上海商业考察报告

上海商业考察报告第一部分 上海简介上海市，简称沪，别称申，是中华人民共和国直辖市和国家中心城市，中国第一大城市。上海位于中国东部弧形海岸线的中间，地处长江三角洲最东部，东向东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接，最北部为处于长江入海口中的崇明岛。上海是移民城市，常住人口逾2300万，其中流动人口近40%。经济：上海生产总值约占中国的4%，且位居大中华地区城市之首，2011年全市生产总值为19195.69亿元，世界排名第11位，其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。人均生产总值达到82,560元，折合12,784美元。上海现在以工业与服务业并重。轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门，在计划经济时期为中国最重要的轻工业生产基地，永久牌自行车、上海牌手表、蝴蝶牌缝纫机等均为其著名代表，“上海制造”曾经作为高质量产品的代名词行销全国，不过1980年代后，轻工业日渐走向衰落。而以江南制造总局为起点，上海的重工业持续繁荣，诞生了上海宝钢、上汽集团等世界五百强企业。城市交通：2011年，全上海公交线路1100多条，公交车近17000辆，公交网络已经覆盖每一个行政村，日客运量为770万人次轨道交通是又一重要的市内交通交通工具，在客流量上和公交车平分秋色。包括12条地铁线路（含金山铁路），1条磁悬浮线路，1条有轨电车线路，于1995年4月正式开始运营。上海地铁总里程已超过400公里，是世界最长的地铁网络，将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流近700万。上海出租汽车始于1908年，1930年曾经达到一个高峰，自1980年以来，出租汽车业重新活跃，目前全市共有运营汽车达5万辆，出租车扬招点也陆续设立。此外轮渡也曾为重要的交通方式，用以连接黄浦江两岸，以及服务于崇明岛和上海市区之间，但随着跨黄浦江和长江的隧道与桥梁陆续建成，轮渡对于客运的重要性已大不如前，取而代之的是黄浦江上行驶的众多观光游船。上海市区内由南北高架（南北向）、延安路高架（东西向）和内环高架（环线）组成全长55公里形状如“申”字的主干道，并仅供汽车通行。由内环线向外扩散，依次为中环线、外环线、绕城高速公路。另外还尝试以地下通道的方式来缓解路面交通的阻塞。由于河流纵贯，上海建有诸多桥梁和隧道，横贯市区的苏州河上方就有外白渡桥等数十座桥梁参 124，黄浦江上的第一座大桥是1975年建成的松浦大桥，而下游的首座大桥迟至1991年才建成，截至2012年，黄浦江上的桥梁和隧道数量已超过20。2009年，上海长江隧桥建成，结束了崇明岛只能依靠船舶往来大陆的历史。小结：城市的人口数量、收入水平、城市现代化进程、经济条件、市内交通通达性等充要条件为上海商业百花齐放的现状，打下了坚实基础。第二部分 上海商业现状概述上海拥有世界各国的饮食文化、经典时尚的购物激情和浓郁商业气息。西餐汇聚世界各地30多个国家的风味，中国大陆唯一一家三星级米其林餐厅就位于外滩18号。中餐汇聚中国几乎所有地方风味，著名的有老城隍庙、云南路、黄河路、仙霞路等饮食文化区。中华商业第一街南京路、时尚高雅的淮海路是闻名全国的商业大街，正大广场、徐家汇的港汇广场规模巨大，南京西路的恒隆广场、中信泰富广场等云集顶级品牌，时尚商品、大众用品等不胜枚举。 商业特色街:福州路文化街、东台路古玩街、多伦路文化名人街、北京东路生产资料街、茂名南路文化休闲街、黄河路美食休闲街、乍浦路美食街、七浦路服饰街、衡山路休闲娱乐街、云南路美食街、梅川路欧亚休闲街。特色商品市场: 福佑路小商品市场、铜川路水产市场、军工路东方国际水产中心 十大商业中心: 南京东路步行街 、南京西路商业街、徐家汇商圈、淮海中路商业街、四川北路商业街、五角场商圈、豫园商圈、中山公园商圈、浦东新上海商业城商圈、新客站不夜城。此次考察项目:港汇恒隆广场、上海来福士广场、上海新天地、大宁国际、五角场万达、正大广场、南京东路步行街第三部分 重点项目解析上海港汇恒隆广场市调报告开发商简介：恒隆地产有限公司 (港交所：0101,OTCBB：HLPPY)是一家在香港交易所上市的地产公司。主要业务是投资物业以供收租，发展物业以供出售，以及停车场管理与物业管理。 公司在香港注册，主席为陈启宗。恒隆地产有限公司（股份代号：101）是恒隆集团有限公司（股份代号：10）的地产业务机构，除了香港多元化的地产业务外，并在1990年代，于内地主要城市建造、持有及管理世界级商业综合项目。恒隆地产是香港数一数二的大型企业，属于香港恒生指数及恒生可持续发展企业指数成份股之一，以市值计算，是全球最大的纯地产企业之一。恒隆地产经过长时间的研究及观察，于1992年在多个城市中锁定上海为进军中国内地的第一站。 一直以来，无论从出口、本地投资及消费带动的经济增长，以及城市对外资的吸引力，均证明恒隆选择率先发展上海乃明智之举。恒隆发展了两项世界级的商业项目，分别为港汇广场及恒隆广场，质素无与伦比。两者皆为多元化的商业发展项目，总楼面面积约500,000平方米。这两个项目不但确立了恒隆在上海的地位，更令 恒隆地产成为地产界享负盛名的品牌。上海港汇恒隆广场慨况：港汇恒隆广场是由香港恒隆集团主要投资及管理的大型城市综合体项目，项目坐落于华山路，虹桥路侧交界处，地铁一号线徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总面积40余万平方米，统合商业贸易，现代化写字楼，商务套间及住宅三大功能。港汇恒隆广场为大型购物中心，港汇中心为双塔型甲级写字楼，港汇恒隆广场服务式公寓为高档涉外酒店式公寓。具有11年丰富经验的港汇恒隆广场以其独特的造型，现已成为上海市21世纪的一个地标性建筑。交通情况：地铁：地铁一号线徐家汇站出口与港汇恒隆广场地下一层相连，通达性好，人流量大。公交：项目位于上海商业中心徐家汇东北角，各种交通均能方便的进出，公交线路四通八达。停车位：项目总提供停车位1400余个，基本满足项目停车需求。 项目周边情况： 港汇恒隆广场位于上海城市副中心、十大商圈之一的徐家汇商圈，地理位置优越，周边林立有美罗城、东方商厦、太平洋百货、汇金百货等适合各年龄阶层消费的商业卖场，借重徐家汇商圈的聚集效应以及地铁口特殊的地理位置，港汇恒隆广场成为了徐家汇商圈商业领头羊。项目建筑特色:港汇广场购物中心于1999年12月28日开业，充分借重徐家汇商圈的聚集优势，以市场为主导的经营策略，全面吸收国外现代化商业Shopping Mall的模式，追求卓而不群的经营特色。港汇广场购物中心主入口宽敞明亮，正向地铁站出入口，便利顾客进出。2,500平方米的外广场设有39级大台阶及 6层阶梯灯光喷水池组。商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米，其余均为公共活动区域，各层营业大厅均按用户及市场需求灵活间隔，形成多元化之专卖店、精品店；商场内采用直径达45.6米、支座标高35米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源，顾客身处其中，犹如闲庭信步，总有明丽轻松之感，尽享购物休闲意趣；商场设有升降梯和手扶梯多达94部；大型地下停车场拥有近1,400个泊位。整个商场布局清晰大气、装饰风格时尚前卫，辉煌高雅，吸引大量国际国内顶级品牌入驻设立大陆旗舰店、专买店，创造连年快速增长的卓越业绩。它是目前上海市中心区域规模最大的购物中心之一。 项目中庭设置的大拱形天窗大气、时尚，整个卖场采光效果佳，给顾客明亮轻快地，感觉。从图中可以看出，卖场内到处设置着绿色植被，这些植被的设置既丰富了消费者的视觉，也增强了顾客的购物舒适度。整个购物中心每层楼都会有不同主题的景观小品，给消费者漫步在公园般的感觉，卖场营造出一种舒适、轻松的购物环境，让消费者流连忘返。 港汇恒隆广场导视系统设置于电梯间及中庭附近，整个导视设计颜色简洁、大气，特别是位于中庭的导视系统，采用的触屏技术，商场内任何信息只有你有手触摸既能了解，该系统与顾客有很好的互动，顾客对所需了解事项，一目了然。 图中可以看到，购物中心内人流如织，特别是连接地铁口与卖场的-1F手扶电梯处人流量巨大，地铁口对商场的人流影响看见一般。项目平面图：B1F：运动 手表 超市 知名品牌：OLE超市 名店运动场 ZARA IT 肯德基1F：国际品牌服饰 餐饮知名品牌：GUCCI HUGO BOSS 宝格丽 BURBERRY 俏江南 哈根达斯 星巴克2F：时尚服饰 鞋/包袋 饰品知名品牌：DKNY CK UGG 琉璃工房 3F：流行服饰 高尔夫 内衣 男鞋 童装/玩具知名品牌：CK JEANS CK underwear博格西尼 玩具反斗城 博士蛙 卡通乐乐园5F: 餐饮 图书 珠宝/眼镜/箱包/礼品知名品牌：小辉哥 一茶一坐 鹿港小镇 代官山 望湘园 新华书店 一代眼镜 宝岛眼镜6F: 餐饮 电影院 数码/通讯/音响/知名品牌：永华电影城 小南国日式料理 港丽餐厅 金数码城业态配比：零售 餐饮 娱乐53%28%19%港汇恒隆广场购物中心分为7个营业层面，地上6层和地下1层，总计营业面积7万余方。商场涵盖有男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆区、手表、珠宝、精品超市、儿童乐园等百余项品类的400多个专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，譬如首次进入上海地区的华润万家旗下精品生活超市OLE，以及GUCCI、HUGO BOSS、BURBERRY等国际一线奢侈品牌，这些区域内独一无二的高品质品牌既提高的商场的档次也强的商场的可观性。同时5、6楼的品牌餐饮使商场的人流动线等到了更好的延展和拉升，并且也是整个卖场人气的保证。从平面图上可以看出整个港汇广场共有6个中庭，最大的中庭共计1800余方，全透明设计使得中庭大气蓬勃。港汇左楼有一狭长型中庭连接通道隔成三个相互连接的小中庭面积约为600余方。港汇右楼有一狭长型中庭被连接通道隔成两个项目联系的小中庭面积约500方。多个中庭设计使得卖场大气，增强消费者购物舒适度，同时多个中庭设计便于卖场的业态分区，增加商家的展面，并且延长消费者在卖场的逗留时间。商务条款：租赁方式：港汇恒隆广场以纯租赁方式为主，无扣点商户。各楼层租金：-1F：560元/月 1F：950元/月2F：560元/月3F：380元/月4F: 280元/月5F：265元/月6F：225元/月3、物业费：55元/月 项目优劣势分析：优势：1、地理位置佳，位于地铁1号线出口，可以汇集大量的人流。2、购物中心品牌齐全，业态组合佳，负一楼的国际快时尚品牌以及一楼的国际奢侈品品牌能够满足年轻时尚消费群体需求同时也能满足高端白领人群的购物。3、定位准确，项目根据徐家汇周边消费情况制定了适合25周岁至40周岁时尚群体消费的产品进行品牌组合，而时尚的购物环境、合理的客单也受到消费者的认可。4、港汇广场作为徐家汇区域最高端的写字楼及公寓，高端定位得到了消费者的认可，无形中也让港汇购物广场的高端形象深入人心。劣势： 1、娱乐业态较少、一个7万方的购物中心仅一家电影院娱乐业态显得业态不够丰富，在功能上有所欠缺。2、单程面积过大且物业本身有三栋建筑组成，在动线设计上略显复杂。总结：港汇恒隆广场作为徐家汇地区最为成熟的商业，中高端的品牌定位得到了消费者认可，在港汇最新的一次调整立，引进了GUCCI、COACH等奢侈品牌，更加满足了各类消费者的需求，在市调过程中发现，卖场客流较大，80%餐饮商户基本到中午均已开始排队，对比徐家汇商圈内美罗城、第六百货较小体量及中低端的定位，港汇丰富的业态、知名品牌以及细致的运营管理使其成为徐家汇商圈地标性商业也是理所当然的。上海来福士广场市调报告嘉德置地集团介绍嘉德置地集团是东南亚市值最高的房地产公司，总部设在新加坡。它的房产、服务公寓以及房地产金融服务核心业务集中在多个快速增长城市,地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家。 嘉德置地的业务遍布20多个国家110多个城市。凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能和庞大网络，嘉德置地为客户开发多项房地产金融产品和服务。 嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁服务公寓信托及嘉茂中国信托。 凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，自1994年进入中国以来，致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。在华总开发业绩已超过450亿人民币。凯德商用产业有限公司简介凯德商用产业有限公司(以下简称“凯德商用”)是以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。凯德商用一体化的商场经营模式涉及商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及基金管理等范畴。凯德商用在亚太地区拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国内52个城市共101个商业地产项目，物业总值约307亿新元（1586亿人民币） ，总面积约858万平方米。凯德商用的购物中心项目包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的ION Orchard及狮城大厦、新加坡来福士城及克拉码头。在中国的标志性项目包括北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口和上海来福士广场、及成都凯德广场金牛等。 其资产组合也包括位于马来西亚槟城的合您广场、日本东京的Vivit Square 及印度班加罗尔的Forum Value Mall。凯德商用的主要经营策略是在于投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。凯德商用中国简介凯德商用中国是新加坡凯德商用产业有限公司（以下称“凯德商用”）在华设立的企业。进入中国至今，凯德商用一直致力于高品质零售商用地产的投资、开发和管理。凯德商用中国在36个大中城市拥有并管理59个商业地产项目，总建筑面积约601万平方米，物业总值约132亿新元（约682亿人民币）。标志性项目包括：北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口和上海来福士广场及成都凯德广场金牛等。来福士品牌介绍来福士品牌于1986年发源自新加坡，其名字全是了城中之城的综合发展概念，新加坡来福士城（Rvaffles City，原名莱佛士城）位于新加坡市中心莱佛士学院旧址，由一座购物商场、两家酒店、一个会展中心与一栋办公楼组成，由举世闻名的建筑大师贝律铭（I. M .Pei）设计。它不仅展现了高贵典雅的现代化面貌，更标志着新加坡的朝气蓬勃与充沛的活力，进一步巩固了新加坡出色的旅游胜地形象。过去二十多年，来福士品牌在国际上备受推崇，被视为一个高素质综合发展项目的新加坡品牌典范，也是一个为嘉德置地赢得无数国际殊荣的代表作。来福士的理念是：生活、工作于娱乐的时尚交汇；革新创意设计、招揽环球荟萃、城市底边象征、城中之城。来福士是显著的城市地标，所以来福士项目都坐落于商业于人文社区。身为综合项目的来福士结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼于娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地人与旅客带来便利。来福士是凯德中国旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，凯德中国既是开发者，也是拥有者和管理者。来福士品牌于1986年发源于新加坡，至今在全球已拥有9座项目，其中7座位于中国，分别在上海、北京、成都、杭州、宁波和深圳。来福士是“城中之城”，融合住宅、商场、办公楼、服务式公寓、酒店等多种业态，在中心城市的交通枢纽位置打造经济综合体和城市地标，提升所在区域的生活、商务价值，优化城市商业结构。目前，规模11.8亿美元的来福士中国基金已将在中国的五个来福士注入，以保证项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性。 来福士产品概况：北京来福士中心成都来福士广场位于亚洲最大的现代化综合交通枢纽；东直门交通枢纽。凭借最为便捷的交通网络和绝佳的地理位置，北京来福士中心极大提升了京城市民的生活工作品质，激活否是时尚心跳。位于成都市主干道人民南路与一环路交汇点，按照绿色建筑标准设计建设，理智打造成都汇聚消费者、旅游者和商务旅行人士的新地标。业态组成： 办公楼、购物中心、服务式公寓业态组成：国际甲级写字楼、购物 中心、酒店、国际高端服务公寓、珍藏单位开业时间：2003年开业开业时间：2012年宁波来福士广场杭州来福士广场位于宁波市江北区大庆南路和大闸南路交岔口，毗邻高档住宅“凯德汇豪天下”，周边汇聚多个高端住宅及写字楼，连接建造中的地铁二号线。全方位打造时尚潮人与高端人士的聚集地，将为宁波核心滨水区打造又一个地标性城市综合体.位于“二十一世纪大杭州的引擎”杭州市江于区钱江新城核心地段。它包含办公楼、商场、星级酒店以及服务公寓多种业态，势将成为杭州钱江新城的全新地标。业态组成：大型购物中心、国际甲级办公楼、行政公寓业态组成：办公楼、星级酒店、服务式公寓、购物中心开业时间：2012年开业时间：预计2014年上海长宁来福士深圳来福士坐落于中山公园商圈的核心区域，占地逾6万平方米，同时引入“高级公寓式办公楼”概念，在浓郁的都是商业氛围环境中打造集居住、工作为一体的新型“乐活”生活理念。位于南海大道与创业路交汇处，由国际知名建筑师事务所BENOY担纲设计，涵盖大型综合购物中心、甲级写字楼、酒店和服务公寓等多种业态，将此区域打造为集购物、办公、娱乐、休闲、居住、城市文化、商务往来等功能与一身的“都是客厅”业态组成：甲级写字楼、时尚购物广场业态组成：写字楼、酒店、商业、商务公寓、零售物业开业时间：预计2015年完成首期开业时间：2015年完成首期小结：来福士是“城中之城”的代名词，每一座来福士均出自世界知名建筑设计大师之手。融合商场、办公楼、服务公寓、酒店等多种业态，提升所在区域的生活品质和商务价值。上海来福士广场简介上海来福士广场是由凯德置地开发并管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。 来福士广场购物中心于2003年11月1日开业。自开业以来，凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理者的专心经营，精心规划设计的楼层风格与主题，以及彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新商品，来福士广场已然成为沪上年轻时尚人士首选的购物中心之一。在来福士，徜徉于琳琅满目的时尚服装之余，亦可品尝风格各异的精美小吃，享受不同风情的地域美食，或者忘情于年轻时尚的健身运动，流连于丰富多彩、精彩纷呈的推广活动，通过不断打造其独具个性的品牌内涵，深化其年轻、时尚的广场形象，来福士广场已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。 黄金的位置，便捷的交通，周围林立的星级酒店和一览无余的城市风光都使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。项目定位Shopping mall业态组合集购物、餐饮、休闲娱乐与一身的购物中心目标客群年轻消费、商务、居民、旅游等占地面积（）15186建筑面积（）商业45985办公91622停车场（个）27654（516个车位）合计可租赁面积（）商业27665办公82572（51层）合计开业时间2003年12月建筑设计巴马丹拿地理位置上海西藏中路268号营业时间10:00AM-10：00PM小结：来福士广场由一个4.6万的8层大型购物中心以及一座高200米，总建面积达8.7的甲级智能写字楼构成，主要面对年轻时尚人群。上海来福士广场的定位与主题定位：年轻、时尚主题：个性与时尚，紧随潮流新品，年轻时尚群体首选。楼层品牌分布表：B1特色集市眼镜美式眼镜、茂吕眼镜音像天鼎音像餐饮味千拉面、永和大王、云南美食园、美珍香、华夫饼、美国伟思巧克力曲奇、富士妈妈、汉堡王、广良与、古丸今来、豆果子、好多客、贝尔多爸爸的泡芙、每日新鲜、棒约翰配饰福驰欢乐屋、水琉璃、思彼垂银、爱丽丝、麦吉柯主题魔术店、草莓妹、PIKA化妆用品泛亚美甲、伊娜薇、欧美药妆美容美发蒂凡尼造型设计服务、便利店屈臣氏、柯达快速冲印、筑波时空港手机大世界1F摩登精品眼镜希曼眼镜饰品斯沃琪、JEANPAUL、银镇、TE、DYRBERG/KERN咖啡厅星巴克、面包新语、哈根达斯休闲服饰CHEVIGNON. CK JEANS. MISS SZXTY 、AGATHA、DKNY JEANS 、 . FRENCH CONN 、ECTION化妆品BOBBI BROWN . BENEFIT .RED、MAC、EARTH 、KIEHES女装GUESS、NOVO、CONCEPT/路逸沙、美、KOOKAI、FORNARINA、娜芙、慕斯男装、皮鞋卡特皮勒、赛德其尼. AGNESB、真美诗2F流行服饰眼镜现代观点饰品玛贝甭 、麦凯塞餐饮伍京堂、仙踪林、食东食西服饰、鞋艾狮、密雅、放肆、奥利、和平天使、碧爱钡、诗凡诗 UDB 、VEROMODA 、ITSUMIDOSAKA 、COZZI A02、思加图、IT、B+AB、面包黄油、Bettyboop3F休闲服饰服饰、鞋欧时力、玛贝尔、珂丽法宝、G2000、dazzle、LOUSAM、MU、SHES、ORBIS、BEINLOW、PH7、KUHLE、FIVEPLUS、CANDIES、bench Body、COZZI、STACCATO、Jessica、Ebase、饰品、皮具TOUCH、名线4F运动、休闲男性世界服饰、鞋马克华菲、杰克琼斯、斯莱德、Lacoste、5th street、JOCKEY、V-one、Thomas Pink、VISCAP、wrangler、WEST COAST、ESPRI5F运动天地运动服饰、生活仙踪林、太兴餐厅、倍轻松、宅人蒂凡尼造型设计、吾米粥（海鲜火锅）SRORT100、SAMSONITE、FILA、SAMSUNG、NIKE、NEW BALANCE、SONY、F1FANSCLUB、EBT、QFLASH、PHITEN、ZOKE、PARKER、LAMY、SHARP、TENEUES6F美食广场天地餐饮、配套釜山料理、港丽餐厅、和名居食屋、和牛铁板烧、漂亮石头火锅、余生堂、王磊形象设计、汇美舍、大食代7F健身美容运动健身舒适堡健身美容中心小结：据图表业态分布品牌可以了解到，来福士涵盖的消费年龄层多以20-35岁年轻群体为主，并集合了零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套等业态，除了满足周边居民和办公人士的基本生活消费外，同时也成为城市商业中心。为消费者提供多元化的购物体验。业态占比表：楼层零售餐饮休闲娱乐B148%32%20%1F61%17%22%2F100%0%0%3F95%5%0%4F95%5%0%5F55%40%5%6F14%57%29%7F0%0%100%总业态占比72.06%18.38%9.56%小结：作为一个成熟商业项目，来福士广场零售比例远大于普通商业项目，每层业态布局以零售为主，引入部分特色品牌增加项目亮点，并引入部分品牌餐饮、生活服务营造轻松购物气氛。建筑结构与动线：来福士广场地面一层共四个主入口，1层门厅225，七层挑高，扶梯前厅通道8-11米，次主通道3-4米，一般通道2-3米，中庭柱间距离12米，铺位可自由分割，标准铺位面宽约为7-9米，进深7-15米。整个项目以“日”字中庭为核心，形成一个环流动线。大大提升了项目的可视效果，使得消费者便于到达商家。导视系统：平面图、品牌布局图一览无遗，可以让消费者清晰的知道卖场的所有品牌及业态、动线。指示牌上面设置潮流品牌、星巴克等业态方向，清晰明朗，且造型简约时尚。营运策划：总服务台爱心服务：购物信息咨询轮椅租借会员生日礼店内寻人广播婴儿车租借定期会员讲座交流遗失物品查询爱心伞租借会员积分登记应急小药箱专属礼品包装会员积分兑换图为因B1楼部分商户在装修，为了不影响其他商户的正常营业与人流导入，在每个电梯口设置了品牌业态的X展架。灯箱广告位品牌展示醒目，大力提高了品牌知名度。 圣诞活动：卖场内无大规模的折扣活动，潮流集合店NOVO利用X展架，展示了其品牌的折扣活动，力度较大，十分吸引。耀眼的模特展架，来福士提供的免费包装礼品活动为该项目一大亮点，服务细节做到极致。手扶梯下方空置区域，设置商户的外摆，有效利用其卖场空间，让价值最大化。 中庭的圣诞布置，由品牌香水赞助，品牌展示明朗化，同时也为开放商节约成本，但是过多的商业化，未必是卖场未来发展的良好趋势。 左图圣诞节氛围与新上映电影相结合而制作的圣诞墙的ider，新颖且温馨。右图手扶梯玻璃护栏处电影广告植入，过于商业广告化。景观小品：图中地贴与天花的装饰遥相呼应，淋漓尽致的展现年轻炫彩主题元素；且手扶梯玻璃围栏处于广发银行合作，体现商业化亮点；垃圾桶也设置有凯德商用的LOGO，精于细节处理。公共吸烟区，造型新颖，夺人眼球。但设置位置在卖场外一楼，不便于消费者使用。连接卖场与写字楼的连廊区金属鹤造型与拼接大理石造型，独具匠心的设计。图予寓意为璀璨明珠，灵动新生，建筑文化得以体现。调查总结与优劣势分析优势：1、交通枢纽型商业中心，拥有庞大的交通网络和周边庞大的居住、商务人口以及轨道交通换乘的乘客；2、繁华地段，确保了客流量3、卖场整体展示面佳、醒目，且时尚及潮流品牌汇集，与周边商场错位定义。4、中端上浮定位，整体风格年轻化，适合小资与年轻时尚5、卖场内部设计以及动线规划，让消费者的可达性、可见性、通透性大幅度提升，且走道较宽，购物环境较舒适。6、一层中庭位置定时设置商家的宣传活动，有效的拉动人流，吸纳人群。7、在电梯口或者中庭位置的增加了食品柜、花车等配套，为卖场租金增加了收益的同时，又不会显得突兀，相得益彰。8、零售类的品牌多以潮流品牌为主，在调整中加大了餐饮业的入驻，几乎每层楼都有餐饮品类，购物、休闲餐饮融为一体，便于人们消费。9、来福士商场采取租赁经营方式，依托零售、美食、休闲娱乐、健身和办公楼吸引人气，为商户和开放商创造更大的利益。10、商场内部配套设置比较齐全，方便顾客购物、休息，LED显示屏滚动想顾客传达商业促销信息，给顾客更多更好的选择。11、商