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买卖合同反悔 篇一：商品房买卖合同签订后,卖方反悔,二审败诉 商品房买卖合同签订后，卖方反悔 为保护交易安全，二审败诉 云南亮剑律事务所 刘荣广律师 导语：王芳与陈红签订商品房买卖合同后，卖方王芳及丈夫吴斌以虽然签订买卖合同是当事双方的真实意思表示，但签订买卖合同时卖方并未取得房屋产权权并且签订买卖合同未经过共有人吴斌的同意，且在共有人知道双方签订买卖合同后，明确表示不同意买卖该该房屋并明确表示愿意退回陈红已付30万房款，据此向法院起诉讼，要求法院确认双方签订的商品房买卖合同无效，同时陈红向法院提起反诉，要求继续履行合同。 经人民法院开庭审理，为保护交易安全，一审二审均驳回王芳及丈夫吴斌的诉讼请求，支持了反诉人（本诉被告）陈红的反诉请求，卖方败诉。 案情回顾 王芳与吴斌于1995年8月15日登记结婚系夫妻关系。2008年10月5日王芳与第三人昆明某某房地产公司签订商品房购销合同，约约定由王芳向第三人昆明某某房地产公司购买昆明市某某小区XX号预售商品房，建筑面积130，售价34.5万元，于2010年1月30日前交付。商品房购销合同签订后，王芳依照约定支付了购房款。 2009年10月3日，王芳与陈红签订了房屋买卖协议，约定由王芳将昆明市某某小区XX号房屋出售给陈红。房屋售价51万元。付款方式为签订买卖合同后陈红立即支付房款30万元，余款在更名完成时一次性支付。同时双方约定，王芳必须配合陈红，办理过户手续，并把供所需要的各种证件，保证房屋的完全所有权，任何第三人不能向房屋提出权利主张。协议自签订之日生效，如有任何一方违约，应按双方约定的成效总价的20%承担违约金。 房屋买卖协议签订当日，陈红支付王芳房款30万。2009年12月，第三人昆明某某房地产公司通知购房人接房，其后原告办理了接房手续，同时交纳了本争议房屋的配套费、税费等费用。 诉讼经过 （一）卖方反悔，卖房人反成被告。 2010年3月30日，王芳及丈夫吴斌以王芳与陈红签订1、房屋买卖协议时，并未取得房屋产权登记证书，2、同时也为征得共有人王芳丈夫的同意。据此王芳夫妇向昆明市XX区法院提起诉讼，请求法院依法确认王芳与陈红于2009年10月3日签订的房屋买卖协议无效。 在法院向被告陈红送达起诉状副本后，在举证期限内向法院提出反诉，请求法院确认2009年10月3日，双方签订的房屋买卖协议合法有效，依法判令被反诉人继续履行协议并协助反诉人办理过户手续。 （二）一审法院审理，判决。 经法院通过庭审调查，双方当事人对王芳与陈红签订房屋买卖协议的事实均无异议，本案的争议焦点为王芳以个人名义与陈红签订的房屋买卖协议是否有效？ 1、未取得房屋权属登记证书的房屋是否可以买卖？ 法院审理认为，用于买卖的房屋在签订房屋买卖协议时，虽未取得房屋产权证，违法了城市房地产管理法38条关于未依法登记领取权属证书不得买卖的规定，但是此规定为管理性规定而非效力性规定，所以未取得产权证房屋是可以买卖的。 2、作用夫妻共同财产的房屋，没有夫妻一方的签字所签订的房屋买卖协议是否有效？ 法院认为，从形式上看，王芳未经共有授权或书面同意而与陈红签订房屋买卖协议的行为属于无权处分。对此法官从价值取向、生活经验之考察、婚姻法关于夫妻共同处分权的规定等进行全面综合分析认定夫妻双方都有平等处分夫妻共同财产的权利，特别是由于夫妻之间的特殊身份关系，对于第三人陈红来说，不论客观上还是主观均无法知道是否该处分行为只是个人的意思表示，故王芳夫妇负有举证证明陈红在签订房屋买卖协议时已经知道了吴斌不同意买卖房屋的事实，且知道后还坚持与王芳签订买卖协议，但是原告夫妻二人对此并未完成举证，所以应当连带承担举证不能的后果。故王芳对其购买的预售商品房拥有处分权，其与陈红签订的房屋买卖协议合法有效。3、法院判令 （一）驳回杨夫妇的诉讼请求；（二） 陈红与王芳签订的房屋买卖协议合法有效；（三）王芳夫妻在取得产权证后，协助陈红过户。 （三）上诉，维持。 一审法院的判决作出后，两原告对法院的判决不服，认为一审法院在审理案件的过程中适用法律错误，向昆明市中级人民法院提出了上诉，请求二审法院依法撤销一审法院作出的（2010）民一初字第1651号判决，依法改判当事双方签订的房屋买卖协议无效。最终法院经开庭审理后，驳回上诉，维持原判。 律师论案 一、是双方当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，如何认定合同的效力？ 对于合同双方当事签订的违反法律、行政法规的强制性规定的行为是否有效，应区别对待，因为强制性规范包括管理性规范和效力性规范。而根据相关法院的规定，只的违反了效力性的强制性规范，才能导致协议必然无效，本案两级法院法官正是基于此，考虑立法背景、立法目的、尊重意思自治、鼓励交易等因素，充分应用法理学、逻辑学、社会学的原理进行客观、全面、准确的分析、判断，最终认定双当事人签订的协议有效。 二是夫妻共同财产，作为共有的一方单独处理夫妻共同财产的行为是否有效？最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(一)规定：夫或妻对夫妻共同所的的财产，有平等的处理分权。现实生活中，夫妻共同财产特别是不动产（如：房产）只登记在夫妻一方的名下，在进行交易的过程中，往往也只有名字登记在产权证上一方与第三人签订买卖协议，但由市场供求关系及政策的变化，标的物的市场价格也会迅速上涨，此时，卖方就很可能因为想获取更高的收益而背弃诚实信用原则，想方设法使已经签订的协议归于效，最终以夫妻共同财产需经共有人同意才能处分进行抗辩，本案正是如此。但是买方作为善意的第三人，无论从客观还是主观上都无法知道卖方的处分行为只是个人的意思表示，这就需要卖方举证证明，共有人确实对另一共有人的处分行为毫不知情，如果无法完成举证，就将承担举证不力的后果，本案法官最终认定合同有效，符合法律的规定，并且有效的维护了交易安全，扼制恶意投机交易行为的滋生。 三、本案中法院庭审案件的精神在于保护交易。 随着社会不断向前发展，社会主义市场经济科秩序的不断健全，交易标的的手段、方式将更加多样化。只有充分尊重双方当事人的意思自治，保护交易安全，才能更有效的促进社会的发展，也只有这样才符合合同法的基本精神即鼓励交易，保障交易安全。所以无论是现在还是今后，在双方当事人签订交易协议以后，起诉确认交易协议无效，法院确认无效的情形将极为罕见。篇二：签了意向书后可以反悔吗 教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？ 购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订认购书（或购房意向书），因 认购书的签署和履行产生的争议也不少。 认购书一般包括什么内容呢？ （1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3） 房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。 实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。 有很多购房者在签订认购书时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销 售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售 人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买， 开发商就会说定金不退。 那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？杨文战律师先带您看看法律上的规定：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规 定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的， 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不 可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受 人。 第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条 规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认 定为商品房买卖合同。 （第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常完善，具备买卖合 同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。这里的事，在本文中先不分析。） 按上述第四条的规定：如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如 果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。 当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。 当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做到合法地 规避认购书中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找 开发商协商签订正式商品房买卖合同。 一般双方还要就商品房买卖合同的具体条款进行协商确定，毕竟认购书只能确 定一些最基本的条款内容，正式的商品房买卖合同内容要复杂得多。如果对合同中的一 些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订商品房买卖合同，那 在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，认购书解除或 失效，定金原数退还。 简单说： 同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退； 如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于 任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一 些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。 当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。所以，从保护购房者 的角度讲，签署认购书还是要谨慎。如果非要走这个程序，要注意两点：第一，认购书一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长， 以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订商品房买卖合同或商品房预售合 同时，往往在认购书中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。 第二，在认购书中购房者的付款数额尽量要低一些。 虽然我们前面分析过认购书的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订认 购书，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算 开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。 最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况 适用认购书中的定金罚则： （1）如果购房者无正当理由不按认购书中约定的时间、地点去签约，开发商有权不 予返还定金。 （2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。 （3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退 还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖 双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。篇二：意向书的法 律效力问题 意向书的法律效力问题2009年03月16日 意向书法律制度是一项源自英美的制度。意向书作为复杂交易、尤其是大型企业并购交 易中常用的协商工具,在商事交易中被广泛运用。随着英美企业的对外扩张，加上英美投资银 行在世界市场中的绝对优势地位，这项制度也逐渐成为商事交易中的标准化制度，被我国实 务界广泛运用。不过因其处于开始协商和达成最终协议的两极之间既不是毫无意义的事 实文件，又欠缺正式合同的确定性和约束力，意向书在法律意义和法律效果上有很多不明确 的地方。本文对此进行探讨，并结合我国的实际案例与现行法规范以总结出关于意向书和合 同确定性理论的一般性规则。 一、意向书的内容与形式意向书并不是严格意义上的法律概念。 传统的“意向书”是一种单方意思表示,通常以 书信的形式作出。在当前的交易实践中,大多数意向书是指双方当事人深入接触并在诸多问题 上达成一致后,一方以这些一致意见为基础向另一方发出的要求接受者“确认”或“接受”的 法律文件。 本文以下从广义上使用“意向书”的概念,泛指合同双方在缔结正式协议前就协商程序本 身或就未来合同的内容所达成的各种约定。意向书的内容和形式具有多样性。以并购交易中的意向书为例,其通常包含的内容是:其 一,向出卖人陈述本企业或本人的基本情况；其二,表达购买的意向,包括说明自己的购买报价 或条件；其三,就进一步的交易提出相应要求,如要求出卖人允许购买人对目标企业进行尽职 调查；其四,声明保密和要求对方保密。 4 这些不同类型的条款各有其作用,其法律效果需 分别予以研究。为简化对法律效力问题的探讨,根据意向书的内容及其与未来合同的关系,将 其中的条款分为两类:实体性条款和程序性条款。 实体性条款是指那些未来将成为正式合同条款的内容。实践中有的意向书甚至包括了未 来合同（或称“主合同”） 的全部条款。 和实体性内容相伴随的还有辅助条款,主要用来对 实体性条款的效力作进一步说明,如约束力排除条款和合并条款等。程序性条款是指那些直接关涉缔约过程,但不在未来合同中反映出来的内容。程序性条款 又可以分为两类:一类主要调整和规范谈判程序,如约定尽职调查的执行或者信息交换的具体方式；另一类主要规定当事人在缔约中的通知、协助等相关义务,其中某些义务甚至在 双方协商中止后仍有重要意义,典型的如关于保密义务的约定。以并购交易中应用的意向书为 例,其中属于程序性条款的还有:缔约费用分担条款（包括协商本身的费用、协商过程中支付 给中介机构的费用等） ；独占协商条款；纠纷解决条款（包括调解或者仲裁条款、管辖权条 款、选择法律适用的条款等） ；不公开条款（该条款要求并购双方在共同公开宣布并购前, 未经对方同意不得向任何特定或不特定的第三人泄露有关并购事项的资料和信息,除非法律 有强制公开的规定） ；终止条款（主要是对意向书的法律效力作出规定,如规定若买卖双方 在一定期限内无法签订买卖协议,则意向书丧失效力） 。 二、意向书程序性条款的法律效力 按照我国合同法的规定,合同是否确定和当事人是否有受拘束的意思是要约乃至合同 成立的两个基本要件。 具体到对意向书效力的分析上,实体性条款因为是针对未来的合同条 款而定,一般已具有确定性,因而其是否有约束力主要取决于当事人是否对此表达了明示或默 示的受约束的意思；而在判断程序性条款的效力时,因为当事人大多会表达接受这些条款约束 的意思,因此通常会遇到的问题是这些条款是否具有足够的确定性。 （一） 关于合同确定性的基本理论现代合同法基于鼓励交易的考虑,在判断当事人之间是否存在合同关系时,更多侧重于考 察行为人是否有愿受合同约束的意思,而在确定性问题上采取相对宽松的态度。这在我国合 同法中有明显的体现：合同法第12 条关于合同应具备条款的规定只是一项建议性规定, 而第14条第1 项规定也只是要求要约的内容要具体而确定,并没有对“具体确定”作进一步 限制。有学者在解释这里的“具体确定”时,认为要约应当包括当事人、标的和数量条款。 实 际上,在最新版的美国统一商法典中,数量条款也已经不再被认为是合同的主要条款,而可以 由当事人根据交易习惯、缔约的过程以及产出与需求等因素来合理确定。 可以看出,相比我 国学者的解释,合同法第14 条为确认合同的存在留下了更宽松的空间。 也有学者反对在合同确定性问题上采取过分宽松的立场。主要理由包括:第一,如果过于 轻率地承认这类合同的约束力,容易造成对当事人意思自治的违背。 第二,从经济分析上看, 当事人订立留有空白的合同,事实上是通过将缔约成本“外部化”给法院而节约了自己的交易 成本,法院承认这类合同的效力还会引发恶性循环法院越是积极地补充当事人的合同,当 事人越会订立这类不完全合同。第三,过分依靠推定性法律规则来处理纠纷,容易限制合同创 新或至少让当事人丧失足够的创新动力。而且,因为当事人发现并约定排除推定性条款的成本 很高,加上这些条款常常不能适应企业交易的需要,因此基于法律推定性条款的裁决常会人为 地改变当事人之间的风险分配。最后,从分工上看,法院也不适合替当事人订立合同。笔者认为,不完全合同的效力应根据具体情况予以判断而不应简单否定。首先,签订附条 件或带有未尽事项的合同,常常是当事人在信息不充分条件下进行交易的要求,其核心作用在 于为当事人从进行接触到最终订立合同之间的投资设定依据。这些“投资”可以包括两个方 面:其一,加速未来交易进展和生产进程的投资,如在订立大型设备购买意向书后即可开始委 托建筑师设计厂房；其二,研究是否有继续交易可能性的投资,如在并购中投资进行尽职调查。 从鼓励投资的角度考虑,正如施瓦茨和斯科特所强调的,在以下三方面的事项上要求确定性即 已足够:当事人达成了进一步交易的意向；当事人大体上明确了各自的职责；当事人明确了各 自履行职责的顺序（同时履行或是先后履行） 。 其次,当事人订立有一定缺漏的合同,未必 会将其缔约的成本外部化给法院:一方面,若寻求司法救济,当事人要自己支付诉讼费,这可以 在相当程度上限制对司法的滥用,尤其在法院按其裁判成本足额收取诉讼费时（如我国和英 国） ；另一方面,当事人的诉讼也会让法院作出有典型性的判决,从而使规则变明确,使作为 公共物品的“法律”进一步完善（德国只是象征性地征收诉讼费,因此诉讼率很高,有学者认 为这是德国法发达的重要原因） 。第三,正如有学者指出的,现代社会中的合同关系与古典的合同关系是有区别的。如果说古典的合同关系是“单事项的”、“对立性的”、“零和的”,现代 社会中的合同则更多是“多事项的”、“合作性的”和“互利的”。 也就是说,现代社会中当 事人的意思分歧程度常常相对较弱,法律适当容忍合同的不完全性将有助于最终达成“双赢” 的协议。最后,法院从当事人以往协商记录中合理推论出其真实意思并据此确定合同内容, 这与替当事人订立合同在性质上是不同的。下文以意向书中具有代表性的独占协商条款和诚 信协商条款为例加以说明。 （二） 独占协商条款独占协商条款,又称锁定条款,是指约定一方只能和发出意向书的对方当事人而不能和其 他第三人进行协商,从而至少在协商期间排除潜在竞争者的条款。 与意向书中大部分的程序性条款一样,独占协商条款具有充分的确定性,学理上普遍承认 其效力:赋予他人独占地与自己进行协商的资格本身可以被看作是一种投资,因为行为人为此 放弃了潜在的与他人进行协商的机会。同样,独占协商的权利人通常也须为获得独占协商的资 格付出相应的对价,如并购中投入资本进行尽职调查,又如自行投资提出某项可行性研究计划。 可以看出,此类约定与其他双务合同没有本质区别,若法律不予保护,除了可能发生有违公平 的后果外,还会导致经济上不效率的后果当事人将因为缺乏信任及法律的保护而不敢进 行先期的投资,最终妨碍市场交易的完成。 各国的司法实践也基本承认独占协商条款的效力。在我国“山西金盟实业有限公司、太 原市锅炉修理安装公司与山西华嘉盛房地产开发有限公司案”中,被告在与第三人协商并购 事项的同时,还与原告签订了包含独占协商条款的意向书,最后因与第三人订立了合同而 导致对意向书的违反,被法院判决承担违约责任,向原告支付合同约定的违约金。? 英国法上 采取同样的见解,只是强调应有一定的时间限度。 在美国2004 年的一个案例中,原告与被 告就2003 年到2009 年的某项赛事的推广业务签订了意向书,约定原告享有90 天的独占协 商权。在该独占协商期间,被告与第三人进行了接触,最终和后者达成了赛事推广协议。法院 认定被告违反了独占协商条款,构成违约。 （三） 诚信协商条款 相比独占协商条款,诚信协商条款是否具有足够的确定性是个颇有争议的问题。 诚信协商条款的效力,要从“尽最大努力协商”条款说起。当事人所约定的“尽最大努力 协商协议”,虽然内容模糊,但通常被认为是有效的。 英国法上有这样一个案例:供应商和电 厂订立了一个15 年的煤供应合同,双方约定了第一个5 年的价格,同时约定,对第二个5 年 的价格,“由双方协商确定”。5 年过后,电厂认为双方没有在合同中对下一个5 年的合同价 格作出明确约定,而“双方协商确定”不具有确定性,所以也不具有约束力。枢密院裁决认为: 该约定隐含了这样一层含义,即当事人“要尽合理的努力进行协商”“。尽合理的努力进行协商” 并不要求当事人达成协议,但协商本身不能被省略。在英国的另外一个案例中,被告迈尔斯 夫妇想出卖其企业和有关房产。被告与原告达成了包含独占协商条款与尽最大努力进行协商 条款的意向书,不过与此同时其仍然继续和第三人接触。最后,被告决定不将企业出卖给原告, 而是出卖给企业的会计师,会计师的出价和原告的出价相同。原审法院认为被告的陈述 “将不与第三人进行协商”以及“没有与第三人进行协商”构成了不实陈述,故判决其赔偿原 告700 英镑的损失。上诉法院维持原判。终审法院也一致同意地认为被告的行为构成了对意 向书中所包含的协议的违反,构成了违约。? 不过其进一步地认为,本案中“双方应当尽最大 努力进行协商”的条款有效,但“诚信协商协议”有可能被认为是无效的。阿克纳勋爵 （ackner） 对此的解释是:“每一个合同当事人都有在不进行不实陈述的情况下追求最 大利益的权利。而为了追求其最大利益,他必须有权在缔约的过程中以退出缔约协商为威胁, 以期对方能作出适当的让步。?从这个意义上说,诚信进行协商的约定不符合缔约过程本身的 特点。”? 上述认为诚信协商条款可能无效的意见遭到了学者的批评。如学者尼尔认为“诚信”和“尽最大努力”这两种条款没有本质区别,阿克纳勋爵的解释不符合逻辑。 该学者援 引美国合同法重述（第2 版） 第205 条的规定和范斯沃斯的观点在美国,有相当多的法 院认为这样的条款有效 （虽然有些法院有保留 ） 。例如,在美国的一个案例 中,双方约 定将“尽各种合理的努力去订立合同”,法院引用伊利诺斯州的法律认为“双方都有义务诚信 地协商以达成最终的合同”,实际上是将“尽合理的努力”和“诚信地进行协商”等同起来, 说明二者并无本质区别。 笔者赞同上述学者的见解。在我国合同法上,诚信是一个贯彻始终的原则。? 实践 中其在大多数合同中不会被明示约定的主要原因不在于法律禁止其成为合同条款,或当事人 主动将其排除在合同条款之外,而恰恰是其早已以推定性条款的形式隐含在合同之中了。另外, 在那些权利义务可以被明确约定的合同中,当事人按照合同条款的规定履行即暗合了诚信原 则的要求,事实上也无需再特别强调“诚信”。在那些无法就权利义务内容明确约定的合同中, 强调诚信作为合同内容就非常必要,典型的如公司董事、高管与投资者（股东） 之间的关系 当事人无法对合同的具体内容作出明确约定,或详尽阐释的成本较高,因此只能以“诚信” 来替代,法律并不因为其内容“不确定”而拒绝承认其效力。 从这个意义上说,意向书中约 定各方应“诚信”地协商的条款的效力,也是应当予以承认的。 当然,在适用“诚信协商”条款时,法律也不宜走得太远。必须看到,双方仅就缔约的程序 而不是合同的最终条款订立协议的行为本身,就是一种意图保留与第三人进行协商乃至达成 协议的权利的表示。因此“诚信协商”的核心应当是强调当事人须履行特定的缔约行为规范, 而不是具体的缔约结果。在美国的一个案件中,一位在纽约的医生与一家在田纳西州的诊所达 成一致的协议,约定原告将到田纳西州工作,同时约定在工作1 年后,双方将就原告成为新诊 所合伙人的事项进行协商。1 年期满后,被告的确与原告进行了协商,但双方不能就参加合伙 的有关条款达成一致。后来,协商终止,原告离职。原告起诉要求被告赔偿其损失。法院便认 为被告未违反义务而判决原告败诉。在美国的另一个案件 中,原告是一公司的股东。被告想购买该公司。当事人签订了一项 意向书,约定并购交易的最终完成取决于被告对该公司财务状况和经营状况的“满意的调查”, 同时约定当事人应当诚信地进行协商。后来在尽职调查中,被告发现该公司没有按期支付某些 到期债务和税款,于是终止了协商,并在出卖人提出将以较低价格出售时也拒绝再继续协商。 法院认为原告提出了充分的证据,这些证据有可能被陪审团认为是被告恶意地因为财务状况 以外的原因而拒绝继续协商,因而拒绝了被告要求简易判决的要求。施瓦茨和斯科特批评了法 院的判决,认为本案中被告已经按照约定履行其投资义务（进行尽职调查） ,即使其因财务状 况以外的原因而终止协商,法院也不应再过多要求。否则会导致不效率的后果当事人被迫 接受不合理的交易或不敢开始缔约协商。 他们的核心思想是,只要双方都有所付出,都从事 了意向书项下所要求的履行,即使一方基于某项其他（意向书之外） 的考虑退出继续协商, 法律也不应再强制要求其订立合同。笔者认为,完全放弃对“诚信”的考量,似有不妥,但在当 事人对某一事项持有保留态度时,除了表明该具体事项的结果会影响其最终的决定外,也常常 一般性地反映了当事人不确定的态度,对此,法律应予充分尊重,不应过深探究当事人保留的 本意。例如当事人约定有关协议须由母公司批准后方可生效,则只要母公司未予批准即应为无 效,法律不应过多探问究竟母公司为何不予批准（例如是源于母公司的全局性考量,还是源于 当事人本身的推动） 。篇三：买家反悔不买房,可以要求返还意向金吗？ 买家反悔不买房，可以要求返还意向金吗？ 关键词：二手房纠纷，意向金，定金罚则，西安房产网 许正文律师按：中华人民共和国合同法第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同 的权利，任何单位和个人不得非法干预。”意向金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原 则，根据双方的约定处理。篇三：签订了意向书反悔不想购房了,可以退定金吗 教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？ 购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订认购书（或购房意向书），因 认购书的签署和履行产生的争议也不少。 认购书一般包括什么内容呢？ （1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3） 房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。 实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。 有很多购房者在签订认购书时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销 售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售 人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买， 开发商就会说定金不退。 那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？杨文战律师先带您看看法律上的规定：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规 定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的， 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不 可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受 人。 第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条 规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认 定为商品房买卖合同。 （第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常完善，具备买卖合 同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。这里的事，在本文中先不分析。） 按上述第四条的规定：如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如 果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。 当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。 当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做到合法地 规避认购书中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找 开发商协商签订正式商品房买卖合同。 一般双方还要就商品房买卖合同的具体条款进行协商确定，毕竟认购书只能确 定一些最基本的条款内容，正式的商品房买卖合同内容要复杂得多。如果对合同中的一 些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订商品房买卖合同，那 在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，认购书解除或 失效，定金原数退还。 简单说： 同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退； 如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于 任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一 些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。 当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。所以，从保护购房者 的角度讲，签署认购书还是要谨慎。如果非要走这个程序，要注意两点：第一，认购书一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长， 以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订商品房买卖合同或商品房预售合 同时，往往在认购书中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。 第二，在认购书中购房者的付款数额尽量要低一些。 虽然我们前面分析过认购书的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订认 购书，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算 开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。 最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况 适用认购书中的定金罚则： （1）如果购房者无正当理由不按认购书中约定的时间、地点去签约，开发商有权不 予返还定金。 （2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。 （3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退 还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖 双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。篇二：买家反悔不 买房,可以要求返还意向金吗？ 买家反悔不买房，可以要求返还意向金吗？ 关键词：二手房纠纷，意向金，定金罚则，西安房产网 许正文律师按：中华人民共和国合同法第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同 的权利，任何单位和个人不得非法干预。”意向金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原 则，根据双方的约定处理。 【基本案情】 2011年3月5日，买方陈某与卖方王某签订购房意向书一份，意向书中约定：双方 同意房价为54万元，买方须于签订意向书之日，向卖方交付意向金1万元。双方于一周后签 订正式买卖合同。如出卖方违约，应双倍返还意向金，如买方违约，无权要求返还意向金。 陈某于当天向王某交付1万元意向金。一周后，陈某因感觉该房屋购买价高于其他同类房屋， 要求王某退回意向金，遭到王某拒绝。为此，陈某把王某告上法庭。 【律师分析】 在本案中，陈某向王某支付了购房意向金，并约定如果其违约则意向金由出卖方没收。 此时意向金承担了保证陈某购买房屋的作用，陈某与王某之间的约定已经构成了一个合同。 陈某没有履行购房的承诺，王某就有权没收意向金。 【法院判决】 驳回原告陈某的诉讼请求。 【律师提醒】 从法律上讲，“意向金”和“定金”是有很大区别的，但在很多的二手房买卖中，当事人 不太注意其相互之间的区别。意向金只有在符合一定条件的情况下，才能起到定金罚则的作 用。如果本案中，双方虽然签订了意向书，但并没有约定，如一方违约，意向金如何处理 的情况下，那么本案的判决结果将会有很大的不同。篇三：教你如何让开发商退还购房定金教你如何让开发商退还购房定金 一、典型案件 南京的叶女士于2014年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房，当即与开发商 签订了商品房认购协议书，并按约定交了5万元的购房订金。但到具体签订购房合同时， 因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶女士不想买这套房了，随即向房 产商提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。开发商认为：认购书是房地产销售的惯例。认购书既赋予购房认购权，也赋予了放弃权，并非强制购买预定房。再有，开发商 已按证明单为购房人保留了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在 认购书约定的时间内与开发商签订合同，属于购房者违约，根据约定，放弃购买房屋系购房 者单方违约，故无权要求返还定金，开发商有权没收定金。 双方因无法协商解决最后走上了法庭。本律师受叶女士委托在江宁开发区法庭代理了此 案。 本律师认为：认购书仅表明叶女士有购房意向，而非购房合同。理由有两点： 1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管机关登记才有效。而认购书作 为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。 2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求其必须 签约成功，否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。本案在江宁法院开发 区法庭经审理认为：认购书备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、 订金不予退还之条款，但当事人叶某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的 具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系由于双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成 购房契约的前提下，扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。最后，在法庭主持调解下，当事人叶某也为了能够尽快取得定金与开发商达成调解协议， 当即退还了叶女士预付的4万元定金。 本律师在办理了大量的退房、退定金的商品房预售合同纠纷案件后，总结认为：在买房 者签订商品房认购书后，如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购协议，并要求开发 商退还购房定金。 1、购房者为非南京户口，不能提供一年以上社保证明或者纳税凭证的，通常开发商会私 下允诺通过其他途径为买房者办理相关证明，所需费用由购房者提供且没有正规发票，这种 情形存在着银行审批贷款的风险，有许多购房者就因此而无法获得银行贷款，而开发商会将 这种风险由购房者来承担，一旦无法获得银行贷款就会不断要求购房者全额支付购房款，否 则即会没收定金或者首期款并要求购房者承担违约责任。这种情形本律师认为属于双方明知 故犯，开发商恶意诱导购房者，购房者可主张解除解除认购协议，并要求开发商退还定金。实践中各级法院也支持本律师的 上述代理意见。 关于南京限购的相关延伸：2011年2月19日，南京出台“限购令”，其中要求：对已有1套住房的本市户籍（不包 括溧水、高淳）居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非 本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新房和二手房）；对已拥有2套及以上住房的本市户 籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本 市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。2014年9月21日，南京发布的关于保持我市房地产市场健康发展的通知中，及新 版“宁七条”， 通知要求，在全市范围内即日起购房不再需要提供购房资格证明。至此，长 达3年7个月的南京限购令，正式画上了句号，南京市民购房就不再需要开具购房资格证明。但限购解除之前，有购房者因无法开具购房资格证明无法获贷，导致未能购房成功的， 依然可起诉主张解除认购协议，并要求开发商退还定金。 2、购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事先主动履行告知义务，导致签 订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务，在协 议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。 3、签订认购书后，双方经协商无法就正式商品房买卖合同的主要条款达成一致，可 要求解除认购协议，退回定金。本律师根据相关法律认为：认购书只是对整个购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息，面积，价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对 于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等待根本没有约定，因此只要购房者履 行了后期的商品房买卖合同的磋商义务，即可根据最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若于问题的解释第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导 致商品房合同无法达成一致，双方无法签订正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协 议，定金予以退回。此种情形，本律师在办案实践中最为常见，也为法院经常采用。近来，有很多购房人打电话咨询，说在交定金时售楼小姐承诺的很好，可当签订正式合 同时，在合同上却没有以前的承诺，当提出要求补充合同内容或不行要求退定金时，售楼小 姐往往说合同不能改，定金也不退，购房者很是无奈。寻求律师帮助。本律师通过实践代理，提供下面解决方法，仅供大家参考：首先，在交定金时，要求看正式合同文本，要看已填写完毕的合同样本，最好是别人签 过的合同，看有无他们的承诺内容，如没有，就是存在开发商虚假宣传，这是决定交不交定 金的问题。 这样做完全符合法律的规定。如果售楼小姐说自己作不了主，需要请示再答复时，要求 售楼小姐更改签订定金合同中签正式合同日期，以后再来再说。如果售楼小姐即不同意更改 也不退定金时，当天直接到市消费者协会投诉，保留来交涉情况证据，将来一旦诉讼解决， 这就是有力证据，打官司也不怕了。到目前为止，涉及到定金的法律规定有下： 合同法、担保法、担保法司法解释、商品房买卖合同纠纷司法解释。部门规章 有：商品房销售管理办法等。中华人民共和国合同法第一百一十五条 对定金问题规定如下：给付定金的一方不履 行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定 金。 中华人民共和国担保法第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的 担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定 的债务的，应当双倍返还定金。中华人民共和国担保法司法解释第六部分第一百一十五条 当事人约定以交付定金作 为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一 方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同 担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处 理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返 还买受人。 另外，建设部的商品房销售管理办法规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，