中国现阶段房地产金融风险及应对措施

中国现阶段房地产金融风险及应对措施丁旭【摘要】本文首先阐述了房地产业与金融业之间的关系，进而对中国现阶段房地产市场的发展情况进行讨论，而后对中国房地产金融风险的具体表现形式，形成原因和危害进行了分析，最后提出宏观配套以及微观市场主体的风险防范应对措施。【关键词】中国房地产金融 房地产金融风险 应对措施一、 房地产业与金融业1.什么是房地产金融 房地产金融实际上是房产金融和地产金融的合称。它是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资等相关金融服务的总称。房地产金融业务的主要内容包括：吸收房地产存款，开办住房储蓄，进行房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行和交易。房地产金融的基本任务是运用国中多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，保证和促进房地产开发过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融从服务对象上划分，包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营活动服务的“房地产金融业”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分；从服务内容上划分，包括房地产资会融通(包括股权融资、银行贷款、房地产信托和其他融资形式)、房地产资金转账结算、房地产保险等业务，目前以房地产资金融通为主。2.房地产业经营的全过程都需要金融业的支持房地产业经营活动的全过程也是一个资金运行的全过程。首先，房地产业的资金需求量大，一个房产项目从拿地，到建设，再到最后的销售，各个环节都需要大量的资金支持。目前中国房产企业资金需求的重点在于土地使用权的获得和开发建设阶段：随着房地产市场竞争的日趋激烈以及消费者需求的提高，在房地产产品的营销阶段和后期的物业管理阶段，对资金的需求必将进一步增加。其次，房地产项目的资金回收期长，一个房产项目从土地出让、开发建设、到销售使用，一般都需要几年的时间，其开发过程自身的特点决定了回收资会需要很长时间。如果通过租赁的形式收回资金，则需要更长的时间。从以上两点可以看出，房地产企业不可能完全通过自己企业的内部积累来筹集足够的资金，其必须借助于金融业的支持才能进行正常的生产经营。3.房地产业是金融业重要的服务对象 房地产业大量的资金需求给会融业的业务尤其是贷款业务提供了广阔的市场空间。根据世界许多国家的统计分析，房地产贷款占金融贷款总额比重较小的也在20左右，比重大的则超过40。因此，房地产业在金融业的运作中，包括业务拓展和利润来源都占又重要的地位。另外，房地产业贷款融资，一般都以其经营的房产项目作为抵押，而抵押品是金融信贷业务顺利进行的保证。从抵押品本身的性质来看，房地产是最佳的抵押标的，而且房地产还具有保值增值的作用，尤其是地产标的，作为不可再生资源，其价值必然随着经济的发展会不断提高。4.中国房地产资金的融通渠道目前中国房地产资金的融通渠道主要分为国有商业银行，区域性住房储蓄银行，证券化的房地产融资项目以及一小部分外资及民间资本。其中工、农、中、建4家国有商业银行，交通银行、招商银行、浦发银行、中信银行、光大银行、兴业银行、民生银行等l1家全国性股份银行以及各地城市商业银行都已先后开展房地产金融业务，其中国有商业银行在房地产金融机构中占据主导地位，占据了全部房地产贷款60以上的市场份额。国有银行中又以中国建设银行和中国工商银行为主要房地产贷款银行。二、 中国房地产金融风险1.信用风险 按照人民银行个人住房贷款管理办法的规定：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。凡是具有完全民事行为能力的自然人，可申请个人住房贷款，贷款归还期最长可达三十年。在这个漫长的期限里，借款人的收支和财务情况出现变数的可能性相当大，而在就业状况改变、工作稳定性降低的情况下，商业银行难以确认借款人的长期还款能力，也无法在长达几十年的贷款期限中对借款人进行持续的跟踪调查。但我们应当看到，中国商业银行的个人住房贷款业务从1998年后才开始逐渐开展，其中大部分贷款都是在近几年发放的，其不良贷款率低与这项业务开展时间较短有着必要联系，目前的低风险并不代表在今后几十年的期间内都不会发生风险。随着个人贷款比重的不断上升，加之其中以投机为目的的贷款比例有所增加，个人住房贷款的违约风险仍然不可轻视。2.流动性风险中国商业银行房地产开发贷款的期限一般在2年以上，个人住房贷款期限一般为320年，而房地产贷款资金的主要来源为一般性存款，最长只有5年的期限，具有短期性和随意性的特点，存款的到期支付又有较大的刚性。短存长贷的矛盾致使资产与负债不匹配，从而导致商业银行的流动性风险。根据国际经验，当房地产贷款总量达到银行信贷资产总量的30之时，银行的流动性风险就会突现。中国商业银行的房地产贷款总量占全部信贷资产的比例己经达到20，按现在的增长速度，很快就会达到30，而且现阶段中国商业银行尤其是国有商业银行的流动性和安全性在很大程度上是以居民的高储蓄率和隐含的政府对存款担保支持来支撑的，但长期保持如此之高的储蓄率都是不可能的，一旦储蓄率出现下降趋势，将会加大商业银行的流动性压力。在房地产贷款发展较早的上海、广州、深圳等城市，商业银行流动性风险己初显端倪，一些中小金融机构资不抵债，流动性风险突出，个别城市商业银行和城市信用社还相继发生了挤兑事件，引起了监管当局的高度警觉。另外，流动性风险也由可能在信用风险的带动下产生，尤其是在房地产开发贷款这一部分，因为这部分贷款大多以房地产开发项目本身作为抵押，当房地产企业出现资金困难而工程尚未完工时，银行很难将抵押物变现。事实上，中国就曾经发生过由于房地产不良贷款占比过高而导致银行支付危机的情况。1992年海南房地产泡沫破灭后，空置房的大量增加使得房地产资金大量积压，而房地产资金的大量积压不仅导致了大批房地产开发公司的倒闭，更为严重的是，直接造成了海南金融市场的混乱，并导致许多金融机构出现支付困难和信用危机。1998年建设银行广东恩平支行出于房地产开发贷款不良贷款比例过高而导致不能有效兑付，出现挤兑风险，建设银行总行拨了50亿元，才解决了支付危机。3.汇率风险 房地产投资领域的汇率风险，通常表现为短期外资一方面投向房地产公司的股票、债券，另一方面投资于实际的房地产项目，炒作房地产市场本身。对于前者来说，由于证券市场有其自身的运行规律，因此，汇率对房地产类股票的影响和对其他类证券的影响并无不同，这时汇率的变动对房地产市场的影响是间接的。而对于后者而言，短期外资会利用段时期内房地产价格的变化进行低买高卖的投机性炒作。如果投资期间市场汇率发生变化，投资的实际回报率就会有所改变。通常，在东道国货币汇率上升时，国外投资的回报率也会随之上升。这样，外资不但可以在东道国房地产市场上获得投资收益，而且还能够享受的到该国汇率上升所带来的好处。但对东道国的房地产市场发展而言却有一定的负面影响，一方面，外资会在房地产市场行情较好时选择进入，这样会推动该国房地产市场行情非理性上涨，造成房产泡沫；另一方面，如果外资的目的在于投机东道国汇率的变动，那当该国汇率如预期有所调整时，这部分资金出于逐利性的动机会首先撤出，很可能引起上述房地产市场泡沫的破灭，甚至引起连锁反映，殃及到该国的整个金融体系。4.制度风险及法律风险在中国土地所有权国有的条件下，政策影响甚至超过了市场和竞争的影响。如1993年下半年，中国加强了宏观调控，中央银行收紧银根，调高基础利率：建设部确定控制1500亿元的房地产开发规模，限制豪华别墅、宾馆、写字楼及高档住宅用地的批地和开工，使得当时大批房地开发企业资金欠缺、开工不足，致使银行不良贷款大幅增加。除政策因素外，由于房地产金融的法制不健全，使得房地产贷款的抵押、担保、保险、估价、拍卖行为的不规范，都可能导致房地产金融风险的发生。三、 中国房地产金融风险的危害性1.影响银行资本的运营效应 商业银行的财务杠杆利用率非常高，自有资本基础薄弱，因此商业银行普遍关心的问题就是如何提高取得无风险资金(存款)和通过发放具有一定风险的贷款以取得“利差”的潜在能力。当今世界各国都对本国的商业银行进行不同程度的管制，中国对商业银行的管制尤为严格，这也一定程度上限制了商业银行自有资金来源的渠道。巴赛尔协议作为一项金融领域的国际协定，其基本观点之一就是控制风险。该协议规定，银行经过风险调整后的资本充足率应达到8，为了获得更高的评级，银行就得提高这一比率。在这一逻辑下，风险水平越高的贷款项目所需的资本支持就越高。由于房地产开发贷款本身的风险较高，其风险权重就高，如果房地产贷款占银行总贷款比重过大，势必会降低银行的资本充足率，为了维持一定的资本充足率，银行不得不补充自有资本，从而降低了资金的使用效益。2.房地产金融风险有可能扩散到金融体系的其他领域 在房地产过度非理性增长时往往会出现所谓的“增值陷阱”。房地产的“增长陷阱”是指房地产给投资者们一个经济繁荣的“假象”，尤其在世界经济衰退的大气候下，房地产无节制开发的后果就是泛滥，最终可能会使增长速度本来就放慢的经济雪上加霜，从而让整个经济踏入一个“陷阱”。房产价格越高，地皮炒作就越厉害，消费借贷和投资借贷越多，可是如果房屋空置超过一定的限度(保险底线10)，那么银行的呆帐、坏帐就越多，房地产金融风险不断积累。房地产泡沫不但会给人们一种“经济繁荣”的假相，而且会同时带动其上下游产业共同过度增长，使整个经济过热。与房地产业相关的其他行业在房地产业的带动下也有了扩张的需求，为了实现扩张的目的它们必然向金融体系融资。一旦房地产金融风险爆发，房地产泡沫破灭，房地产业本身必将出现流动性问题，从而导致其上下游企业的现金流出现问题，它们不仅无法实现融入资金的投资回报率要求，甚至不能保证归还本金，给金融体系的其他领域形成巨大的风险隐患，则房地产会融风险随之向给这些行业提供资金的金融机构扩散。3.影响整个金融体系的稳定 金融业涉及到国民经济的各个方面，与人民生活和国民经济的运行息息相关，特别是银行作为间接融资的主要渠道，大量吸收公众存款，资产负债率很高。银行风险的不断积累会对整个金融系统和社会经济带来诸多严重的负面影响。如前所述，中国房地产项目开发过程中的每个阶段主要依靠银行信贷的支持，而且房地产贷款总量和在全部贷款中所占的比重都在不断的扩大。一旦房地产行业本身运行出现问题，必然会引发房地产金融风险，银行首当其冲将受到打击。鉴于银行业在中国金融体系中的特殊地位，房地产金融风险的爆发必将对整个金融体系的有效运行和平稳发展产生巨大的冲击。四、 对当前中国房地产金融风险应对措施的思考（一） 宏观配套措施1. 完善住房公积金制度 住房公积金通过强制储蓄能够集聚大量、长期、稳定的专项资金，是现阶段中国发展房地产金融合理的制度选择，应将其作为目前中国房地产金融的主要融资模式而继续加以推广和完善。首先，应采用合理的利率机制。高存款利率可以提高储蓄的积极性，有利于提高归集率，同时可以解决目前住房公积金中心坐吃利差而“惜贷”造成公积金使用率低的问题。低收入水平者不能享受低利率贷款的损失可以通过利息收入来弥补。其次，应当适当提高缴存率。在职工收入水平逐渐提高的基础上，可以适当提高缴存率，以提高住房公积金的归集总量。据上海市测算，每提高一个百分点的缴存率，每年可以增加住房公积金归集量超过10个亿，而职工平均每月仅增加支出13元，对日常生活的影响并不大，因而提高缴存率是有可行性的。最后，建立国家住房公积金管理局。国家住房公积金局执行全国的住房政策，负责公积金的保值增值，将现有的住房公积金中心改革成其分支机构。通过这种方式，打破住房公积金的地域限制，促进规模效益的形成。2. 置业担保机构的发展 建立房地产贷款担保机构，发挥商业中介在房地产贷款中的风险防范作用，可以大大提高房地产贷款的安全性，实现商业银行风险的合理转移和有效分担，降低了商业银行的违约风险。借款者也可以通过担保机构的服务提升自身的信用等级，提高了申请贷款的成功率。担保机构通过自己的服务也获得了担保费收入，从而三方都可以得到利益的改善。但纯商业性职业担保机构由于业务成本高、经营风险大，因而收费水平比较高。除房地产企业以外，住房的消费者往往没有能力支付高昂的担保费。因此，需要建立政府担保机构，为这类资金需求者提供低担保费，但信用等级比较好的担保服务，使中低收入者也可以以较低的成本进行融资购房。3. 建立社会信用体系 房地产金融业务发生风险的原因除房地产行业系统性风险之外，主要还是因为全社会缺少完整有效的信用体系。在缺少信用体系的背景下，房地产开发商欠债不还，恶意出售抵押物，恶意逃债等现象时有发生，而银行对此又往往无能为力。这一现象的公开化又或多或少影响了个人住房贷款用户的还款积极性，从而使房地产贷款处于高风险状态。要彻底解决开发商或个人住房贷款用户缺乏诚信问题，仅仅依靠房地产金融机构自身的力量是无法做到的，需要全社会的共同努力。首先要通过立法对违背诚信原则的企业和个人给予严厉惩罚，包括：中介机构出据虚假评估报告、生产企业生产假冒伪劣商品，借款人恶意逃废银行债务等，这些企业和个人应该为他们的违法行为付出高昂的代价。其次要由有关政府部门牵头建立全国性的信用记录和评级体系，并且能够做到全社会信息共享和评价结果客观公正，某个企业和个人一旦被确认存在不良信用记录，那么将无法再获得包括借贷、开立信用卡等在内的任何信用支持，这样便可以从根本上保证房地产贷款的安全性。（二） 微观市场主体的风险防范措施1. 商业银行应完善内部控制制度 除了宏观配套措施的推行之外，房地产金融市场上的参与主体商业银行建立风险防范机制也是十分必要的。尤其是在宏观措施不能马上落实的情况下，微观主体的自觉行动有时可以起到立竿见影的效果。首先应格授权管理，控制决策程序风险。商业银行均应强调一级法人观念，没有上级的授权或转授权，任何机构和个人不得做出授信决策。各级分支机