买房合同注意事项范文.docx

精选优质办公范文买房合同注意事项第一篇：下面是一些订立商品房买卖合同的注意事项，包括开发商出售商品房时所应具备的一些手续，希望能够对你有帮助一、房屋买卖合同成立应具备的条件房屋买卖合同并不是各人随意，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产交易有关规则，商品房买卖合同成立需具备以下条件：第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权并不得出卖他人的房屋。第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。第三，房屋买卖合同在买卖双方所附条件未实现前，其房屋买卖不能成立。任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同或者双方串通损害第三者利益的合同都属于无效合同。第四，房屋买卖合同的内容必须合法。通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋买卖必须办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后，才能签订合同。第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本。第六，以下七种房屋不得形成买卖合同。1、违法或违章建筑；2、房屋产权有纠纷或产权不明的；3、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋；5、国家征用或已确定拆迁范围内的房屋；6、单位擅自购买的城市私房；7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的。二、签订合同要注意哪些问题作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。第四，一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。第七，在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。三、违反合同的责任如何划分按目前合同条款内容来看，购房者特别要掌握以下四点：第一，未按合同期限交房或购房人未按合同期限付款，违约责任如何处理。未按期交房或未按期支付房款，均属违约行为，违约金数额应在合同中约定，合同中未作约定的，按规定的标准确定金额，如是开发商的过错造成未在合同约定时间内交付房屋的，开发商向购房者支付的违约金为已收取的房款按照人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。如是购房者的过错致使未在约定的时间内支付购房款的，购房人向开发商支付的违约金为逾期支付的房款按照人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。第二，开发商未经预购房人同意擅自变更合同中所确定的设计等，应承担的责任。未经预购房人同意，开发商变更预售房屋设计或任意调换楼层、房型的，预购房人有权解除预售合同，并由开发商承担违约责任，预购房人不要求解除合同的，亦可依据预售合同的约定要求开发商承担违约责任。第三，开发商“一屋多售”多签合同，应承担的责任。开发商就同一房屋与第三人签订买卖合同情况发生后，开发商应当按照购房者办理房屋交易过户手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由开发商承担赔偿责任。第四，新建房屋买卖转让的保修责任的确定。新建房屋转让后，转让人应当对新建房屋承担保修责任，根据建设部规定，屋面漏水保修三年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道等渗漏保修一年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修一年；地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏，保修一年；卫生洁具保修一年；灯具、电器开关保修半年；供热、供冷系统和设备保修一年。第二篇：买房注意事项目前商品房销售市场鱼龙混杂，老百姓购房需处处提防陷阱，开发商挖空心思玩弄文字游戏，为的是在购房合同约定中争取主动。因此，买房就需要格外小心。以下是买房需要注意的几个关键环节。一、认购书及定金认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的人民币后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。定金不予退还的约定是否合法呢？根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。二、销售合同开发商拿到了预售证，便将在第一时间推出房产，以期早点回收资金。有些房产甚至有没有达到法律规定的已完工25%就进行预售的。在签订销售合同时，要认真看清楚合同里的每条手写的规定。尤其是对开发商的免责条款，购房者一定要看清楚了。三、广告的法律效力根据最高法院解释的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，购房者有权要求将广告的相关内容写入合同，如果不写入合同，对开发商就没有约束力。从上述规定可以看出，购房者在签订商品房买卖合同时应当将广告内容写入合同，以维护自己的合法权益。四、要审查“五证”“五证”即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程开工许可证和商品房预售许可证。五、面积的构成商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，最容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但如果套内建筑面积或公摊面积发生误差怎么办，合同中却没有约定，需要购房者另行约定。六、规划设计变更如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除，改为他用，就会损害购房者的利益。由于合同中对此问题很少涉及，往往使购房者申诉无门。所以，在签订合同时，如果可以，一定要尽量把相关材料附上去。第三篇：买房注意事项之-商品房买卖合同的签订买房注意事项之-商品房买卖合同的签订：日期：20XX-11-01 当今，商品房买卖市场的火爆场面人们有目共睹，开发商的暴利人人皆知，他们为自己量身定做的霸王条款更是无处不在地挑战着广大买房者的心灵。房屋作为一个家庭安身立地的居所，购房款更是一笔巨大的家庭财政开支，此作为买房者，在买房时，一定要慎重考虑、认真抉择，以便能购得舒适满意的房屋。本人特意搜集与整理了如下内容，包括阅读售楼书、签订认购书、签订商品房买卖合同等内容，谨供大家在签订商品房买卖合同时参考：一、如何阅读售楼书，不受开发商的广告宣传所迷惑售楼书通常是开发商所做的宣传广告，能迷惑购房者，所以我们在阅读售楼书的时候，需要注意如下事项：第一、要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，不仅需要认真观察售楼中心墙壁上挂的那预售许可证证是否有相关机关的公章、签发日期等，而且，也有必要通过在互联网上查询、核对，核对这家开发商是不是名副其实的，是不是真有预售许可证。第二、可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，用较少的车程来说明它的地段是多少合适、优越，这里面车程的伸缩性就非常大了，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。第三、应该就售楼书中有关不明白、有歧义等地方，及时和售楼工作人员沟通，要求他们解释，不要盲目顺从售楼书的书面表达。注意：如何保证售楼书的内容真实，实际所买到的商品房像售楼书中所描述的那些完美？根据商品房买卖相关司法解释的规定，如果要从法律上确保售楼书的内容具有法律效力，确保其真实性，如果按照售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到随后所签订的商品房买卖合同中。这样的话，一旦开发商没有按照约定的条款履行义务，就要承担责任。二，认购书的签订注意事项定金问题在查阅、审查售楼书后的下一个步骤就是要签订认购书，要交定金了。在这里需要提醒购房人要注意的事，认购书里的“定金”和“订金”的区别。订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。而对于定金，合同法规定：“当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。”可见，定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，“买房者应该在签订认购书xx之日起买房，否则不予退还。”建议:购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为“买房者应当在签订认购协议之日起xx日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。”这样对购房者应该是比较有利的。认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般有如下两种情形：一、是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；二、是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。对于第一种情形下的认购书，由于我国城市房地产管理法和商品房销售管理办法都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的。而依据我国合同法第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院颁布施行的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。”对于第二种情形下的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。最高法院解释第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?最高法院解释并未作明确规定，本人认为，如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，未满足商品房合同应具备的基本条款，那么该认购书不应具有法律效力。故，签订认购书的时候，一定要仔细审查，因为认购书中的条款会直接适用于其后所签的正式的商品房买卖合同。在有条件容许的前提下，买房者在签订认购书的时候就应当聘请专业人士为其提供审查、出具意见和建议，以防在这一环节上被开发商下套。三，签订正式的商品房买卖合同五证问题签订认购书之后xx日之内就是和房地产开发商签订正式的商品房买卖合同了。签订买卖合同应非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理产权证问题，去产权登记部门办理产权登记。下面我介绍一下“五证”：五证，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，施工证由市建委核发，国有土地使用证由市土地资源局核发，商品房预售许可证是市房屋管理局核发。这五证，最主要的是两证，即国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。要提醒大家的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。买房最重要的产权证，那是物权凭证，没有它不行，万一你以后需要出让、转让、赠予房屋等等，怎么办，定要房屋产权证的。在购房的过程中还涉及到一个问题，就是在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。和谁签购房合同签订购房合同，理应上应该是跟房地产开发商签定。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介公司得有开发商的授权且以开发商的名义与购房者签订买卖合同，就是说中介公司不能以自己的名义签定合同。对合同条款的把握在签订正式的商品房买卖合同时，一定要审阅清楚里面的合同条款，如下：1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋；2、付款方式及其如未依约付款的责任承担问题；3、房屋交付使用的期限问题，如果开发商未依约交付，就是违约；4、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长；5、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。而且，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多；6、争议解决方式。一般有仲裁和诉讼，仲裁是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要给自己留一条退路。另外，如果您购买的是现房，在办理房屋产权证时 ，一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。四、签订补充协议问题买房，要签订认购书，要签订购房合同，另外往往会有伴随一个补充协议，这个补充协议往往是房屋买卖合同里没有约定的事项，通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目、具体情况来约定的。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下