公用设施管理程序物业客服部作业指导书

XY/WIKF13 公用设施管理办法 版本/修订次数：EDIS/0 公用设施管理办法1. 0目的为了规范机电设备等公用设施管理，保持公用设施良好状态，确保所辖区域公用设施发挥正常功能。2. 0范围适用于各管理处对公用设施的管理。3. 0定义本文对公用设施的分类是：3.1供配电系统：配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公用照明、供电线路等。3.2给排水系统：水箱、水池、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵等。3.3供暖系统：交换站、供暖管道等3.4消防系统：消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓。3.5电梯3.6维修工具、设备：电锤、手枪钻、绝缘电阻表、万用表、钳形表等。3.7其它公用设施：外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、广场、水系、桥梁、垃圾筒、自行车存放处、气表箱、水表间等。4. 0职责4.1. 工程部负责的公用设施的完好状态和完好率，组织制定检修计划和技改工作。4.2. 设备工程师负责公用设施保养维修工作的指导、实施，建立设备台帐，解决技术难题，草拟技术改造方案。4.3. 维修班负责公用设施设备保养维修的日常工作。4.4. 管理处定期抽查公共设施的维修保养工作。5. 0方法和过程控制5.1. 设备房管理5.1.1. 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。5.1.2. 设备房应设有“机房重地，闲人免进”标识，进出随手关门，供水房应设有设备房出入记录表。5.1.3. 参观来访需进设备房，凭部门经理通知，并指定专人陪同方可进入。5.2. 保养维修5.2.1. 日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内设施，有问题当天处理。5.2.2. 设备工程师每周负责检查监督主要设备（电梯、发电机、消防泵、生活泵、低压配电）的保养、大修工作，发现问题及时处理，并记录。5.2.3. 15万平方米以上的社区管理处客户服务部主管每半月至少一次，管理处经理每月至少一次巡查设施状态，15万平方米以下的社区经理或主管每周至少一次巡查设施状态，发现问题及时处理并填写相关记录。5.2.4. 设备维修等级按以下分类进行：5.2.4.1. 日检：属巡视检查维护，正确记录运行表，确认设备运行状态是否有异常情况，进行日常除尘。5.2.4.2. 月检：属测试性检查，检查有关主要部件的运行情况。5.2.4.3. 季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。5.2.4.4. 年检：属恢复性维修。除进行月检的工作范围外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。5.2.4.5. 大修：属彻底性维修。对设备进行全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。设备主管应视设备运行情况及时提请设备大修计划，经管理处经理审核后报社区管理委员会批准执行。5.2.5. 设备工程师应根据批准的检修计划和维修内容，做好修前技术准备工作及防范措施。涉及到影响人身安全和与生活、办公等非常密切相关、易引起业主投诉或易影响形象的重要维修工作，管理处经理需到现场指挥、协调、组织。5.2.6. 设备年检和大修，工程部应派人到现场指挥进行维修状态检查，督导检修人员按工艺精检大修，解决技术难题，保证检修质量。5.2.7. 工程部应设专人负责保存必要的、与运行设备相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料，以便系统地、完整地掌握设备状态。5.3. 供配电管理5.3.1. 工程部应严格遵守供电、用电的一些规章制度，明确高压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存资料。5.3.2. 管理处应认真做好自身设备的管理工作，在巡视设备中发现产权分界点处他方管理的设备有异常情况时，应及时告知他方，以免影响本小区的供电安全。5.3.3. 对供配电设备的检修，应充分利用不影响业主或尽量减少影响业主的时间进行。5.3.4. 停电检修设备时安全注意事项：5.3.4.1. 停电检修设备应两人同时共同参与，一人操作，一人监护。5.3.4.2. 断开隔离开关，必须由现场作业设备责任人挂“有人工作，严禁合闸”的标识。5.3.4.3. 停电检修设备必须由设备责任人挂接临时接地线。5.3.4.4. 最后由设备工程师核对，确认无误后方可进行检修。5.3.4.5. 检修完毕，由原挂接地线人员拆去接地线，同时拆去由原挂人挂的“有人工作，禁止合闸”的标识。5.3.4.6. 低压电作业安全注意事项：5.3.4.7. 严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的一次回路中作业。5.3.4.8. 设备工程师向主管汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。设备工程师必须指定一名现场监护人。5.3.4.9. 作业人员必须穿戴绝缘手套和绝缘鞋。5.4. 给排水系统管理5.4.1. 生活泵每周做一次主、备泵切换试验并记录。5.4.2. 消防泵每月应启动一次，并观察管网末端压力表显示的压力是否正常。5.4.3. 二次加压泵应每天检查一遍，并做好记录，平时根据实际情况决定是否检查、维修并记录。5.4.4. 生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，必要时应重新涂刷一次。5.4.5. 泵房控制柜日常维护由供配电设备责任人负责并记录。消防管理.联动装置、管理网末端（消防箱水阀）试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在场，试验时不应妨碍住户的生活秩序。5.5.2.消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定必要时应重新涂刷一次。5.5.3.消防箱玻璃按扭每周检查一次，保持报警按钮外表清洁，字迹清晰，玻璃完好无损，具有报警功能。5.5.4.消防泵每月试运行一次，保证手动、自动启动正常。5.5.5.消防箱每周检查一次，要保持表面清洁，配套齐全，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消防箱玻璃完整、牢固，按钮功能正常，并做好记录。5.6.电梯管理5.6.1. 电梯应具有电梯使用合格证。电梯管理设备责任人应密切监视和掌握电梯的运行状态，及时做好需变动的电梯运行方式的调度、管理工作。5.6.2.做好电梯保养分承包方人员定期保养工作并做好配合。5.6.3.做好电梯巡视检查记录，发现故障，小修自行解决，大修通知电梯供应方维修。5.6.4.停用电梯，必须把轿厢停放至设置门锁的楼层（即一层）。5.7.维修工具、设备管理5.7.1.由工具使用人负责分门别类，摆放在指定、方便使用的位置。5.7.2.由维修班按照设备保养规定进行定期保养工作。5.7.3.借用者须办理借用手续,登记工具借用登记表。5.7.4.使用工具时，电器应符合用电安全技术要求。5.8.其它公用设施的管理5.8.1.本小区内的公用设施，设备维护人应每月巡检，发现质量问题，要及时向管理处经理汇报。管理处经理视存在问题的复杂程度，合理安排自修或委托他方维修。检查经费来源及运用程序应符合物业管理法规要求。5.8.2.房屋本体防雷设施应在每年二月份进行一次全面检查，避雷带除锈刷银粉漆，接地体应可靠接地。6质量记录/表格 日常巡视工作（含设备责任人、主管、部门经理等），在设备检查记录表中予以记录。周、月、季、年保养及大修工作，故障处理在公用设施保养维修记录表中予以记录