百立恒商住项目设计任务书.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除方案设计任务书二零一一年八月【 目 录 】 一、项目名称二、设计依据三、项目规模及定位四、物业类型、项目技术经济指标五、项目策划要点六、规划设计要点七、景观规划要点八、建筑设计要点九、商业设计原则十、交通组织原则十一、设计任务时间安排十二、提交设计成果要求一、项目名称： 百立恒京山商住项目二、区域概况项目地处京山东部，京山经济开发区，东至景观大道，南至北干渠，北接轻机大道，西侧隔小路为李家湾居民自建房 。距京山县城商业繁华地段5公里。目前周边无成熟居住区和商圈。三、项目规模及定位1 项目规模总用地面积191.23亩，实际用地面积166.67亩，合111114.12；住宅用地占地48亩，商业用地占地60亩，商住用地总计为108亩，容积率为3.5。其余用地为公园用地，占地58.67亩，该地块不计入容积率。 总建筑面积为25万，其中住宅建筑面积16万（48亩住宅用地），别墅建筑面积2.5万（商业用地），公寓类产品3.1万，商铺1.5万，经营性会所1.5万，社区公共会所0.4万。2 客户定位百立恒京山商住项目地处城市新区，根据京山县未来规划来看，发展潜力巨大，但目前周边配套不完善，不是成熟的居住圈，优势是周边有优质景观资源可供利用，高尔夫球场及其别墅项目与项目距离500米，京山国际温泉城据本项目1公里，并且可引入本项目温泉。以上特点决定了本项目不适合做刚需型项目，基本素质具备成为高尚住宅区的条件，定位为本地高端项目。在市场上来说，目标客户群为改善型客户和投资型客户，基本都是二次置业以上，主要就是京山本地的中高端客户为主。2.1 居住区域 京山县城区域； 京山周边实力村镇；附近高尔夫项目的客户分流以及温泉吸引外来的客户为项目的重要潜在客户。2.2 职业构成公务员，包括医生、教师、邮电、银行及税务在内的泛公务员；县城大中型企业的中高层；县城比较成功的个体私营业主；周边村镇较为成功的个体私营业主；大城市工作回流人群或者为家人置业投资。2.3 年龄构成年龄层4050岁为主力，主要为改善需求和投资需求；50-60岁为次主力，主要为改善需求和为子女置业。2.4 家庭月收入具有稳定的工作或事业，家庭月收入在4000元以上；有积蓄，家庭存款在20万元以上。2.5 以二次及以上置业为主2.6 购买心理京山房地产市场的发展起步很晚，近3、4年左右才开始有较为正规的商品房和生活小区出现，更多的是居民或者单位自建房，无论从建筑外观、居住功能还是从物业服务来看，都是无法满足经济条件日益优越的实力人群的。我们的目标客户不满足于目前的居住现状，或者是正在老房子居住等待好的项目进行改善，或者是已经在前几年买了新住房，但由于房地产市场发展的滞后性而并未得到真正的满足。他们需要自己生活的环境从落后的县城发展成为先进的城市，所以他们追求现代感、都市感强的生活环境，需要真正的把自己的居住环境从芸芸众生中提升到一定的层面，这样才能在多年的付出和努力之后得到一定的成就感。他们虽然需要高端的抓宅，但是对于价格还是非常看重，有效提升产品的性价比对于这部分人群是非常有吸引力的。按揭贷款的比重会较大，但是首付基本会高于最低首付。2.7 学历构成高中以上。2.8 家庭结构子女已接近成年或者未成家的三-五口之家；二-三代同堂之家；2.9 居住现状住单位或自建的老房子，面积较小；近年购房，但住房和小区均不能满足改善的需要，没有一步到位；仅仅能满足居住需求，更多的功能性需求得不到满足。2.10 信息来源DM、户外广告、促销活动；网络、短信；口碑等。3 主题定位处于未来发展规划线上，具有优质景观和生态资源的高端、现代高尚社区，全配套公园景观豪宅。四、物业类型、项目技术经济指标1 物业类型：商住2 项目技术指标及要求2.1 土地面积： 111114.122.2 土地用途： 建设用地2.3 建筑容积率： 3.5（不包含公园）2.4 建筑覆盖率： 2.5 绿地率： 35%2.6 建筑退红线： 2.7 计入容积率的总建筑面积： 25万2.8 不计入容积率的建筑面积：2.9 建筑高度： 限高100米2.10 机动车停车设置标准： 停车位： 1：1.5（地上+地下）2.11 户型配置住宅面积配比户型建筑面积（）户型套数比例两室两厅一卫（小）89-9515%两室两厅一卫（大）95-10515%三室两厅两卫（小）120-13030%三室两厅两卫（大）130-14025%大平层160-18012%跃层200-2203%合计100% 别墅面积配比产品形式建筑面积（）户型套数比例类独栋300-32020%双拼220-24040%联排200-22040%合计100%酒店式公寓面积配比户型建筑面积（）户型套数比例零居40-5040%一居60-6510%Loft一居40-5030%Loft两居60-6520%合计100%方案设计要求住宅要求：1、 大平层和大三室产品层高为3.1米，其他产品层高2.9米；2、 建筑层高为18-24层；3、 考虑规避潮湿的问题，小区内部楼座首层设计为车库和社区商业的形式，临街道的部分全部为商铺；4、 跃层、大平层和大三室产品为2梯2户设计，其中跃层、大平层制造1梯1户效果，其他产品为2梯3户和4户设计；5、 一层设计入单元花园和大堂；6、 通过阳光房、飘窗、设备平台等不计入销售面积的形式合理增加赠送的面积，按套总面积的10%进行赠送，赠送房间的功能性主要体现为书房；7、 两房产品的特性为功能性强，通过赠送面积可改建为小三室，可适当的牺牲空间感；小三室产品的特性体现为通过赠送面积可作为豪华三室使用，一部分产品可设计为一卫，通过赠送面积改为双卫，增加产品的功能性；大三室产品的特性体现为空间感强一些，通过赠送面积可做四室，增加书房，书房可与主卧形成豪华套房；大平层产品特性为豪华型和尊贵感，注重空间感的同时提高功能性；跃层产品的产品特性为高层空中别墅概念，空间感、尊贵感、功能性均有所体现。8、 公共活动区（客厅、餐厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰9、 两房户型入户门为单开门，三房户型入户门为子母门，大平层和跃层户型为双开门；10、 入户预留玄关位置，作为进入室内的过渡空间，体现摆放衣帽柜、鞋柜的作用；11、 杜绝长走廊形的入户设计；12、 阳台设计为半封闭落地式阳台，需要有功能阳台作为洗衣、储物空间，功能阳台与厨房或餐厅相连，功能阳台需要设计上下水；阳台上返踢脚返沿高出完成地面200，底板下返小沿100，北侧阳台为普通栏板阳台。外窗（包括阳台窗）为铝合金平开窗，双层中空玻璃，设开启限位装置，隐形纱窗13、 客厅开间要求：两室户型：3.8-4米；小三室户型：4.2-4.5米大三室户型：4.5-4.8米大平层户型：5米左右跃层户型：5-5.5米左右14、 客厅设计需要方正、使用，减少客厅开门现象，保持客厅独立性，考虑电视墙的完整性。另外需要考虑拜访组合式沙发的空间；15、 客厅连接景观阳台，保持客厅较好的观景效果，同时阳台也成为客厅的延伸空间；16、 跃层的客厅可参考别墅产品的挑空共享空间设计；17、 大平层和跃层产品考虑独立餐厅，其他户型的餐厅和客厅在有一定过渡空间的基础上相连。18、 餐厅与厨房相连或接近，保证餐厨系统的统一性；19、 所有户型设计需注重卧室（非赠送面积）的居住属性，考虑摆放双人床、衣橱的空间；20、 主卧开间要求：两室户型：3.6-3.8米；小三室户型：3.8-4米大三室户型：4-4.2米大平层户型：4.2-4.5米跃层户型：5-5.5米左右21、 大三室以上面积的户型，考虑主卧带步入式衣帽间；22、 卧室带飘窗，边户可考虑转角飘窗；23、 大平层产品可设计为双套房+书房，通过赠送面积可实现增加一个客卧，书房设计既可以独立，又可以与主卧形成套间形式；跃层需要有3个或3个以上的套房，主人房需要有书房；24、 大平层和跃层产品设计工人房，同时注重工作动线和主人空间彼此互不干扰，分区合理；25、 厨房设计上注重功能性，普通两室、三室产品考虑L型操作台的摆放，设计单开门冰箱的摆位；大平层和跃层产品厨房考虑U型操作台，设计双开门冰箱的摆位，跃层产品的厨房空间可考虑中、西厨房分开；26、 普通两室、三室产品厨房可设计部分敞开式厨房，同时做出垭口等可以进行后期封闭的设计；27、 两梯三户或四户的中户，应考虑到厨房的采光；28、 卫生间面积应不宜少于6平米，综合考虑便溺、洗漱、沐浴三大功能区的综合组织；29、 考虑卫生间由于家居生活中的用水集中地，因而易出现潮湿阴凉、滋生细菌的情况，所以建议卫生间开窗，设计成明卫，便于空气的流通，边户户型建议引入东照或西照；30、 卫生间门的朝向不能直对入户门或客厅，保证私密性；两卫户型中的主人卫生间应设置装浴缸的位置，满足各种客户的需求。大平层和跃层产品的主卧应考虑安装大型或圆形浴缸的需求；31、 双卫及双卫以上的户型，客卫要求干湿分离；32、 卫生间设高窗时应注意吊顶下皮应高于窗洞上皮50。（考虑下水管下返弯占用的空间，防止窗口设计太高，在吊顶时将窗挡住。）33、 大三室、大平层和跃层产品应考虑设备间，摆放如暖气锅炉等设备；34、 为洗衣机设计专门位置，方便衣物的洗涤、晾晒、排水；35、 室内若采用PVC下水管线应设置消音措施以减少下水管道噪音；36、 高层厨房排烟道应采用“主次主”变压式烟道，且防止串烟串味，应采用单双层分别排风系统。且注意通风道的设置方向（明确通风口方向），考虑排烟道的规格尺寸高层要求。37、 空调室外机位尺寸应满足一般空调室外机尺寸并满足规范要求（注意考虑房间大小不同采用的空调匹数可能不同）。考虑冷凝水管的设计；38、 室内采用智能化系统，初步智能化考虑设置室内紧急按钮、楼宇彩色可视对讲、室内红外防盗系统、厨房天然气自动报警系统；39、 在单元布局方面，建议交通核采用电梯前室有直接对室外的窗户（设置可开启扇），避免因无直接通风而增加消防送风等设备，增加造价及施工难度；40、 住宅地下室设一层，为设备层，一部分公园的地下设为停车场，与主楼地下室相通，注意地下车库的高度，考虑各种管线如：采暖、给水、消防、通风、电气等占用的空间及相互交叉占用的空间。车库顶板覆土厚度应满足排水、煤气等管道的埋深要求，结构设计时应注意并考虑消防车的荷载要求；别墅要求：1、 形式为独栋（类独栋）、双拼、联排；2、 为在有限的土地上实现更多的建筑面积，可做合院别墅，该类型别墅可参考上海“龙湖好望山”；3、 考虑到经济和潮湿的因素，不设地下室，一层为赠送面积，主要功能为车库、保姆间和多功能厅；4、 独栋别墅考虑建筑设计四层，总面积300-320平米左右；双拼别墅建筑设计为三层，面积220-240平米左右；联排别墅建筑设计为三层，面积200-220平米左右；5、 车库设计考虑均为双车位；6、 充分发挥体现功能性和空间的合理性，功能分区明确，保证舒适度；7、 卧室均为套房设计，设独立卫生间；8、 温泉可引入别墅，考虑温泉的使用和独特的空间；9、 注重主人房的舒适性，步入式衣帽间、可安装圆形浴缸的卫生间等体现豪宅概念的元素需要更多的考虑；10、 设计露台、退台等体现生活情趣的设施；11、 为安装私家电梯留出空间，做专门的设计，电梯到达所有楼层；12、 独栋别墅客厅考虑挑空的共享空间；13、 引入天然气；14、 考虑取暖锅炉等设备的设备间；公寓要求：1、 平层产品和Loft产品分两栋楼独立建设，限高为100米；2、 采用统一裙房式底座连接两栋双子楼建筑，底层1-5层为大体量商业设计；3、 平层产品为中间走廊，两侧分别入户设计；loft产品为一层单面走廊入户，二层挑空层整体覆盖走廊，形成二层南北通透效果；4、 公寓设计为精装修产品；5、 Loft挑高为5.2-5.4米，精装修后做成两层，突出该种产品的性价比；6、 外檐为破例幕墙和涂料相结合的形式；7、 公寓不引进天然气，考虑电磁炉和操作台的摆放位置，同时考虑排烟的便利性；8、 60平米左右的平层户型可考虑独立出卧室和客厅，充分考虑采光和功能分区；其它规划配套方面要求：1、小区规划设计及布局时也应充分考虑供电局设计的箱变等设施占用的位置；2、小区规划需考虑煤气调压站、高层加压水泵房、消防水池、垃圾转运站等，规划时应考虑其位置；3、规划设计应充分考虑物业、居委会、消防控制室、小区监控管理室、门卫室、保安住宿及卫生间等用房；4、充分利用地下室的空间。5、考虑引入温泉的储藏设备占地空间及管道；2.12 商业配套设施2.12.1 配套商业面积总体设置15000。2.12.2 商业类型：临轻机大道，设置商铺15000。2.12.3 商业项目设置：一部分功能定位为依附于周边旅游资源而建立的本地土特产商业一条街，一部分定位为高端餐饮一条街，一部分定位为服务于本社区的社区型商业，经营范围在超市、便利店、小型精品店、金融服务单位、医药类商业为主；2.12.4 商业面积分配商铺设计在临轻机大道住宅的1-3层，以裙房的方式设计，这样可以出更多的销售面积；尽量能做到可以自由分割组合。以一托三为主。一层高度为3.9米左右(需进一步讨论)，单套单层面积在100左右。2.12.5 商业形态土特产类商铺单体面积在100-150之间，总量在2000以内；高端餐饮一条街，单体面积在300-400之间，总量在9000以内；社区型商业，单体面积在150-200之间，总量在4000左右；通过合理的设计规划，使商铺既能服务于本社区，又能吸引周边社区人群，充分发掘该地块商业价值。2.13会所经营性娱乐休闲会所：1、 面积：共五层，面积在1.5万左右；2、 业态形式：KTV、餐饮、洗浴中心等；3、 充分考虑经营性会所的功能性，尤其是餐饮功能；4、 建筑风格上突出高端餐饮娱乐的氛围；文体健身会所：1、 面积：三层，共计4000平米；2、 业态形式：一层为售楼处和游泳池，其余为健身房、乒乓球、台球、棋牌室、小型电影院等，顶层做羽毛球馆；3、 一层售楼处充分考虑展示面、门前停车位和门前活动空间；4、 充分考虑各功能空间的使用功能；2.14 其他配套设施2.14.1 幼儿园：400平方米左右，考虑设计在公园入口处，利用一部分公园作为幼儿园的活动场地；2.14.2 物业：800平方米，可以考虑建设在地下； 五、项目策划要点豪宅/稀缺资源/都市感/高性价比/高端配套/区域潜力巨大/科技智能化六、规划设计要点1、住宅为18-24层住宅，2梯2户、2梯3户、2梯4户设计，根据套型面积不同设计；建筑风格可参照星河湾，同时通过引入Art Deco风格元素加强住宅的都市感和时代感；2、充分利用公园，一方面拉低整个项目的容积率，还能够充分利用其协助完成一些社区内部的功能；3、高层住宅围绕公园以围合的形式排布，在满足光照系数、间距、自然采光、自然通风和舒适度的前提下，最大化的增加住宅面积；住宅和别墅产品的面积必须要满足技术经济指标；4、沿轻机大道开始建设高层住宅，1-3层为裙房式商铺；5、公园入口设计在沿轻机大道一侧，同时作为小区的主入口；6、高层住宅与公园之间建隔断，以比较自然的方式独立为互不干扰的两部分，同时公园还能为住宅业主所用；7、合理处理住宅、商铺、环境场地之间的关系。商铺要对外经营，应具有开放性；而居住区将实行封闭式管理，私密性较强。规划要求做到公共空间开放，居住空间保持私密性。8、大户型产品建于公园的南面，突出采光和景观优势；小户型设计在北面临街面或者公园侧面；北面临街正对景观区域建设中大户型，突出景观优势；9、别墅沿南面河道建设，建筑形式多样化考虑，沿河道建筑为主要的景观建筑，大户型别墅可以临河建设；合院别墅可以更高的实现容积率，建议在土地空间比较大的区域建设合院别墅；10、尽可能在保证舒适度的前提下实现3.5的容积率（不包含公园），重点加大高层住宅容积率，其次要满足别墅的面积最大化，其余面积由其他产品分担；11、高层住宅、别墅为统一社区，内部互相关联；社区内部有出入口可进出公园，建议采用刷卡方式，即可保证公园外来人员进入不了社区；12、商业是提升片区改造环境的重要影响因素：在设计时应充分考虑商业环境氛围，通过合适的设计挖掘该地块的商业价值、提升居住的生活品质；13、幼儿园设计在公园入口附近，既不占用商铺的展示面，又能借助一部分公园的空间作为幼儿园活动空间；14、公寓双子楼设计在地块东北角；15、小区会所建于景观大道与轻机大道交口附近，占用十字路口展示面；16、由于高层住户多，垃圾多，一般只在楼下每个单元设置两个垃圾桶满足不了当天垃圾存放要求，一般需在每个单元首层设置临时垃圾站，或在小区设置垃圾处理站。目前规划条件中也要求在小区内设置垃圾站。七、景观规划要点1、景观重点为地块内公园，该公园为市政公园，但产权属于开发商，所以可以利用公园为本项目服务，充分利用公园增加项目景观方面的亮点；2、地块南面的河道为灌溉水渠，我方地块红线与其河道中间有10米空间，可为我方使用；河道可作为本项目的景观资源加以利用，但目前没有治理，需要合理的方案设计，初步考虑将沿岸两侧和河底做成水泥加鹅卵石的硬化，沿河道做绿化；同时河道与我方地块的10米空间可作为小区人行通道；3、公园园林风格为法式风格，利用法式雕塑小品和亭子等进行点缀；4、公园考虑公共运动场所，设计一块正规网球场，周边附大众健身设备；5、景观注重采用坡地式的效果使社区内部景观更具情趣，同时绿化采取多层次的绿化效果；6、可以设计一定的水系景观，可考虑采用日式枯山水的概念，存水季节可以观水景，枯水期可以看旱地景观，结合旱喷，旱沟明渠、叠水等等设计，穿插进行；7、别墅区绿化风格与别墅风格相符合，重视合院别墅中间合围空间的景观效果；同时考虑休闲、活动功能；八、建筑设计要点1、高层住宅建筑风格参考星河湾和Art Deco风格的结合；2、公寓产品建筑风格突出现代感和商业氛围，效果上可以跳出整个社区，即能在风格上和谐不冲突，又能有所突出，立面建议为涂料和玻璃幕墙结合的形式；商铺风格为欧式风情街；3、酒