物业催交欠费流程.docx

项目催费流程一、 项目催费流程：进度项目名称备注时间节点当月收费发缴费通知单保安员发放缴费通知单，统一插入楼下信箱每月10号第一轮催费贴催收通知单保安员将通知单贴在业主入户大门钥匙孔上方并用手机拍照，远景包含门牌号一张，近景通知单内容张贴时，注意要在业主家防盗门外距离楼门号下面处，拍照时要清晰体现，拍照后以影印件保留存档，并及时填写物业费催收记录表。（注：张贴催费通知不需工作人员合影），以便后续作为诉讼时效中断证据提供。每月19号第二轮催费电话催费管理处前台将拨打过的每户业主电话所回馈的情况，详实、全面、准确的记录在物业费催收记录表中。需要跟进和进一步协调追缴的业主，需将全部跟踪记录填写在物业费催收记录表中，以“周”“月”为单位进行统计检查，按月归档，并将统计数据信息上报管理处。（注意：项目人员需每月定期去电讯公司打印上月催收电话记录，并加盖电讯公司业务章）每月21-24号第三轮催费秩序部、前台财务入户催缴队长在业主下班后（一般晚饭后）上门催费，对仍然选择暂时不交管理费的了解欠费原因并引导业主填写详细原因并签收通知单，及时填写物业费催收记录表每月25-28号第四轮催费财务催缴管理处财务人员跟进上门催费反馈的情况，跟进上门催缴、做好统计，及时填写物业费催收记录表每月29号至月底第五轮催费主任，工程上门催缴管理处主任及工程人员，根据财务跟进的催费反馈情况与业主沟通，反复上门催收并签字，及时填写物业费催收记录表下月初第六轮催费发放/邮寄催费通知单发送函件的内容（包括但不限于户数、费用预算、物业费欠缴数据，确保业主楼门号、欠费金额、欠费时间、滞纳金金额、缴费方式等），待公司法务并加盖公司公章/联系律所盖章。寄送后填写物业费催收记录表。注：邮寄函件盖章原件，公司需留存复印件邮寄回单存档、照相、在特快专递的内件品名中注明：业主欠费明细寄送3日后，项目人员需按投递存根上的条码上EMS网站打印凭据邮局盖章，确认业主是否收到函件，项目保留发送存根及打印凭据以便后续作为诉讼时效延续证据提供。累计金额2000元第七轮催费发律师函，突出拖欠物业费的法律后果在发放律师函限定的时间内仍然未交费的，在小区内采取不记名公示警示业主次月初第八轮催费诉讼专职律师备注：除历史欠费业主外，新增欠费业主建议从欠费第三个月开始搜集催缴欠费证据。二、 诉讼准备材料1.我们在日常的物业管理服务中，要始终保持较高的法律意识，注重做好各种文字，图片，实物，等有效证据的建立和保存，比如，保留好有关的合同、协议、通知、通告、整改通知书、物业管理费催缴函及张贴拍照、业主欠费原因说明书、各种工作记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等这些都是法庭上有力的证据。2.发催缴函的时候一并附上欠费原因说明单，通常当时大部分业主都会如实填写，因为那个时候还未涉及到诉讼的问题，这样我们既可以准确了解业主不交费的原因，又获得了有效的证据。3.诉讼清欠详细资料：1) 欠费明细表（房屋面积、单价、欠费起止日期、滞纳金具体数据和计算标准等）2) 业主资料（接房/入住资料签收表、钥匙签收表、业主情况登记表、业主入住合约、身份证复印件、与业主签订的委托物业服务合同、前期物业管理服务协议及承诺书等）3) 曾经缴费证明4) 业主房产信息查询资料5) 书面催收物业欠费的证据材料（催缴管理费通知及邮寄回单、关于催缴管理费的律师函及邮寄回单等形成完整的证据链）三、 欠费原因：1. 一是不知情: 指业主未认真阅读相关的物业服务合同和文件，记不清具体的缴费时间。主观上不存在不交的想法，只是由于各种原因而暂时未交。2. 二是不当抗辞: 指业主以非物管企业原因造成其合法权益受侵害为由拒交物业费。这种情况比较普遍，业主往往不区分相关的法律关系，只要发生与房子及居住有关的问题，就认为是物管公司管理的问题。如业主入住后，外墙渗水而导致其装修损失，业主找物管公司赔偿，物管公司不赔，业主就拒交物业费；又如业主因楼上洗手间渗水（楼上业主装修时破坏了防水层），找物管公司索赔未果，于是拒交物业费；再如业主因有线电视常出现故障，收视费是交给物管公司（代收代缴）为由，拒交物业费。3. 三是恶意拖欠.四、 催缴注意事项：1. 了解业主基本情况及思想动态必须在催缴前先了解其单元是否存在历史遗留问题。基本情况：工作单位，受教育情况，家庭组成情况，籍贯及车辆等财产情况 思想动态：拖欠物业管理费原因，对物业管理企业的态度等2. 对业主进行必要的知识讲解对物业公司与开发商之间的关系解释讲解物业管理企业的职责及物业管理方面的有关规定缴纳物业管理费是业主的义务3. 物管企业应避免不当清收行为指物管企业未能依据物业服务合同的约定或法律、法规，规章的规定，而擅自采取的其他方式清收欠费的行为：如采用停止提供物业服务，停水、停电、停气的方式；有的采用张贴欠费业主名单的方式等等。不仅达不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化与欠费业主的矛盾；其二，变主动为被动；业主欠费其行为已违约，是其单方过错，如物管企业采取不当清收，则变成混合过错；其三，不当清收行为具有违约性、违规性和违法性。五、 管理处应对欠费业主措施当欠费重点户的业主或使用人来管理处办理业务时，应采取如下服务流程：前台人员应告知业主应缴纳物业费用，沟通中涉及需协调解决的问题立即通知相关负责人到场，共同进行研究解决。如经解释业主仍拒绝缴纳物业费用，管理处有权不予办理如下业务，直至业主全额交纳费用为止： 1. 开具任何证明文件；2.办理装修手续；3.办理停车手续;4.补办和修复门禁卡等服务；六、 相关法律1. 发改委、建设部物业服务管理办法2005第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。2. 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。3. 物业管理条例2007第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。4. 民法通则第