惠东县国有建设用地容积率管理办法

惠东县国有建设用地容积率管理办法第一条 为改善城乡生活环境和景观，加强国有土地资产管理，促进土地节约集约利用，规范国有建设用地容积率调整行为，根据中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法、住房和城乡建设部城市国有土地使用权出让转让规划管理办法和建设用地容积率管理办法等法律法规规章和政策的规定，结合我县实际，制订本办法。第二条 在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率的管理，适用本办法。第三条 容积率是指一定地块内，总建筑面积（计算容积率部分）与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由县城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。第四条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由县城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县土地主管部门申请用地。本办法实施前, 已出让或划拨土地的控制性详细规划未约定或已取得国有土地使用权但商业服务业设施和住宅用地比例无法确定的，按商业服务业设施建筑面积占项目总建筑面积15%确定。第五条 县土地主管部门应在每年年初将批准后的国有土地使用权出让年度计划提供给县城乡规划主管部门，作为编制控制性详细规划的依据。未列入国有土地使用权出让年度计划范围内的用地，原则上县城乡规划主管部门不予提供规划条件。第六条 纳入惠东县“三旧”改造专项规划项目库（286个项目）且经县政府认定的“三旧”改造项目，参照专项规划确定的容积率分区编制控制性详细规划，报县城镇规划委员会审议后公示，再报县政府批准。第七条 本办法实施前，以出让方式已提供国有土地使用权但未设定容积率等规划设计条件的商业、住宅（居住）用地，经确认符合现行城乡规划，不属于下列情形的，容积率统一认定为2.0。（一）土地使用权人根据有关规范，结合地块周边实际情况编制的建设工程设计方案的容积率如超过2.0，须由县城乡规划主管部门组织专家评审后进行公示，报县城镇规划委员会审议后，再报县政府审批，但容积率超过2.0的计容积率建筑面积部分应向政府补缴土地出让价款。（二）修建性详细规划或建设工程设计方案已经县住建局（原县规划局）审批或2006年12月31日前当地镇政府（含街道办、管委会，下同）确认的，除明确规定外，不再作补缴土地出让价款要求。（三）取得国有土地使用权时未设定容积率等规划设计条件的旧房拆、改建项目，根据房屋产权登记或县城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证（建筑红线证）载定的建筑面积确定计容积率建筑面积，容积率超过2.0的计容积率建筑面积部分不再作补缴土地出让价款要求。（四）不属于上述范围内的自建房项目，必须根据县城乡规划主管部门的行政许可进行建设，但容积率超过2.0的计容积率建筑面积部分应向政府补缴土地出让价款。县城乡规划主管部门可根据现状建设实际情况，结合国家有关规范合理确定建筑红线及层数，但用地面积大于300平方米以上的建设项目须报县城镇规划委员会审议。第八条 凡持未附具县城乡规划主管部门提供规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自变更的，县城乡规划主管部门不予办理建设用地规划许可证。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。县城乡规划主管部门有权对城市国有土地使用权出让、转让过程是否符合城乡规划进行监督检查。第九条 土地使用权人应当严格按照国有土地使用权出让合同约定的容积率和其他规划条件进行建设。任何单位和个人不得擅自变更经依法确定的国有建设用地容积率。因城乡规划修改等原因，符合本办法第十一条规定可调整容积率情形的，必须严格按建设用地容积率管理办法第八条和第九条规定程序（本办法第十二条、第十三条）进行调整，不得以会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。符合下列情形之一的，可不视为调整容积率，原则上不再作补缴土地出让价款要求。（一）工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的；（二）土地出让后因宗地分割致使局部地块容积率高于整宗地块平均容积率，但各项计容积率建筑面积总和未超出规划设计条件,分宗后的宗地容积率不小于1.0，且经城乡规划部门认定符合规划要求的；（三）为保证地块规划布局更加科学合理，集约节约土地，同一使用权人的相邻土地有条件合宗建设的，由土地使用权人向县城乡规划主管部门提出申请重新出具规划设计条件，按合宗后的规模配套基础设施和公共服务设施，但各项计容积率总建筑面积不得增加；（四）规划核实确定的建筑面积（计算容积率部分）未超出省人民政府城乡规划主管部门制定的合理误差标准范围的。第十条 经县城镇规划委员会审议同意的修建性详细规划或建设工程设计方案不得随意调整。确需调整的，建设单位或个人应书面向县政府提出申请。在不改变宗地容积率和其他规划设计条件前提下，对修建性详细规划或建设工程设计方案进行局部调整的，由县城乡规划主管部门根据有关规范审查批准。第十一条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：（一）因城乡规划调整或修编造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要，导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家、省、市和县的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。第十二条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报县政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；（六）经县政府批准后，县城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。第十三条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：（一）建设单位或个人向县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；（二）县城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；（三）县城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）县城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报县政府批准；（五）经县政府批准后，县城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄送县土地主管部门。第十四条 县城乡规划主管部门出具调整后的规划设计条件告知书有效期为六个月，六个月后自行失效。第十五条 建设用地属降低容积率的，已缴纳的土地出让价款不予减退。属提高容积率的，应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让