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买卖合同无效案例 篇一：房屋买卖合同无效案例 京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷 合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知 （2004年12月15日 京高法发2004391号） 北京市第一、第二中级法院：各区、县法院： 为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要。特此印发，请各院在审判中参照执行。 执行中有何问题和情况，请按业务归口与高级法院联系。 农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及 处理原则研讨会会议纪要 近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下： 一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况 目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。 二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局1990国土函字第97号关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。 其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。 第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。 第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。 与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。 三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则 与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则： 第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。 第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。 第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。 特此纪要。 海淀法院调研农村房屋买卖合同纠纷案件特点 作者：金川 马敬 发布时间：2010-07-07 09:43:18 随着我市城乡一体化工作的加快，海淀法院山后法庭所辖多个地区均面临大面积拆迁，尤其是唐家岭地区更是全市甚至全国关注的焦点，海淀法院山后法庭受理的因拆迁产生的分家析产纠纷、继承纠纷、房屋买卖等纠纷明显增加。为化解当地居民纠纷，维持地区稳定，海淀法院山后法庭针对农村房屋买卖纠纷案件进行专项调研，发现山后地区农村房屋买卖纠纷案件呈现出以下五个特点：第一、原告起诉要求确认房屋买卖合同无效多数为拆迁利益驱动。拆迁单位根据区位补偿价格对当地农民进行补偿，补偿结果大多为农民获得高额补偿款或以优惠价格购买回迁房屋。所以在经济利益的驱使下，许多卖房农民反悔，以当时不懂法或未经家人同意为理由要求确认之前签订的房屋买卖协议无效。第二、买卖纠纷多发生在农民和城镇居民之间。农村房屋较为便宜，山后地区距离城区较近，交通便利，当地农民将家中闲置房屋出售给城市居民，各取所需。而农民本身有宅基地，并无扩大居住面积之需要或能力，故集体经济组织成员之间或不同集体组织之间的房屋买卖则非常少见。 第三、房屋数量和结构变化较大。买房人购买后因居住需要及生活水平提高，一般将原有房屋进行翻扩建或者新建房屋，房屋现状（如面积、结构、建筑材料）与购买时房屋情况差距较大。 第四、交易双方法律意识淡薄。农村房屋买卖多数发生在上个世纪八九十年代，买卖双方法律意识淡薄，对农村宅基地和农村房屋买卖的相关政策知之甚少。买房人购买农村房屋后长期居住使用，形成生活习惯，多数不愿腾退房屋。第五、认定买卖合同无效后相互返还存在一定执行困难。案件判决一般为居民腾退现有房屋，农民根据房屋价值及地价按比例返还价款。购房人因在购买院落内长期居住，存在无第二套居所的情况，腾退房屋后无处居住，存在一定抵触心理和客观困难。农民因土地价值及房屋价值的提高，往往无力向购房人支付动辄数十万甚至上百万的折价补偿款。 为了妥善解决农村房屋屋买卖纠纷问题，化解社会矛盾，海淀法院山后法庭针对本地区案件的特点提出如下应对措施： 第一、有区别地制定调解方案，妥善化解纠纷。对于农村房屋买卖案件，加大调解力度，协调双方当事人之间的矛盾分歧。针对拆迁地区实际情况进行调研，了解不同地区的特殊情况，制定不同的调解方案，有针对性地集中解决因拆迁利益导致的民事纠纷，在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上处理当事人之间的矛盾，综合平衡买卖双方的利益，促进双方纠纷的解决。针对腾房及支付折价款执行难的问题，对拆迁地区或面临拆迁地区可采取当事人约定拆迁补偿款分配比例的方法进行处理。 第二、坚持“尊重历史、照顾现实”的处理原则。法官在处理农村房屋买卖纠纷时应当充分考虑历史因素，对农村房屋买卖行为进行考量，并照顾现有房屋居住使用以及新建、翻建的情况，对案件进行认定，判决应注重法律效果和社会效果的统一。 第三、统一司法标准。在尊重现有法律规定的基础上适当地考虑案件特殊性如当事人身份、买卖房屋时的过错程度，现有房屋居住现状等，审慎处理当事人纠纷。农村房屋买卖行为确认无效后，应当启动对应的当事人利益补偿机制，确定补偿标准，使得双方当事人的合法利益得到应有的保障。第四、加大法律宣传力度，提供农民法律意识。加强与当地乡镇政府、村委会和司法所的合作，法官定期下村入所，加强对村委会、司法所人民调解员的指导力度，与基层组织干部和群众代表进行座谈，提高村民的守法意识和自我保护意识。通过向社会媒体通报相关农村房屋买卖案件的审判情况，形成正确的舆论导向和社会评价。 无效房屋买卖合同所涉的农村房屋征地拆迁的处理 土地管理法第47条规定：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿；征用其他土地（耕地外的土地，应包含宅基地）的土地补偿费和安置补助标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准规定。土地管理法实施条例第26条规定：土地补偿费归农集体组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。物权法也规定：征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足頟安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 据此，按一般法理推论，出卖人的宅基地使用权已经放弃，而买受人又未取得宅基地地使用权，故征地拆迁时，对于涉及宅基地相应部分的征地补偿利益无需在给与买卖双方，房屋相应部分的补偿及安置利益应当归于买受人，视为出卖人因宅基地的弃权及房屋的转让而一并让与了房屋征地拆迁的补偿安置利益。但是，农村房屋补偿安置利于是与宅基地的合法使用人的集体经济组织成员资格或者身份联系在一起的，非合法的宅基地使用人则依法不得享有此征地拆迁补偿的利益。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或者单位一般仍然会认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象，并且也只认可按出卖人的情况给与补偿安置。这样处理实质上是土地主管部门同意出卖人撤销其宅基地使用权弃权处分的行为，认可其仍然享有宅基地使用权。此时的纷争或者诉讼不再是无效房屋的返还问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷，一般认为可以按以下原则处理： 1.无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让与买受人，买受人虽然不能取得合法的房屋所有权，但是其仍然可以享有依附于无效合同权责关系的债权性财产篇二：买卖合同运用案例纠纷 一起典当和商品房抵押纠纷案件引发的思考 日期：2014-08-21 10:27:21 作者：长沙典当网 来源：长沙典当网 点击： 8 近年来，在龙潭区公安分局和龙潭区人民法院(以下简称龙潭法院)出现了一些涉及吉林市轩宇房地产开发有限责任公司(以下简称轩宇公司)及其法定代表人池铁吉的案件，由于这些案件事实比较复杂，法律关系比较混乱，特别是由于轩宇公司和池铁吉本人在陷入经济困难时法律意识淡薄，维权意识不强，急于摆脱困境，加之有的典当行和个人唯利是图，逼其就范，使案件事实似是而非，真假难辨，给司法机关造成了许多麻烦。最近，又有十三个自然人以经过备案的商品房买卖合同和自己已经占有房屋的事实为由起诉要求确认商品房买卖合同有效。如驳回起诉，原告有商品房买卖合同且占有房屋;如确认合同有效，则可能造成一批错案。为此，特对这些案件涉及的事实和法律关系提出分析意见，供贵院领导在研究和处理该类案件时参考。不当之处请批评指正。 一、关于轩宇公司以商品房抵押借款的有关情况 轩宇公司是一家房地产开发企业。2003年开始在吉林市滨江北路开发建设“江畔名苑”小区。2006年，在小区房屋建设进入收尾阶段的关键时刻，由于国家政策调整，银行停止给房地产开发企业贷款，轩宇公司支付工程款和农民工工资发生困难，陷入困境。在走投无路的情况下，决定向吉林市商通典当有限责任公司(简称商通典当)借款。商通典当提出让轩宇公司以自己在建的江畔名苑房屋抵押，每户房屋可借给10万元人民币，月息5%。双方于2006年1月6日签订了2006吉商典字第7号典当合同。合同主要内容为：“1、典当物.五处房屋，房屋面积均为1310.24平方米。.当期二个月，.当期届满五日后，乙方不续当，即为绝当”。由于轩宇公司及时还清了当金及相关费用，未予强制执行。 此后，轩宇公司因资金困难又多次借款。但商通典当既不给出具当票，也不签订典当协议，而是仍然以每借10万元就要以一套商品房抵押，并要求以商通典当提供的自然人(商通典当的工作人员及其亲属)的名义与轩宇公司签订商品房买卖合同。合同中的房屋不论住宅还是网点、车库一律以每平方米1000元计价，同时让轩宇公司给出出具每户房屋应交房款的虚假收据(轩宇公司在收据底联上标注：“未交现金”)，还让轩宇公司与其一同到房产管理部门进行商品房买卖合同的备案登记。此间，轩宇公司共向商通典当借款五次，总计借款510万元。此后，轩宇公司在还清相当一处房屋借款的本息时，便赎回一份商品房买卖合同，轩宇公司共交本金及利息450余万元，共计赎回合同12份，办理撤销备案3份。其他39份合同均为商通典当工作人员及其亲属名字(其中陈占敏4套、王爱梅3套、周谨2套、杜海滨3套)。后来，相应人员又直接占有了相关的房屋。其中有的已经转卖他人。在最近起诉的十三户中有近十人又在房产管理部门变更了备案。 与此相类似的是2007年6月11日，轩宇公司又向邵长利借款100万元，借期三个月，2007年9月邵长利就向龙潭法院起诉要求确认商品房买卖合同有效。龙潭法院经审理做出(2007)龙民初字第906和907号判决。判决认定：“轩宇房地产因公司资金短缺，于2007年年6月11日向邵长利借款现金100万元，当日，轩宇房地产与邵长利签订了借款合同，合同中约定，以包括本案诉争的房屋在内的10套房屋作为抵押，借款期限为三个月。同日，轩宇房地产签订了买房人为邵长利的，位于吉林市龙潭区滨江北路江畔名苑1号楼1号商业网点(191.08平方米)和10号楼2单元6层16号房屋的商品房买卖合同，轩宇房地产出具收据，交款单位为邵长利，收款方式一栏中记载未收现金，抵押借款。另外，在前述轩宇房地产与邵长利签订的借款合同中，还载明，待借款按期还清，上述商品房买卖合同和房款往来收据一并收回作废，如按期未能还清上述款项，双方另行协商延期或由出资方(邵长利)收回上述房产。”龙潭法院同时认为：“邵长利虽称其与轩宇房地产签订了商品房买卖合同，是商品房买卖合同关系，但未能提供有效证据予以证明其诉讼主张。而事实上，轩宇房地产与邵长早存在着借款合同关系，邵长利与轩宇房地产签订的房屋买卖合同实际是为借款抵押而签订的，而非真正意义上的商品房买卖合同。且双方约定如到期不能偿还借款，由出资方收回房屋的约定，违反了中华人民共和国担保法第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的禁止性规定，没有法律效力。故本院对邵长利要求轩宇房地产按商品房买卖合同全面履行义务的诉讼请求不予支持”。 现在，龙潭法院正在审理的十三户商品房买卖合同纠纷案件虽然已经备案，但其本质上和邵长利起诉的并无不同。 二、对轩宇公司向商通典当借款及签订商品房买卖合同等问题的法律分析1、轩宇公司以房屋抵押从商通典当借款的行为是典当行为。典当管理办法第三条规定：本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为”。轩宇公司因资金周转发生困难，以自己的在建房屋为抵押，向商通典当借款，并支付借款利息(当息)，同时约定在还清借款本息后可以赎回商品房买卖合同，双方行为属于“典当”行为。 2、商通典当不开当票、不签合同、超高利息、房屋留抵严重违反国家法律、法规。 典当管理办法第六条规定：“典当行从事经营活动，应当遵守法律、法规和规章”。但是，商通典当与轩宇公司的典当行为，存在许多严重的违法违规行为，甚至涉嫌犯罪。 (1)商通典当借款时设定的当息标准过高，上打利息违法。典当管理办法第三 十七条规定：“典当当金利率，按中国人民银行公布的银行机构6个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行。典当当金利息不得预扣。”第三十八条规定：“典当综合费用包括各种服务及管理费用。动产质押典当的月综合费率不得超过当金的42。房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27”。也就是说，以房屋抵押进行典当的最高收费应为同期贷款利率加上综合费率。 2006-2007年一年期的贷款利率最高的也只有月6.30，加上综合费率的最高值27，才33.3。而商通典当在借款时先行扣除一个月的利息5%，却仍按原数收取利息。这样，实际月收费已经达到63.1，高出规定29%，比规定值高出83%。，完全属于高利贷性质。 (2)商通典当不给轩宇公司出具当票，也不签订典当合同的行为严重违法。典当管理办法第三十条明确规定：“当票是典当行与当户之间的借贷契约，是典当行向当户支付当金的付款凭证。典当行和当户就当票以外事项进行约定的，应当补充订立书面合同，但约定的内容不得违反有关法律、法规和本办法的规定”。第三十一条规定：“当票应当载明下列事项：(一)典当行机构名称及住所;(二)当户姓名(名称)、住所(址)、有效证件(照)及号码;(三)当物名称、数量、质量、状况;(四)估价金额、当金数额;(五)利率、综合费率;(六)典当日期、典当期、续当期;.”。因此，向当户出当票是典当行进行典当业务，进行经营的必须的程序。当票是双方的典当行为最重要的书面依据。在诉讼中是解决双方典当纠纷最重要的证据。但是，商通典当却知法违法。这样做的结果，一可以逃避行业监督，避免典当监督部门对其违法违规行为进行查处;二可以逃避纳税，因为没有当票，当然就可以走账外账，或者根本不建账，不计入典当的营业额，当然不发生税费。不但可以不交所得税，连营业税也不必交;三可以对抗当户，当户如果要投诉或者起诉，让你没有充分的凭据和证据。 (3)商通典当让轩宇公司签订商品房买卖合同严重违法。商通典当不但不给轩宇公司出具当票，还要求轩宇公司与其工作人员(工作人员的亲属)签署(之所以说是签署是因为开始并非真正的买卖，而是抵押)买卖这些商品房的合同，不论住宅还是门市房均以每平方米1000元计价。如果说商通典当以商品房买卖篇三：无效合同案例 (2) 一、合同无效的案例 1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 案例:宝鸡市东星砂石场赵巧巧与吴剑打算购装载机，供货商、保险 公司联合多次对其资信调查后，2003年9月3日吴剑与西安松林公司签订一按 揭贷款购装载机的“工矿产品购销合同”，2003年9月10日吴剑凭此合同与光 大三桥支行签订了“按揭贷款合同”，经西安市公证处作了公证，并在公证处将 所购装载机作了抵押物登记；2003年10月25日吴剑在光大三桥支行 “贷款凭 证”上签字，光大三桥支行发放了14.88万元到给吴剑开的专项帐号内。此前， 按西安松林公司安排，赵巧巧于2003年8月26日到宝鸡常汇公司交了11万元 首付款，当即吴剑打“收条”开回了装载机，上面写明了装载机的“四号一色”； 2003年9月17日西安松林公司给吴剑开了带税的正式“发货票”24.75万元， 附的产品检验证的“四号一色”与吴剑2003.8.26给宝鸡常汇公司打的“收 条”上“四号一色”完全一致。按常理，赵巧巧、吴剑以按揭贷款购的装载机一 切手续己完毕。随后，曹新红以“帮忙”到西安给光大三桥支行还款为名，收了 赵巧巧三次四个月“分期还款”2.75万元。2004年1月19日，突然，宝鸡常汇 公司经理曹新红带了六、七膘汉强行开走装载机时，称按揭贷款没有办成，限赵 巧巧10天内交清其余欠款13万，否则休想要回装载机。 “吃饭穿衣亮家当”，两个农民那能在10天内拿击欠款13万元呢？赵巧巧、吴 剑多方向宝鸡常汇公司讨要装载机未果。就到光大三桥支行去查询，让其大吃一 惊。光大三桥支行给吴剑了一个“客户贷款结清通知单”，上明确写的是：“您 已于2003年11月19日完 全还清完毕”。到11月19日自己才还14000光， 是谁还清了这笔14。88万元贷款呢？他们多次要求光大三桥支行查个纠竟，都 以“保密”为由而拒绝。 赵巧巧、吴剑为查清到底是谁给自己提前“完全清还完毕”贷款，讨回宝 鸡常汇公司强行开走购装载机造成的损失，把光大三桥支行、西安松林公司等告 到西安市未央区人民法院。 在庭审中，光大三桥支行无法回答“谁”提前“完全清还完毕”14.88万 元贷款后，改口辩称，他们发现吴剑用欺诈手段骗取贷款后，从吴剑帐上将贷款 “扣回”。西安松林公司也站在光大三桥支行的一边，明确表态，与吴剑所签“工 矿产品购销合同” 和所开“发货票”是虚假的，是应宝鸡常汇公司要求给“帮 忙”。未央区人民法院认为，“原告吴剑以为赵巧巧取得银行贷款为目的，与西 安松林公司签订的虚假工矿产品购销合同，后又以此购销合同为基础与光大 三桥支行签订贷款合同，并以虚构的买卖装载机为借款合同做抵押。由于虚假的 工矿产品购销合同是不能发生相应权利和义务的无效合同，因此，建立在虚 假合同基础上的贷款合同也因实质要件不真实而 无效。按照无效合同的处理原 则，光大三桥支行收回贷款是妥当的，资金收回是银行资金所有权的正当回归。 由于吴剑贷款购装载机的事实是虚拟的，故建立在虚拟事实基础上的借款合同的 终止，自然也不会对其造成损失。因此，吴剑关于赔偿损失的主张同样因没有事 实依据而得不到法律支持”。判决驳回了赵巧巧、吴剑的诉讼请求。赵巧巧、吴 剑不服此判决，向西安市中级人民法院提起上诉，认为，即便是认定自已是用虚 假的“工矿产 品购销合同”和虚假的装载机作抵押物，存在所谓”欺诈”行 为，所订“按揭贷款合同”也不属“无效合同”，只能是“可撤销合同”，光大三桥支行可通过法律程序解决，不能“霸道”的不告知而单方撕毁合同。西安市 中级人民法院支持了未央区人民法院“无效合同”的认定，驳回了两上诉人的上 诉。 2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 【案情】 第一申请人：孙某某 第二申请人：孙某 被申请人：谢某 孙某某系孙某父亲，两人名下有一处位于上海市闵行区华宁路弄号室 的房屋。2005年，孙某因经商缺少资金，与朋友谢某商量将房屋过户给谢某， 以获得银行贷款。为了瞒住孙某某，孙某找了案外人冒充其父孙某某，在上海市 公证处办理了以案外人唐某为代理人的房屋买卖委托公证。此后孙某和代理人唐 某与谢某签订了上海市房地产买卖合同，并办理了贷款手续和房屋过户手续， 房屋过户至谢某名下后，孙某得到了银行贷款29万。此后房屋一直由孙某继续 居住，由孙某每月替谢某偿还银行贷款，其父孙某某毫不知情。两年后孙某经营 状况不错，打算将银行贷款还清后，将房屋重新变更至自己和父亲的名下，但此 时，谢某反悔，不予配合，坚持声称房屋是自己买下的。孙某见状不再替谢某偿 还银行借款，法院查封了房屋，父亲孙某某终于知道了事情真相。父子二人不得 已，根据买卖合同的仲裁条款约定，将谢某诉至上海仲裁委员会，要求确认原买 卖合同无效，将房屋恢复至两申请人名下。 据此，仲裁庭依据中华人民共和国合同法第五十二条第（三）项、上海仲 裁委员会仲裁规则第五十七条第三款的规定，作出如下裁决： 一、确认第一申请人孙某某、第二申请人孙某与被申请人谢某于2005年8 月30日签订的上海市房地产买卖合同无效；第一申请人孙某某、第二申请 人孙某应在本裁决书作出之日起十日内向被申请人谢某返还人民币29万元；被 申请人谢某应在收款同时向中国银行股份有限公司上海市浦东分行办理抵押贷 款登记注销手续，并在抵押贷款登记注销之日起十日内将上海市闵行区华宁路 弄号室房屋的房地产权属自被申请人谢某名下转移登记至第一申请人孙某 某、第二申请人孙某名下。 3. 以合法形式掩盖非法目的； 案情：2003年2月，九采罗彩棉产业有限公司（原告）作为委托方、北京 银行股份有限公司玉海园路支行（被告）作为受托方、案外人北京世涛鸿业房地 产开发有限公司作为借款人签订一份委托贷款协议书，由原告提供220万元，被 告以委托贷款方式贷款案外人，被告承担连带责任。该协议书上被告的印章为被 告原负责人王建梁私刻。次月，王建梁致函原告，载明同意原告将220万元直接 打入案外人帐户，此函上加盖王建梁私刻的印章。后原告转账给案外人北京世涛。后，王建梁因合同诈骗、非法出具金融票证罪、伪造公司印章罪被判刑。原告向被告索款未果诉至法院。北京市海淀区法院认为王建梁私刻的印章并签订合同不是被告的行为，该委托贷款关系和担保关系不能成立。法院驳回原告诉讼请求。原告不服上诉，北京市第一中级法院认为王建梁签订协议时为被告的负责人，即法定“代表人”，协议上也有其个人签名，故为代表被告的行为，被告应该对其行为承担责任。被告和原告之间成立担保关系。但本案是案外人北京世涛利用此协议进行诈骗，以合法形式掩盖非法目的，所以委托贷款书为无效，故担保合同也无效。本案中被告没有过错，故不承担责任。法院基本维持一审判决。 4.损害社会公共利益 案情：2004年6月10日，房屋的开发商南宁锦明房地产实业公司（被告二）和南宁市阳光易居房屋经纪有限公司（案外人）签订合同，由案外人代理销售被告二的房屋，按照4000元每平方米销售。同日，案外人和南宁市兴宁区房地产开发公司（被告一）签订房屋代销协议，被告一代销房屋。2004年6月10日，南宁市迪瑞房地产营销策划有限责任公司（原告）与被告一签订代理合同，原告代理销售被告一的房屋，按照7000元每平方米销售并按照销售额提取佣金，原告后交纳被告保证金20万元。2004年7月，原告致函被告一要求延长销售代理时间。后原告诉至法院。广西南宁市永新区法院认为被告一和原告签订合同，应该以被告二的名义或者得到案外人的明确授权，否则对被告二没有没有约束力。现被告一无证据证明其得到案外人和被告二的同意，违反了合同法第400条的规定，原告和被告一的合同无效。法院依据合同法52条第5项，判决被告一返还原告20万元。被告一不服上诉，广西南宁市中级法院认为被告一不具备将商品房向外包销的主体资格；同一天上述三份合同的签订，使房屋的价格从4000元每平方米上升到7000元每平方米，被告一的包销行为实为国际明令禁止的哄抬房价的行为，也损害了由普通购房者的共同利益所体现出的社会公共利益。法院维持原判。 5、违反法律、行政法规的强制 案例：村青年小王前往福建某煤矿打工，报名时，厂方以 煤矿已承包给工头为由，要求小王与工头签订合同。而工头却在合同中规定，工头每月支付60元的危险补贴，由小王自己解决劳动防护用品。如果小王在工作期间出现人身伤亡，工头及煤矿概不负责，当时小王急于上班，便在合同上签下了自己的名字。没料到，6个月后，小王在一次塌陷事故中死亡。小王的家人找到煤矿及工头，要求他们承担丧葬费，并赔偿经济损失。但煤矿及工头都认为他们不能承担任何责任。理由是小王上班时已知道煤矿工作的危险性，并且每月都领取了危险补贴，同时在合同上也明确规定，如果工人在工作期间出现人身伤亡，煤矿及工头概不负责。后来，几经周折，在有关部门的帮助下，小王的家属才得到了合法的赔偿。那么，煤矿及工头为什么签有合同还要赔款呢? 因为他们与小王签订的合同是一份 “生死合同”，其本身就是一份无效合同。我国劳动法明确规定，企业与工人之间签订的劳动合同，必须建立在国家的法律，法规的基础上，与国家的法律，法规想违背的“合同”均为无效合同。同时最高人民法院指出，这种行为既不符合宪法和有关法律的规定，也严重的违反了社会主义公德，应属于无效的民事行为。所以，煤矿及工头与小王签订的“生死合同”实际上是逃避法律责任，违反了法律、行政法规的强制性规定，是无效的。因此发生了伤亡事故，必须按照国家的有关规定承担丧葬费和死亡补偿费。 二、可撤销合同 1、因重大误解订立的合同 案情：1996年2月13日，杨文龙（原告）在山西同力计算机联合公司商贸分公司（被告）处购买DCA2 5X86型海洋牌电脑一台，价格13100元。原告9月发现被告在宣传品上将DCA2列为SL400（486）系列，后找被告交涉未果。1996年12月9日，原告委托山西省技术监督局出具的鉴定结论为“DCA2 5X86微机是以486微机的品质冒用586微机的品牌，属于486机型”；“ DCA2 5X86微机的品牌不属于PENTIUM586型微机，而属于486型微机”。原告后起诉至法院，称被告欺诈，应该双倍返还，并赔偿经济和精神损失6000元。被告答辩称出售产品是正规厂家的合格产品，不存在欺诈，国家对486型和586型没有统一标准，故鉴定结论不科学。审理中，法院委托国家电子计算机质量监督检验中心对电脑进行司法鉴定，结论称“5X86是海洋机的叫法，对于该机究竟是486还是586，因为目前没有划分486还是586的标准，无法做出结论”。 太原市南城区法院于1997年7月10日判决称：由于目前没有划分486还是586的标准，被告不构成欺诈，但是被告在开具的收据中电脑型号“DCA2 5X86”写成“DCA2 586”，这种工作中的失误导致原告对所购电脑的重大误解，故原告可以要求退货。经济和精神损失不予支持。太原市中级法院于1997年10月27日判决除判令被告支付原告经济损失412.5元外，维持一审认定的事实。 2、在订立合同时显失公平的 案情：2004年5月，敦化市建筑安装总公司（被告一）和敦化市顺达房地产开发有限公司（被告二）通过招标签订建筑工程施工合同，约定被告一承建被告二的工程项目。敦化市建筑安装总公司信师成项目经理部（原告）是被告一的下属单位，原告按照两被告的合同施工，两被告没有将该招标文件交付原告，也没有通知原告该招标文件的内容。工程验收竣工后，原告和被告二于2005年4月进行了工程结算。结算后原告将工程招标文件调出，才发现两被告签订的第五项显失公平，该条款有欺诈行为。原告和