审计监察部设立在深圳总部，这也是总部加强风控的必备措施与组织安排，邯郸公司在资本财务部内可考虑设立内审经理，加强内部审计即可。总部文化运营部与邯郸公司文化发展部的功能，需要作一个基本的划分，建议可以考虑在总部设置，加强特性文化研究、项目文化创意与植入 文化整合与策划，待成果输出后再考虑实际运作的安排。关于工程指挥部：建议改为工程管理部，整个邯郸的项目均由邯郸公司来具体运，其指挥功能事实上集中在邯郸公司。工程管理部的主要职能工程管理、工程进度、质量、安全、文明施工管理。建议增加合同预算部：合同预算的功能现在零散于工程指挥部，建议划出，成立专门的职能部门。工程类、规划设计类、营销类合同是地产公司成本支出的大头，加强合同预算管理也是地产公司成本控制的重点工作。同时，将合同预算功能内地植于工程管理部，早已为大多数地产公司所摈弃。4、关于两级管理模式下项目公司运营的设想在对邯郸项目的管理上，主要思路是管控为主、具体操作由邯郸项目公司来运作完成。邯郸公司应建立完善的组织架构，只是在职能上对部分职能与总部层面进行明确划分，既保证可控性又满足邯郸公司高效运作的需要。具体来说，主要有以下几个方面须重点关注并在运营过程中作出妥善安排：一是规划设计管理：建议总部定位为概念设计、方案设计及扩初设计，此部分功能也保证了与总部拓展版块、新项目的发现与研判有效衔接，而将施工图设计放到邯郸公司，可有效解决项目施工过程中设计变更、设计与技术交底与工程施工的衔接，并可有效减少总部在施工过程中的设计协调工作。二是合同预算管理：合同预算功能应在邯郸公司配置齐全，日常运作主要由邯郸公司组织实施。邯郸公司合同预算部依据工程部制订的工程施工进度计划，制订招标计划、合约签订、采购计划、进行工程成本相关费用预测，并报总部审批。总部重点在于计划管理及审批权限的设置上作出制度安排，既确保成本控制又有利于邯郸公司的运作。总部明确：所有招投标、商务合同必须按一定的提前量做好计划申报，由总部确定哪些项目由总部直接操作，哪些项目由邯郸公司具体负责实施。对涉及金额较大的商务合同，可考虑集团及邯郸公司同步进行或由总部直接操作，由总部按程序最终审批确定。在设计、工程变更上，考虑其频发性，为有效控制成本，又不至于影响工程进度，可对工程与设计变更是对项目公司给予一定的授权，较重大变更方报总部审批。三是工程管理：直接设在邯郸公司，总部不设职能部门，总部职能主要在审核施工方案与施工计划，并进行过程的监控管理。基于邯郸项目分期开发的现实，可在工程管理部下分设不同的项目部，如一期住宅项目、博物馆项目部，资源的投入也根据项目进展情况进行适时调整，由邯郸公司按总部的管理制度体系要求进行直线管理、总部总体把控即可。四是营销管理：总部应定位偏于制度拟定、策略研究，邯郸公司则考虑全功能设置，侧重于实施与操作。五是财务的监督管理：主要内容包括:在管理方面向邯郸公司委派财务负责人，制定预算管理办法，定期检查财务状况报告；在监管方面对邯郸公司进行常规审计、抽查审计，调查审计、遵循审计(稽核)，并推行制定重点工作报告制度。六是人事行政方面：主要监控管理体系及运营体系的有效性，并强化日常监管，包括:邯郸公司要按月度、季度、年度定期向总部报告生产经营情况，编报生产经营统计报表，以利于总部的监控管理。5、文汇地产两级管理模式下的组织架构图及邯郸公司组织架构建议图：见附件二、流程与制度建设流程、制度与组织结构形式，是公司管控模式的三个重要环节。在组织结构基本确立的情况下，大力开展流程与制度建设龙显重要，它足以奠定公司的立企之本。因此，建议公司以文汇地产管理制度这一纲领性文件为大纲，系统开展流程优化与整章建制工作，全面开始基础制度、管理与业务流程的建立与完善工作，建立起公司稳定高效的管理与业务流程系统。关于流程与制度建设，应按照“统一构建、横向到边、纵向到底”及“关键核心模块先行”的原则进行编制，形成文汇地产运营管理手册，使之成为公司各项管理的基本法规与纲领性文件。流程与制度建设，可基于公司组织架构，以核心职能为标准，将公司各项经营、管理制度（控制流程）分为多级模块，从而初步建立起文汇地产公司的管理与业务流程系统。根据房地产的特点及公司核心职能，建议运营手册共划分基础模块九个，即报批报建管理制度、规划设计管理制度、工程管理制度、合同预算管理制度、市场营销管理制度、人力资源管理制度、行政管理制度、财务管理制度、文化运营管理制度。同时在此级模块中，定义划分下一级模块（亦称二级模块）N个。初步规划建议方案见附件一文汇地产管理与业务流程编制一览表。需特别注意的是，在编写过程中应充分考虑适应公司高起点发展之初期的资源和任务条件，力图构成系统、高效兼顾风险控制的经营管理流程。并达到以下目标：既强调全局整体性，又兼顾局部具体性；既是公司的运营系统，又是公司的培训手册。由于各部门人员不齐，且其他工作也比较多，可采取分批推进的方式。流程与制度的编写可按照公司确定的组织架构分部门进行拟定的，由行政管理部牵头审核，以确保跨部门流程的衔接。此项工作，宜安排在明年一季度前完成，从而尽快形成良好、顺畅的“按程序管理、按制度办事”的管理秩序。关于制度制订程序与颁布实施。三、关于文汇地产运营管理方案的实施建议文汇地产要实现运营管理有效控制，重点要保证“总部对下属公司运营能够有效管理控制”，总部要通过运营管理这个体系，有效的获得重大关键节点的知情权和决策权，使总部职能部门对下属公司对应业务进行有效管理和控制。为此，文汇地产可以在以下几个方面重点构建与完善。1、 形成管理共识，建立两级操作型运营管理体系2、制定战略规划，实现战略管理和战略协同，主要是目标管理体系的完善，并完善预算和审计监控、偏差分析和绩效管理，以及计划调整和绩效改进措施，由此形成良好的目标管理机制。3、突出关键节点控制与成本管理，实现运营管理有效控制：在划分好总部与邯郸公司权限的基础上，要完成总部管理运营及邯郸公司业务关键节点的筛理，对业务开