煌上煌的选址.doc

悠哈组合煌上煌选址决策分析煌上煌选址决策分析指导老师：杨栋小组名称：悠哈组合组长： 余楚楚小组成员：黄玲 龚爱 江雨珍摘要：31、煌上煌公司介绍32、市场分析52.1 环境分析5 经济环境 人口环境 政治环境 技术环境 社会与人文环境2.2 竞争状况分析82.2.1 分析方法82.2.2 分析过程82.2.3 分析结论103、选址分析103.1 煌上煌瑶湖师大店选址要求10 3.1.1煌上煌瑶湖师大店市场选择 3.1.2在确定的商圈内落实火锅具体店址 3.2 考虑因素133.3 预选方案153.4 选址方法163.4.1盈亏平衡法163.4.2 因素评定法194、瑶湖煌上煌店前景预测235、总结246、 附录256.1 附录一：谈话记录256.2 附录二：选址问卷调查分析276.3 附录三：调查问卷341.摘要1.1煌上煌公司介绍江西煌上煌集团食品股份有限公司创建于1993年， 由“南昌市煌上煌烤禽社”、“南昌市煌上煌烤禽总社”、“江西煌上煌烤卤有限公司”、“江西煌上煌集团食品有限公司”沿革发展而来。公司是一家以畜禽肉制品加工为主的食品加工企业。 是农业产业化国家重点龙头企业，2002年通过ISO9001国际质量体系认证，是江西省唯一一家进入全国肉类食品行业强势企业的大型现代化企业。 集团公司主业产品已形成酱制、卤制、烧烤、凉拌、包装五大系列100多个品种，具有鲜、香、辣、酥的特点，是大众消费者首选佳品。产品先后荣获全国名优食品博览会金奖、中国国际食品博览会国际名牌、中国国际农业博览会名牌、中国食品协会名牌、中国放心肉类食品信誉品牌、中国名优产品、中国名牌食品等多项殊荣，并曾列入中央电视台“上榜品牌”，是中国食品工业协会推荐产品。皇禽酱鸭因“选料、配料、工艺、口味”四个与众不同被誉为“全国第一家独特酱鸭”。“皇禽牌”酱鸭、麻酥鸭、鸭翅、鸭掌通过中国绿色食品认证中心认证，获得绿色食品标志使用权。皇禽商标及图被评为中国驰名商标、江西名牌、江西省著名商标。 江西煌上煌集团食品股份有限公司近几年来，集团先后组建了江西煌上煌食品有限公司、广东煌上煌食品有限公司、福建煌上煌食品有限公司、江西煌大食品有限公司、江西天龙房地产有限公司、江西合味原餐饮娱乐有限公司、等11家子公司和8个独立的现代化烤卤加工厂，多元化经营初具规模，公司实力不断壮大。 煌上煌专卖店目前，集团公司在省内外拥有2000多家专卖店，鲜货产品销售网络遍布江西、广东、福建、北京、江苏、上海、陕西、辽宁、浙江、海南、广西等全国大中城市，包装产品销售网络遍布全国并远销港台、东南亚及澳大利亚。几年来，煌上煌集团坚持技术创新、管理创新、营销创新，并成立了产品研发中心、质量检测中心、员工培训中心，产品的技术研发能力和生产能力在中式行业中遥遥领先。 。师大卤味店只有绝味，周黑鸭，尚未开煌上煌，许多喜欢吃煌上煌的同学都买不到，只能到附近最近的长胜大市场购买，十分不方便，这是煌上煌的一个很大的失误，学生是一个很强大的消费群体，学生也是有这方面需求的，从经济学角度看，有需求就会有市场。所以我们觉得在师大开煌上煌是十分有必要有市场的。2.2竞争状况分析2.2.1 分析方法 行业现有竞争者潜在入侵者的威胁替代产品或服务的威胁潜在进入者购买者买方讨价还价能力供应商供方讨价还价能力替代品根据“五力模型”理论，企业（或行业）的竞争包括行业现有竞争者、潜在进入者、上游的供货商的议价能力、下游消费者的还价能力、替代品威胁这五个维度。对于煌上煌瑶湖师大店而言，上游供货商的议价能力属于行业的固定成本控制范畴，而消费者的还价能力又相对不可控，故而我们在本案例分析当中对这两股“力量”暂不予以考虑。基于此我们认为煌上煌瑶湖店的主要竞争对象主要变现在以下三个方面：2.2.2 分析过程 （1）现有竞争者本店的现有竞争者主要包括高校学生都是青年，一般都追求口福之享。购买食品的消费者自然不在话下，高校各食品店面十米一点，百米一片。在学校与我们现在经营的煌上煌食品竞争相类似，且有竞争力的主要有A师大学校宿舍七栋楼下绝味，B二食堂旁边周黑鸭 ，还有其他的风味小吃，零食销售店面，主要聚集在七栋加工层，还有各食堂里超市和一楼的各店面。（2）潜在进入者新进入者进入食品行业，必须通过自身研发新的具有一定特色的口味或者通过加入其他食品企业已有的食品产品。食品加工是比较简单的工作，一般都是加入固定又比较知名的食品产业。经营起来比较简单。食品都是由厂里加工，只需简单装潢，一两个销售员即可开店。再者，现有食品销售中，师大学校宿舍七栋楼下绝味，二食堂旁边周黑鸭较高的市场占有率和品牌忠诚度；因此，综合而言，进入食品销售行业的风险不是很大的，也就是说（3）替代品威胁零食可以分为巧克力、糖果、饼干、小食品、饼|糕点|酥、果脯|蜜饯、干果坚果、肉干糕点、其他休闲食品等在我们校区有四大超市，各食堂都有水果销售，七栋还有两个比较大的零食销售店，学校内还有三个蛋糕销售点，各食堂菜色也有不同。这在一定程度上给本店的初期经营带来一定的压力。2.3.3 分析结论酱卤店连锁企业经营成败的关键主要在产品的质量和服务所带来的顾客忠诚，故而在选址时门店（企业）应该尽可能规避各种竞争力量的威胁，同时推出自己的良好的服务，树立品牌。此外煌上煌瑶湖师大店的选址开办亦必须考虑到门店淡旺季的门槛人口问题，原则上，门槛人口最大的地方就是最佳的选址处。只要门槛人口得到保证，那么门店就有在竞争中取得胜算的把握。3.选址分析3.1 煌上煌瑶湖师大店选址要求 建立一个小吃餐饮店的第一步是选址，餐饮店成败与否在很大程度上依赖其位置，因而选址非常重要。需要专业人士对餐饮店位置进行谨慎评估，进行全面的市场可行性研究，包括整个市场数据、人口统计、交通模式、店面大小和费用、服务的可行性、竞争度及目标顾客等。一般单店选址分三个步骤：第一步是选择目标市场；瑶湖师大里现只有两家卤味店“绝味”和“周黑鸭”，而作为众所周知的煌上煌还未进驻师大，一些喜欢吃煌上煌的只能到附近的长胜大市场去购买。如果在师大开一家将会很受欢迎。此外，师大现有三万多人，人流量巨大，而且更爱吃零食的女生们居多，由此可见市场前景广阔。第二步是在选定的市场内选择商圈；是新建的校区.建了没多久.设备满齐全的.但是住宿环境很不错.周遍基础设施是有的,但是娱乐设施就只有网吧了.因为地段比较偏僻.校园环境在南昌算是最好的离市中心满远的.但是交通很方便.校内有208路公交车和220直接通到八一广场.去一趟大约15到20分钟.非常方便第三步是在确定的商圈内落实煌上煌具体店址。、3.1.1煌上煌瑶湖师大店市场选择1)当地居民的饮食习惯；瑶湖师大的消费群体多为江西本地人,喜好味重辣劲.追求刺激，新鲜，煌上煌独特的酱卤口味正适合大学生2)足够的市场容量：走的中低档路线煌上煌是全国第一卤味品牌，它的产品现已形成了五大系列、100多个品种，先后通过了国家各项专业资格认证。其“皇禽”商标被国家工商总局授予“中国驰名商标”，“皇禽”酱鸭被誉为“全国第一家独特酱鸭产品”并荣获“国际博览会金奖”等20多项大奖，消费者购买煌上煌是物有所值。3)市场的经济发达程度，低档消费，学生足以支付，一次消费不等，自主选择。虽然煌上煌的部分产品价格比一般的卤味高一点，这和它的生产成本高有关 他们在原材料的采购上极为苛刻，精选肉质优良鲜嫩的家禽，稍有缺陷即被淘汰。所以，他们的总成本比一般的个体户（小企业）要高。（2）选择方法1）考察目标市场的人口数量瑶湖师大的总人口高达4万人口饮食喜好，江西人整体喜欢吃辣，但是又不能太辣。能又甜又辣最好，像绝味的生意一直都不错。咸也非常喜欢。口味偏重。江西师大瑶湖校区是新建的校区，道路平坦，条条大路想通等。2)考察餐饮小吃（含卤类，烧烤，油炸及其他形式的餐饮）的整体经营状况。根据考察，这边包括各校内的大小小吃店店。有南昌拌面炒面，麻辣烫，山西刀削面，清蒸面，鸡蛋饼，山东煎饼，盖浇饭。长胜大市场里，有长长的一条小吃街，街边一个连着一个的摊位，都是油炸，烧烤，水果摊位。南昌工程学院街对面的一条街虽然已经被拆迁，但是依旧有不少摊位是售卖烧烤的，而且还有比较有规模的饭店。蓝天后门商业街又是一条长长的摆摊街，有各种的油炸，烧饼这三大地区所现有的兼带提供各种服务地方特色小吃摊点。煌上煌的进入因其自身的品牌价值就相当具有竞争力。选址考虑因素根据煌上煌已有的店铺地址与规模，经过调查分析，我组决定从以下几个方面考虑新的店铺选址因素：1.人口状况2.方便程度3.竞争状况4.店面租金 5.商业氛围为什么这些因素重要？1.人口状况：人流状况对煌上煌这种卤味店来说至关重要.它关系到一个店能否有足够的客源量.一般,人流量多的地方人们更易去关注和记住这家店.且更能招徕顾客.师大校园内虽然几个小商圈距离并不远,但日常人流量还是有一定差别的,需要进行比较.而且更需要注意的是按照日常惯例,通常女生较爱吃这种零食.我们在选址时也可以根据学校男女宿舍分布情况,来比较出哪里女生比较多.通常女生课后喜欢买些零食回寝室吃,由此可考虑选址在女生宿舍较多的附近.2.方便程度：煌上煌卤味是人们日常休闲时喜欢吃的零食之一,但不是必需品.所以选址时应该考虑到店面离学生宿舍的距离,或者是处在学生下课必经之路,这样学生购买也比较方便.如果处于比较偏远的位置,人们就可能懒得走路而放弃购买3.竞争状况：对于竞争的评估可以分为两个不同的部分来考虑。提供同种类型食品服务的商店可能会导致直接的竞争，如师大已有的“绝味”和“周黑鸭”。间接的竞争则包括经营其它类型的食品，如水果零食店和蛋糕店。在所选地点，任何一种形式的竞争都是值得考虑的，这可能意味着一个潜在的绝好地点，同样也可能会是一个很糟糕的地点。直接竞争未必会导致两败俱伤，相反还可能促进双方共同繁荣。4.店面租金：和大多数商品一样，好的地址比不好的地址需要更多的费用。煌上煌是属于加盟店，虽然其加盟费用不是很高，但门店的店租也不可以忽略。只要细心寻找，找到一个价格合适的好地址。5.政策偏向：指学校对于创业开店的政策与支持度会极大影响我们的选址。6商业氛围：商业氛围的浓厚与否也关注到店面的生意红火与否。通常，如果一个区域的商业氛围浓厚，其所在店面生意也发展的比较好。而且，人们买东西也喜欢到人多热闹的地方去买。因此，选址时也应考虑到这个区域附近的商店经营状况如何，如果其他店经营状况好的话，这在一定程度上也可以带动本店的发展。学校对于开店并没有过多限制，政策比较宽松，且鼓励开更多的商店来丰富学生业余生活。只要跟学校协商好，便可开店。切实加大对高校毕业生自主创业和灵活就业的扶持力度。要进一步落实对从事个体经营的高校毕业生三年内免交登记类、管理类和证照类的各项行政事业性收费的优惠政策。对自愿到西部地区及县级以下基层创业的高校毕业生，其自筹资金不足时，也可向当地经办银行申请小额担保贷款。对从事微利项目的，贷款利息由财政承担50(中央财政和地方财政各承担25)，展期不贴息。各地要积极组织开展创业培训、开业指导、政策咨询、项目论证和跟踪辅导等一条龙服务，搭建毕业生自主创业绿色通道。有条件的地区，可通过财政和社会渠道筹集高校毕业生创业资金，为毕业生自主创业提供相应支持。各级政府有关部门要提供必要的人事劳动保障代理服务，在劳动关系形式、社会保险缴纳和保险关系接续等方面提供保障。高等学校要加强对毕业生的创业指导、创业培训和创业实践活动，培养学生的创业观念和创业能力。一些大学生创业优惠政策（1）大学毕业生干个体一年免五项收费。 （2）大学生自主创业免费存档2年。 （3）只需凭借身份证及大学学生证即可创办企业。 （4）免费风险评估、免费政策培训、无偿贷款担保以及部分税费减免。 （5）大学生、研究生可以休学保留学籍创办高新技术企业。选址的常用方法：主要分为定性分析方法和定量分析方法。常见的定性法有因素评定法和专家意见法；定量分析方法则包括量本利分析法，评分法。为了确保煌上煌在瑶湖师大校区的选址的准确、盈利性，我们采用定性和定量相结合的方式，选取因素评定法和盈亏平衡法进行分析：1.因素评定1、我们运用因素评定法来分析煌上煌的选址，具体我们可以通过以下步骤来分析：1）首先确定影响煌上煌选址的因素，然后根据其影响程度确定权数。2）以每个因素在三个地址的影响表现来评判其等级系数3）将确定了的权数和等级系数相乘，计算出该因素下三个地址的分别得分数。4）将每个地址在各因素下所有得分总计，选出其中得分最多的地址即为所要选择的较佳地址。3.3 预选方案通过前文的分析，考虑环境、消费者行为、竞争状况分析和选址因素的评定，可以看出瑶湖师大地区是一个非常有开发价值的市场，这片市场的开拓必然能成为煌上煌的新利润增长点。在瑶湖市场上，根据煌上煌的选址要求，经过多重分析和讨论，以下几个备选方案是较好的选择：备选方案1：七栋楼下绝味旁1.人口状况。2.方便程度，。3.竞争状况。4.店面租金 。5.商业氛围。备选方案2：园中味聚丰楼楼下原避风塘奶茶店1.人口状况。2.方便程度。3.竞争状况。4.店面租金 。5.商业氛围。 备选方案3：二食堂后门口原金冠蛋糕店1.人口状况。2.方便程度。3.竞争状况。4.店面租金 。5.商业氛围。3.4 选址方法3.4.1盈亏平衡法 量本利分析法又称保本点分析或盈亏平衡分析，是根据产品的业务量（产量或销量）、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，用来预测利润，控制成本，判断经营状况的一种数学分析方法。一般说来，企业收入=成本+利润，如果利润为零，则有收入=成本=固定成本+变动成本，而收入=销售量价格，变动成本=单位变动成本销售量，这样由销售量价格=固定成本+单位变动成本销售量。根据师大瑶湖校区的人流量，本店的设计面积为20平方米左右，分设三大区，顾客观察区，售菜区和切菜区采用量本利进行分析若企业产品销售单价为p，销售量为x，企业产品销售额为y；企业的固定成本为a，单位变动成本为b，企业总成本为c； 则有（1）y=px （2）c=a+bx 于是达到盈亏平衡时,则有px= a+bx，则x= a / (p-b) px= a p / (p-b) =a / (1-b/p)= a / (1-bx/px) 于是可以得出如下公式： 按产品销售量计算： 盈亏平衡点=固定成本/（产品销售单价-单位产品变动成本） 按产品销售额计算： 盈亏平衡点=固定成本/（1-变动成本/产品销售收入）=固定成本/(1-变动成本率) 盈亏平衡点的基本算法：假定利润为零和利润为目标利润时，先分别测算原材料保本采购价格和保利采购价格；再分别测算产品保本销售价格和保利销售价格。 方案项目 绝味旁 聚丰楼楼下 二食堂后门口前期投入市场调查100010001000装修费1000050008000固定资产投资400040004000总计150001000013000固定成本（月）员工工资320032003200管理费500300400租赁费用250017002100折旧505050固定税收547053005130总计117201055010880可变成本（月）运输费500500500原材料260002500024000水电费800500600奖金300300300总计276002630025400月销售收入620006000058000利润 2268023150 21720 盈亏平衡点211231878319357：对于市场是否具有可开拓性，公司前期必然要进行市场调查分析，获取必须的数据，以便公司确定开店的规模，固定成本和可变成本，预计单店的收益率。准确断定市场的准入门槛。此假设该市场经过调查后具有很高的进入价值。：此处，固定资产折旧率为20%。：每月的固定税收为：占销售额5%的营业税、0.5%的城建税和教育费附加，3%的企业所得税。：月销售收入=平均日销售收入*30天：盈亏平衡点=固定成本/（1-变动成本/产品销售收入）综上分析聚丰楼楼下是投资建址的最佳选择。我们小组还为了确定各因素的权数专门做了一份问卷调查，详见附录二。1)人流量：任何商店的经营好不好都离不开人流量，特别是对卤味店这些低成本经营的店来说，在瑶湖师大，主要的顾客是校内的大学生，而且师大学生人数达到了3万人左右。2)交通是否便利：一个良好的便利条件有利于该店生意。由于在师大校园内，交通都很便利。这里主要考虑的是离学生宿舍或教学楼的远近程度，是否方便学生的购买。如果处于好的位置的话，可以吸引更多的学生来购买。 3)宣传难易度：一个良好的消费环境也是需要做好宣传的，该店的地理位置对宣传有很大的影响。三个地方要在瑶湖师大区宣传都差不多，故给予相同的权重。 4)竞争程度：食品业需要考虑到周边地区的同行业的竞争。由于竞争程度越激烈标志着在以下的图标中的权重越低。目前，师大校内就只有两家类似的卤味店。分别位于七栋楼下的“绝味”，和二食堂旁边的“周黑鸭”，在这两处旁边选址竞争会大一些。5)房租：房租的贵与否有时候也会影响到该公司是否会同意在该地区开店。房租同竞争程度都是越贵对权重越低。6)材料采购方便程度：煌上煌是属于加盟店，它的各类食物都是由总公司统一制造然后发货到各个分店的。因此这个因素对选址影响相对来说不大。7）人力资源：一般一个店只需要三到五个店员，招人也比较容易。在一个校园内的，人力资源都相当，故给予相同的权重。 加权平均分析：经过对瑶湖片区市场分析，我们得出的三个备选地址即七栋绝味旁、聚丰楼楼下和二食堂后门口。我们通过以上给的选址因素根据它们的影响程度来确定权重，然后对每个因素在三个地址的影响来评判它们的等级系数，具体如下表：影响因素权数可供选择的地址绝味旁聚丰楼楼下二食堂后门口人流量848 640 540 5交通是否便利520 420 420 4宣传难易度510 210 210 2竞争程度714 228 421 3房租714 228 421 3材料采购方便程度39 39 3 9 3人力资源412 312 312 3总计1271471335、结果分析由上述表格可以看出来：对于煌上煌选址的决策者来说，客流量是需要考虑的首要因素，其次是房租和竞争程度。由于三处都处在学生的生活区，人流量相差不是很大。聚丰楼附近没有卤味店，而二食堂后门口和绝味旁有两家已有的卤味店，所以聚丰楼在竞争程度方面有优势。再者，聚丰楼相对于其余两处的房租也较便宜。根据分等加权平均法得出：绝味旁总计得分为127分，聚丰楼楼下总计得分为147分二食堂后门口总计得分为133分所以我们可以看出因素得分最高的选址也即聚丰楼楼下优于绝味旁和二食堂门口。因此，选址聚丰楼楼下作为煌上煌师大店的选址。4、煌上煌卤味店前景预测预测煌上煌卤味店将在未来带来巨大的经济效应，经市场调查及小组讨论我们主要得出一下几点原因：利润预测：利润=收入-成本预计每个月收入为2000*30=60000元预计每个月成本为36850（包括固定成本还有可变成本）预计每个月利润为23150元，从而得出每年有277800元利润！综上所诉：我们很看好在瑶湖师大开一家煌上煌，我们不仅因为以上的几点还有：煌上煌是我们江西的本土品牌，国家出台政策扶持中小企业，因为政府在这方面会给与一定的支持；煌上煌将在瑶湖师大这一带做大，做好！ 5、总结 本文通过对瑶湖师大的综合市场分析，并从卤味店的选址要求和选址因素出发，选取了盈亏平衡法和因素评定法两种方法进行综合分析，从而对瑶湖师大的煌上煌分店选址进行决策分析，得出结论：煌上煌瑶湖师大分店的最佳选址为聚丰楼楼下。通过对瑶湖高校及周边片区市场的前景预测分析，从盈亏平衡预测和利润预测分析可以看出，相信煌上煌把分店开在聚丰楼楼下前景一片大好，不仅能够满足广大消费者的需求，还能为公司财政添上不菲的一笔。6.2 附录二：选址问卷调查分析煌上煌瑶湖选址问卷调查报告 为了让煌上煌瑶湖高校区的落户与选址更具科学性，有据可依，我们针对瑶湖高校区的消费者进行一次问卷调查，让最有话语权的消费者来为选址提供可靠的信息。这次问卷主要是针对瑶湖高校区的消费者进行的，总共发放问卷140份，收回有效问卷137份。发放的问卷构成情况是，选取瑶湖七个高校中的江西师大、蓝天学院和南昌工程学院三个高校进行抽样调查，每个高校校发放问卷30份，共90份；另外60份是针对高校周边居民发放的，包括当地居民30份，外来从商人员20份。这次问卷调查的主要目的是，深入了解煌上煌瑶湖分店开设的可行性及其发展前景，并为最终选址提供参考性的信息。问卷的调查及结果分析，“悠哈”都是抱着非常严谨的态度去完成的，符合实际情况，具有一定科学性。问卷分析结果采用图形的形式展现出来，非常直观，调查结果分析如下：在第1题中您的性别是？ A.男 B.女 结论：因为我们主要调查的对象是学生，在江西师范大学调查的人比较多点，故女生所占比例58%大于男生的42%.在第2题中您的职业是？ A.企业老板 B.事业单位职员 C.一般员工 D.学生 结论：在我们的调查结果中，各种消费群体都有。其中企业老板9%，事业单位18%，学生50%，一般员工23%。这对我们进行市场分析时可以提供更准确的数据支持。在第3题中您是否在煌上煌消费过？A.经常 B.一般 C 少数几次 D.从来没有结论：从统计的数据来看，少数和从没消费的人员占了65%，可见煌上煌也必须增强吸引力来扩大市场影响力。由于少数消费人群占了56%，所以煌上煌应该注重提升各方面的服务，以提升回头客率来提升业务和占领市场，同时注重留住老顾客。在第4题中您的月收入水平是？（如果您是学生，请直接跳到下一题） A. 1000以下 B.10002500 C.25005000 D.5000以上 结论：从调查结果来看，53%的人的月收入水平在10002500元之间超过2500的占29%，这也就说明的了绝大部分的人都能够消费得起煌上煌。在第5题中您的月消费水平是？A.400元以下 B.400600元 C.600800元 D.800元以上 结论：从图表可以看出，40%接受调查人的月消费水平在400-600之间，属于中等消费水平。而煌上煌的目标客户人群就是具有中等消费能力的人。一般人都能够消费得起，所以煌上煌在瑶湖这片空白市场上还是很有发展前景的。在第6题中您对煌上煌的整体评价是？ A.非常满意 B.比较满意 C.一般