物业管理知识学习-法规篇

物业管理知识学习物业管理知识学习 法规篇法规篇 物业管理知识学习 法规篇提要 物业管理知识学习 法规篇 001 城市新建住宅小区管理办法 是建设部 1994 年 3 月 24 日第 33 号令 并于 1994 年 4 月 1 日批准施行 002 深圳市物业管理的主要法律依据是 条例 及 细则 003 深圳经济特区物业管理行业管理办法 是经市政府 二届第 101 次常务会议审议通过 于 1998 年 7 月 20 日发布 并实施 004 条例 是 1994 年 6 月 18 日深圳市第一届人民代表大 会常务委员会第二十三次会议通过 于 1994 年 11 月 1 日起 施行 005 条例 是 1999 年 6 月 30 日深圳市第二届人民代表大 会常务委员会第三十三次会议修正 006 细则 是深圳市政府二届三十五次常务会议通过 1996 年 9 月 20 日由深圳市市长李子彬发布 深圳市人民政 府令 第二十五号施行 007 条例 是以住宅小区类物业为基础编写的 008 条例 所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与 之配套的公用设备 设施和公共场地 009 物业管理是指由专业机构或公司 按照合同或契约 接 受业主的委托 按照市场经营方式 运用现代管理方法和技术 为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及 其业主进行管理并提供综合服务 条例 使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公 用设施 设备 公共场地和住宅区的绿化 环境卫生 公 共秩序等项目进行维护 修缮和整治 使之保持正常状态的 行为 010 物业专营公司是指接受物业管理公司委托 承担住宅 区的机电设备 清洁绿化 园林绿化 维修工程 保安服 务等专项管理业务的机构 011 住宅区是指以住宅为主 并有相应配套公用设施及非 住宅房屋的居住区 012 住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部 门划定 013 业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人 014 入住是指入住人收到书面入住通知并办理完结相应手 续 015 入住人在规定期限内未办理入住的视为入住 物业管 理单位可从此时起收取相应的管理费 016 业生公约是指由业主承诺的 对全体业主具有约束力 的 有关业主在住宅区使用 维护物业及其管理等方面权利 义务的行为守则 017 自用部位是指用户门以内 毗连部位以外的全部自用 部位 设施和设备 包括自用阳台 门 窗 防盗网 室内自 用隔墙 墙面等 018 共用部位是指结构相连或具有共有 共用性质的部位 设施和设备 包括 房屋的承重结构部位 抗震结构部位 外 墙面 楼梯间 公共通道 门厅 屋面 本体共用排烟道 电梯 机电设备 本体消防设施等 019 毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位 的部位 设施和设备 020 住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体 业主 承租人和其他非业主使用人共同使用和维护 021 住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合 属地管理与行业管理相结合的模式 022 业 物业管理知识学习 法规篇提要 主 承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加 住宅区物业管理 023 业主 承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理 使用房屋和公用设施 维护住宅区公共利益 024 业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到 50 以上 或自第一个业主入住起满两年 025 业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关 系 026 分期开发的住宅区如何选举业主委员会 分期开发的 住宅区 经已入住的过半数投票权的业主申请 区住宅主管部 门可以召集临时业主大会 在分期开发期间成立临时业主委 员会 临时业主委员会的权利 义务与业主委员会的权利 义务相同 027 业主大会由本住宅区的业主组成 028 业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权 的业主出席才能举行 029 业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理 书 面委托代理人参加 法定代理人参加 030 业主大会每年至少召开一次 031 组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召 开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主 032 业主如何要求召开业主大会 经持有住宅区全体业主 10 以上投票权的业主提议 业主委员会应在接到该项提议 起 20 日内就该项提议召开业主大会 033 经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理 在 20 日内 业主委员会未召集业主大会 由提议的业主向区住宅主 管部门申请 区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召 集业主大会 034 业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数 的过半数通过 035 业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式 各类 房屋按建筑面积每 10 平方米为 1 票 不足 10 平方米的 5 平 方米及 5 平方米以上的计算为 1 票 不足 5 平方米的不计票 036 业主大会的职权包括 1 选举 罢免业主委员会组成人 员 2 监督业主委员会的工作 3 听取和审查业主委员会的工 作报告 4 决定住宅区内关于业主利益的重大事项 5 修改业 主公约 6 改变和撤消业主委员会不适当的决定 7 批准业主 委员会章程 037 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生 业主 委员会主任 副主任由业主委员会在其委员中选举产生 业 主委员会可聘请派出所 居民委员会等有关单位的人员担 任业主委员会委员 业主委员会可聘请执行秘书 1 至 2 名 负 责处理业主委员会日常事物 038 业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会 委员一致同意制定 并经业主大会批准 039 业主委员会实行差额选举方式 040 业主委员会委员的人数一般为 11 人至 17 人 经业主 大会决定可适当增减 但最低不得少于 5 人 041 入选业主委员会委员的人员应热心公益事业 责任心 强 有一定的组织能力和必要工作时间 042 业主委员会每届任期三年 043 业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任 044 业主委员会成员的工作性质委员为兼职 主任可专职 045 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集 并 应在会议召开 7 天前将会议通知书及有关材料送达每位委 员 046 业主委员会召开会议时 可以邀请政府有关部门 居 民委员会 物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代 表参加会议 047 业主委员会向业主大会负责并报告工作 048 业主委员会的职权有 1 召集和主持业主大会 2 审议和 决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用 3 采取公开 招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理 并与其 订立 变更或解除委托管理合同 4 审议物业管理公司制定 的对本住宅区的年度管理计划 住宅区配套工程和重大的 维修工程项目 5 审议住宅区物业管理服务费的收费标准 6 监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作 049 业主委员会的职权中 其中项规定的事项须报业主大 会批准 050 业主委员会的义务包括 1 执行业主大会各项决定 2 遵 守和履行物业委托管理合同 3 不得从事各种投资和经营活 动 4 对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配 合 051 业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动 052 业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则 053 业主大会和业主委员会应接受市 区住宅主管部门的 指导和监督 业主大会的决定等不得与宪法 法律 法规和 规章相抵触 054 物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一 实施管理 055 物业委托管理合同应包括的内容 委托管理事项 管理 标准 管理权限 管理期限 管理费收支 利润及风险 监督检 查 违约责任及其他权利义务条款 056 住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案 057 开发建设单位对住宅区前期的物业管理是 开发建设 单位应当从住宅区入住前 6 个月开始自行或委托物业管理 公司对住宅区进行前期管理 058 前期管理的费用由开发建设单位自行承担 059 开发建设单位在住宅区开始入住 2 年内可以决定住宅 小区的物业管理事宜 060 在住宅区开始入住 2 年内成立业主委员会的 不可以 终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同 但 业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同 并行使本 条例规定的各项职责 061 住宅区入住 2 年后 业主委员会应依 条例 规定聘请物 业管理公司对住宅区进行管理 原物业管理公司在同等条件 下可以优先承包管理 062 物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括 房屋 的使用 维修 养护 消防 电梯 机电设备 路灯 连廊 自行车房 园林绿化地 沟 渠 池 井 道路 停车场 等公用设施的使用 维修 养护和管理 清洁卫生 车辆行驶 和停泊 公共秩序 市住宅主管部门规定和委托管理合同规定 的其他物业管理事项 063 物业管理公司的权利是 根据有关法律 法规 结合实 际情况 制定本住宅区物业管理办法 依据委托管理合同和有 关规定收取管理费用 制止违反住宅区物业管理规定的行为 选聘专营公司承担专项经营业务 064 物业管理公司的义务是 以为业主服务为宗旨 注重社 会效益 经济效益和环境效益 按市住宅主管部门规定的标 准和委托管理合同对住宅区实施物业管理 接受业主委员会 和业主的监督 组织或协助有关部门提供社区生活服务和开 展社区文化活动 按照法律 法规和市政府的有关规定从事 经营活动 065 住宅区内车辆管理的规定包括 接受公安等部门的统 一指导和监督 进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或 设置有停车标志的场所 物业管理单位应与车主明确车辆保 管关系或车位有偿使用关系 并按有关规定收取相应的保管 费或车位使用费 066 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部 门和委托管理合同规定的标准 或者违反委托管理合同规定 的 业主委员会或委托方可终止合同 067 物业管理公司因管理 维修 养护不善 造成业主损 失的 应赔偿业主损失 068 物业管理公司违反有关法律 法规和政策规定的 由 有关部门依法予以处理 069 物业管理公司享受国家第三产业优惠政策 070 有关业主公约的规定有 由市住宅主管部门统一制订 示范文本 业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改 补充 并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案 业主公约 应当符合法律 法规 政府有关规定和土地使用权出让合 同的规定 071 业主公约的主要内容包括 住宅区名称 地点 面积 及户数 公共场所及公用设施状况 业主大会的召集程序及决 定住宅区重大事项的方式 业主使用其住宅和住宅区内公共 场所及公用设施的权益 业主参与住宅区物业管理的权利 业 主对业主委员会及物业管理公司的监督权 住宅区物业各项 维修 养护和管理费用的缴交 业主在本住宅区内应遵守的 行为准则 违反业主公约的责任 其他有关事项 072 业主公约生效的条件是 业主公约在住宅区入住率达 到 30 后 经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签 订后生效 073 已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力 074 业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约 075 在移交住宅区的同时 开发建设单位应向业主委员会 移交的住宅区工程建设 物业管理知识学习 法规篇提要 资料包括 住宅区规划图 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 地下管网竣工图 住宅区各类房屋清单 出售房屋 的产权范围或成本核算清单 住宅区公用设施 设备及公共 场地清单 住宅区未完工的房屋 公用设施设备及公共场地 的竣工日期 076 在业主委员会未成立时 由物业管理公司接管住宅区 工程建设资料 并代为保管 077 业主 承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的 规定有 未经市政府有关部门批准 不得改变房屋结构 外貌 和用途 不得对房屋的内外承重墙 梁 柱 楼板 阳台 天台 屋面及通道进行违章凿 拆 搭 占 不得堆放易燃 易爆 剧毒 放射性等物品 但自用生活性燃料除外 不得利 用房屋从事危害公共利益的活动 不得侵害他人的正当权益 078 室内部分的维修责任由业主负责维修 079 室内部分维修责任界限的划分是 业主大门内 水 电 表闸 阀以内 080 室内部分的维修费用由业主负责 081 共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期 养护和维修 082 共用部分的维修养护费用从房屋维修基金中支付 083 公用设施维修责任界限的划分是 住宅区的道路 路 灯 沟渠 池 井 绿化 娱乐场所 停车场 连廊 自 行车房等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养 护 084 公用设施的维修费用从管理服务费中支付 085 住宅区的水 电 煤气 通讯等管线的维修养护由相 关业务单位负责 维修养护费用由相关业务单位支付 086 房屋毗连部位的维修养护由谁负责 在房屋本体中不 属于共用部位和自用部位的部位 设施和设备 毗连部位 及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实 施或委托物业管理公司组织实施 087 毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分 担费用 其中共有墙体按两侧均分后 由每侧业主按比例分 担 共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责 其结构部 位由毗连层上下业主按比例分担 088 人为造成公用设施损坏 损失的 由损坏者负责修复 赔偿 089 房屋外观的整洁 统一由业主 承租人 非业主使用 人和物业管理公司共同维护 090 房屋的修缮 粉刷由业主委员会决定 091 房屋的天面 外墙每 10 年至少修缮 粉刷一次 092 房屋的空调架 防盗网等外观设施每三年至少修缮 粉刷一次 093 房屋的楼梯间的墙面 台阶 扶手等设施每五年至少 修缮 粉刷一次 094 房屋的天面 外墙 空调架 防盗网 楼梯间的墙面 台阶 扶手等设施项目到修缮粉刷期确实不需要修缮和粉 刷的 业主委员会可向市 区住宅主管部门申请延期修缮和 粉刷 经市 区住宅主管部门同意 可以延期 095 房屋的修缮和粉刷等设施项目费用 外观设施由业主 或承租人承担 其他费用从住宅本体维修基金中支付 096 房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安 全或公共安全时需即时维修 097 公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按 一定的提取比例提取 并一次性向业主委员会划拨 由区住宅 主管部门设立专帐管理 使用办法由市政府制订 区住宅主管 部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉 098 公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的 建设总投资 2 提取 099 公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设 施的重大维修工程项目 00 住宅区内禁止践踏 占用绿化地 占用楼梯间 通道 屋面 平台 道路 停车场 自行车房等公用设施而影响 其正常使用功能 乱抛垃圾 杂物 影响市容观瞻的乱搭 乱 贴 乱挂等 损毁 涂划园林艺术雕塑 聚众喧闹 随意停放车 辆和鸣喇叭 发出超出规定标准的噪音 排放有毒 有害物质 经营业主公约所禁止的行业 法律 法规及市政府规定禁止 的其他行为 01 住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比 例提供给业主委员会由物业管理公司经营的商业用房 02 住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按 市政府规定以建造成本提供管理用房 以微利房价提供部分 商业用房 03 住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主 04 物业管理用房的计算方法是 物业管理用房 物业管理知识学习 法规篇提要 面积 人均管理用房规划指标 住宅区房屋总套数 户均人 口数 05 物业管理用房包括办公用房 生活用房 库房等 不包 括机电及保安人员值班用房 06 保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区内相关公 共场所解决 07 物业管理用房必须是正规用房 08 向业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立 2 个月内提供 最迟不超过 6 个月 09 提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层 按总建筑面积的 3 高层住宅区或别墅区按总建筑面积的 2 提供 10 提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施 专用基金中垫支 并从该商业用房经营收入中收回 11 提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托 管理合同使用 经营 其收入用于弥补管理费的不足 12 住宅区的公用设施专用基金 住宅本体维修基金和管 理服务费的收支帐目业主委员会应每三个月至少公布一次 接受业主的监督 13 业主 非业主使用人违反业主公约的 承担相应的民事 责任 14 对未交纳物业管理服务费 住宅维修基金和物业委托 管理合同约定的其他费用的 物业管理公司可要求业主限期 交纳 15 对逾期不交纳物业管理费 本体维修基金的 可按日加 收应交纳费用万分之五的滞纳金 并可按业主公约和物业委 托管理合同的规定进行催交 连续六个月不交纳的 可向人民 法院申请追缴 16 物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损 失的 承担相应责任并承担相应损失 17 业主委员会 业主大会违反 条例 第二十二条 业主大 会和业主委员会应接受市 区住宅主管部门的指导和监督 业主大会的决定 业主委员会章程的内容或业主委员会的 决定不得与宪法 法律 法规和规章相抵触 规定的 市 区住宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定 并通告全 体业主 18 业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的 擅自 扩大收费范围 提高收费标准 改变公用设施专用基金和 住宅维修基金的用途 或未按规定定期公布收支帐目的 改 变专用房屋的用途 未按规定使用的 管理制度不健全 管 理混乱 造成对住宅区的房屋管理 维修 养护不善 经市 区主管部门认定应当予以处罚的 业主委员会有权予以制 止并限期改正 逾期不改正的 业主委员会可以终止委托管理 合同 市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期 改正 并可处以 3000 元以上 10000 元以下的罚款 情节严重 的 市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级 直至吊销 其物业管理的经营项目 19 业主委员会进行投资和经营活动 市 区住宅主管部门 应当责令限期改正 可以并处 3000 元以上 10000 元以下的罚 款 20 业主 非业主使用人或其他单位 个人未经市政府有 关部门批准 不得改变房屋结构 外貌和用途 不得对房屋的 内外承重墙 梁 柱 楼板 阳台 天台 屋面及通道进 行违章凿 拆 搭 占 不得堆放易燃 易爆 剧毒 放射 性等物品 但自用生活性燃料除外 不得利用房屋从事危害公 共利益的活动 不得侵害他人的正当权益 违反上述第三十 八条规定的 市 区住宅主管部门应当责令限期改正 恢复原 状 可以并处 1000 元以上 5000 元以下的罚款 21 业主 非业主使用人或其他单位 个人违反住宅区内 禁止践踏 占用绿化地 占用楼梯间 通道 屋面 平台 道路 停车场 自行车房等公用设施而影响其正常使用功 能 乱抛垃圾 杂物 影响市容观瞻的乱搭 乱贴 乱挂等 损 毁 涂划园林艺术雕塑 聚众喧闹 随意停放车辆和鸣喇叭 发 出超出规定标准的噪音 排放有毒 有害物质 经营业主公约 所禁止的行业 法律 法规及市政府规定禁止的其他行为的 市 区住宅主管部门应当责令限期改正 可以并处 100 元以 上 2000 元以下的罚款 22 写字楼 商住楼及工业厂房等物业可参照本 条例 执 行 23 物业管理公司必须按照所持有的 物业管理资质 从事 相应的物业管理工作 24 资质证书分为甲级 乙级 丙级 3 种 25 物业管理公司按持有的不同资质证书 进行物业管理工 作 物业管理知识学习 法规篇提要 持有甲级资质证书的单位 可以管理各类物业并按甲级标 准收取管理服务费 持有乙级资质证书的单位 可以管理 30 层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费 持有丙级 资质证书的单位 可以管理 9 层以下的各类物业并按丙级标 准收取管理服务费 26 业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公 司进行审计 业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计 师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收 支明细帐目进行审计 27 对物业公司审计的费用从管理费中支付 28 业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审 计的前提条件是在业主委员会与该物业管理公司之间的委 托管理合同依法终止时 29 住宅区管理服务费总收入的主要有 1 部分商业用房租 金 2 公用设施 设备和公共场所的经营收入 3 向业主收取 管理服务费 4 住宅区的其他合法收入 30 住宅区管理服务费的基本开支有 1 住宅区公用设施 设备和公共场所的日常管理 维修和养护费用 2 业主委员 会 管理处核定人员的津贴工资 福利及办公 经营费用 3 就 管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用 4 住宅 区公用设施 设备必要的保险费用和法定税费 5 住宅区必 要的社区文化活动费用 31 管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险 财产保管保险费用 32 收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目 和标准由业主委员会根据物业管理公司的资质证书等级以 及业主对物业管理服务的实际需求 参照市物价主管部门和 市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后 报业主大会批 准执行 33 住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住 宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布 一次 年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理公司法 定代表人签字并加盖公章后公布 34 住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主 和业主委员会 35 住宅区公用设施专用基金的主管部门市住宅主管部门 和区住宅管理部门 36 住宅区公用设施专用基金所说的开发建设单位总投资 含公用设施配套费 建造成本 37 住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围 是 区内的非市政道路 路灯 沟 渠 池 井 园林绿化 地 地下排水管等 文化娱乐体育场所 停车场 连廊 自 行车房 38 住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准 是 区内道路路面 路基严重损坏 造成无法通行的 路灯线路 需要改造或重新敷设的 沟 渠 池 井 井壁出现严重断 裂或破损的 园林绿化地树木 草皮及雕塑 小品等设施需 重新造植或更新改造的 文化娱乐体育场所需改造 改建或 因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱 梁 板墙 裂缝或严重损坏的 停车场 连廊 自行车房需要更 新 改造 改建的 地下排水管网大修 更新 改造等 上述范围之外的由市住宅主管部门确定 39 高层住宅区专用基金的使用比例 30 用于本体外公用 设施 其余用于本体共用设施的重大维修工程项目 40 专用基金不属于业主委员会或物业管理公司的经营收 入 41 专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目 时 只能使用基金的增值部分 如增值部分不足 从管理费积 累中垫支或由业主分摊 42 物业管理公司需要使用专用基金时 应向业主委员会提 供法定代表人签字盖章的使用申请 该项目有关图纸 预算 资料 施工承接单位或人员资质资料 43 业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序 是 业主委员会在接到物业管理公司使用专用基金的申请后 14 日内召集业主大会审议 同意后 向区住宅管理部门报送有 业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的 住宅区公用设施专用基金使用申请表 区住宅管理部门 应在接到申请表后 14 日内完成审批并将款项拨到物业管理 公司帐户 44 房屋维修基金属各类物业业主的共有资产 以每个单体 物业为单位 由该单体物业的所有业主按各自物业的建筑面 积分担和享用 45 房屋维修基金的主管部门是市住宅主管部门 各区住宅 主管部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理指导 和监督 46 业主缴交房屋维修基金规定 业主自该栋房屋竣工交付 使用保修期满后的第一个月起 按月缴 物业管理知识学习 法规篇提要 交本体维修基金 业主发生变更时原业主所交的本体基金 不予退还 因开发单位的原因造成空置的房屋 其本体基金 由开发单位缴交 47 房屋维修基金的收取标准执行市物业主管部门颁布的 指导标准 指导标准每两年制订和发布一次 各业主委员 会可根据房屋的使用状况和本体基金积累状况 经与物业管 理公司协商后 对本体基金缴交标准作适当调整 48 房屋维修基金的使用原则是 按照取之于民 用之于民的 原则 用于房屋本体共用部位的维修养护 49 房屋维修基金的使用范围是 共用部位的维修养护由管 理处组织实施 其费用从本体基金中支出 共用部位是结构 相连或具有共有 共用性质的部位 设施和设备 包括 房屋 的承重结构部位 抗震结构部位 外墙面 楼梯间 公共通 道 门厅 公共屋面 本体共用排烟道 电梯 机电设备 本体消防设施 公共天线 本体上下水主管道 共用防盗 监控设施等 50 房屋维修基金的使用比例 本体基金的 30 用于房屋本 体共用部位的日常维修和零星小修 其余的 70 用于房屋本 体共用部位中修以上维护工程 用于中修以上维护工程时 须 经业主委员会或该栋 50 以上业主书面同意 51 房屋维修基金维修标准 房屋共用部位的大 中 小修 标准执行国家建设部有关标准 52 房屋维修基金不够支出时 经业主委员会决定 由全体业 主分摊 单栋房屋本体基金不够使用时 经业主委员会或该栋 50 以上业主书面同意 由该栋各业主按规定分摊 53 物业管理公司之管理处对每年房屋维修基金的使用应 于每年 12 月 31 日前提出下年度使用本体基金的计划及预 算 提交业主委员会审议通过 业主委员会应在收到管理处 的计划及预算后 15 日内作出答复 逾期视为同意 急修工程 应在 7 日内答复 逾期视为同意 54 如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用 本体基金进行中修以上维修工程计划时 管理处认为有充足 理由使用 或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理 房 屋管理 园林绿化管理等有关规定的 可由物业管理公司申 请 经区住宅管理部门核准后实施 55 房屋维修基金使用之后的手续 日常维护和零星小修由 管理处主任签字 作为本体基金支出记帐凭证 中修以上工程 应出具 施工项目清单 由委员会主任或该栋楼长 管理处 主任签字 作为本体基金支出记帐凭证 56 房屋维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专帐 管理 并设立专用帐号存储本物业的本体基金 57 房屋维修基金的监督办法 本体基金的收支项目 由管理 处每三个月在各栋房屋的显着位置公布一次 基金帐目列 明基金应用的项目 部位 费用支出及证明人 基金余额 并接受有关部门和业主的监督和质询 58 业主不按规定缴纳基金的 管理处可按法规政策规定或 委托管理合同 业主公约规定采取相应催缴措施 59 物业管理公司及其管理处在使用房屋维修基金有下列 不规范行为之一的 市 区住宅主管部门可依法规 规章规 定予以处罚 1 擅自提高本体基金收费标准 2 改变本体基金 的用途 挪作它用的 3 未按规定期限公布本体基金收支帐目 的 4 拒绝接受业主委员会或业主查询的 60 物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询 的 业主可以拒缴本体基金 61 对房屋维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金 比例的 经业主委员会或所维修养护单栋房屋 50 以上业主 同意 日常小修可以超出规定的本体基金比例 超出部分可在 下年度本体基金的小修费里冲抵 或经业主委员会决定提高 本体基金收取标准弥补 62 房屋维修基金征收的具体标准是 本体基金征收标准应 根据物业的使用年限及新旧程度 维修养护实际需要 并考虑 群众的经济承受能力等因素制定 本体基金可按如下标准 向业主征收 多层住宅每月每平方米建筑面积元 高层商住楼 住宅楼每月每平方米建筑面积元 其他房屋的本体基金标 准 参照上述规定标准执行 但经业主委员会或多数业主同意 征收标准可适当上浮 但最高上浮幅度不得超过上述标准的 50 63 房屋维修基金使用的权限规定 动用本体基金 应履行规 定的程序和手续 其中 日常维护和零星小修金额在 1000 元 以下的 由物业管理处负责人和本栋房屋楼长共同签字后支 付 用于中修以上维护工程或维修金额 1001 元以上的 须经 本栋房屋占 60 以上业主同意后方可使用 本体基金确实 不够支出时 经占 60 以上的业主同 物业管理知识学习 法规篇提要 意 可由该栋房屋的业主分摊 64 在特区从事住宅区 工业区 商住楼 写字楼等各类 物业及相配套的公用设施 设备 公共场地的管理服务的 单位 应遵守 深圳经济特区物业管理行业管理办法 65 物业管理服务应遵守社会化 专业化 企业化的原则 保持物业与城市环境的整洁优美 保障物业的安全使用 维护 业主和其他非业主使用人的合法权益 66 何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业 物 业由开发建设单位自用的 在一个物业管理区域内 多层物业 总建筑面积低于五万平方米的 或高层物业