唐山2014年重点商业地产项目市调报告.doc

市调报告1中环广场（商铺）开 发 商唐山华泽房地产开发有限公司建筑单位江苏南通二建集团有限公司项目地址唐山市北新道与学院路交汇处东南角项目业态写字楼、公寓、商铺占地面积23000建筑面积200000开工时间2011年1月12日交房时间2013年12月开盘时间2010年初总 套 数150套左右销售套数800套投资自用比全部投资户型分布一层300户公 摊45%层 数5层层 高5.7米整层面积10000平米面积区间7-105平米起 价15000元/平米均 价25000元/平米最 高 价35000元/平米优惠政策一次性94折，贷款99折采暖方式中央空调车位数量地下800多个，地上200余个，共计1000余个付款期限定金1万元，5天内贷款客户补齐首付，一次性客户补齐全款。工程进度写字楼、公寓已经封顶，住宅即将封顶一、项目概况 中环广场位于唐山市路南区北新道与学院路交叉路东南处，地处于商圈人流、资金流全面聚集的八方、凤凰购物商业圈。该项目是2010年唐山华泽房地产开发有限公司斥巨资在唐山市区核心位置开发打造的生态、环保、低碳的世界级HOPSCA城市综合体项目，也是河北省唐山市政府规划的重点商贸项目，项目占地23000，总建筑面积200000，分为地上、地下两部分，是集地下一层至地上六层的建筑面积约6万平方米的高端商业、7层以上的超甲级智能写字楼、高档住宅、行政公寓为一体的领袖级商业聚合体。目前各层业态是地下一层为“永辉超市”，是以经营生鲜为主的全国连锁性超市，地下二、三层为停车场；地上一至五层为商铺，面积区间为15-360，是作为投资返租的项目对外出售，地上六层由一个大型的空中花园和大地影院组成，七层以上是住宅、公寓和写字楼，7-25层为公寓，5梯20户，共420户，整层面积1000，户型区间为90至170，层高为3m，公寓设有独立卫生间，全部精装修，交房赠送部分家电，装修标准为1500元/。一、 项目最新动态中环广场共有商铺800套左右，一二三层商铺由于开盘较早，已经销售多半，剩余150套左右，基本上都在30平米以上，投资金额较大。四层、五层还有将近300套左右，最小平米的仅需13万首付。现在执行一次性94折，贷款99折的优惠，工程已经封顶，即将开始外装。客户以周边居民为主，项目属八方商圈，地段优势明显，项目本身的业态很丰富，这些都是客户认可的原因。二、 优劣势对比中环广场地段优势明显，八方商圈聚集人气，1000个左右的产权式商铺及沿街门脸，面积从15至360平米，满足不同层次的投资消费者的需求，扩大了消费人群。国际、国内顶尖品牌纷纷入驻，比如，时尚零售巨头天元名品、全国二强生鲜加强型超市永辉超市、全国扩张速度排名第一的大地影院旗舰店、中国大陆最大的家电零售连锁企业国美电器资本强势导入，业态丰富，满足不同人群的消费需求，带来更大的人流量，增加业主选择的信心。返点固定，签约12年，每年返总房款的8%，前3年的租金一次性提前返清，从房款中扣除，这样无形中减少了总房款和税点，降低了前期投入，3年后实际租金将大大超过年回报率，业主即可分得超出8%部分的50%，大大降低了业主的投资风险。5年后可以原价回购，规避了风险，具有较大的诱惑。但是，周边有八方商场、凤凰购物，业态和八方商场没有什么大的区别，唐山人是比较讲究消费习惯的，对唐百集团的认可度非常高，是任何商场都替代不了的，三利购物中心就是个例子。所以，中环广场开业后面临的压力是非常大的，由此可见，业主投资面临的风险是非常大的。单一的商铺，虽然产权是自己的，而业主没有主动经营权，如果商场整体做不起来，那业主就没有回报可言了。 2悦富强城一、项目概况悦富强城项目地处于路北区北新道与华岩路交叉口西北侧，由富强房地产开发，该项目产品类型分别为住宅、商业、写字楼、酒店，力争打造成北新道商圈内的综合体项目。二、项目最新动态目前该项目推出的酒店也是带有包租返租性质，并且是与汉庭合作，据销售人员介绍酒店面积基本为30平方米左右，单价10000元/每平米起，那么每套房源总价款应在30万左右。现在已开始对外宣传、并且认够的仅限于一次性付款，承租15年，每月租金大概2000元，年租金24000元，但是不确定季返还是年返。在承租的15年内业主不能入住，15年之后再定是否合作。三、项目优劣势：该项目的地理位置处于北新道八方购物商圈现有配套比较完善，而且很多人都比较认可。但是悦福强城不能做贷款，限制了一部分投资群体。该项目的酒店是与汉庭合作其中有担保商，可是担保商并不是同一公司旗下的，保障性不强。15年一直为8%的返点，虽然固定，可是后期酒店运营利好的情况下，投资者比较吃亏。3龙庭时代一、项目基本信息龙庭时代地处唐山市中心主干道建设路东侧，与唐山市体育中心隔路相望，交通便利。 龙庭时代住宅一共由3栋24层的高层住宅组成，面积由50多平米至230多平米不等，共611户，可选择性很大。现已建设至十几层了，2012年年底交房，绿化率30.1%，配有空中花园，周边的交通非常方便 。 龙庭时代商住楼占地面积36645平米，建筑面积37000平米。项目属于集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务六大功能于一体的体验型商业。龙庭时代的地下一层及地上四层为商业，地下二层及地下三层设计为地下车库。商业项目已经全部建设完毕，预计2012年年底交房，2013年五月份开业。一层至三层划分为4至20平米不等的小商铺，总款最低8万。实行15年内的可退机制，实行不同年限阶梯递增式固定投资回报模式，一至五年投资年限可以自由选择，到期享受100%的全额回购 二、项目成交情况及最新动态现以销售300多套，没有产权，有使用权，年回报总房款的15%，5年都确定了，不会有波动，返租时间是从他交完房款的时间开始算起的，想自用的话，是不可以的，业主可以跟商场租摊位，每个区域有明确的业态划分，2013年5月开始营业，运营商还在谈，没确定下来，由此可见5月份开业极有可能会推迟。 4新唐佰一、项目概况 新唐佰项目位于唐山中央最核心地段，由唐山胜宇开发有限公司倾力打造的华北首个中央商务公园项目，项目位于新华道与文化路交汇处西北侧 唐百大楼东侧，紧邻城市主干道新华道。总建面8万多平方米，共分为地下三层，地下一二层为商铺，地下三层为停车场，地下一二层共有商铺800多套，同时引进唐百大楼主力店进驻。 地下二层和地下一层西侧部分的唐百集团大卖场和精品店；国内知名商业运营管理公司进行统一招商、统一经营、统一管理，确保商业物业保值升值；总价10万起即可享有的黄金旺铺，投资门槛低、；制定的全程20+1年返租托管，10%保底回报+55分红，确保了投资稳健无风险；实行的开发商20年收益担保、第三方担保公司10年全程合同履行和工程竣工担保；10年内原价回购，1120年半价回购的灵活无条件退出机制。 三、 项目最新动态新唐佰一期地下一层东侧商铺800余套，现仅剩40-50套，最低的15万起，现无折扣优惠，但根据投入大小赠送百货大楼500、600元购物卡。施工进度已进行到地下二层，据销售员讲，一期结盘以后还会开二期，二期商铺体量没有一期大。5.硅谷国际开 发 商唐山金安房地产开发有限公司建筑单位江苏锦宸项目地址建设路与体育馆道交汇处项目业态商场、写字楼占地面积5462建筑面积63000开工时间2009年8月22日交房时间2013年上半年开盘时间2012年6月总 套 数360套销售套数180套投资自用比1:1户型分布6梯24户公 摊27%层 数 24层 6-11层为平层12-21层为loft层 高Loft：5.3m平层：3.4m整层面积2000面积区间35-160起 价Loft：13300元/平层：11000元/均 价Loft：14000元/平层：11500元/最 高 价Loft：15000元/ 平层：11250元/优惠政策全款9.8折，贷款9.9折（10月份有最低全款9.6折）采暖方式中央空调车位数量机动车位：259个；自行车位：227个付款期限1-5万的订金，一周之内贷款客户补齐首付，一次性客户补齐全款工程进度主体已经封顶，开始做外装合同签约未定一、项目概况 金安硅谷国际项目位于唐山市建设路与体育馆道交汇处，该项目占地5462平方米，总建筑面积6.3万平方米，分为商业和写字楼两部分，总建筑高度110米，由地下3层和地上21层组成，地下2-3层为停车场，地下1层地上4层为大型的电子数码卖场，5层为美食广场，6层-21层为写字楼。其中6层-11层为平层写字楼，层高3.4米；12层-21层为loft户型，层高5.3米，买一层送一层，隔层均为钢结构，二层覆盖面积为一层的60%-70%。地下1层-底商4层的数码卖场由开发商自持，现由华强运营，后期对外出租形式经营。整栋楼共6梯24户的户型设计，整栋楼单层面积是2000平方米，户型区间35平米到160平方米，以中小户型为主。户型内均有独立卫生间，可利用空间较大，可以任意组合和拆分。由于楼体的外形设计导致整层的户型也是不规则的，小户型大多集中在东西朝向，大户型集中在四个角的位置，由于外立面设计造成楼层越高整层的面积会越稍小，户型最大的面积差会在4-5平方米。开工时间是2009年8月22日，现在主体楼已经封顶，并开始做外装。合同交房日期为2012年年底，但是现在按照现在项目的施工进度（现在主要是做外装），2012年底交房不现实，销售的说法是2013年上半年，但是具体的交房确切时间还不确定。二、项目成交情况及最新动态 硅谷国际平层起价是11000元/平米，均价11500元/平米，楼层差价在60元左右，同层最高差价1000元；loft起价13300元/平米,均价14000元/平米，楼层差价在80元，同层最高差价1000元。平层、loft标准层户型分布一样，小户型大多集中在东西朝向，西侧又紧邻建设路，所以西向的户型价位较高，其次是南向、东向、北向户型。 硅谷国际在2010年6月份开始内部认购，没有正式开盘，施工进度较慢，2011年3月开始封盘，销售并不乐观，调查中销售讲共销售180套写字楼，平层部分中8、9层做了销控，没有销售，畅销楼层是7层和10层，因为7层和10层价位较低，比较畅销,11层相对就比较滞销了，在平层中价位较高；loft户型13、14、20、21层做了销控，没有销售，畅销楼层是12层、15层和16层，因为12层是loft最低层，价位低，15层和16层层次较好，价位相对较低，也比较畅销，越高越贵导致17、18、19层滞销。平层和loft都是40平米的户型比较畅销，大多分布在东西朝向，西向紧邻建设路，东向的户型在价位上也有一定的优势，属于低投资高回报，容易让人接受。70平米以上的户型，大多分布在南北朝向，东向也占一小部分，相对销售缓慢，整体定价较高，总投入资金比较多，相对南北朝向，东朝向距离建设路最远，所以该朝向70平米户型最为滞销。周末上午去市调的，售楼处人流量还行，在9点多钟的时候有3组客户，在半小时的市调过程中没有新访客户到来。硅谷国际主要的做的是电子卖场和商务办公，客户群体主要是电子行业，卖场是只租不售的自持商业，现由华强运营。写字楼的办公人群以卖场的办公占大多数，还有一半的客户是做投资的，以周边区域为主。投资人群是比较看好其市场定位的主打电子行业，对于地段紧邻建设路，处于远洋城商圈都是比较认可的。最新优惠：在十月份的时候有贷款9.6折优惠，现在购房的话可以申请全款9.6折优惠，贷款还是9.9折优惠，没变。3、 项目优劣势硅谷国际产品定位明确，以电子卖场和商务办公为主，以后将是电子行业的集散中心，吸引了大批的电子商家，而且交通便利，人流量大，对后期宣传有较大的地段优势，再加上周边的生活配套比较完善，大润发超市、建设银行、工商银行、煤医医院等。硅谷以电子为主，人流分散杂乱，而且价位高，毛坯，对于一些办公人士所要求的办公环境不符合，没有与价格达成正比。6.万达广场开 发 商万达集团建筑单位中建二局项目地址文化楼大钊公园东侧项目业态公寓 写字楼 综合体物业公司万达物业物 业 费25元/月（包含中央空调费用）占地面积210000建筑面积30906开工时间2009年3月26日交房时间2012年5月开盘时间2011年7月总 套 数396套销售套数200套投资自用比6:4户型分布A座8梯10户B座8梯12户公 摊30%层 数A、B座均为6-23层层 高3.65m整层面积1700面积区间147-203起 价9000元/均 价10500元/最 高 价12500元/优惠政策全款9.8折贷款没有优惠采暖方式中央空调车位数量1000个地下车位付款期限总房款100万以内定金5万，总房款100万以上定金10万，贷款客户7天内补齐首付，一次性客户15天内补齐全款。工程进度已交房一项目概括万达广场位于唐山市新华道南侧，纪念碑广场东侧，属于唐山市中心百货大楼商圈，是唐山市商业最为繁华的地段。交通便捷，经过此项目的公交路线有2路、 6路 、7路、 8路等十余条，便利的交通带来了庞大的客流，利于写字楼、商业、娱乐等发展，也为项目提供了潜在的巨大商机。万达广场A，B两栋为写字楼，6层以下为商场，6-23层为写字楼，面积区间147-203，B栋为8梯12户，A栋为8梯10户，户型之间可以打通，客户选择较为灵活。二、销售情况万达写字楼B塔216套已全部售罄，A塔总套数180套，目前已销售2-3层，基本都是单套购买或两套购买，客户以办公自用为主，看重的是项目地处城市中心，周围配套设施完善，据销售员讲，由于低楼层相对单价较低，总房款少，所以销售情况要比高楼层好一些。销售价格9000元/起价，最高价12500元/，价均大概在10500元/，楼层差价20-30元/，全款9.8折优惠，额外有总款减1万的优惠，贷款没有优惠。近期万达住宅销售情况非常好，处于尾盘的项目在价格上做了很大的文章，最低价格不到7000，最高还超不过8000元，据销售了解，上个月近住宅就成交了几十套，相对地段再加上这个价格，卖的火也是理所当然。跟住宅相比，该项目的写字楼及公寓产品就没有这么火爆了，熙熙攘攘的销量并不突出，而且公寓和写字楼仍然还有两栋楼没怎么销售呢。写字楼与公寓的宣传比重较多，但是最火的仍然是住宅。目前的到访客户也大都是看住宅产品的，来电量也从降价以来增多了不少，多是唐山本地以及外县人居多，而且大都是投资商户。三、优劣势万达广场地处唐山市中心地段，交通便利。生活购物、配套较为完善；现房对外销售；开发商实力雄厚，知名度较高；相对其位置而言，定价不高；整层可以打通，有利于需求大面积客户的选择。万达广场处于唐山市中心繁华地段，属于商业街区域，主要以商业、购物为主，对于办公来说环境比较乱；物业费比较高；非落地窗，采光不好；地下是流沙层，地质不太好；7.新华联开 发 商北京新华联集团唐山新华联置地有限公司建筑单位中建二局项目地址新华道与卫国路交叉口东南角项目业态写字楼 公寓 综合体物业公司北京悦豪物业管理有限公司物 业 费2.45元/平米占地面积62390建筑面积390427开工时间2010年5月交房时间2012年10月开盘时间2011年12月总 套 数384套销售套数320套投资自用比6:4户型分布一单元2梯6户，二单元和三单元2梯5户公 摊30%层 数6-30层层 高3m整层面积1200面积区间28105起 价9000元/均 价9900元/最 高 价11000元/优惠政策一次性95折、贷款 98折采暖方式市政统一供暖车位数量小区内共地上74个，地下1450个付款期限定金1-5万，一个星期内贷款客户补齐首付一次性客户补齐全款工程进度已交房一、项目概况该项目由北京新华联集团唐山新华联置地有限公司开发，建设单位苏中建设，北京悦豪物业管理有限公司进行物业管理服务。该项目周边配套齐全，如医疗、文化、金融、商场、娱乐配套等非常丰富，交通路线也较多。新华联项目位于卫国路与新华道交叉口东南侧（路南区实验小学对面），集住宅、写字楼、商业于一体的综合项目，项目本身以住宅产品为主，沿街为底商。 “财富大厦”紧邻卫国路与新华道，之前打造的是公寓，在2012年年初改为了写字楼产品。项目整体以玻璃幕墙作为外立面，共30层，地下2层为车位，大约200个，地上也有部分临时车位，地上15层为自持商业，现已引进北京华联超市，使用面积2000平米左右；6-30层为写字楼，2012年10月份已交付使用。产权为40年，属商业立项，楼层高度为3m，整层面积1000左右。整栋楼分为3个单元，每个单元口设有两部电梯和一部楼梯，其中一单元共6户，二单元和三单元分别5户，公摊为30%，共6梯16户384套。户型面积从28105不等，户型设计有南北通透的、纯阳、纯北、还有纯西及两面采光位于西北角的户型。三单元户型与二单元户型成对称分布，面积相同，可以打通，户型内全部为精装修，设有单独卫生间，采暖方式为中央空调和市政统一供暖（挂暖），不通天然气。二、销售情况该项目正式把公寓产品改为写字楼是在2012年年初，项目经理介绍，房地产形势不好，公寓产品在市面上不是很受欢迎，很多投资型客户也都处于观望状态，加上自己项目本身有住宅产品，引导客户购买公寓居住比较困难。另外，竞争压力很大，像万达、世博广场等都与其在同一区域，都有公寓产品。在作为公寓销售时，销售量并不是很好，去年积累的客户到今年年初仅成交了40套左右，均是小户型，虽然还是投资客户居多，但是不能支持整栋楼的销售，所以最后改为了写字楼出售。改为写字楼后的销量一直不错，现在已销售了320套左右房源，交房之后的价格又有所上涨，最高达到了11000元/平米。紧邻新华道的北向户型更热销一些，二单元和三单元可以打通，打通后面积为600平米。现在自用客户所占比例较大，如整层销售的多是自用客户，投资客户所占比例不多，而且多选择小户型。现未销售的房源一般层次较高，南北向的均有，套数差不多，南向采光好，北向的户型临新华道，户型都还可以。三、优劣势新华联交通便利，而且周边配套齐全。层高3米，相对较高；位置优越，位于新华道商圈；户型之间可打通；开发商属上市大公司，较有实力；现交付使用，现房发售。交通堵塞情况严重；项目主打住宅产品，非纯商业地产，不是专业写字楼；外观造型没有特色；户型不方正；价格高，优惠力度小。8.新华贸一、 项目基本信息新华贸位于新华道与华岩路交叉口的西南角，由华岩路、新华道、陵园路三面围合而成，是唐山市的黄金地段。地上5层商业，公寓共5层，总套数125套，现有房源10套左右。公寓面积为57-64平米户型，总价65万-75万。享受1-4层大型商场，5层集中式娱乐中心，6层星级会所和公用会议室的便利性。写字楼7-25层，80-260平米不等，6梯12户，地下3层，其中地下1层为大型超市，地下2、3层为停车场，车位约500个，无地上车位。该项目公寓部分的均价在14000元/平米左右，该地段的公寓在这个价位应该适中，但据销售人员介绍，现在仅剩10套。二、 项目成交情况及最新动态该项目现已交房使用，内部商铺全部销售完毕，并已投入运营，从现在市场规划及经营来看，内铺主要有新街一些规模较小的个体来经营，面积区间都不大，10平到20平左右，大多无具体品牌，还有很多品牌系列入住，但都算不上高档；另外商铺因价格过高，所以销售量并不乐观，一直到交房才推出代租的服务，现在对外底商也都是在交房以及招商过后才逐渐销售出去的，价格仍然保持在36000-55000元每平米，一次性97折，贷款98或者99折（根据客户情况而定）。目前仅有4套底商未出售，面积在350-1000平米。相对来位置较偏和面积较大成为这4套底商目前未销售的主要原因。写字楼和公寓产品都处于尾盘销售阶段，折扣较大，写字楼一次性93折，公寓1万抵22