济南槐荫街项目可行性研究.doc

青岛肿瘤医院旧址改造济南槐荫街项目可行性研究修订意见：1、 系对金融机构提供的可研报告，不是内部报告2、 我方为独立投资方，不涉及到合作伙伴的表述3、 销售为按照市场方式（价格可以上浮一定比率）4、 说明融资需求（购置土地的+取得预售证前的全部投入）的60%、融资期限1年5、 说明还款来源的可靠性及公司可能的增信方式 山东华安集团投融资部 2013.12目录1 目录一、项目工程概况21、项目公司简介22、地理位置33、区域同期开发的主要项目3二、立项的必要性41、建设的目的42、建设的意义5三、市场分析预测51、社会经济环境分析52、青岛市房地产市场分析73、片区内楼盘对比84、项目地理位置优势分析145、项目机会点分析14四、总体规划141、项目基本数据142、项目合作模式15五、项目收益测算161、销售收入162、成本163、税收174、项目利润18六、项目效益分析181、经济效益182、社会效益183、环境效益18七、综合结论18一、项目工程概况31、项目公司简介32、地理位置33、区域同期开发的主要项目4二、立项的必要性51、建设的目的52、建设的意义5三、市场分析预测61、社会经济环境分析62、青岛市房地产市场分析83、片区内楼盘对比94、项目地理位置优势分析155、项目机会点分析15四、总体规划151、项目基本数据152、项目开发进度16五、项目收益测算181、销售收入182、成本193、税收204、项目利润20六、融资需求及增信211、融资需求212、项目增信213、还款来源21七、项目效益分析221、经济效益222、社会效益223、环境效益22八、综合结论22一、项目工程概况1、项目公司简介山东华安集团有限公司成立于1996年，注册资金13.6亿元，是以房地产为核心业务，具有一级开发资质的专业化集团企业。先后开发了世纪樱园、锦绣樱园、庭岸风景、龙凤花园、东方明珠、凤城丽景、欣诚家园、美林花园、宏基花园等楼盘，已建和在建面积超过400万平米。2、地理位置项目坐拥经十路济南形象大道，坐享阳光新路银座沃尔玛商圈繁荣，出则享济南商圈繁荣，入则怡周边军区大院之静谧生活。周边有市立医院、儿童医院、营市幼儿园、沃尔玛、银座等配套设施环部，邮局、银行、餐饮、购物等一应俱全，生活配套成熟完善。项目地段交通方便，有117路、81路、101路、K90路、K56路、K157路、202路等多路公交车。同时西客站及周边配套设施的落成，京沪高速开通，轻轨、地铁的规划建设，都彰显了本项目的区位优势。位于青岛市市北区四流南路以东、阜阳路以西、中心医院以南、求真中学以北的原青岛肿瘤医院区域内，该区域属新市北核心区，位于新都心与欢乐滨海城两大商圈汇集处。周边20余条公交线路（5、12、302、23、24、362、309等）通达全城。临近跨海大桥上桥口，10分钟可车行至崂山区，20分钟即可车行至黄岛开发区，未来规划即将于2014全面开工的地铁M1号线途经本项目。项目紧邻清水沟公园和清水河，同时向西距离孤山和向南距离北岭山均不足10公里车程，区位条件与自然环境非常优越。3、区域同期开发的主要项目区域同期总开发量庞大庞大，其中主要项目有：凯旋新城嘉苑20鸿泰锦园19万；连城水岸海情御园2011.7万；新世界阳光花园盈秀花园13.65万；绿地新里卢浮公馆颐和广场27.549万；保利中心香槟国际22.470万；路劲御景城海信湖岛世家24.541万；龙腾国际花园城投瑞海景园5018万；绿地新里海德公馆41.8万等。二、立项的必要性1、建设的目的项目地块位于青岛中心医院片区项目地块位于济南西客站片区，3520工厂生活区北区改造项目已纳入济南市棚户区改造项目，南区改造已经完成。中心医院片区改造将中心医院前、沿开平路一侧的70年代的10栋老式住宅楼拆除，扩建成为中心医院的一部分，以解决目前中心医院空间不足、就医难等问题。本项目建设目的在于改善片区内住户的居住环境安置拆迁人员，同时提高土地的使用效率，使片区内的规划布局更合理，土地价值得到最大的彰显，实现该地块经济效益、环境效益和社会效益的统一。2、建设的意义该项目属于青岛市市北区旧城改造项目之一该项目属于济南市槐荫区棚户区改造项目，区市政府高度重视，项目的建设有利于建设单位拓展青岛市场，提高品牌知名度。同时该项目的建设顺应政府棚户区改造的政策和规划，有利于完善城市功能改善城市形象改变片区的城市面貌，同时极大的改善区块内群众的居住条件，消除了旧楼存在的安全隐患，提高了土地的使用效率，提升土地的内在价值。项目的顺利实施能够以点带面，促进企业在济南市场的大规模布局。三、市场分析预测1、社会经济环境分析2013年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好：虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。根据国家“据国家“十二五”发展规划，到2015年我国工业化率将由现在的50%上升到65%左右，城镇化率将由现在的45.7%上升到60%左右。工业产值每增加1个百分点，就可以带动GDP增长0.6个百分点，城镇化率每增加1个百分点，可以带动GDP增长1.5-2个百分点。工业化和城镇化建设将成为经济发展的强大驱动力。短期来看，房地产行业仍是拉动经济增长的主要动力。2012年青岛完成生产总值7302.11亿元，比2011年增长10.4%。2007-2012年青岛GDP始终保持在较高的增长率。济南市现在共辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清六区和平阴、济阳、商河三县及章丘市。2012年末，全市户籍总人口609.21万人，人口密度为745人/平方公里。2012年济南市完成生产总值4812.68亿元，比2011年增长9.5%。分产业看：第一产业增加值252.92亿元，增长4.7%；第二产业增加值1938.14亿元，增长9.2%；第三产业增加值2621.62亿元，增长10.1%。按常住人口计算，人均生产总值69574元，增长8.4%，折合11022美元。三次产业增加值比例由5.4:41.5:53.1调整为5.2:40.3:54.5。自2007年起，三大产业产值呈连年上升趋势，2012年青岛第一产业增加值324.41亿，第二产业增加值3402.23亿，第三产业增加值3575.47亿，产业结构逐渐向“三、二、一”类型转变，第三产业比例逐年提升，产业结构日益合理化。近年来青岛第三产业的迅速发展，带动了几个经济商务圈的发展。按照青岛市经济发展规划，到2015年将建成七大总部经济集聚区。包括：市南区国际金融上午核心区、市南区软件和动漫产业集聚园区、市北中央商务区、崂山金融城、青岛开发区商务中心及国际生态智慧城、青岛（城阳）总部基地园区、青岛高新区科技商务中心。2012年全市全部税收收入709.3亿元，增长8.5%；地方公共财政预算收入380.8亿元，增长17.0%。全年城市居民人均可支配收入32570元，增长12.7%。在市委、市政府的坚强领导下，全市呈现出经济运行逐季回升、平稳向好，社会事业健康发展、和谐稳定的良好局面。青岛市市北区位于青岛市中部偏南，南接市南区，北连李沧区，东邻崂山区，西濒胶州湾，总面积64平方公里，人口83万。“十一五”末，全区生产总值完成280亿元，固定资产投资、社会消费品零售总额、外贸出口分别累计完成421亿元、893亿元、46.2亿美元。青岛市北区十二五发展规划明确提出计划到2015年，全区生产总值达到480亿元，年均增长12%以上，二三产业比重达到10：90，基本完成成片旧城改造工作。2、济南青岛市房地产市场分析济南是山东省省会，位于山东省的中西部，具有良好的区位优势。在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部的重要枢纽；位于环渤海经济圈，是黄河三角洲最大的中心城市。济南市南依群山，北部受黄河阻挡，城市布局基本上呈东西向蔓延扩展。城市的功能区可以分为“一城、一区、一带”，即主城区、西部片区和东部产业带。济南市的市政商业中心在大明湖以南的区域，在省政府的南部；城市中心的东面（二环以内）是城市的主要居住区，二环以东则是济南的主要产业带，产业带以老工业区为基础，近些年以软件园为主的高新技术产业快速，国际会展中心及奥体中心的建设带动了该区域配套设施的建设。城市中心的西面是济南的老城区，有一些老居住区和商业区，再往西则多为村庄。大明湖的北部有部分城市居住区，另外分布了一些城中村。济南城市功能区域分布2013年1-3月份，济南市房地产开发完成投资166.8亿元，同比增长21.3%，其中：住宅投资116.2亿元，同比增长35.4%，住宅占房地产开发投资的比重为69.6 %，比去年同期上升了7.2个百分点；办公楼完成投资11.1亿元，同比下降14.1%；商业营业用房完成投资19.1亿元，同比下降12.0%；其他完成投资20.4亿元，同比增长20.1%。一季度，济南市房地产开发企业房屋施工面积3636.3万平方米，同比增长21.3%，其中：住宅施工面积2567.0万平方米，同比增长21.3%。商品房屋竣工面积151.3万平方米，同比增长 3.9%，其中：住宅竣工115.2万平方米，同比下降2.7%。房屋新开工面积333.6万平方米，同比下降29.9%，其中住宅新开工面积250.9万平方米，同比下降32.0%。1-3月份，济南市房地产开发投资到位资金424.3亿元（含上年末结余资金），同比增长22.5%，其中：上年末结余资金203.6亿元，同比增长11.4%，本年资金来源小计为220.7亿元，同比增长34.9%。在本年资金来源中，国内贷款为25.8亿元，同比下降25.8；自筹资金88.4亿元，同比增长13.3%，占全部资金的20.8%，比去年同期下降1.7个百分点；其他资金来源102.4亿元,同比增长101.6%，占全部资金的24.1%，比去年同期上升了9.4个百分点。1-3月份，济南市商品房销售面积130.9万平方米，同比增长32.1%，比去年同期上升29.7个百分点。商品房销售面积中，住宅销售110.8 万平方米，同比增长26.7%；90平方米及以下销售面积为20.5万平方米，同比增长64.3%，占全部住宅销售面积的比重为18.5%，比去年同期提高4.2个百分点。现房销售面积为12.9万平方米，同比下降6.4%；期房销售面积为118.0万平方米，同比增长38.3%。商品房销售额98.3亿元，同比增长58.4 %，其中：住宅销售额为78.6亿元，同比增长41.3%。截至3月末，全市商品房待售面积163.8万平方米，同比增长71.2%，其中：住宅待售面积为111.9万平方米，增长67.9%；办公楼待售面积为3.8万平方米，同比下降50.7%；商业营业用房待售面积为15.5万平方米，同比增长75.3%；其他待售面积为32.7万平方米，同比增长159.7%。济南近几年城市规划的重心一个是政府东迁，另一个是西客站的建设。借着全运会、市政府东迁等契机，济南东部城区的发展取得了很大的成绩，济南西客站作为京沪高铁的重要站点，济南以此为依托发展物流业、商务旅游业和会展业，将是城市西扩，带动槐荫区的开发。预计济南市未来纪念对住宅的需求量仍然较大，2020年前每年新增住宅需求约为379万平米。此外，济南政府正在重点进行旧区的改造，这一过程中会带来不少被动需求，进一步增加市场上的住宅需求。在国家宏观调控作用下，青岛市市房地产开发投资较快增长，增幅较上半年有所回升；企业开发到位资金实力明显减缓；各类房屋施工规模扩张，新开工面积止跌回升；房屋竣工面积继续下降；销售市场势头良好，房屋待售仍居高不下。1-7月份，全市房地产开发本年资金来源小计934.3亿元，比去年同期增长26.6%。其中：国内贷款257.5亿元，同比增长47.3%，占全部到位资金的27.6%，较上年同期提高3.9个百分点；企业自筹资金310亿元，同比增长16.8%，占到位资金比重33.2%，较上年同期下降2.8个百分点；其他资金来源363.9亿元，同比增长19.9%，占到位资金38.9%，较上年同期下降1.3个百分点。1-7月份，全市房地产开发累计完成投资585.7亿元，同比增长11.7%，增幅较上年同期回落8.9个百分点，较上半年提高2.6个百分点。按房屋用途分：住宅投资354.9亿元，同比增长4.4%，增速低于全市7.3个百分点,占全部房地产开发投资的60.6%，较上年同期降低4.2个百分点；办公楼完成投资63.4亿元，同比增长112.8%，占全部投资的10.8%，较上年同期提高5.1个百分点；商业营业用房完成投资79.8亿元，同比下降1.3%，占全部投资的13.6%，较上年同期降低1.7个百分点；其他用房完成投资87.6亿元，同比增长18.4%，占全部投资的15%，较上年同期提高0.8个百分点。1-7月份，全市商品房累计销售491.8万平方米，同比增长16.1%，较上年同期提高29.1个百分点。按房屋用途分，住宅销售453万平方米，同比增长21.1%，占全部房屋销售面积的92.1%，较上年同期提高3.8个百分点；办公楼销售17.8万平方米，与上年同期基本持平；商业营业用房销售15.1万平方米，同比下降37.3%；其他用房销售5.9万平方米，同比下降22%。1-7月份，全市累计完成商品房销售额403.6亿元，同比增长17.7%，较上年同期提高20.9个百分点。按房屋用途分，住宅销售358.3亿元，同比增长25.9%，占全部销售额88.8%，较上年同期提高5.8个百分点；办公楼销售额20.7亿元，同比下降4.2%；商业营业用房销售额21.6亿元，同比下降36%；其他用房销售额3亿元，同比下降1.2%3、片区内楼盘对比（1）凯旋新城嘉苑鸿泰锦园凯旋新城嘉苑项目鸿泰锦园位于济南市经十路近西二环路，青岛市城市主干道四流南路与开平路的黄金交汇处，由山东莱钢建设青岛颐杰鸿泰置业有限公司投资建设投资开发的商住综合体，项目占地7万建筑面积192484平方米，总建筑占地面积20万45471平方米，总投资86200万元，项目建成后将与凯旋新城西区共同构成济南西城经十路35万平方米的高品质规模社区。项目由6栋高层、4栋小高层、5栋多层以及独立商业、商务公寓组合而成。主要包目前含10栋楼，最低均价900011000元/平米。（2）连城水岸海情御园项目位于济南经十路以南，段店立交桥以东，西临改造整治中的兴济河。项目总占地约海情御园项目位于四方区开平路30号、大沙路7号，北临开平路、南临大沙路、东临水清沟河、西临大沙支路，紧邻孤山和北岭山森林公园，处于滨海新区版块核心位置，由青岛双星房地产开发有限公司投资建设。青岛海情御园楼盘占地面积为32465.9平米，总建筑面积为117006.48平米。分为南北两区，南区为限价商品房区共566户，北区为商品房区共535户，园区内还配有约3200平米左右的社区内商业配套，均价9900元/平米。（3）颐和广场颐和广场项目由青岛环宇房地产开发有限公司，投资开发的住宅项目，项目总占地面积39174平方米，规划建筑面积274604平方米，规划停车位1945个，建筑密度为45%，绿地率为30%。项目地块分为东西两个地块，其中东区地势较高，离主干道瑞昌路较远，为安静的住宅区，包括一栋安置楼，三栋商品住宅，住宅层数为25-28层，均价为10500元/平米。低层为1层商业裙房，是瑞昌路187号项目6个旧城改造项目之一。（4）保利香槟国际保利香槟国际位于青岛市市北区瑞海北路15-17号，欢乐滨海城内，规划占地面积8.4万平米，建筑面积22.4万平米。项目由南北两个地块组成，由14栋小高层和1栋高层组成，未能将打造为容纳2105户的品质高端住区，均价为11000元/平米。（5）德馨筑家项目由青岛善联置业有限公司开发，总投资约3.6亿元人民币，占地面积约3.58万平方米，总建筑面积约10万平方米，容积率2.62，绿化率达35%，项目位于台柳路以西，开平路以北，由5栋高层与沿台柳路商业街区组成。以中小户型为主，主体为现代简约风格。德馨祝家5栋分别为23-28层不等，均价11000元/平米。（6）瑞纳紫轩项目由青岛华瑞德地产有限公司开发，位于市北区顺昌路19号（嘉定路小学对面），北岭山森林公园南侧。占地面积15990平方米，总建筑面积30123.44平方米，容积率1.62，绿化率35%。均价15500元/平米。(7)常青藤项目由青岛华新园置业开发公司投资开发，位于顺昌路与瑞昌路、山东路、人民路、重庆路等主干道汇集处。占地40000平方米，容积率1.8，绿化率35%，均价10800元/平米。4、项目地理位置优势分析 与孤山、北岭山相邻，紧靠水清沟公园，自然环境优越。 香港路商圈、李村商圈、崂山商圈环绕，区位优势明显。 规划中的地铁M1号线经过该区域，地块升值潜力大。 处于流亭机场和火车站的中线位置，交通四通八达。 周围有青岛市中心医院和求真中学，生活设施完备。5、项目机会点分析 青岛市政府打造市北核心商务区助推区块地产市场繁荣。 项目为旧城改造项目，相较于周边楼盘价格，项目盈利确定。 项目周期短，可在较短的周期内回笼资金。 项目位置优越，较市南区项目的性价比更高。 片区整体改造，后续的仍有其他商业合作机会。该项目的完成有利于集团顺利介入其他改造项目。四、总体规划1、项目基本数据 总占地面积：245002600平方米 最大容积率：地上3.2 地下1.52.25 总建筑面积：11515069840平方米，其中地上住宅面积7840039280平方米，商业9560平方米，社区服务用房2000平方米，地下建筑面积3675019000平方米。 项目技术经济指标一览表项目数值总用地面积245002600m2总建筑面积69840 115150m2地上建筑面积50840 78400m2地下建筑面积19000 36750 m2容积率地上3.22.25地下1.5建筑密度1833%绿地率3520%户数550531人数16501700停车位550540地上车位115地下车位425商业占总面积比例22.7%2、项目开发进度青岛肿瘤医院旧址改造 项目里程碑计划节点序号项目里程碑节点完成标志完成时间1可行性研究报告通过集团审批已完成2项目策划定位报告通过集团审批已完成3土地出让合同签订土地合同双方盖章已完成4修建性详细规划方案通过政府审批已完成5建设用地规划许可证取得用地规划许可证已完成6国有土地使用证取得国有土地使用证已完成7建筑方案设计通过政府审批通过政府审批2014年1月10日8建筑施工图设计通过集团评审通过集团审批2014年2月10日9建设工程规划许可证取得建设工程规划许可证2014年3月1日10建筑施工图设计通过审图办审批施工图审核通过2014年3月15日11建筑施工图阶段目标成本确定编制完成并通过集团审批2014年4月10日12总包、监理单位确定合同双方盖章2014年4月30日13施工许可证（项目开工）取得施工许可证2014年5月1日14基础验收基础验收通过2014年8月10日15主体验收主体验收通过2015年5月20日16预售许可证取得预售许可证2014年9月10日17开盘项目正式开盘2014年10月18前期物业前期物业进驻2014年8月19综合验收综合验收通过2015年11月15日20竣工备案取得综合竣工验收许可证2015年11月30日21交房房屋交付2015年12月30日合作模式不要提及合作方，按独立的市场化方式表述项目建成后，住宅部分由合作开发方按照9200元/平米的价格统一回购，其他商业物业和地下建筑等归开发尚所有。项目公司负责整个项目的建设，合作方负责项目的报批。五、项目收益测算1、项目销售收入政策性安置费用：13351.2万元住宅市场化销售收入：39280561488500937200=3680547725.8137.6万元商业销售：956020000=19120万元车位销售收入：550401030000=55007020万元项目收入合计合计销售额13351.236805137.647725.81912055007020=665776294562277.6万元2、成本(1)土地熟化成本：17733.2万元住宅出让金楼面价33300元/ m2;商业楼面价36003600元/ m2；上述合计：33300392803636009560333002000=17064万元契税及其他17064万元3.5%=597.24万元合计17064597.24=17661.24万元（2）上缴费用及前期费用（水、电、燃气）建安成本市政配套费 按230075元/ m2，27578400=69840=21561920.6万元其他费用 按268.1元/ m2，268.169840=1872.4万元上述合计1920.61872.4=3793万元（3）配套费用建安成本按平均成本2461800元/ m2 ，24618007840069840=1928.612571.2万元（4）区内配套供电成本按106350元/ m2，1063507840069840=8312444.4万元（5）开发管理费和销售费区内费用按2500元/ m2，25007840050840=15682542万元（6）财务费用按600元/ m2，60050840=3050.4万元按460元/ m2，46078400=3606.4万元若按15%的资金成本，募集20000万，年资金成本3000万（7）管理费按300元/ m2，30078400=2352万元（8）税息费按800元/ m2，80078400=6272万元（9）设计、监理及临设按100元/ m2，10078400=784万元工程不可预见费按总造价的3%，约200元/ m2，20050840=1016.8万元成本合计：17733.2661.24215637931928.612571.28312444.4156825423606.400050.42352+6272+7841016.8=33991243028.6443079.