南宁市某楼盘踩盘报告

翰林雅筑楼盘分析报告 制作人： *开盘时间：2009年12号12日目录1项目概括2项目资料3销售数据分析4开盘流程 一、 项目概括瀚林雅筑是广西勤建置业精心打造的又一大型精品社区，位于高新区科德路与高新二路交叉口旁。小区占地约3.6万平方米，总建筑面积17万平方米，规划建设10栋25到32层高的电梯洋楼，户型以8090的两房单位为主，少量100140三房及复式单位。小区南面西面配有两层地中海风情商业街，生活更便捷。主力户型：8295项目特点：1、“N+1”百变户型。瀚林雅筑以7090的两房单位为主，全部单元设计有户内花园，赠送一半使用面积，花同样钱得更多使用空间；装修后，可用做另外的功能空间，相当于多得一间房。2、“精工叠园”。项目延续了瀚林华府的精工贵族血统，采用地中海的浪漫建筑风格，与立体水景园林相结合，和户内花园相呼应，形成特有“三叠式”园林景观。所谓的“叠园”概念是该项目的最大特色，通过空中空间的利用，将园林绿化向空中延伸，由地上特色园景、二层休闲庭院加无边际叠水泳池（泳池跌水落差达5米高，营造了一个活水瀑布的效果）、还有户户均设特色户内花园，形成一个独特的立体空间园林的效果。 二、 项目资料1. 基础资料 投资商广州勤建公司项目位置西乡塘区高新区科德西路2号（科园路与科德路交汇处）建筑面积.78容积率5%建筑风格地中海的浪漫建筑风格绿地率32%均价6400元/主力户型9094配套风情商业街及中型购物中心（具体业态未定）2. 户型表单位户型建筑面积（）套内面积（）套数3栋01三房两厅两卫136.03108.16303栋02三房两厅两卫123.5798.25303栋03三房两厅两卫135.69107.89304栋01两房两厅一卫91.4770.53264栋02两房两厅两卫93.5272.11264栋03两房两厅两卫93.2471.90264栋04两房两厅一卫90.8570.0526分析： 翰林雅筑本期推出194套房源，主要以小户型为主。3.户型分布图4.户型图4栋01单元4栋02单元4栋03单元4栋04单元3栋01单元3栋02单元3栋03单元三、 销售数据分析1.价格策略分析分析：总价区间明显集中在一个数据段，61-63万，64万以上的单位比例均低于11%。总价区间的集中，与面积和单位有很大关系。2.单价分析分析：单价集中在6400/-6800/，占整体价格的分布的90%，6400元/以下的单位占总数的6%，6800元/的单位占总数的4%。3. 整体均价楼栋3栋4栋单位01020301020304均价6599.796677.936536.525969.316004.495923.865879.23分析：3栋面积都是大户型，均为三房两厅，面朝园林，园林景观宽阔，所以价格较高，均价在6500元/以上。 4栋02单位没有靠近马路，而且朝向为东，园林景观又宽阔，所以价格较高，均价为6004.49元/，01和03单位中01单位朝向为东、园林景观开阔，但两个单位靠近马路，产生一定的噪音。此价格居中，均价分别为5969.31元/、5923.86元/。03、04单位朝向为西靠近马路，价格较低，均价为5879.23元/。综合分析，楼房面积的大小、朝向、园林景观、位置等因素影响着房价。4.销售走势小结各阶段销售进度统计 分析： 3栋较4栋总体销售率较低，原因在于价格高低明显。4栋是小户型，总价在62-68万之间，3栋是大户型，总价在77-92万之间，明显比3栋的价位高。从9：30开盘到10：55，4栋楼盘已售完，可见价格定位在市场上起关键作用。 从4栋分析，02单位较其他单位地理位置较好，景观视野最开阔。与01单位相比02单位的整体比较讲究风水布局。从3栋分析，只有01单位有入户花园。 从以上数据可知，3栋01单位销售走势较快。4栋04单位销售走势较慢，02单位销售走势最快，01单位销售速度较快，可见舒适度一样的情况下，景观资源以及整体布局、地理位置，在购房行为起着关键作用。分析：按现场情况看，4栋90小户型销售速度较快，比较受客户喜爱。3栋130的大户型销售速度较慢。一开始，4栋先被热销，3栋销售很慢。到了10：55分3栋售罄，4栋销售量开始上涨。4. 层差分析 整体平均为15元/平方米。 4栋的8层到20层差价普遍为15元/平方米。3栋6层至25层差价普遍为15元/平方米。 在客户差价制定上简洁明了，有规律可循，给客户以稳定感。 整体而言，层差调整幅度不大，较为平均。5. 整体销售情况概述截止12月12日10：30，销售149套，总套数为194套，其中4套为非预售单位。实际推销190套，实际销售率为76.8%，4栋全部销空。两房两厅小户型较受欢迎。小结受面积和单价影响，总价区间明显集中在一个数据段。用单价，顾客喜好来分流，消化客户的态势明显，总体的户型销售情况显示客户的消费心理是相对合理的。 在单价平面排布方面；以景观园林、丰富水体景观贯穿园林为主题。由平面差可看出价格表的制定及户型的策略中对外部的价值优势起明显的单价提升。四、 开盘流程1. 选房方式抽签形式，顾客签到后随机拿序号，然后根据工作人员安排抽号！2. 选房流程 签到入场等候 8：00开始签到现场，客户必须出示如下资料：身份证、预约单、：四、五期认购但未成功顾客走专门的签到通道。签完到后，请到“签到等候区”等候抽签。由于预约顾客较多，在等候区期间，建议客户选好自己心仪的单位，以便认购时能快速够到自己心仪的单位。 抽签仪式主持人随机抽取号码卡，并公开宣读中签号码，被抽中的客户听到后请迅速举手示意，并迅速到“中签确认区”办理进场手续，并入场选购。如主持人宣读三次号后仍无人应答，主持人就继续抽取下一号码（主持人原抽取的号码仍然有效）。 验号凡被抽到号码者，请持“预约单”迅速到“中签确认区”，按中签顺序排队等候验号进场，工作人员将中签顺序验证客户手上的中签号码，发放并填写认购卡，确认折扣后才放行。每张预约单客户限2人进去排队认购区。 等候进场认购场内排队等候认购的客户，请配合现场工作人员的安排，有序进入售楼现场认购。 认购房子进入售楼部后，现场销售人员于客户认购前，将提前协助客户咨询认购，客户按入场排队的先后顺序认购，客户须在2分钟内落实认购的单位，确认单位后销售人员会带客户到“销控台”确认销控。逾时作不出选择的，请到“思考区”考虑，让下一位客户上前认购。由于现场客户较多，为避免现场过于拥挤，在思考区的客户于5分钟内须考虑好是否选择购买，如选择购买，需重新进入认购区排队认购，否则请离场。 办理财务手续已经确认认购的客户，根据工作人员的安排，先到“财务区”办理预约金转定金以及补交5000元定金的“财务手续”。“财务区”设现金及刷卡的排列，客户如选择交现金的，则进入现金队列排队交款，如选择刷卡的，则进入刷卡队列排队刷卡。 签约办理财务手续后，根据现场工作人员的指导，到“签约等候区”等候签署翰林雅筑认购协议书。工作人员根据客户交款的先后顺序通知客户签约。 签约审核客户完成翰林雅筑认购协议书签署后，根据现场工作人员指引安排，有序的到“签约审核区”办理签约手续。 离场由于场地空间有限，避免场地拥挤，请于办理完“签约审核手续”后及时离开自由活动。分析：开盘现场准备了500多张椅子，到场人数400多人。流程采用随机抽号，现场秩序比较好，相对气氛没那么紧张。保安人员管理比较