调查报告 (8000字)

1/8调查报告(8000字)民法学社会调查报告系别：文法系班级：09级法学姓名：学期XX-XX学年第一学期XX年8月农村宅基地使用权流转问题的调查报告调查背景宅基地使用权是农民的保障性和福利性财产权，法律对其行使方式设置了种种限制。随着城乡一体化进程的推进，农村宅基地闲置、无序流转等问题日益凸显，尤其是在城乡结合部的农村，宅基地使用权流转频繁，并已经形成一定规模的隐形交易市场。农村宅基地使用权流转面临着制度供给和现实需求相矛盾的难题，亟待解决。十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，2/8在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益，允许农民参与集体土地开发的非公益项目”，这为农村宅基地使用权流转制度指明了改革方向。引导并规范农村宅基地使用权流转秩序，实现城乡建设用地的市场接轨，对于激活农村经济，提高农地利用效率，实现城乡统筹和谐发展大有助益。一、调查区宅基地概况要对农村宅基地流转情况进行调查研究，需要选择特定的调研区域，因为不同区域宅基地流转的影响因素和特征各异。本调查根据地点距离城区远近及经济发展水平高低，选择距离武汉中心城区最近的远城区江夏区作为研究区域,进行相关资料的收集，以考察城市化进程中城乡接壤地带农村宅基地使用权的流转问题。XX年5月至7月份，作者前往江夏区进行了实地调研。通过实地调研，作者了解到，江夏由县改区以后，按照“工业兴区先导，统筹城乡发展，构建生态江夏”的思路，充分发挥区位、资源、产业优势，加速经济发展方式转变，逐步提高经济增长的质量和效益，促进经济的持续健康发展。江夏区XXXX年连续三年区域经济综合排名全省第一，已基本形成国有、集体、民营等多种所有制并存，第一、二、三产业推动经济社会协调发展的良好局3/8面。江夏区的土地总体利用情况如表1所示。表1：XX年江夏区土地总体利用现状数据来源：武汉市江夏区国土资源管理局XX年提供。由表1可知，江夏区建设用地面积为公顷，占江夏区土地总面积的%。在建设用地中，城市建设用地公顷，占比%；农村居民点用地公顷，占比%；独立工矿区用地公顷，占比%；交通水利用地，占比%；其它建设用地公顷，占比%。农村居民点用地占比最大，占总建设用地面积的三分之一以上。根据江夏区国土资源局提供的统计数据，江夏区农村居民点人均占地面积为平方米，远高于武汉市农村居民点人均用地173平方米的水平，也略高于湖北省农村居民点人均用地213平方米的水平。其中，农民宅基地占据了农村居民点用地的大部分。可见，江夏区农村宅基地利用规划混乱、占地面积超标、一户多宅及宅基地空置等现象仍然突出。根据江夏区分区发展规划的实际状况，在城市化推进区、农业发展区和生态维育区，每个区选取两个乡镇、街道，每个乡镇、街道分别选取一个典型村作为实地调研地点。推进区主要包括武汉外环线以北区域，重点发展第二、三产业，农村人口向城镇人口的无序转化，主要选取纸坊街道、庙4/8山开发区；农业生产区主要包括武汉市外环线以南区域，重点发展特色农业，正处于传统农业向现代高效农业转型发展的爬坡阶段，选取山坡乡、湖泗镇；生态维育区主要包括龙泉山风景区、梁子湖区域、斧头湖、三涉湖及鲁湖湿地保护区，大多用于旅游开发，其中龙泉山风景区、梁子湖风景区已成规模，风景旅游成为江夏区的一大特色，工业化中期影响已被席卷，对比选取流芳和乌龙泉街道。调查和访谈内容包括农户的家庭状况、宅基地使用情况、对宅基地使用权流转的认识及对宅基地相关法律的了解等。根据对上述六个典型村157户农民宅基地流转意愿的抽样调查，有流转意愿的农户占比%，这表明，半数以上的农户具有宅基地流转意愿，对于流转方式选择多以出租、抵押为主，仅有少数选择买卖，即绝大多数农户面对既定法律安排的选择都是理性的，他们大多把宅基地作为安家立命的基本保障，不会轻易地将宅基地使用权永久地流转出去。从农户对宅基地相关法律认知情况看，%的被调查对象对宅基地相关法律制度部分了解，%的被调查对象对宅基地相关法律制度一无所知。二、农村宅基地使用流转的特点农户宅基地使用权流转意愿较高5/8据调查，地区经济发展水平越高，宅基地使用权流转现象越普遍，其流转形式主要以出租房屋为主，也存在部分私下买卖行为。各乡镇街道也普遍存在着宅基地空置现象；城市化推进区域宅基地使用权流转比率明显高于其它两个区域。关于被调研村庄宅基地流转情况的统计数据如表2所示。表2：江夏区部分农村宅基地空置及流转情况数据来源：根据江夏区国土局相关统计数据整理。根据问卷调查结果，有流转意愿的农户占比50.96%。户主或家庭成员的文化程度越高，非农收入水平越高，家庭宅基地和房屋的价值越高，流转宅基地的意愿就越强。宅基地使用权流转形式多样从调研情况可知，在具有明确流转意愿的农户中，有75%的选择出租、23%的选择买卖、35%的选择抵押，16%的选择国家征收、31%的选择宅基地置换，其中以出租、抵押为常见的形式，仅有少数选择买卖。具体流转形式有：买卖。这是指让渡宅基地使用权和房屋所有权。房屋买卖使得宅基地同时流转，即通常所指的“地随房走”。这主要发生在有多余、闲置房屋的房主与外来人员或暂住6/8人口之间的买卖。由于经济快速发展与城市化的推进，不少外地来汉务工经商的人员取得一定收入后计划购买住房。但由于市区房价的高涨，其只好选择在武汉市近郊农村购买农民空置的房屋。调查发现，买卖是江夏区宅基地使用权流转较少的一种方式，主要发生在距离江夏区政府与距武汉中心市区比较近、经济比较发达、交通便利的区域。出租。这是目前江夏区宅基地使用权流转最为普遍的方式。据调查，承租房屋主要用于自住或商业经营，其中以自住为主。租金水平近年来也逐步提升，以邬树村为例，其紧邻庙山开发区、与周边几所大中专院校毗邻，房屋出租地下市场较好。一栋200300平方米的住宅，年租金收入一般为2万元左右，是农民从事种植业年均纯收入的45倍。征收。这是指国家因公共利益以及经济建设发展需要，建设用地单位依靠国家强制力向农民征收宅基地及房屋，并给予相应补偿，将农民整体搬迁的一种流转形式。宅基地被征后改作园区工业、商业、交通、大学城等用地。这主要涉及沪蓉高速公路、武咸城际铁路、园区、大学城园区开发、兴建项目实施过程中，沿线区域村庄的部分农民宅基地被征收。新农村建设规划宅基地置换。根据江夏区新农村建设规划，到2020年逐步实施新农村建设拆村并点项目7/8规划，节约农村居民点用地。规划由政府统一建造居住点，统一安置被置换宅基地的农民，宅基地收回或置换为耕地。这种流转方式尚在计划之中，属政府的主观规划，且尚未征求居民意见，其绩效有待观察。宅基地使用权流转区域差异性明显从对城市化推进区、农业生产区、生态维育区三种类型区域的调查结果看，农户对宅基地使用权流转的意愿差异较为明显。首先，各区域宅基地使用权流转的活跃程度不同。由表2看出，在城市化推进区域，房屋买卖和出租比其它两个区域活跃，并且与市区距离由远及近呈现递增趋势，这是城市化进程推进对城乡一体化拉动效应和对农村辐射效应的表征，区位因素对于农村宅基地使用权流转具有十分重要的影响。其次，流转方式存在区域差异。在城市化推进区域，外来人口较多以长期租赁为主。在农业生产区域，一些外来承包土地的大户，需要在该地区长期居住，也有买卖或者长期租住房屋的情况，但以短期租赁为主。在生态维育区域，因自然风景秀美、环境宜人，