风险管理及管理维护计画

,風險管理及管理維護計畫,住宅式物業管理,風險管理計劃風險資訊來源風險管理工具進出管制措施公共區域風管火災及緊急事件風險管理及物業員工住戶與風管,教學大綱,風險管理計劃,風險管理計劃物業經理職責:安全與保全維良好居住環境之重要元素確保所有住戶、訪客及員工人身財產安全保護所有權人之財產及保值喜訴訟趨勢讓房東(所有權人)提供安全居住環境越形重要高額損失賠償，法庭越來越重視意外事故責任釐清保險公司降低保障及提高保障限制提供安全與保全維良好居住環境及保障所有權人投資首要之務風險管理稽查至少一年一次; 理想一季一次依稽查結果產出風險管理計畫，進而採取因應措施降低及消除風險,風險管理資訊來源,資深經理當地警察部門消防部門氣象局聯邦緊急管理機構設備、機具及材料供應廠商,四種風險管理工具,避免除去風險例如將游泳池改成花園等避免溺斃事件預防降低風險溺斃風險: 設定泳池規則、除去跳水板、聘僱救生員火災風險: 加設自動灑水系統轉移買保險簽責任免除有些法院不付予效能承受管理風險: 風險無法完全消除承擔風險: 風險監控及風險反應,Keys, Locks, Windows and Doors,管理進入社區及居住單元風險管理重要項目物業經理需確實執行保全作業Key control、門、窗警戒Key於新住戶進住時需予置換同時考量成本效益，例如300戶租賃社區，可用312組門鎖組來替換若流動率高設區可採用磁卡門鎖鑰匙設計儘可能避免能被複製，且需規範住戶不得自行複製鑰匙遺失需重新申請安裝內鎖窗戶開啟控制於10公分內，亦可防止外人自窗爬入及小孩自窗爬出摔落，但屋內亦需考量火災時窗戶逃生問題,公共區域風險管理,燈光定期檢視公共區域燈光昏暗及易發生事故區域需加強巡邏最有效方式加強照明出入口需注意出入口安全不常使用之出入口或不明顯出入口可考慮封閉做為緊急時使用室內走道及階梯檢視室內空間亦躲藏罪犯火災逃生門及防火窗均需設置開啟警報器,公共區域風險管理,設備及器材游泳池因跳水及游泳受傷及溺水關閉後，無救生員在場開放時間需有合格救生員在場跳水板需移除16歲以下需由成人伴隨需有緊急救援設備救生圈、救生圈搭配長度至少半個泳池寬繩索及使用規則告示明顯易達緊急求救電話 (需標示僅限緊急使用、不需任何銅板可直撥119、旁邊需有標示說明社區負責人、地址及社區泳池位置)泳池出入口儘可能採用單一出入口，且可自動上鎖遊樂區遊樂器材設計及使用規範建議採用附近校區使用遊樂設備,公共區域風險管理,吸引孩童設備水池及池塘、儲藏區、人孔、垃圾處理如何降低孩童興趣美觀與安全取一平衡點遊樂區需遠離水池及池塘水池及池塘設計需注意孩童安全,火災及緊急事件,所有權人、管理公司及物業經理重要職責需一有效的火災安全規劃設計遠非物業經理可控制避免火焰蔓延、煙霧偵測、滅火撒水設備、通報系統、特殊電梯控制、梯井正壓及其他特殊火災防阻及救援系統需了解各設備功能及操作確保安全系統完整阻煙空間管線安裝是否破壞阻煙功能檢查及維護檢查及維護安全系統不安全狀況須詳細紀錄及追蹤矯正隨時提醒物業員工安全意識各別住戶單元 一年檢查一次，滅火及警報系統需檢查因警報器較敏感，亦發出錯誤警報，而使住戶關警報器，管理單位應詳細記錄及進行修護，並正式行文要求住戶啟動警報設備儲藏空間: 避免堆積易燃物品,火災及緊急事件,需一有效的火災安全規劃檢查及維護工具室及機房定期檢視保持清潔裝設煙霧偵測器及滅火設備易燃物須儲存於防爆容器及櫃子內例如游泳池氯化物防救火災及緊急逃生設備定期請專業廠商進行檢查維修警報系統、電梯控制、磁感應門、乾溼灑水系統、消防栓、阻煙設備、排煙設備、火災照明被用設備如發電機、抽水機,火災及緊急事件,需一有效的火災安全規劃檢查及維護緊急照明及防火門定期檢查及測試預防式維護項目，確保緊急照明電池堪用可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜若消防檢查發現住戶違反規定，處以罰款將比規勸有效緊急照明及防火門定期檢查及測試預防式維護項目，確保緊急照明電池堪用可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜若消防檢查發現住戶違反規定，處以罰款將比規勸有效,火災及緊急事件,需一有效的火災安全規劃住戶教育為火災及緊急防救相當重要作業了解火災及緊急事件發生時需做什麼於美國部分州要求各建築物建立緊急及疏散計畫及確保住戶知道如何反應疏散出口疏散指示: 盡可能簡單肢體障礙人士逃難梯井需淨空、寬度須進行雙向設計平時需教育住戶遇各種災害如何疏散進行演練,保全及物業監視系統,保全系統四類型保全系統門禁控制系統住戶監控社區大門開啟確保住戶與訪客間通訊系統正常使用確保住戶正確指認訪客訪客進入社區後大門確實關閉包含確實監控程序於物業營運手冊、風險管理計畫、住戶手冊中監視系統確實監控，不然監視影像毫無意義包含確實監控程序於物業營運手冊、風險管理計畫、住戶手冊中個別住戶單元監控系統管理不負責私自裝設監控系統電子資訊保全防止病毒、駭客侵入使用防毒及防駭客軟體,保全及物業監視系統,保全人員警衛人員需定點查看及簽到可由物管公司負責人員派遣及外包需受相關訓，尤其有配帶武器警衛部分國家容許警察兼職可讓警察享受租賃優惠物業監控行銷時用物業保全監控，實際執行時需付相當責任,風險管理與物業員工,經理級員工需了解當火災、緊急事件發生時各自責任及如何因應職責及處理程序須紀錄於員工作業手冊及風險管理計畫中例如除蟲及施肥時哪些肥料及除蟲劑可用，用量需多少物業經理須對相關法規熟捻，如OSHA規範物業經理需建立及維護一緊急事件處理手冊存放管理辦公室及經理家中包含內容警察、消防及救護單位電話水、電、瓦斯公司緊急服務電話員工、長官及保險公司緊急聯繫電話各類家電、水電及建材行聯繫電話紅十字、緊急避難、食衣提供單位疏散計畫影本水、電、瓦斯切斷位置及操作主要水電圖、結構圖及樓地板圖說進入水、電、瓦斯切斷位置所需鑰匙保險理賠申請單,住戶參與,鼓勵住戶進可能參與社區風險管理改善社區風險及自宅風險鼓勵住戶辨識風險社區、住戶、員工及訪客守望相助計畫長期未在家漏瓦斯、水或火災造成財產損失累積信件及報紙傳達未在家訊息，造成歹徒行竊的對象告知物業經理何時離開、如何聯繫先暫停信件投遞及報紙服務可使用定時開起電燈系統嚇阻歹徒,保險及風險管理,所有權人及管理公司均須投保產物保險: 保障所有權人之財產第三責任險: 保障因人員受傷及死亡或其他財產損失對所有權人及管理公司求償物業經理保存保險資料、了解投保內容及範圍瞭解自負額當住戶求償超出保額時忽略及錯誤造成賠償保費需納入預算中確保符合保障條件了解保險市場行情,意外通報及求償,即使有最佳風險管理計畫亦無法避免人員受傷及財產損失人員受傷處理步驟立即送往最適醫療單位處理，並取得醫療紀錄完整填列意外報告傷者、受傷現場、目擊者姓名、地址及電話通知保險單位出險照相存證要求高層協助處理意外事件處理時盡量少說話不論受傷程度為何，對案場均為一重大案件除與高層或保險單位討論常止於傷口處置完成，小部份將會形成訴訟案件需向警察報備，否則保險公司不給予賠償經理需建立員工聯繫警察事故執行綱要，且須記載於員工執行手冊及風險管理計畫中,意外通報及求償,財產損失因天然災害、忽略或意外事故經理人二大職責詳細紀錄損失內容清理前以相機或錄影機詳細紀錄管理中心需存放相關設備及確保其可用若為火災，取得消防單位報告進行財產保護降低損失及防止人員及財產二次傷害火災後，經理須確保後續無任何危險任何危險區域應關閉及區隔求償申請經理與高層討論求償細節過程可能簡單，亦可能相當複雜有時需進行損失估算損失可能全部或部分賠償損失證明簽認時須與所有權人及高層討論,意外通報及求償,員工保險保障工作期間員工醫療及財物損失有些包含失能給付物業經理責任規劃員工保險管理廠商、下包商及材料供應商合約保障確保確實投保及保存期保險證明若無則意外發生，所有權人及所有權人保險單位將需負責通常訂約前須要求提出保險證明管理公司及所有權人設定投保最低限制物業經理須熟