美晟广场造价咨询工作大纲(汇报稿).doc

美晟国际广场工程造价咨询工 作 大 纲（初稿）北京华建联造价工程师事务所2005年6月6日美晟国际广场工程造价咨询工作大纲（ 送审稿 ）为有效实施美晟国际广场全过程工程造价咨询工作，依据美晟集团北京房地产开发有限责任公司与北京华建联造价工程师事务所签订的建设工程造价咨询合同制定本大纲，本大纲经美晟集团北京房地产开发有限责任公司审定后将作为指导本项目的工作原则、规范咨询人的咨询行为、界定咨询工作的工作范围的纲领性文件。咨询人可依据本大纲的精神制定主要工作阶段的工作细则或实施方案，为使本项目的工程造价管理更加有效、提高工程造价咨询的成果质量，委托人和咨询人均有义务和责任依据工作的深化提出本大纲的改进和补充意见，该意见经双方审定同意后将作为本大纲的补充文件。1项目概况美晟国际广场建设工程位于北京西城区西单北大街110号，建设规模为120000平方米，其中：地下三层，建筑面积 m2；地上层，建筑面积 m2；檐口高度为 m。工程定位于高档综合性商厦和写字楼。工程计划总投资为 万元，其中建筑安装工程投资为 万元，工程拟于2005年7月上旬开工建设，于2007年 月交付使用。根据美晟集团北京房地产开发有限责任公司与北京华建联造价工程师事务所签订的工程造价咨询合同，美晟集团北京房地产开发有限责任公司委托北京华建联造价工程师事务所进行全过程工程造价管理。2咨询服务范围1、 负责设计概算的编制与技术经济分析；2、 参与工程设计优化，进行设计阶段的工程造价控制；3、 负责工程招标和招标文件的编制；4、 负责建设项目工程造价相关合同管理；5、负责建筑安装工程施工总承包工程量清单的编制；6、负责建筑安装工程施工总承包招标标底的编制；7、负责建筑安装工程施工总承包投标报价合理性的审查与确定；8、参与建筑安装工程施工总承包施工合同的相关造价条款的确定；9、参与各类专业工程或分包工程招标文件的编制和合同价款的确定；10、负责各类专业工程或分包工程工程量清单或标底（需要标底时）编制；11、参与各类建筑设备和主要材料的招标与采购、认价；12、提出工程实施阶段的优化设计建议，参与工程设计的优化；13、协助建设单位进行投资分配和投资组合优化；14、负责处理工程经济洽商；15、负责起草工程款支付和使用计划；16、负责处理工程索赔和工程经济纠纷；17、负责各类工程的结算审查；18、协助建设单位进行投资分析和风险控制。3指导思想我所将依据国家有关法律、法规和建设行政主管部门的有关规定，对本建设工程实施以造价管理为核心的全面项目管理，负责工程造价的确定与控制，缩小投资偏差，控制投资风险；以满足建设单位投资期望的实现。本工程将实施以工程造价相关合同管理为前提，以事前控制为重点，以准确工程计量与计价为基础，以优化设计和风险控制为辅助实现工程造价控制的整体目标。4工作组织4.1外部组织管理以业主目的和要求为核心，在坚持工作原则，确保业主利益的前提下，努力协调好与建设项目参与各方的关系，促进项目的顺利实施。外部组织管理见图1。 （1）我所将按照业主的要求和设计图纸进行工程造价的分析、预测、确定，我所实施以造价控制为核心的建设项目管理，对工程造价管理承担主要责任。（2）按照业主的要求协助做好工程总包和专业分包、材料和设备采购招标工作，我公司对工程量清单、标底全面负责，并协助招标代理机构编制招标文件、协助业主拟定各类工程造价相关合同，对招标文件和合同中相关工程造价条款全面负责，对合同中可能存在的风险和隐患对建设单位提出建议和提醒。（3）针对目标客户的要求对设计方案的进行投资优化，通过业主和设计单位、监理单位参与设计方案的优化和修改，调整工程造价，控制工程变更引起的投资风险。(4)与监理单位共同处理工程洽商，做好造价控制，协助监理单位进行主要材料的确定，做好主材认价工作，运用价值工程理论协助总包单位、监理单位进行有利于降低造价和保证工期的施工方案的优化。项目业主目标客户设计单位招标代理造价咨询监理公司专业分包单位总包单位设备、材料供应商注：如业主不另行聘请招标代理单位，造价咨询单位将全面负责招标事宜。图1.造价咨询外部组织结构图4.2内部组织管理该项目将按项目经理部制式进行管理和运作，实行项目经理负责制。实施现场工作和公司工作相结合，内部组织管理见图2。（1）现场代表任项目副经理，协助项目经理负责现场管理，现场常驻人员为23人，负责处理工程洽商的控制与管理，设备、材料的招标采购、认价与管理，项目工程款计划与支付的建议，协助业主确定专业承包或分包合同的价格确定，协助总承包单位进行分包管理、工程款的计划与支付等。（2）公司的项目副经理负责工程量清单和标底、招标文件编制和全面工程造价合同管理、投资分析等工作。（3）为保证项目管理的水平，项目经理部聘请北方交通大学管理系主任刘伊生教授进行理论指导，负责研究本项目的管理方法、管理模型、投资偏差和风险控制。项目经理项目副经理(驻场代表)项目顾问项目副经理工程计量与计价管理模型风险控制管理方法投资分析合同管理合同及档案管理付款计划价格调整及认价工程变更及洽商图2. 造价咨询内部组织结构图5工程造价咨询实施方案5.1以造价为核心的项目管理建设项目管理是在建设周期内，用系统工程的理论和方法对建设项目进行计划、组织、协调和控制的管理活动。建设项目管理的周期一般从编制项目建议书至项目验收交付使用的全过程。本公司承担的以造价管理为核心项目管理集中重点在于项目设计阶段和工程实施阶段，具体包括：5.1.1项目投资分析和总体控制根据本项目的预期销售收入和成本支出进行项目的经济评价，进行不确定性分析。重点对工程造价的敏感程度做出科学判断，作为造价控制的总体风险目标，确定工程建设总体标准（区分业主进行物业管理和他人进行物业管理确定不同的建设标准和投资分配）和投资控制目标值。5.1.2编制年度建设投资计划根据投资总体控制目标，合理地安排分年度的建设投资，保证项目按期建成，有效控制建设期利息支出。按工期要求和年度投资计划合理安排的建设内容，使当年的建设要求与材料、设备的订购相适应。对于配套项目应考虑同时安排，相互衔接，确保整体工程可按时交付。5.1.3设计阶段的造价控制建设工程设计阶段的工程造价控制重点是通过对设计单位编制的工程概算或施工图预算进行审核和分析（如设计单位未编制概算或预算，将以我所编制的设计概算、预算或标底为基础），对于技术经济指标不合理的单项工程和分部分项工程，提请业主单位与设计单位进行研究，通过设计优化，做出适当修改调整。设计阶段具体的造价控制方案如下：1 分清不同设计阶段的造价控制重点（1）建筑工程：在满足本建设项目主题鲜明、形象美观充分展示开发商和设计师设计理念的前提下，要充分考虑功能完善、简洁耐用、运行可靠、经济合理的房屋使用和经济要求。在建筑设计阶段重点是把握好平面布置、柱网、长宽比的合理性；合理确定建筑物的层数和层高，按功能要求确定不同的建筑层高；按销售要求，合理分布户型、确定内墙分割，减少隔墙和装饰面；尽可能地避免建筑形式的异型化和色彩、材料的特殊化。（2）结构工程：在满足结构安全的前提下，委托专业的设计公司进行结构设计和结构的优化设计，减少主要材料的消耗。通过工程概算和主要技术经济指标分析结构设计的优化程度。（3）设备选型：在满足建筑环境和使用功能的前提下，选用经济实用、运行可靠为原则进行主要设备选型。通过技术经济指标对设备选型进行限额控制，通过设备询价对主要设备提出价格方面的可靠信息，详细制定大型设备选型、招标、采购控制办法，尽可能采用性价比较优的设备。在设备造价控制方面重点控制通风空调设备、电气设备、电梯设备、水处理设备、建筑智能设备等。（4）装饰工程：装饰工程以满足销售要求、形象要求和主题宣传为前提进行设计。外墙装饰工程应尽可能采用成熟可靠、经济实用的幕墙设计方案，一方面严格控制幕墙的深化设计，节省结构和装饰材料，避免设计与材料规格脱节而导致的饰面材料消耗系数增大，另一方面严格控制饰面材料的档次和标准。室内精装修工程应以销售对象需求为前提，做到简洁、美观，重点是做好公共部位的装饰工程工程，并要保证适当的标准和档次要求，并根据部位的形象要求适当区分不同档次；门窗工程做到与整体风格协调一致，按部位要求区分不同的材料选用档次。对于可以预留目标客户的室内装饰工程（包括照明和弱电工程）尽量由客户进行装饰设计和投资，降低开发费用，防止投资沉没。（5）专业分包工程：对于宜分包的火灾自动报警及消防联动系统、综合布线系统、有线电视及卫星电视系统、车辆管理系统、无线网络覆盖系统等专业工程宜进行深化设计，以满足销售为前提，对于建筑智能和网络工程等尽可能地预留接口由目标客户自行投资建设。该类工程在造价控制上尽可能地采用限额设计。（6）室外附属工程：与主体工程配套的室外道路工程、园林绿化工程、雨污水工程等在保证道路应用、绿化指标的前提下，尽可能减少高标准道路面积、使道路工程、停车场与绿化工程相结合，在营造园林小景、绿化、美化的同时，充分考虑形象与维护、保养费用。2选用不同的设计优化方法（1）方案优化和方案比选：对于建筑工程、装饰工程、空调工程、动力工程等应重点使用方案优化和方案比选方法，在满足设计形象和使用功能的前提下，尽可能降低工程造价，必要时用价值工程方法进行方案比选和优化。（2）结构优化：对于结构工程在建筑设计完成后，进行必要的结构设计优化，在满足结构安全的条件下，降低工程造价。（3）深化设计：对于幕墙装饰工程、弱电工程、消防工程等进行深化设计，由同时具有设计和施工能力的单位结合总体设计要求，进行专业工程深化设计，降低幕墙工程的主要材料损耗系数、使弱电和消防工程的在设备、材料的选用和匹配达到最经济合理程度。（4）设备选型优化：建筑设备的选用要按照设计要求的条件下，即要充分考虑设备的富裕能力，又要避免富裕能力过大和运行、维护费用过高，通过技术经济比较进行设备的选型与优化，做到主机设备与终端设备、连接管道能力相匹配，必要时使用价值工程理论进行设备选型。（5）材料选用优化：对于装饰工程的饰面材料、幕墙工程的主要材料、门窗工程等重点是抓好主要材料的选用，尽可能地选用比较容易采购地通用材料，并根据使用部位地不同使用不同标准和档次的饰面材料。2 限额设计项目投资限额单项工程和单位工程投资限额初步设计或技术设计初步设计概算设计方案技术经济分析实施初步设计方案造价是否满足限额限额各单位工程、各专业造价限额各专业施工图设计施工图设计技术经济分析是否合理施工图预算是否满足限额工程施工是是是否否否图3 限额设计的流程图限额设计要针对不同的对象进行分类实施，具体对象包括：整个建设项目、单项工程、单位工程或分部分项工程，建议本建设项目的限额设计原则上用于各独立性较强的单位工程，具体建议为：对必须分包的具有垄断性质的消防工程、雨污水工程、煤气工程等实行限额设计，对幕墙工程、建筑智能和网络工程、装饰工程等费用控制难度较大、标准变化较大的项目实行限额设计。限额设计的流程见图3。3设计概算的编制与审查准确的概算编制是进行设计阶段造价控制的基础，我所将根据本项目的实际情况进行概算的编制与审查。如设计单位已经编制工程概算，我所将进行审查，如未进行概算编制，我所将进行概算编制。针对本项目实际，本项目的工程概算具体分为项目总概算、单项工程综合概算、单位工程概算。本所将针对不同设计阶段进行分类控制。概算的编制与审查按传统的工程概算编制与审查办法进行，重点包括准确计算工程量、对主要设备、材料以询价为基础，一般建筑材料以信息价格和市场价格为基础，保证项目完整，打足投资，并进行工程造价的动态分析。5.1.4建设准备阶段在总包单位确定前，协助建设单位做好项目在开工建设之前各项准备工作，其主要工作有：进行基坑和土方招标和合同价格的确定；必要的施工用水、动力、运输等工程施工队伍和合同价格的确定；必须提前采购的甲供（业主）设备、材料的采购招标和订货；主体工程的施工招标工作，协助业主选择总包施工单位。5.1.5建设实施阶段建设项目开工建设后，项目即进入了建设实施阶段。建设实施阶段由业主组织有关工程造价咨询单位、设计单位、监理单位、招标代理单位、工程承包单位共同实施，并进行必要的甲（业主）设备、材料采购招标，专业工程分包招标。造价咨询单位做好工程量清单编制和标底(如必要)编制，配合有关单位做好招标文件编制等。5.1.6竣工验收阶段竣工验收的目的全面检验设计和工程质量，保证项目符合设计要求，能够正常使用，造价咨询单位根据各类工程造价相关合同和有关工程设计变更、洽商等办理工程结算。5.2合同管理有效的合同管理是工程造价控制的关键环节，本公司对工程造价相关合同应实行有效管理，正确界定合同实施范围，合理选择合同类型，分解投资风险，确保投资效益。我所主要承担施工总承包合同、专业分包分包合同、材料采购合同、设备订货合同的管理。相关合同关系及管理层次见图4总承包商深化设计指定分包商业 主监理公司设计院造价咨询公司自营项目甲方认价设备、材料自行采购材料劳务承包合同劳务分包自行材料采购咨询合同委托合同监理合同设计合同采购合同分包合同主 合 同采购合同劳务合同注： 造价咨询单位参加审定图4 主要合同关系图5.2.1主要合同类型的选择和管理（1）设计、咨询、监理等服务合同建议实行总价合同，业主直接管理。（2）工程施工总承包合同实行总价加变更合同，对于明确设计内容和质量标准的部分实行总价承包；对于措施性费用一次包死；对于总包单位管理费在合同签订时规定综合费率；设计和材料不明确的部分以暂定金额、暂估项、暂估价的的形式暂定，结算时按实际调整；非甲供材料价格一次包死，钢材和混凝土建议采用调值公式规定调整办法。监理单位进行工期和质量管理，造价咨询单位实施造价管理。主体工程施工总承包合同管理及变更程序见图5。招标文件中标通知书投标文件咨询单位草拟合同监理公司审核业主、总包单位合同谈判总承包合同签订合同变更合同确定图5 总承包合同管理及变更程序图（3）设备采购合同实行总价合同，材料采购合同依据实际情况分别实行实行总价合同或固定单价合同，监理单位进行质量、供货时间、供货方式和有关技术内容管理，造价咨询单位参与招标采购和定向采购的各阶段造价管理。对于主要设备材料的采购依据招标和采购方式不同分别采用不同的管理方式，设备和主要材料采购的合同管理程序见图6。招标文件审定招标文件发放供应商投标答疑及考察评 标定 标合同谈判合同签订招标文件编制供应商资格预审成立招标小组公开招标邀请招标采购计划提出承包商推荐业主审核定向采购图6 设备及主要材料合同签订程序图（4）基坑支护及土方工程实行总价加变更合同，规定土方工程综合单价，发生重大设计变更时对总价进行调整。监理单位进行工期和质量管理，造价咨询单位实施造价管理。（5）总包单位不承担的与设备供应相关的主要设备安装工程采用总价合同，在合同总价中分别明确设备费和安装费，避免与总包合同费用重叠。监理单位进行工期和质量管理，造价咨询单位实施造价管理。（6）玻璃幕墙、精装修工程、弱电及建筑智能、消防、雨污水、燃气、自来水接入、热交换站、电梯工程、通讯工程、高低压配电设备及安装、柴油发电机组设备及安装、电缆进户工程、室外工程（一般主体工程招标图出来时，室外工程图纸出不来）等专业工程分包合同实行总价合同，在合同总价中分别明确设备费和安装费，避免与总包合同费用重叠。监理单位进行工期和质量管理，造价咨询单位实施造价管理。各类专业工程的分包一般应采用招标的形式确定合同。（7）装饰工程依据设计深度确定合同类型，设计完善的可采用总价合同，设计不完善或设计变更较多时采用单价合同。监理单位进行工期和质量管理，造价咨询单位实施造价管理。5.2.2主要合同范围的界定（1）建议实施总体设计与专业深化设计相结合，建议玻璃幕墙、弱电及建筑智能、消防、燃气专业工程应在总体设计方案概念的基础上进行施工图设计和深化设计。避免设计和施工范围的重复。（2）实施总包管理下的总包和分包相结合，总包对整改工程实施综合管理、质量管理和工期管理，必须分包的工程界定好承包范围，避免漏项和重复。（3）与设备供应相关的主要设备安装工程明确总包的配合内容、权利与义务，即要保证总包单位获得合理的配合费用，又要避免重复计费。6工程造价的确定与控制6.1工程招标6.1.1工程施工总承包招标协助建设单位和招标代理机构编制招标文件（注：业主如不另行聘请招标代理机构，我公司将全面履行招标代理的各项义务），详细拟定招标文件中与造价相关的条款，参与招标、开标、评标、定标合同签订的全部工作，把工程索赔、不平衡报价控制在最低程度。主体工程施工总承包招标程序见图7。成立招标小组勘察及答疑业主审定开 标评 标接受投标总包合同签订发出中标通知书编制招标文件招标文件备案发放招标文件定 标资格预审编制标底图7 主体工程施工总承包招标程序图造价咨询单位在履行招标有关职责的同时，还要编制好工程量清单和招标标底，在满足国家有关规定的前提下，使招标文件、招标答疑文件、工程量清单、工程施工合同条款明确、严谨，根据合同工期、建设单位资金筹措能力、工程进度计划认真拟定工程付款相关条款，避免因短期的资金不到位影响工期和造成索赔。有利于建设单位的工程造价控制。6.1.2工程施工分包工程招标针对本工程和分包工程的特点，造价咨询单位要处理和协调好总包单位和分包单位的利益关系，既要充分发挥总包单位的系统管理、综合协调作用，又要保证工程质量，使专业能力强的专业施工队伍参与本工程的建设，造价咨询单位要协助建设单位、总承包单位对必要的分包工程进行分包合同管理，协助建设单位审核招标文件，避免不必要的工程洽商和变更。处理好总包和分包合同中相关联的造价关系。分包工程招标程序参考图8。6.1.3设备和材料采购招标对于建设单位直接采购的设备、材料，造价咨询单位要协助建设单位和招标代理机构进行采购招标。对于需要安装的设备均需明确安装工程的施工对象、责任、费用，各类设备、材料无论是否交由总包施工，一般由总包单位负责招标采购和定向采购，对于总包单位采购的需要建设单位认价的设备、材料，咨询单位要参与总包单位的采购工作，做好设备、材料认价工作，交建设单位审批，确定有关设备、材料价格。材料或主要设备招标可参照工程分包程序。资格预审成立招标小组发放招标文件定 标接受投标开 标勘察及答疑签定分包合同发出中标通知书总包单位起草招标文件咨询单位审核招标文件业主审定招标文件评 标编制标底必要时 图8 分包工程招标程序图6.2工程造价的确定6.2.1编制工程控制概算，确定控制目标在设计图纸基本完善后，以招标标底和总包合同价格为基础，编制工程投资控制概算，作为本工程的造价控制目标，亦作为本工程经济评价和投资偏差分析的基础。6.2.2编制工程总承包工程量清单和标底1工程量清单我所高度重视本项目工程量清单的编制，将依据建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）编制规范全面的工程量清单。采用工程量清单方式进行工程招标，工程量清单是招标文件的重要组成部分，它是编制招标标底和投标报价的基础，它对招标的质量以致招标的成败起着至关重要的作用。工程量清单必须准确、全面地反映拟建工程的全部建设内容和为实现这些工程内容所应进行的一切工作。编制工程量清单是一项依据充分、内容具体、工作繁杂、专业性强的技术工作，我所承诺在合理的工作时间内编制准确细致的工程量清单。对所有要求报价的钢筋等工程项目采用精确计算计量。清单编制人员应在熟悉招标文件和施工图纸的基础上严谨地编制各个专业清单项目并进行汇总，对于项目编码、项目名称和计量单位一定要严格按照建设工程工程量清单计价规范规定的计算规则规范编制，对于项目特征要描述的准确、清晰，避免歧义。并对可能产生疑问的内容记录在案，无论投标单位是否提出，均以招标答疑形式统一发布。在工程量清单计价方式下，标底编制应首先严格按照招标文件规定的有关条款和工程量清单编制，综合单价应结合当地或行业的预算定额水平、市场价格进行确定，措施费用应结合先进、可行、经济的施工组织设计确定，必要时应对施工措施方案进行优化和比选后确定。2根据施工图纸、工程量清单、北京市现行预算定额、市场价格和信息价格编制建筑安装工程总承包标底。编制标底作为分析和判断投标报价合理性的基础，也是咨询单位进行造价控制、投资分析的基础。标底编制过程中，对于分包工程、设计不明确工程项目和材料、费用差距较大的材料、主要设备等分别以暂估项、暂估价的形式表现，有效控制这些项目的工程造价。6.2.3对施工单位的报价进行清标对于本建设项目要完成对各投标报价的审查，显然不是一件简单的评审工作，仅靠评标委员会的工作是不够的，我公司将依据标底和投标报价进行清标。在标办开标后，提请建设单位或招标代理单位组织监理单位、设计单位以及我所的技术专家、经济专家对各施工单位的投标文件进行清标，只对投标单位的技术标、商务标中的问题提出书面意见，有利于建设单位及时发现施工组织措施不力、不平衡报价等问题，供标办评标小组参考，防止评标小组评标时间短，容易疏忽某些关键问题。在清标过程中，一般不发表意向性意见。6.2.4审核施工总承包投标报价，确定合同价格对投标报价进行全面审核，在合同签订前及时发现汇总、单价中存在的问题，避免不平衡报价和工程洽商、索赔等，合理确定合同范围、价格、可调因素。6.2.5确定专业分包工程合同价格根据专业工程类别和特点的不同，选择合适的招标文件范本，合理确定合同价格和调整方式（必要的）。避免工程洽商、索赔等。6.2.6确定设备、材料价格尽可能地实施设备材料采购招标，赢得具有竞争性地价格和服务，高度重视设备、主要材料价格地确定。6.3工程造价的调整6.3.1工程量变化和工程量清单误差的处理工程量清单的误差是与设计深度密切相关的，鉴于工程量清单专业性强、项目众多、内容繁杂等特点，任何咨询单位都难以保证其编制的工程量清单是准确无误的。对于中小型建设项目，以施工图设计为基础编制的工程量清单一般不会有太大的误差，招标人或咨询人可在招标答疑前，征求投标人对工程量清单的质询或核对意见，对有错误的项目在招标答疑时以补正的形式书面改正，对于这类建设项目应采用总价加变更的合同形式，对招标图纸内的工程量清单误差一般不予调整；对于施工图设计相对完善，工程量清单在招标时也经过投标人核对并提出改正意见的建设项目，对于清单误差应考虑当误差超过一定比例后才进行调整；对于设计不完善的建设项目或边设计边施工的建设项目，按实调整。6.3.2设计变更和工程洽商建设项目应尽可能地在完善设计的基础上进行，尽可能地避免设计变更和工程洽商，对于设计变更和工程洽商一般应按实调整，我公司拟在招标文件中明确设计变更和工程洽商有关费用或在一定费用前提下的不予调整，在招标时容许投标人考虑一定的包干费用。明确设计变更和工程洽商综合单价的确定原则，一般情况下设计变更和工程洽商需进行费用调整时，原投标报价中已有综合单价的执行原投标综合单价，原投标报价中无相应单价的可参考投标报计价原则，参考类似项目综合单价的构成进行重新组价，无类似项目的参照当北京市建设工程预算定额的直接费，结合投标报价中的综合费率进行组价。6.3.3综合单价的调整清单单价要求是综合了直接工程费、间接费、利润和风险费用的全费用单价，其费用的调整显然也要依据其构成来考虑，本工程仅对暂估价（项）的综合单价进行调整，其他单价不进行调整，为避免投标价格偏差或虚报风险费用，建议对钢材、混凝土实行调值公式进行调整。 6.3.4措施费用的调整措施费用是为完成工程项目施工而发生的用于技术、安全、环保、生活等方面不构成工程实体的费用，也正因为该费用不构成工程实体，它与施工组织设计密切相关，因此更具有竞争性。本工程措施费用建议一般不予调整。而对于与工程量密切相关的模板摊消费等项目应要求投标人在报价时明确调整办法和计算程序。6.3.4规费的调整6.3.4.1设计变更和工程洽商导致工程量增减，在进行费用调整时，其规费的计取按其所在专业工程中原投标报价中规费与分部分项工程比例计取。6.4.3.2暂估材料（设备）价调整时规费的计取，土建工程按暂估材料价与建设单位认定价的差额乘以土建原投标报价中规费与分部分项工程合价的比例计取。以人工费为计算基数的工程（装饰装修工程、安装工程）的规费不调整。6.4.3.3暂估价结算时规费的调整，应扣减投投标报价中所取定的规费，土建工程暂估价规费的扣减按暂估价的费用乘以土建原投标报价中规费与分部分项工程合价的比例。以人工费为计算基数的工程（装饰装修工程、安装工程）的规费不调整。6.4工程造价控制64.1明确控制目标和建设标准通过工程控制概算进行整体工程造价控制，在总包合同签订后，全面分析，各专业工程的投资构成，严格建设标准，避免设计变更和工程洽商，使工程造价掌控在合理范围内。6.4.2进行设计优化和施工优化本工程建设的参与各方，均有义务提出本工程优化设计建议，造价咨询单位应运用价值工程的理论，进行设计和施工方案优化，当发现部分分部分项工程技术经济指标过高时，及时反馈到业主和设计、监理单位，提出优化设计的建议；协助建设单位和设计单位优化投资组合方案在保证项目功能、质量的前提下，完善和发挥项目形象，体现项目特色。通过合同条款中的激励措施，促进施工方案的优化，使施工单位尽可能地通过改进工艺、使用新材料等方式在保证质量和工期的前提下优化施工方案，降低工程建设投资。优化设计程序见图9。设计监理咨询业主施工优化设计（变更）提出总包单位编制实施方案提出工期、质量变化情况提出造价变化情况有无监理公司审核设计、业主审核同意不同意不合格绘制蓝图合格咨询单位审核同意不同意图9 优化设计程序框图6.4.3进行投资偏差分析我公司拟定期运用赢得值原理进行投资偏差分析，绘制已完工程实际投资曲线、已完工程计划投资曲线、拟完工程计划投资曲线进行投资投资偏差分析，及时反馈投资偏差，化解投资风险。投资偏差控制程序见图10。设定项目目标（明确目标确定目标）编制项目计划（选择方案制定措施）按计划实施（理解计划执行计划）收集实施绩效（实施条件实施结果）实施结果与预定目标进行比较 偏差？分 析 原 因采取纠偏措施有无外部干扰因素事中过程控制事前计划预控事后纠偏控制图10 投资偏差控制图6.5工程结算工程结算以承包合同为基础，结合工程变更、工程签证等实际情况，对已经完成并且具备结算条件的单项工程进行结算，编制单项工程结算审计报告。6.5.1 结算工作内容（1）审核工程合同及相关协议履约情况。（2）审核合同内工程量完成情况。（3）审核设计变更、工程洽商的计量和计价的准确性。（4）审核采购设备价格、材料价格的合法性、合理性。（5）处理工程索赔费用。6.5.2结算审查方法（1）收集整理相关的结算资料，查看是否完整，是否符合结算要求，是否具备审查条件。结算资料的完整性直接影响审计工作的顺利进行，就尚未收到的资料及时与建设方联系解决，保证资料获取的及时性。（2）掌握工程项目性质、承发包方式、现场施工条件、建设期内应采用的工程计价标准、工程概预算定额、费用标准、材料价格变化情况。（3）审核变化工程量。根据招标图纸、施工图纸、竣工图纸及设计变更等有效的工程资料，对变更工程量进行核对，确保真实、准确。（4）审核隐蔽工程记录。所有隐蔽工程应有验收记录，须经监理单位、建设单位、咨询单位签字认可。对隐蔽工程记录资料进行核对，查看手续是否齐全，判断隐蔽工程记录的签认是否合理，如有疑义，应提请建设方核实。（5）审核设计变更和工程洽商。审核设计变更和工程洽商资料的手续是否齐全，审核设计变更和工程洽商是否与施工现场和相关资料相符，审核设计变更和工程洽商计量与计价中是否对设计变更中减少工程量或取消工程项目进行扣除。（6）审核各工程项目的单价。审核结算单价是否执行合同单价及其调整方式，正确确定可调整的综合单价。（7）审核各施工合同可能重复的内容，避免重复计费。（8）审核设备、材料费用。审核设备材料是否符合图纸和招标要求，暂估价格是否按合同规定调整。7人员配置本公司高度重视该项目的咨询服务工作，决定派公司副总经理吴佐民教授级高级工程师为项目经理，全面负责项目的协调、合同管理、造价控制工作。派王阳坤高级工程师为项目副经理，并负责现场管理工作。公司配备陈彪高级工程师、符标工程师负责项目的造价确定与控制工作，协助项目经理和现场经理负责工程量清单和标底编制。公司聘请北方交通大学管理工程系主任刘伊生教授作为项目顾问，负责理论指导。公司决定有董事长孟嘉丰教授牵头负责本项目的监督管理。具体分工如下：序号姓名项目角色职 称执业资格专业领域项目分工1吴佐民项目经理教授级高级工程师注册造价工程师注册咨询工程师项目管理工程造价项目管理合同管理造价控制2王阳坤项目副经理现场代表驻场工程师高级工程师注册造价工程师注册监理工程师工程管理工程造价现场管理土建及装饰工程造价控制3陈 彪负责造价审核控制高级工程师注册造价工程师工程造价造价确定与控制4符 标负责标底编制工程师注册造价工程师工程造价工程计量5梁晓宇驻场工程师工程师注册造价工程师工程造价工程管理现场管理土建造价控制6姜秀红驻场工程师工程师预算员工程造价工程管理现场管理安装造价控制7李亚东驻场工程师工程师预算员工程造价工程管理现场管理安装造价控制8张红娜档案管理工程师预算员土建工程合同及档案管理注：本表格未包括工程量清单和标底编制一般人员8进度安排8.1基坑和土方招标阶段在项目准备阶段需进行基坑和土方招标，基坑和土方招标的招标文件编制（如需要）、工程量清单的编制、标底的编制需要10日历天。8.2施工总承包招标阶段施工总承包招标是本项目最重要的一项工作，是造价咨询和投资控制的关键环节，编制招标文件、工程量清单、标底需要60个日历天。8.3专业分包工程玻璃幕墙、弱电及建筑智能、消防、雨污水、燃气、装饰工程等专业工程的招标工程量清单和标底（必要时），编制周期为20个日历天。8.4单项或单位工程结算总承包合同之外的其他工程结算在该单项工程验收后20个日历天内完成。8.5总包单位工程结算总承包单位的工程结算在建设单位提出工程结算40个日历天内完成。9质量管理9.1严格执行国家和行业有关规定，履行造价咨询单位的执业行为准则和 造价咨询人员职业道德行为准则（1）遵守国家和地方的法律、法规及有关规定，自觉遵守行业的规定和各项制度维护国家、人民和业主的利益。（2）竭诚为业主服务，以高质量的咨询成果和优良服务，获得客户的信任和好评。（3）按照公平、公正和诚信的原则开展业务，认真履行合同，保守客户的技术和商务秘密。（4）遵守中国建设工程造价管理协会“诚信、公正、精业、进取”的原则和我公司“为人谋，忠人之事、勤人之事、成人之事”的理念，以高质量的服务和优秀的业绩，赢得业主和有关单位的尊重。（5） 廉洁自律，不得收受本工程有关任何单位的礼金、财物、娱乐、宴请等，不得利用职务之便谋取其他不正当的利益。（6）对知悉各方的技术和商务秘密负有保密义务。92建立工作联系会议及考核制度（1）与建设单位建立定期联系会议制度。每月定期召开各方参加的联系会议，分析项目管理和工程造价控制中的有关问题，及时决策和调整。（2）对投资偏差和隐含的重大问题及时向建设单位汇报和处理。（3）项目经理要做到每周定期现场办公，发现及处理工程造价确定和项目管理存在的问题。（4）项目副经理（驻场代表）全面投入本项目的管理，其他项目驻场人员维持相对稳定。93建立质量保证体系9.3.1质量管理责任制9.3.1.1 项目经理的责任 本工程咨询实行项目经理负责制，项目经理职责如下：（1）提出本工程咨询工作大纲（2）审阅重要咨询成果文件，审定咨询条件、咨询原则及重要技术问题；（3）协调处理咨询业务各层次专业人员之间的工作关系； （4）负责处理审核人、校核人、编制人员之间的技术分歧意见，对审定的咨询成果质量负责。9.3.1.2项目副经理（驻场代表）的责任（1）及时处理现场的各项业务，重大问题与项目经理磋商，组织召开有关协调会议；（2）负责咨询业务中各子项、各专业间的技术协调、组织管理、质量管理工作；（3）根据本造价咨询工作大纲的实施方案，有权对各专业咨询工作进行调整或修改，并负责统一咨询业务的技术条件，统一技术经济分析原则；（4）动态掌握咨询业务实施状况，负责审查及确定各专业界面，协调各子项、各专业进度及技术关系，研究解决存在的问题；（5）处理现场的工程洽商、提出工程支付及使用计划，进行合同和档案管理9.3.1.3其他专业人员 （1）负责本专业的咨询业务实施和质量管理工作； （2）在经理的领导下，组织本专业造价咨询实施方案，核查资料使用、咨询原则、计价依据、计算公式、软件使用等是否正确；（3）动态掌握本专业造价咨询业务实施状况，协调并研究解决存在的问题；（4）组织编制本专业的造价咨询成果文件，检查咨询成果是否符合规定，负责审核和签发本专业的成果文件。9.3.2咨询成果文件的质量控制程序为保证咨询成果文件的质量，所有咨询成果文件在签发前应经过审核程序，成果文件涉及计量或计算工作的，还应在审核前实施校核程序。校核人员和审核人员的职责如下： 9.3.2.1校核人员 （1）熟悉咨询业务的基础资料和咨询原则，对咨询成果进行全面校核，对所校核的咨询内容的质量负责； （2）校核咨询使用的各种资料和咨询依据是否正确合理，引用的技术经济参数及计价方式是否正确； （3）校核咨询业务中的数据引用、计算公式、计算数量、软件使用是否符合规定的咨询原则和有关规定，计算数字是否正确无误，咨询成果文件的内容与深度是否符合规定，能否满足使用要求，各分项内容是否一致，是否完整，有无漏项； （4）校核人员在校审记录单上列述校核出的问题，交咨询成果原编制人员修改，修改后进行复核，复核后方能签署并提交审核。 9.3.2.2审核人员 （1）审核人员参与咨询业务准备阶段的工作，协调制订咨询实施方案，审核咨询条件和成果文件，对所审核的咨询内容的质量负责；（2）审核咨询原则、依据、方法是否符合咨询合同的要求与有关规定，基础数据、重要计算公式和计算方法以及软件使用是否正确，检验关键性的计算结果；（3）重点审核咨询成果的内容是否齐全、有无漏项，采用的技术经济参数与标准是否恰当，计算与编制的原则、方法是否正确合理，各专业的技术经济标准是否一致，咨询成果说明是否规范，论述是否通顺，内容是否完整正确，检查关键数据及相互关系；（4）审核人员在校审记录单上列述审核出的问题，交咨询成果原编制人员进行修改，修改后进行复核，复核后方可签署。 3、每份咨询成果文件的编制、校核、审核人员须由不同人员担任。9.3.3 咨询成果文件的签发依据咨询合同要求提交的咨询成果文件由项目经理签发。9.3.4项目招标阶段工作规程9.3.4.1项目招标阶段的主要工作策划建设项目招标方式、编制招标文件（含评标方法及标准、实物工程量清单）、编制标底、提供评标用表格和其它资料、起草评标报告、起草合同文本并参与合同谈判与签订。其目的是依据合适的建设工程招标程序，通过施工合同来确定工程的施工合同价。 9.3.4.2收集和熟悉有关咨询依据（1）有关建设工程招投标的法律、规定、程序、要求等内容；（2）项目的实施要求，包括工程拟招标的方式、范围；（3）编制招标阶段咨询文件所需的基础资料与相关的设计成果文件（包括满足招标需要的图纸及技术资料），建设