估价报告范文

估价报告范文估价报告范文 房地产估价报告估价项目名称临海市良生包装装潢有限公司拥有的 位于临海市古城街道青柏路15号的工业房地产转让价格咨询评估委 托方浙江伟星实业发展股份有限公司估价方台州市银合房地产评估 有限公司估价人员注册房地产估价师曾国栋注册房地产估价师戴恭 俭估价报告出具日期二O一O年十二月十日估价报告编号台银合评字 xx 5029号目录第一部分致委托人函 1第二部分估价师声明 2第三部分估价的假设和限制条件 4 一 估价的假设条件 4 二 估价的限制条件 5第四部分房地产估价结果报告 6 一 估价委托人 6 二 估价机构 6 三 估价对象 6 四 估价目的 10 五 估价时点 10 六 价值类型 10 七 估价依据 10 八 估价原则 10 九 估价方法 11 十 估价结果 12 十一 估价人员 13 十二 估价作业日期 13 十三 估价报告应用有效期 13第五部分估价技术报告 估价机构存档 14 一 实物状况分析 14 二 权益状况分析 16 三 区位状况分析 16 四 市场背景分析 17 五 最高最佳使用分析 19 六 估价方法选用 20 七 估价测算过程 21 八 估价结果确定 27第六部分附件目录 291 房地产评估委托书 复印件 2 委托方 企业法人营业执照 复印件 3 估价对象 房屋所有权证 复印件 4 估价对象 国有土地使用证 复印件 5 估价对象 位臵图 照片复印件 6 评估人员资格证书复印件 7 估价机构营业执照复印件 8 估价机构执业资格证书复印件第一部分致估价委托人函 台银合 评字 xx 5029号 浙江伟星实业发展股份有限公司受贵方的委托 我 公司估价人员对临海市良生包装装潢有限公司拥有的位于临海市古 城街道青柏路15号的工业房地产 以下简称 估价对象 进行了 现场查勘 收集了估价相关资料 并对估价对象市场价值进行了评 估 为委托方受让估价对象价格咨询提供参考依据 本估价报告不 得作其他用途 估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价工作程序 利用 科学的估价方法 在认真分析现有资料的基础上 经过周密详细的 测算 并结合估价人员的经验 综合考虑影响房地产的各项因素 运用基准地价法 重臵成本法 最终确定估价对象建筑总面积21495 91平方米 土地使用权面积42030 65平方米 于估价时点xx年12月 6日 土地使用权类型为出让 用途为工业用地 土地开发程度设定为 五通一平 在满足估价对象各项假设限制条件下的房地产价值为人民 币6006 3万元 大写金额陆仟零陆万叁仟元整 其中土地使用权总 价值为4215 6万元 土地单价人民币1002 98元 平方米 房屋总价 值1790 7万元 平均单价为833 03元 平方米 注报告使用期限xx年12月10日至xx年12月9日 估价的有关情况和相关专业意见 请见附后的估价报告 另请特别关注本估价报告中的价值内涵和估价假设台州市银合房地 产评估有限公司二 一 年十二月十日第二部分估价师声明我们郑 重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限 制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分 析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 估价人员中国注册房地产估价师曾国栋 戴恭俭于xx年12月6 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 估价人员对估价对象的查勘限于估价对象的外观和使用状况 不承 担对估价对象建筑质量进行调查的责任 也不承担其他被遮盖未暴 露及难以接触到的部分进行查看的责任 6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助 7 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用 不得做 其他用途 未经本估价机构书面同意 本报告的全部或任何一部分均不得向委 托方 报告使用者 报告审查部门以外的单位和个人提供 也不得 以任何形式公开发表 8 本估价报告由本公司负责解释 9 委托方对其提供的情况和资料的真实性 合法性和完整性负责 若因委托方提供情况和资料的虚假而造成结果的偏失由委托方承 担全部法律责任 10 本报告为估价对象整体厂房价值 对食堂 职工宿舍 配电 房等未确权建筑物 在估价对象合法使用过程中 可以做为确权附 作物使用 根据估 11 估价对象法定优先受偿权款3476656 00元 根据估价目的询 问委托方 土地出让金由临海市良生包装装潢有限公司支付 缓交 的出让金应包含在本宗房地产转让款中 故本报告最终结果不扣除 该款项 12 按国家银行现时政策 xx年10月20日存贷款利率上调0 25 一年期贷款利率由5 31 上调至5 56 本报告所用的土地还原利 率理应作相应修正 但报告中使用的土地还原率源于政府所公布基 准地价 政府基准地价未作相应调整 本报告暂不修正 13 参与本次估价的工作人员姓名估价资格或职称证书号码签名 第三部分估价的假设和限制条件 一 估价的假设条件 1 本次估价采用了委托方提供的 评估委托书 国有土地使用 证 房屋所有权证 等复印件资料 估价人员对委托方提供的 有关情况和资料进行了必要的检查 核实 其真实合法权利状况应 以房地产权属管理部门档案记载为准 本次估价假设委托方提供的 以上资料客观 真实 合法 本估价报告书不对因该资料全部或部 分内容产生的或因依赖该资料测算的评估结果而引致的失误承担责 任 2 估价对象在估价时点的房地产市场为公开 平等 自愿的交易市 场 它依据了以下假设 存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者 买卖双方的交易行为都是精明和谨慎的 该物业可以在 公开市场上自由转让 在估价时点前 相对于物业的特性和房 地产市场状况而言 有一段合理的谈判周期 在此周期内 市场状 态和价格水平是静止不变的 不考虑特殊买者的附加出价 3 本次假设实地查看之日估价对象房地产实物状况与估价时点的估 价对象实物状况一致 4 根据房屋所有权证 临房权证古城街道字第 159722 159723 159724 159725号 记载估价对象共四幢 面积合计为21495 91平 方米 土地使用证 临城国用 xx 第4503号 记载出让土地使用权面积为45098 95平方米 扣 除转让方 卖方 予留的土地面积3068 30平方米 本次评估土地面 积42030 65平方米 5 本评估报告未考虑估价对象抵押 租赁等他项权利对本次评估结 果影响 估价结果为估价对象完整权利状况下的市场价值 6 本次估价是以估价对象能保持现状用途及相关配套设施等能持续 使用为假设前提 7 估价对象房地产价值结论的提出 是基于现时房地产市场状况及 估价对象状况确定的 如房地产市场状况因时间变化及估价对象实体状况遇不可抗力或其 他原因造成损坏 将对评估价值造成影响 本估价结果不再适用 如有必要 应对估价结果进行重新评估 8 在报告有效期内 如果房地产的作价标准发生重大变化 不利因 素的发生并对估价对象房地产价值产生明显影响时 应重新进行估 价 二 估价的限制条件 1 本次评估报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的 完整使 用才能有效 如果用于其他估价目的 引用其中的部分数据引起不 当后果 本公司概不负责 2 本估价报告须待估价机构及估价人员签字后方为有效 估价报 告的全部或部分复印件均无效 3 本估价报告若出现文字或数字因打印 校对及其他原因发生误 差时 请委托方通知本估价机构更正 否则误差部分无效 4 本报告专为委托人所使用 未经本公司同意 不得向委托人和 估价报告审查部门之外的单位和个人提供 报告的全部或部分内容 不得发表于任何公开媒体上 5 本评估报告估价结果有效期为估价报告出具之日起一年内使用 有效 第四部分估价结果报告 一 估价委托人名称浙江伟星实业发展股份有限公司住所浙江省临 海市花园工业区法定代表人章卡鹏联系电二 估价机构名称台州市银合房地产评估有限公司法人代表 曾国栋 地址临海市靖江中路20号资质等级叁级证书编号浙建房估证字 xx 015号电话0576 85286888 三 估价对象 1 估价对象界定依据委托方提供的 房屋所有权证 及 国有土地 使用证 等复印件资料 结合估价人员现场查看 本次估价对象为 临海市良生包装装潢有限公司拥有的位于临海市古城街道青柏路15 号的工业房地产 估价对象为一宗土地及相应地上建筑物 建筑物共四幢 建筑面积 合计为21495 91平方米 土地使用权评估面积42030 65平方米 使用权类型为出让 用途为 工业用地 估价对象土地四至东北143 7m至规划道路 南49 5m至临海市良生包 装装潢有限公司 南东63 01m至临海市良生包装装潢有限公司 西 至青柏路 西聚景路 北浙江万盛科技有限公司围墙 本次估价对 象即为以上拥有合法产权的建筑物的所有权及土地的使用权 详见 以下房地产权利状况 2 估价对象权利状况 土地权利状况依据委托方提供的估价对象 国有土地使用证 临城国用 xx 第4503号 复印件 土地使用权人为临海市良生包装装潢有限 公司 坐落于临海市古城街道青柏路15号 地号 331081 001 027000 1617 用途为工业用地 使用权类型为出让 终止日期至2053年1 1月29日 至估价时点土地剩余使用年限为42 96年 记载出让土地 使用权面积为45098 95平方米 扣除转让方 卖方 予留的土地面 积3068 30平方米 本次评估土地面积42030 65平方米 估价宗地土 地级别为临海市区三级工业用地 房屋权利状况依据委托方提供的 房屋所有权证 复印件及估价 人员现场查看估价对象房屋权利状况如下表 他项权利依据委托方 提供的 国有土地使用证 临城国用 xx 第4503号 经估价人员对委托人征询及调查 至估价时点 估 价人员发现估价对象法定优先受偿权款3476656 00元 土地出让金 由临海市良生包装装潢有限公司支付 缓交的出让金应包含在本宗 房地产转让款中 故本报告最终结果不扣除该款项 3 实体状况 土地实体状况宗地地号 331081 001 027000 1617 土地使用权评估面积土地面积为42030 65 土地用途工业用地 土地使用权类型出让 终止日期2053年11月29日止 至估价时点土 地剩余使用年限为42 96年 临路条件临近青柏路 基础设施情况通路 通电 通讯 供水 排水及红线内场地平整 土地平整程度一般 地势 地质 水文状况地势起伏 坡度较大 地质 水文条件一般 土地形状规则呈矩形 土地四至东北143 7m至规划道路 南49 5m至临海市良生包装装潢有 限公司 南东63 01m至临海市良生包装装潢有限公司 西至青柏路 西聚景路 北浙江万盛科技有限公司围墙 地上房屋实体状况 依据委托方提供的 房屋所有权证 复印件等相关资料及估价人员 现场查看 估价对象房屋实体状况如下表 3 区位状况道路通达度及对外交通条件估价对象位于临海市古城街 道青柏路15号 临近青柏路 通达度较好 交通条件便捷 基础设施条件及土地基本情况所在区域基础设施较完整 通路 通 电 通讯 供水 排水及红线内场地平整 环境条件所在区域临近青柏路 周围以工业企业为主 无明显污染 环境条件一般 集聚度估价对象处于临海市古城街道青柏路15号 周边有临海市浙 江万盛科技 永强电渡等企业 工业企业聚集度较好 四 估价目的评估估价对象房产市场价值 为委托方受让估价对象 价格咨询提供参考依据 五 估价时点xx年12月6日 进行实地查看之日 六 价值定义本报告书提供的房地产价值是在本次估价目的满足估 价对象全部假设限制条件下于估价时点xx年12月6日 土地使用权类 型为出让 用途为工业用地 土地开发程度设定为五通一平 土地剩余 使用年限42 96年土地使用权连同地上建筑物房地产市场价值 七 估价依据 1 委托方提供的 房地产评估委托书 房屋所有权证 国 有土地使用证 等相关资料复印件 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 中华人民共和国土地管理法 4 国家标准GM T50921 1999 房地产估价规范 5 城镇土地估价规程 中华人民共和国国家标准GB 18508 xx 6 中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例 国务院 55号令 7 临政发 xx 17号 临海市人民政府关于调整临海市基准地价 的通知 临海市xx年度基准地价更新研究成果报告 8 临政发 xx 23号 房屋重臵价等级标准 及台州市造价信息相 关文件资料 9 评估人员现场勘察资料及我公司收集掌握的现行房地产市场价格 等资料 10 现行国家和地方颁布的房地产相关法律 法规 规章等 八 估价原则在估价过程中 估价人员按照有关估价规范的规定 遵循估价行业公认的估价原则 对估价对象进行独立 客观 科学 的估价 同时在本次估价过程中 我们特别遵循以下几条估价原则 合法原则该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提 进行 合法权益包括合法产权 合法使用权 合法处分权等方面 本次估价对象中的土地以合法取得使用权为前提 房地产以合法取 得的相关权证为前提 最高最佳使用原则该原则要求房地产估价应以估价对象的最高最 佳使用为前提进行 最高最佳使用是指法律上许可 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的论证 能使估价对象的价值达到最大 的一种最可能的使用 估价时点原则该原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价进 点的客观合理价格 独立 客观 公正原则该原则要求房地产估价人员应站在中立的 立场上 求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值 5 替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下 的正常价格 九 估价方法根据 房地产估价规范 要求 对于已明确估价目的 的估价 若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价 应同时采用 多种估价方法进行估价 不得随意取舍 若必须取舍 应在估价报 中予以说明并陈述理由 本次估价对象房地产为工业房地产 由于缺少近期类似房地产成交 案例 本次未采用比较法 对于收益法 假设开发法等其它主要的 房地产估价方法因资料所限本次也不宜采用 估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产 进行实地勘查 调查后 根据估价对象的特点和本次估价目的 并 遵循房地产市场价格评估的确定原则 本次估价采用成本法 具体 为房地分别估价 其中对土地的重新取得成本 或价格 采用基准 地价系数修正法 建筑物部分因为工业用房地产 租赁和买卖成交 案例较少 不适宜用市场比较法与收益法对估价对象的地上建筑物 部分进行测算 因此对估价对象中的建筑物部分只选用成本法 重 臵成本法或重臵价格折旧法 进行测算 对两种方法测算的结果相 加确定估价对象房地产现时市场价值 成本法是求取估价对象在估价时点时的重臵价格或重建价格 然后 扣除折旧或乘以成新率 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法 是以房地产价格各构成部分累加为基础来估算房地产价格的方法 成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理 基准地价系数修正法是依据 临政发 xx 17号 临海市人民政府 关于调整临海市基准地价的通知 临海市xx年度基准地价更新 研究成果报告 公布的估价对象所在级别基准地价及基准地价修正 体系 通过对其进行日期修正 个别因素修正 区域因素修正等求 取估价对象土地于估价时点客观合理的价格 十 最终结果估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价工 作程序 利用科学的估价方法 在认真分析现有资料的基础上 经 过周密详细的测算 并结合估价人员的经验 综合考虑影响房地产 的各项因素 最终确定估价对象建筑总面积21495 91平方米 土地 使用权面积42030 65平方米 于估价时点xx年12月6日 土地使用权 类型为出让 用途为工业用地 土地开发程度设定为五通一平 在满足 估价对象各项假设限制条件下的房地产价值为人民币6006 3万元 大写金额陆仟零陆万叁仟元整 其中土地使用权总价值为4215 6万 元 土地单价人民币1002 98元 平方米 房屋总价值1790 7万元 平均单价为833 03元 平方米 十二 估价作业日期xx年12月6日至xx年12月10日 十三 估价报告应用的有效期在房地产市场无重大波动条件下 本 估价报告结果有效期自估价报告出具之日起壹年内有效 台州市银合房地产评估有限公司二 一 年十二月十日第五部分估 价技术报告 六 估价方法估价方法适用性分析根据 房地产估价规范 要求 对于已明确估价目的的估价 若估价对象适宜采用多种估价方法进 行估价 应同时采用多种估价方法进行估价 不得随意取舍 若必 须取舍 应在估价报中予以说明并陈述理由 本次估价对象房地产为工业房地产 由于缺少近期类似房地产成交 案例 本次未采用比较法 对于收益法 假设开发法等其它主要的 房地产估价方法因资料所限本次也不宜采用 估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产 进行实地勘查 调查后 根据估价对象的特点和本次估价目的 并 遵循房地产市场价格评估的确定原则 本次估价采用成本法 具体 为房地分别估价 其中对土地的重新取得成本 或价格 采用基准 地价系数修正法 建筑物部分因为工业用房地产 租赁和买卖成交 案例较少 不适宜用市场比较法与收益法对估价对象的地上建筑物 部分进行测算 因此对估价对象中的建筑物部分只选用成本法 重 臵成本法或重臵价格折旧法 进行测算 对两种方法测算的结果相 加确定估价对象房地产现时市场价值 成本法是求取估价对象在估价时点时的重臵价格或重建价格 然后 扣除折旧或乘以成新率 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法 是以房地产价格各构成部分累加为基础来估算房地产价格的方法 成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理 七 估价测算过程利用成本法对估价对象房地产价值进行测算成本 法计算公式 土地重新取得成本或价格 建筑物重臵价X成新率 一 土地使用权价值测算 1 采用