昆明官南路片区市场调查报告.doc

官南片区市场调查报告本次调查在售楼盘有3个分别为（光辉城市，银海领域，MOHO蜂巢，南城坊），即将销售的4个（假日湾2期。玫瑰湾2期，华都花园B期，碧水蓝天2期），具体如下：一 在售楼盘项目名称：光辉城市项目地址：前新路中段大商汇旁 售楼部电话：4615779物业类型：小高层占地面积：87亩总建面16万容积率：2.2车位：700多个总户数：1300多户楼栋数：13栋公摊率：20%绿化率：45%开盘时间：2008.8.24交房时间：2010.6.30均价：5100元/最高房价：6300元/开发商：官城地产代理商：优势时代物业公司：阳光雨润物业管理费：1.5元/销售率：90%户型分布：27391室1厅53782室1厅80多3室1厅130多4室2厅基本情况:光辉城市是理想小镇三期该项目位于官南片区重心区域，北侧紧邻昆明市儿童医院，南面是大商汇，东边是时代风华小区，西边面对南市区公交总站，居住氛围及市政配套成熟。项目景观绿化设置了14个主题景观，有专为儿童 、老人、上班族设计的主题公园，创新式的儿童会所还提出了“主题教室+幼儿园”的概念。该项目将商业规划定为“南市区的财富中心”，商业面积达3万多平方米。周边设施：儿童医院、目前签订沃尔玛超过市、麦当劳快餐即将入驻交通: 129路公交车 项目名称：银海领域项目地址：昆明二环南路与春城路交界处西南侧(国贸中心对面)物业类型：小高层占地面积：126亩总建面：容积率：3.24车位：1050个总户数：2169户楼栋数：17栋公摊率：15%绿化率：45%开盘时间：2008.1交房时间：2009年底均价：5700元/左右最高房价：6300元/开发商：银海地产代理商：无物业公司：银海物业物业管理费：1.46元/销售率：70%80%户型分布：49到254都有基本情况：项目地块位于国贸片区二环南路与春城路交界处的西南侧，项目东侧紧靠城市主干道春城路，与沃尔玛、国贸会展中心隔路相望，南临福达路，西临福德路，北侧设置有40米市政绿化带，并与二环南路相临。周边设施：沃尔玛、国贸会展中心、云南大剧院等等交通：在春城路、二环南路、国贸片区。有67路、57路、52路、31路、32路、154路、A2路公交车项目名称：MOHO蜂巢项目地址：官南大道与福盛路交汇处（锦苑花园对面）物业类型：酒店式公寓 占地面积：7.24亩总建面：22322容积率：车位：100个总户数：300户楼栋数：1栋公摊率：20%绿化率：40%开盘时间：2009.9交房时间：2010年中旬均价：4500元/最高房价：开发商：汇杰地产代理商：中天世纪物业公司：物业管理费：销售率：未开盘户型分布：40多1室1厅58多1室1厅60多1室1厅80多2室2厅基本情况：位于官南大道与福盛路交汇处，由云南汇杰房地产开发经营有限公司开发的MOHO蜂巢售楼中心正式开放。其周围围绕着螺蛳湾商圈、云纺商圈、康乐茶文化城及十来个较大的居住小区；周边设施：火车站、汽车客运站、机场、国际会展中心、沃尔玛、官渡医院等交通：90路、109路、118路、129路、161路、110路、24路等公交车，还有即将兴建的轻轨 项目名称：南城坊（邦盛国际茶文化产业中心）项目地址：昆明官南路和广福路交汇处（邦盛水映长岛对面） 售楼部电话：7186888物业类型：住宅 占地面积：总建面：17万容积率：1.6车位：700个总户数：732户楼栋数：18栋公摊率：15%左右绿化率：35%开盘时间：2007.9交房时间：2008.8均价：4400元/最高房价：5600元/开发商：邦盛地产代理商：无物业公司：长物业物业管理费：0.8元/销售率：95%户型分布：110200都有基本情况：南城坊建筑方格为中国式退台景观洋房，是南市区唯一的中国式纯多层退台景观社区。每套退台花园洋房均配置有超大观景大露台，可实现户户观景。面积从104192平米不等，7种户型涵盖两房六房设计。周边设施：学成饭店、大蓉和酒楼、银行、康乐茶叶市场等交通：31路、90路公交车二 即将销售楼盘即将销售楼盘有：假日湾二期： 地址就在假日湾一期旁边，紧临官南大道路边。占地30多亩，属于商业，开盘时间未订，现在处于施工阶段。开发商为：京鹏地产。玫瑰湾二期： 地址就在管南大道和广福路交插口，属商业用地。开发商为：京鹏地产华都花园B区：地址广福路中段，华都花园A区旁（大商汇对面）预计9月中旬开盘，现在处于施工阶段。开发商为：佳湖地产碧水蓝天二期： 地址在日新路日新村内，就在一期旁边，占无信息。开发商为：云南耀天集团。三周边二手房价格小区名称面积户型楼层价格（万/套）备注单价日新路碧水蓝天943房2厅1卫5楼（7楼）42万毛坯房 4468元碧水蓝天1674房2厅2卫1 楼（7楼）72万毛坯房 4311元碧水蓝天197.6复式11楼（11楼）88万毛坯房4454元浅水湾187复式1楼（12楼）128万豪华装6844元浅水湾139复式4楼82万（简装）带车位 5899元浅水湾1193房2厅1卫2楼（8楼）58万简装 4873元和馨苑1173房2厅1卫6楼（7楼）69万豪华装修 5897元和馨苑1103房2厅1卫2楼（7楼）56万简装 5090元银苑小区1033房2厅1卫2楼（7楼）56.8万中装 5514元银苑小区1194室2厅2卫4楼（7楼）62万豪华装修 5210元航空小区853房2厅1卫13楼（15楼）48.5万豪华装修 5705元航空小区149.44房2厅2卫9楼（15楼）65万毛坯房 4352元银海森林1284室2厅1卫3楼（6楼）75万简装修 5859元银海森林1284房2厅1卫2楼88万（中装）带车位 6875元红河谷小区1183房2厅1卫3楼（7楼）61万简装 5169元盛世领南1233房2厅2卫13楼58万精装4715元盛世领南923房2厅1卫13楼（15层）50万（豪装）5434元锦苑花园1053房2厅1卫2楼60万精装5714元锦苑花园1243房2厅1卫4楼（6楼）74万高挡装修5967元锦苑花园187跃层6楼86万高挡装修4599元佳湖花园1234房2厅1卫2楼75万简装6097元佳湖花园1644房2厅2卫1楼（12楼）85万（毛房）带车位5182元理想小镇1023房2厅1卫15楼（16楼）48万（毛坯房）4705元理想小镇1353房2厅1卫6楼（11楼）85万（高装）带车库6296元香榭丽园1103房2厅1卫5楼（6楼）62万高挡装修5636元香榭丽园1534房2厅2卫2楼92万豪装6013元官南大道福兴小区60.42房1厅1卫2楼(7楼)27万简装4470元福德小区87.483房2厅1卫6楼(7楼)38万豪装4343元福润苑128.83房2厅1卫11楼（11楼）65万豪装5046元福苑小区1153房2厅1卫3楼52万豪装4521元南城坊1203房2厅2卫2楼56万中装4600元假日湾1153房2厅2卫2楼58万中装5043元假日湾2738房3厅3卫6楼（12楼）117万毛坯房4285元玫瑰湾1073房2厅2卫5楼(7楼)59万简装5514 元玫瑰湾287复式11楼（11楼）155万毛坯房5400元五彩点金1674房2厅2卫2楼（7楼）62万毛坯房3712 元时代风华75.482房1厅1卫1楼（8楼）43万简装5969 元水映长岛1273房2厅1卫1楼（7楼）60万毛坯房4724 元滇池领秀1033房2厅1卫1楼48万（毛房）带花园4660元滇池领秀1273房2厅2卫6楼72万（精装）带车位5669元滇池领秀1634房2厅2卫12楼62万毛坯房3803元一、南市区地铁优势按照规划，三年半后，昆明将进入轨道交通时代，昆明房地产市场，一直以来基本依靠区位、楼盘品质和周边环境等来决定价格。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组；地铁作为城市内便捷的交通工具，它在拉近城市内不同区域间距离的同时，也在悄悄地改变着人们的置业选择。目前北市区已经比较成熟。但由于受地势及土地供应量局限性的影响，北市区房地产开发的空间相对较小。而南市区地势平坦，可供开发的土地面积比较大，在城市重心南移的过程中，南市区的发展优势更大，轨道交通的提升将对南市区起到先期带动作用。（如以下所示轻轨路网）1号线是连接主城到呈贡新城的南北向骨干线，全长34公里，每小时能运载乘客3.7万人次；2号线是昆明主城南北方向的骨干线，每小时能运载3.22万人次。1、2号地铁途经站点为：汽车北站(起点)、龙头村、羊肠村、司家营、金安小区、北辰小区、金星路、白云路、昆明北站、圆通街、人民路、文化宫、塘子巷、环城南路、火车站(南广场)、会展中心、日新环岛、巫家坝、奥体中心、晓东村、世纪城、体育城、体育城南、五腊村、小王家营、呈贡北、行政中心、呈贡站(在这里与西火车站相连)、呈贡南站、下庄村、广电大学(终到)。昆明城轨沿线楼盘、商业中心、小区一号线 北京路由北向南：双龙商场（右）、佳华广场酒店（左）、金龙饭店（左）、联贸通信批发商城（右）、南窑城中村改造项目（右）； 春城路由北向南：盛达花园（左）、中矩上海沙龙（右）、银海领域（右）、银海国贸小区（左）、银苑小区（银海国贸对面） 关雨路由北向南：博美建材城（右）、十堰大车汽配城（左）、晓东万鑫大车配件城（右）、名宅东辰苑（左）、华洋家居（右）、东聚汽配城（右）、雨龙家具城（左） 新昆洛路由北向南：世纪城（右）、新亚洲体育城（右）、春城财富中心（左） 二号线 北京路由南向北：易明坊商场（左）、和平村（右）、金格中心（右）、银海国际公寓（左）、摩玛（左）、世纪俊园（右）、时光俊园（右）、家乐福（右）、金康园（左）、雄达茶城（右）、华秋园（右）、昌龙建材超市（右）、昆明北市金泉汽车广场（右）、凤凰城（右）、麦德龙（右）、北辰财富中心（右）、金色家园锐空间（左）、江东好世界（右）、春之城（左）、江东小康城（右）、江东国际友联（左）、颐高数码（左）、华龙人家（左） 依托轨道交通的优势，一些正在成长中的开发区域以及已经成型的商圈等都将面临发展契机。站点经过的一些原来已经比较成熟的商业圈，则将实现升级，迎来更大的发展机遇，比如火车南站等成型商圈。与此同时，值得关注的是，城轨交通的改善将赋予楼盘新的稀缺性，而这种稀缺性会成为楼盘吸引购房者的又一杀手锏。围绕地铁的站点情况，昆明将形成新的置业热点、居住热点，人们的生活方式也将改变。与此同时，可以预见的是，地铁楼盘的价格将会快速上升，销售将会提速，投资者们也将纷纷出手。商业：新螺蛳湾、云纺外，双龙商场、大商汇建材城、邦盛国际茶文化产业中心、康乐茶叶批发市场、前卫茶叶市场、干菜批发市场、春城兰都综合市场、皮革批发市场、帝皇丝绸、洪都家具等休闲娱乐：春城路温莎KTV、大水桶、扬州足疗城等医疗：都市丽人女子医院、圣堡绿医院、云南中西结合医院、圣安妇产科等交通：（新南站、南窑客运站、机场）官南路公交车路线：122、129、161、90、78、110、118、109等路公交车日新路公交车路线：31、32、78、99、110、118、171、154等路公交车春城路公交车路线：52、103、154、31、32、57、67等路公交车广福路公交车路线：90、31、161、162、24等 前新路公交车路线：109、127、129等路公交车 餐饮：南城坊美食街、十里桃园、伊天园十里长街店、大蓉和、东陆胡辣鱼、常胜鲍鱼、海鲜大排当、麦当劳等教育：海贝中英文学校、北大附中、官渡区卓雅幼儿园、福德中心学校等新建桥梁：在日新路与官南大道十字路口正在修建龟背立交桥，预计峻工时间今天11月份前新路与日新路交汇处修建双向立交桥通过此次对官南片区的调查，此区域城中村、物流公司、小型个体商户较多，带来了大量的外来居住人口，同时周边也拥有大量的中高端