酬金制物业服务合同

1/18酬金制物业服务合同“酬金制物业管理”简介什么是酬金制？物业管理酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务收费酬金制的优点：一、“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。二、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程2/18采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。三、酬金制是实现阳光财务的有效途径物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财。一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管理处财务理财则是在替业主理财。在酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供3/18商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。要达到上述目的，酬金制方式下必须建立以下制度和机制：一、建立管理预算制度管理预算也称为物业管理费年度预算，是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一，是由物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务所需的全部支出而做出的收支平衡预算。二、建立物业服务费收支情况报告制度也称为接受监督，费用公开制度。这是在管理预算制度的基础上，因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。三、建立物业管理审计制度酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监督是业主的权利，正常情况下这种监督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督4/18不能满足业主的需要，或者物业管理企业对业主所提管理方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。这种审计是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权利审计。四、建立多退少补机制本年度物业管理服务费可能出现节余或亏损，在“酬金制”下节余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度亏损、纳入专项维修基金或根据业主大会的决定进行处臵，如果出现不足则应有全体业主进行分摊。五、建立奖励机制物业管理费的结余有一种情况，是由于管理服务工作者管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素，在保证了管理服务标准的前提下，使管理费出现结余，其节余部分在上述多退少补原则基础上，应建立奖励机制，即在这部分节余中拿出一部分进行奖励性的二次分配，以鼓励管理服务者。总之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主交纳的物业管理服务费用使用在为业主服务的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神，同时也保障了物业管理企业能“君子取财，取之有道”明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。酬金制包干制优劣比较5/18比较包干制：服务内容+服务标准=约定价格物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准；酬金制：酬金=*1-15%物业公司根据服务要求测算收费标准；物业管理酬金制将有更大的市场空间所谓物业管理酬金制。是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理费用的计费方式。这种模式，在国外和港澳等一些物业管理比较发达的国家和地区，已经被普遍采用。国家发改委、建设部物业服务收费管理办法指出，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；物业管理企业或业主大会可以按照物业合同约定聘请专业机构或价格成本监审部门对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计和监审。当业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，6/18物业管理企业应当及时答复。目前我国的物业管理市场尚处于发展初期，各种法律、法规、标准、规程尚待修订和逐步建立，业主对物业管理的认识也刚刚从懵懂中走出来，而对物业服务的有偿消费的观念和对物业管理服务内容和范围的界定也并未了然。目前处于一个不完全市场化机制的商业化运行状态。在此时推出物业管理的酬金制并非最佳时机。然而，物业管理的酬金制是未来在商业化相对发达阶段的一个代表。此时采取物业管理酬金制运营，不仅需要物业管理企业自身具有极高的入门条件外，而且还要取决于广大业主的素质和业主管理委员会的作用。辽宁大阳物业管理有限公司与沈阳的移动馨苑业主管理委员会签订了物业管理协议，采取的物业服务收费酬金制。从运营的时间来看，效果显著，矛盾弱化，业主和物业管理企业实现了双赢。总结成功受益之处，前提条件是组建业主管理委员会，而非业主委员会。它明显的区分在“管理”二字。作为民间的群团北京市朝阳区XXX小区物业管理服务委托协议甲方：北京市朝阳区XXX小区业主委员会【注1】业主委员会备案号：土地出让协议编号：7/18规划许可证号：法定代表人/业主委员会主任：通讯地址：邮政编码：联系电话：乙方：营业执照注册号：资质证书号【注2】：资质等级：组织机构代码：法定代表人：通讯地址：邮政编码：联系电话：【注1】：根据中华人民共和国物权法，并参考国务院物业管理条例第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务协议”。【注2】：资质证书号指：物业服务企业资质证书号、特种设备安装改造维修许可证书的规定）等。协议目录第一章总则第二章协议相关原则约定附件目录附件一：规划平面图8/18附件二：本住宅区建筑物及附属设施设备构成细目附件三：XXX小区物业费共管规定附件四：设备完好率的相关评价指标根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国消费者权益保护法及本小区管理规约，参考国务院物业管理条例及北京市物业管理办法等有关法律、法规和规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜,协商订立本协议。第一章本小区基本情况第一条物业管理服务区域基本情况：住宅区名称：XXX小区建筑用途：住宅地址：北京市朝阳区第二条本住宅区四至为：东至；西至；南至、北至。规划占地面积：万平方米。规划总建筑面积：平方米，其中地下建筑面积平方米,地上总建筑面积平方米,住宅建筑面积平方米,商业与办公用房建筑面积平方米。规划平面图见“附件一”，委托服务范围见9/18“附件二”本住宅区建筑物及附属设施设备构成细目。第三条本协议委托乙方提供物业管理服务的实际收费面积以本次协议签定时物业交接验收并核实的实际面积为准。如协议期间的实际收费面积发生变动，则以实际面积计算。第二章协议相关原则约定第四条依据本小区管理规约，本期物业管理服务中乙方计酬的方式为酬金制，物业费及共有部位经营收益等共有资金的预算、支出和决算，采用权责发生制的会计准则。第五条依据本协议第四条，以及北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告，参考中华人民共和国发展改革委、建设部物业服务收费管理办法，乙方作为物业费的代管方，应在本协议签订后设立XXX小区分公司的独立财务帐户，甲方委托乙方进行小区物业费的财务代管。该资金帐户为共管帐户，相关的财务支出项均需按照本协议约定或XXX小区物业费共管规定，由业主委员会签署书面同意意见后方可执行。乙方应在本协议签订后个月内完成该账号的开立。在该共管账号未开立前，已收取的物业费存放在业委会账10/18号中。在乙方开立完账号后的一个月内，业委会应将已收取的物业费转移至该共管账号。物业服务企业应根据北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告，在交接后一个月内开始办理代管资金的税务登记。第六条乙方应按照物业费年度预算总额的3%提交服务质量保证金。物业服务质量保证金用于以下用途：物业服务企业发生违约行为时，根据违约条款的约定支付违约金；当季应收物业费不足时，垫付不足部分的物业费，用于资金周转；垫付资金不应超过保证金总额的70%。第七条服务酬金按照季度提取。在依照本物业管理服务协议及该季度服务方案，由业主委员会评定合格完成各项管理服务任务后，乙方可以提取当期的服务酬金。如未能依照本物业管理服务协议及该季度服务方案完成当期服务计划，【因乙方原因】未合格完成一个服务内容扣减当期服务酬金的2%，在下一个季度补充完成该服务内容后，补充提取该扣减部分的服务酬金。如在下一季度依然没有补充完成前一季度未合格完成部分，该扣减部分的酬金不再支付和提取。物业费委托乙方收取时，如当期物业费收缴率未达11/18到当期应收率，依照物业费收费率提取当期服务酬金。在下一季度的物业费收缴率达到100%且收费余额可以补足前一季度的未收额后，可以在下一季度提取酬金时，补充提取依据本款约定延期支付的前一季度酬金。如收费余额不足以补足前一季度的未收额度，暂不提取；收费余额可以补足时，再提取延期支付的相应酬金。【补充鼻子提出的问题。】如一个季度中即未合格完成该季度服务方案，同时当期物业费收缴率也未达到当期应收率，则在当期服务酬金中应同时扣减前述两款约定的酬金支付额度。第八条物业费的归集和使用，原则上以各个单元为基本单位。每个单元应按月公布物业费的归集、使用情况，该公示在次月的第物业费月度归集和使用情况在公示前，应与物业费发票复印件同时提交业主委员会备存。如未能达到应收额度，乙方应作出情况说明及改进计划；同时业主委员会应配合乙方的请求，发布缴费督促通知。第九条当期收取的物业费应优先缴纳共有设施设备的能源费，避免发生因能源费欠费导致的电梯、水泵停运等事故。锅炉设备折旧费应及时计提，并于每一年度年4月15日前结算并保存于双方共管账户。第十条本期物业管理服务委托协议中，乙方可提12/18取的服务酬金项目和比例为：全区物业费的10%；供暖、制“#家园B组团”前期物业酬金制管理协议甲方：重庆乙方：#物业管理有限责任公司“同B组团”工程已进入验收和准备移交给业主的重要阶段。为做好安全保卫和物业服务工作，甲方委托乙方提前介入物业管理和服务，双方本着共同提升“渝高”品牌的愿望，在平等互利原则下，协商达成如下管理协议：一、前期物业管理服务范围：1、“#B组团”负一楼停车场；2、住宅楼1、2、3、4、6、9、13栋共7栋主楼；3、商业裙楼共栋；4、7班幼儿园；3、周边公共环境卫生；4、周边公共安全巡逻、控制；二、前期物业管理期限：本着树立“渝高”品牌的目的，将前期物业管理服务期限约定为：1、开始时间：从XX年4月15日起。2、终止时间：业主入住达到60或收取的物业管理费与支出的物业管理费达到盈亏平衡时，以谁先到为准。13/18收取的物业费已接房建筑面积单位面积物业费标准应接未接房物业费。三、乙方职责及物业管理服务主要内容1、水电管理：负责完工正式变配电房设备运行管理及值班；负责设备的安全运行及值班记录；配合施工单位的送电和停电工作；负责施工单位的用电管理及挂表收取社工单位电费工作；负责施工单位临时电源的拆除和正式电源转换接通，协调安排工作；负责对施工单位临时用水点及正式供水点转换协调工作；负责对电梯调试、集水坑泵试运、给水泵试运、各类风机试运、卷帘门试运、消防水池及水箱进行日常巡视及管理；负责收集、检查各种设施的故障情况，及时准确地向甲方报告；负责对现场设备、成品、半成品进行安全防护;根据“#B组团工程进度及项目移交专题会议纪要”所约定的原则，负责水电费的收支管理，并按时向供14/18电局及水厂代缴水电费。2、安保管理范围及职责负责各出入口的控制管理，严格控制车辆、人员的进出，完善材料物资的出门管理制度；负责组织定时对小区内进行巡逻检查，确保移交给乙方的设施设备的安全；负责检查出入小区的可疑人员；办理移交手续后,设备、成品、半成品进行发生被盗、损坏由乙方负责恢复至原状。3、业主入住、装修的接待服务与管理业主接房、入住资料准备协助渝高公司拟定并实施业主接房工作方案；审定临时业主公约、物业公众服务制度及业主接房入住、装修协议、各类表单文件的印制；业主接房的接待工作人员组织、安排；包括房屋产权审核、登记，各项服务费用的收取，办理业主验房、移交，客户诉求接待、回访处理等；协助完成向业主交房现场的环境布置。装修期间管理协助业主完成装修方案的审核，并告之物业装修的注意、禁止事项。对装修施工单位的资质进行审核，并告之装修施15/18工的注意事项。选定装修材料进入的路线。安排管理人员对施工期间进行装修巡查。协助业主对装修施工质量进行监督。落实对装修垃圾堆放地点，并进行清运。4、负责建立物业服务费收入台帐并每月定时交甲方审核。四、甲方职责和义务1、协助乙方加强施工单位的管理，要求施工单位加强其施工范围内的安全防范措施。2、负责要求各施工单位的材料物资出场须提供甲方出具的出门条。3、负责在约定时间内完善乙方提出的为满足安全保卫要求所需的必要条件。4、协助乙方完成施工单位人员出入证的管理制度。5、负责督促个施工单位做好本区域内的清洁卫生。6、负责安对移交物业外墙进行一次清洗。7、有权对乙方建立的物业管理服务费收入台帐进行审核，并按审核后的收支差额按时向乙方支付费用。8、按照“同#B组团工程进度及项目移交专题会议纪要”所约定的原则，承担并支付商场、门面、车库、16/18走廊、门厅等公共区域及设备的水电费。9、负责提供消防验收文件及按规定配备消防设施、消防器材。10、负责本物业服务项目的物业公共安全责任保险。五、本协议有效期间的人员配置及数量1、具体的人员配置及数量见附件一和附件二2、在本议有效期间期间，甲方可根据实际需要，在不影响安全保卫和服务质量的情况下，经乙方同意，可要求乙方调整岗位人员配置。六、前期物业管理服务资金及相关费用的处理在本协议有效期内物业服务费采用酬金制的方式。1、即乙方按本协议的约定提供物业服务,甲方向乙方支付物业