安顺商业市场考察报告

安顺商业市场考察报告目录第一部分 安顺商业市场现状分析（老市场、新市场、本项目、新老市场商户及本项目商户对市场情况及我方即将开展的项目计划的反应）第二部分 项目于安顺商业市场的SWOT分析（优势、劣势、威胁、机会）第三部分 商业市场招商及炒作的典型案例（鸿通城、西南商贸城）第四部分 房产金融计划调整方案（招商政策的优化、对批发商的特别优惠政策、项目炒作计划、市场观望客户群体的入驻政策、针对性业态的优惠政策【项目商业性质定位】、已入驻的租赁客户的优惠政策）第一部分 安顺商业市场现状分析为了更好的了解安顺同类市场的情况，更好的摸清同类市场的状况，制定出合理的方案。我司人员对五星装饰、豪德、天晟、金茂等10余个新老市场进行了解，并对市场内的商户进行走访，现将走访情况汇总如下：1、 老市场：包括五星装饰建材市场、五金机电市场、副食品批发市场、小商品市场等（1） 市场概况： 通过对老市场的走访了解，比较上规模的市场虽然交通方便、人流量大、商户相对集中，但也发现大部分老市场存在设施陈旧、道路狭窄，交通拥挤，管理混乱等问题。部分市场存在拆迁、改造等情况。通过对市场了解，市场的商户大部分愿意选择一个业态明确、管理规范、交通便利的行业市场经商。（2） 走访商户情况： 通过走访20余户商户并与商户交流，了解到老市场中的部分商户对现有市场设施陈旧、道路狭窄，交通拥挤，管理混乱等状况不满意，希望能有所改善。市场中商会会员占有很大份额，并且部分商会会员已经在黔中商贸城购买商铺。正在观望的客户，也正在考虑和选择新的商铺。（3） 市场对商业项目的需求反馈:商户目前还未决定到什么市场发展的原因，主要是以下几点：售价、租价是否合理。市场入驻商户及市场人流量情况。交通是否便利。市场业态划分是否明确。仓储物流设施是否配套。担心搬到其他地方后，失去部分老客户。2、 新市场：包括安顺建材城、嘉禾建材市场等。（1）市场概况： 通过对新市场的走访了解，发现新市场虽然交通方便，租金便宜、规划完整，但存在业态划分不明确、地理位置较偏僻、配套设施不完善、人流量少、商户入驻率低等问题。 （2）走访商户情况：通过对市场了解，市场的商户大部分对现在的市场也存在很多不满意情况，主要有以下几点：现有市场入驻商家混乱，每个市场均有各种行业商家入驻。现有市场管理不到位，部分市场存在商户入驻后，市场管理方宣传停滞，服务跟不上等情况。现有市场人流量不集中。配套仓储设施跟不上，无法满足批发商仓储需求。第二部分 项目于安顺商业市场的SWOT分析（优势、劣势、威胁、机会）优势：1、 交通相对较为便利，处于新开发区。2、 商会关系良好，商会成员众多，通过对商会宣传，可以起到较大的认同度和影响力。3、附近几家老市场拆迁或改造，为项目带来潜在客户群体。4、附近老市场长期经营，带来稳定的客户群和人流量，这些客户群和人流量也能辐射到黔中商贸城。劣势：1、目前租价、售价需慎重考虑。2、项目业态定位不明确。3、仓储配套设施尚待进一步完善。机会：1、附近的专业市场有的准备拆迁，可以通过商会及直接入驻市场等方式进行宣传，起到较好的效果。2、老市场、新市场均存在不同的问题，我们只要解决与改善其他市场的不足，就能很大程度让商户接受，就能吸引更多的商户入驻。3、通过合理的补贴、优惠政策，吸引更多的商户入驻。威胁：1、 安顺各种大型市场众多，市场之间竞争激烈，各个市场都采取各种促销方式吸引商户，吸引人流量。2、 安顺各种大型市场众多，业态规划不明确，商户选择性困难。第三部分 商业市场招商及炒作的典型案例1、 鸿通城案例分析贵阳鸿通城购物中心位于贵阳市火车站商圈。项目包括五星级酒店、写字楼与商业购物中心。因鸿通城所在商圈环境为贵阳市典型的脏乱差地段，该商圈的商业定位为中低端消费群体，而鸿通城的整体定位为高端城市综合体。这样一个项目处于火车站商圈，显得极其格格不入。项目前期商业定位并未因其所在地段商业形态而有所调整，依然是以服装、餐饮、休闲娱乐为一体，以中高端服饰品牌入驻为其招商目标。但市场决定业态选择是任何商业项目必须遵守的准则。鸿通城通过市场的不断检验，很多中高端服饰品牌陆续撤出项目。为了提升品牌形象及知名度，鸿通城加大炒作、宣传力（如媒体大力宣传推广、大型商业路演、品牌推广活动、内置业态体验互动）、优化招商政策，同时加大招商力度，调整招商思路，业态选择重心逐渐偏向以餐饮、休闲娱乐为主的商业综合体。鸿通城通过几年的市场历练，目前其整体经营情况良好，人流量不断攀升，租金水平不断提高，其商铺成为贵阳市除喷水池商圈外最具投资价值的商铺，同时也是贵阳市较为典型的商业运作案例。案例分析小结：任何一个商业项目的运作与成熟，需要根据市场需求进行调整，项目招商及运作思路不可一成不变。项目未成熟运作前，开发商需将重点放在项目商户入驻，而不是前期收益上。项目的业态定位重心也决定着项目商户是否能够存活于项目。2、 西南国际商贸城案例分析：贵阳西南国际商贸城，位于贵阳市观山湖区西南部（地理位置偏僻），规划面积约10平方公里，总建筑面积约1420万平方米，是一个集市场经营、国际贸易、现代物流、电子商务、次级CBD于一体的大型综合性商业集群。 因西南国际商贸城地理位置较为偏僻，业态分布较为混乱，前期宣传推广力度较小，导致项目前期招商难度较大。针对项目出现的种种问题，对项目的整体战略进行调整，加上浙江商会给政府施加压力，得到政府对项目的支持，由政府主持推动项目招商，将贵阳市最为繁华的“市西路商圈商户”及“客运站商圈商户”整体搬迁至西南国际商贸城（现市西路已整体搬迁），通过业态的重新规划，同时加大宣传力度，以复合型模式向全省范围进行推广。推广手段包括在项目举办陈奕迅大型演唱会、大型美食节、各种商业互动宣传等活动等，最终使项目得到市场普遍认可，扭转了项目难以存活的局面，真正成为全西南规模最大的综合体商贸城。案例分析小结：政府推动及支持是商业项目发展的关键要素，如何动用政府资源有效推动项目运作，同时以项目举办、承办各类活动的推广方式吸纳项目人气而带动项目招商及后期运作，是经营商户所关注的重点问题。市场商户所关注的关键点：项目人气、招商力度、招商政策、配套设施（仓储物流）、业态规划。根据市场调查及市场商户对本项目的反应，我方对项目整改方案如下：1、 空置商铺的操作方案：以炒热项目为招商目的，重新规划项目业态招商重心，对项目重点招商业态放宽招商政策。充分尊重观望商户需求，重新调整项目租赁的优惠政策，对商会及开发商战略合作伙伴以外的商户采取只租不售的营销模式，以现有的租金水平给予交纳租金两年创业补贴15%或免租1年的方式刺激市场。2、 对批发商