2010.8山东烟台海阳市盛龙锦地项目营销推广方案

,盛龙锦地项目营销推广方案,协成机构 2010.8,研判 市场梳理,探究 价值发现,攻略 营销之道,宏观分析/ 竟品市场/本体解析,客群分析/产品定位/案例借鉴,营销策略/推广策略/销售执行,提案架构,上篇：研判 市场梳理,宏观分析/ 竟品市场/本体解析,宏观分析,海阳房地产情况：1、在海阳凤城的开发商，大多来自青岛、济南、烟台、河北、北京、深圳、上海、内蒙、温州等地，目前海阳比较尴尬是它特殊的地理位置，夹在青岛、烟台、威海之间，仅仅是个城市通道而已，距离周边城市烟台、威海、青岛等地车程都在一小时多以上，缺乏聚客效应，不能让人停留下来。2 、从地理位置来说，虽然海阳凤城楼盘是距青岛市比较近的一个外地楼市，但目前，市政生活配套设施的不完善是其最明显的弱点之一。3、目前在海阳居住，目前并不容易。只有期待周边的规划配套进一步完善和人气的逐渐提升。 大量的外地购买人群和高速发展的经济和交通为海阳房地产带来了旺盛的购买力。,海阳隶属于烟台市，地处黄海之滨、山东半岛的中南部、胶东半岛南翼，南临黄海，北接半岛内陆，位于东经12050至12129和北纬3616至3710，有东方夏威夷之美誉。 海阳地处烟台、青岛、威海三个开放窗口城市中心地带，位于中国烟台海阳市旅游度假区内，距离海阳市中心区约10公里，车程约10分钟，跨海大桥的建成将使得海阳与青岛、烟台、威海的交通时间都在1小时左右。,海阳整体市场：,海阳市房地长市场目前在售楼盘23个,主要集中本案所在的旅游度假区，目前海阳市区商品房均价3900元/平米,旅游度假区多层产品均价3300元/平米，高层小高层产品3900元/平米，别墅产品8200元/平米。,旅游度假区市场：,海阳市旅游度假区可以按照凤凰路区分为滨海区域和近海区域。凤凰路以南为一线海景的滨海区域，房地产开发接近饱和，目前可售建面2025万平米，以中高端产品为主;凤凰路以北为而近海区域，目前可售建面1520万平米，产品以多层为主，中低端产品。,滨海区域,近海区域,影响海阳房地产重要事件之一：海阳核电站,中国最大核电站在海阳冷家庄开工，规划容量为600万千瓦级核电机组，并留有扩建条件，拟于2014年开始发电。海阳核电站厂址距凤城金沙滩12公里。由于在核电站半径5公里内是限制发展区，并规定核电站不能建立在10万人以上聚居区域直线距离10公里内。因此有关专家指出，海阳核电项目的开工将会对周边地区人们的投资心理产生影响，从而一定程度上影响位于海阳黄金海岸线上的凤城区域内的房地产开发。,核电站对于区域内的房地产开发负面影响较大。,影响海阳房地产重要事件之二：海阳市推介房产市场,为了进一步激活房地产市场，进而促进全市经济发展，2010年海阳市委市政府把房产市场推介列入政府重点工作，确定了“组织30家重点开发企业到10个以上大中城市开展10次以上推介活动”的具体目标，由该市住房保障和交易中心组织实施。海阳市住房保障和交易中心联合房地产业协会，积极组织全市重点开发企业，或组团或分头出击，到全国各大、中城市参加房展会，举办形式多样的城市形象和房产推介会，结合城市形象和旅游宣传，积极展示海阳城市面貌，大力推介城市建设和房地产开发业的最新发展成果，房产推介活动遍地开花，足迹遍布大半个中国。,以城市运营的模式进行政府房产推介行为，将会加快海阳房地产的外埠宣传力度。,影响海阳房地产重要事件之三：2012亚洲沙滩运动会,将于2012年在海阳举办的第三届亚洲沙滩运动会，是亚洲五大综合性运动会之一，将有亚奥理事会45个成员国和地区参加，运动员、裁判员、体育官员、媒体记者1万多人，游客数量每天可达10万人。目前，海阳亚沙会各项筹办工作正在扎实推进。特别是投资大、建设周期长的场馆及配套设施建设项目，目前正在全面启动。本项目配套酒店盛龙建国饭店，是第三届亚洲沙滩运动会的重要配套项目，亚沙会期间将承担着重要涉外接待任务。,2012年亚沙会是海阳市房地产对外宣传的重要窗口。,海阳旅游度假区市场小结：,1、 相对青岛、烟台、威海山东一线海景市场比，海阳市场与日照、乳山同属于次级市场，不具备与一线市场直接竞争、分流客户的能力，短期内很难与一线市场抗衡，也就决定了两个市场具有不同的主力客群。2、 海阳市场目前最大的竞争区域是乳山市场，两个市场客群雷同，同属于海景产品消费者中的中低端客群。海阳滨海房地产目前生活配套不完善，市场规划需要进一步完善和人气提升。3、 海阳度假区市场目前仍处于市场的发展期，市场特征在短时间内难以有大的改变，目前借助亚沙会的人气和海阳政府的支持，市场潜力逐渐显现。比重渐升的外地购买客群、高速发展的经济和交通为海阳房地产带来日益旺盛的购买力。,竞品市场,福邸金海翠林,项目位置：东京路与滨海观光大道交汇处建筑类别：连排别墅、独栋别墅、情景洋房产权情况：70年占地面积：670亩总建筑面积：35万容积率：0.58目前市场报价：490010000/,本案最大竞争对手，区位和产品与本案相似。,销售情况,重点项目案例分析：,营销推广：外地代理商，外省市房展会，团购公关，现场营销,销售执行：目前销售的是三期洋房产品，均价5200元项目四期洋房在建，已经具备销售能力。,金海翠林南临海阳万米海水浴场，坐拥近千亩的自然生态松林，包含极具海洋气息和艺术观赏价值的沙雕公园；社区西边是即将建成的海阳新市政府、商业文化中心区及高档生活住宅区，北边为军事主题公园，东侧是景色秀丽的东村河和规划的国家沙滩足球训练基地。社区周边规划有商业、学校、医院等生活设施，社区包括一座四星级酒店，并建设有社区幼儿园、超市、会所等，配套齐全，生活方便。,福邸金海翠林,金域蓝湾,项目位置：东京路与凤凰路交汇处建筑类别：园洋房、酒店式公寓,别墅产权情况：70年占地面积：47万总建筑面积：36万容积率：0.86目前市场报价：36009000/,本案最大竞争对手，区位和产品与本案相似。,销售情况,重点项目案例分析：,营销推广：外省市房展会，巡展，现场营销,销售执行：目前销售的是二期洋房产品，别墅均价9000元/平米，洋房均价3800元/平米项目三期洋房在建。,项目包括大型的军事主题公园及高品质生活休闲度假社区，社区户型采用全明设计，风格时尚、使用率高，面积选择范围广。紧临度假区管委、海阳一中和亚沙会会场，是海阳度假区休闲娱乐和行政文化中心。项目结合原生地貌，以水景为主题进行生态园林规划。项目内设大型社区会所，采用多功能的区隔划分，多个功能厅、健身中心，独立打造出购物、休闲、娱乐旅游于一体的社区配套，满足多元的消费追求。,金域蓝湾,曦岛假日湾,项目位置：东京路与凤凰路交汇处建筑类别：园洋房、酒店式公寓,别墅产权情况：70年占地面积：47万总建筑面积：36万容积率：0.86目前市场报价：38009000/,销售情况,重点项目案例分析：,营销推广：外省市房展会，外地代理商，现场营销,销售执行：目前销售的是二期小高层产品，酒店式公寓均价65008000元/平米，小高层住宅均价5000元/平米,别墅均价10000元/平米。,曦岛假日湾是由国务院国资委直属的中国高新集团在海阳市投资开发的第一个项目，也是中国高新集团未来海阳战略开发的旗舰型项目。曦岛假日湾另一个吸引人的亮点是配有海阳市唯一的专属私家游艇码头，有200多个游艇泊位。整个园区处于大海的环抱之中，当今社会经济越来越发达、人们休闲度假生活越来越讲究品位，这样的高端配套，吸引更多的关注自然不足为奇。,曦岛假日湾,竞品项目概况汇总：,本次分析案例普通住宅产品整体价格基本维持在33005200元之间，滨海区域的酒店式公寓价格超过6000元/大关，别墅价格在800017000元之间。,如表所示，近海区域在售项目不多，价格区间30003700元/，产品品质较低。滨海区域在售的项目较多，价格多在35005200元/ 。产品以中高档居住产品为主。目前海阳市的价格涨幅较低，随着城市改造的加快，跨海大桥的通车，海阳房地产市场价格仍旧有很大的升值潜力。,海阳房地市场存在巨大升值潜力,重点项目概况汇总：产品类型,市场以多层产品为主，客户对于多层项目的接受度较高。滨海区域高层产品逐渐增多，且滨海区域多元化产品趋势明显。,目前海阳度假区市场上的住宅项目，多以多层为主，产品同质化严重。在接受度方面，通过对各个项目的了解，对于高层建筑的客户接受程度逐年增加。,高层建筑的客户接受程度逐年增加,重点项目概况汇总：容积率,在售项目多以低密度产品推出，酒店式公寓产品容积率较高。如：容积率在3.4的海润阳光，产品为高层酒店式公寓。紧邻万米海滩，旅游度假功能比较完善，切销售态势良好。说明一线海景公寓产品市场接受度较高。,区域多层产品主要集中1.0左右，一线海景产品容积率随之增高，寸土寸金趋势明显。,具有一线海景公寓产品市场接受度较高,重点项目概况汇总：建筑风格,度假区建筑风格以欧式风格为主，多见于档次较低的多层产品。低密度产品以地中海风格居多，现代风格居次。,区域低密产品以地中海风格为主,重点项目概况汇总：推广方式,海阳旅游度假区的海景房主要客群依赖外地客群，各个项目的推广方主要是现场销售、外埠代理商和各个省市的房展会。,区域产品的主要推广方式是现场、代理商和房展会,海阳房地市场存在巨大升值潜力 ； 高层建筑的客户接受程度逐年增加； 具有一线海景公寓产品市场接受度较高； 区域低密产品以地中海风格为主； 区域产品的主要推广方式是现场、代理商和房展会。,海阳旅游度假区市场特征：,项目体量：市场主要以中小体量为主，生活配套大都不全。产品形态：多以欧式建筑为主，但品质较为混杂，中低档产品为主流。销售形式：主要以现房销售形式为主，期房销售易出现市场抗性。销售均价：呈现明显的区域分化，一线海景价格均在4500元左右,二线海景住宅均价在3500元左右。客群情况：北多以外地购房者成为市场主力消费群体。购买习惯：外地客群主要考虑海洋景观及投资性，而本地客群受海风影响更偏向于远离海景。传播渠道：传播渠道较为有限，以网络、报纸、围挡等为主，外地推广主要以房展会和代理商为主，事件营销及口碑传播重视率较弱。,整体市场小结:,本体解析,本体分析：主要经济指标,总占地面积：20.1万平米总建筑面积：24.28万平米总建筑密度：25.89%停车位：1387固定停车位 115酒店停车位绿化率：40%容积率：0.99商业用地：1600,本体分析：SWOT分析,优势,劣势,机会,威胁,南面一线海景紧邻湿地公园拥有温泉资源东侧400亩松林靠近沙雕公园毗邻国际赛事基地，地段价值高,交通不方便生活配套匮乏,跨海大桥建成加速区域经济速度市政府搬迁项目北侧2012年亚沙会带动区域快速发展亚沙会赛场建造在项目南侧沙滩,进入成熟期和旺销期的区域竞品核电站的负面影响,关键点： 亚沙会赛场/海景资源/ 五星酒店/ 市政府搬迁/,中篇：探究 价值发现,项目定位/客群分析/案例借鉴,项目定位, 低密精品社区,本项目规划总用地面积20.19公顷，可规划用地面积17.47公顷。总建面23.81万平米，地上总建筑面积20.1万平米，容积率0.99,题量适中。,1、产品体量,产品体量,规划形态,产品类型,户型配比,周围环境,异域、滨海、自然,2、规划形态,建筑形态： 地中海风格 景观设计：将当地人文景观与西班牙建筑风情相结合，从而塑造高品质的复合型社区。,产品体量,规划形态,产品类型,户型配比,周围环境,产品丰富、多元、非均质,3、产品类型,ROLLHOUSE 双拼别墅 花园洋房 高层 ,产品体量,规划形态,产品类型,户型配比,周围环境,4、户型配比,户型面积从高层的60平米到独栋别墅的450平米，多元户型，多元产品。,产品体量,规划形态,产品类型,户型配比,周围环境,户型丰富、多元, 滨海度假养生资源,南面一线海景紧邻湿地公园拥有温泉资源东侧400亩松林靠近沙雕公园毗邻国际赛事基地，地段价值高,产品体量,规划形态,产品类型,户型配比,5、周围环境,周围环境,盛龙锦地产品特质提炼,精品、地中海、丰富、滨海、潜力,齐鲁最具潜力 养生度假 滨海豪宅,项目整体定位,市场定位,环境资源,风格气质,作为次级海景市场的一线海景房，我的目标客群在哪里？作为建面20万平米的多元产品大盘，推广如何支撑项目的销售？,核心思考:,客群-在哪里？,?,客群-是谁？,?,思路：只有研究目标客群地域特征、家庭结构、经济特征、购买用途，并精准锁定本项目目标群体，为产品定位及营销奠定基础。对于这样一个正在进入“快速发展”的区域，对于这样一个“多元化”产品，在进行市场定位和客群锁定的过程中，不能仅仅停留于市场调查和市场适应，更应该采用发展的眼光，着重于对市场的引导，甚至创造！,客群定位,区域现状客群分析,综合看来，目前区域内客群以外地休闲度假及投资客群为主，本地客群由于受到“海洋”气候影响，相对较少。本地客群及外地客群都将成为项目重点争取的对象。而制约客群的因素是什么？,1、距离-对他们来说到底意味着什么？2、成本-他们付出较高的居住成本来异地置业？3、配套-他们在海阳置业的核心驱动力是什么？,制约客群购房的一些因素：,随着轨道经济的发展，跨海大桥的通车，一切都将应迎刃而解,基于对现有市场的充分调研，我们锁定本项目客群,锁定客群,客群指向,产品指向,地缘客户：首先引入海阳本地高端客群，海阳原住民及周围城镇人群的再次 置业。辐射客群：以山东省内高收入人群做为补充。偏远客群：北方内陆城市、全国中、高收入人群、韩国国际人士。,精品居住：追求舒适宜居生活的传统居住人群。怡情居住：多次职业者，看中环境和产品品质。奢华居住：看中自然资源和差异化产品，追求品质及情趣。,共性提炼：资源认同、区域认同、品味趋同,“度假型”,“自住型”,“地缘型”,“辐射型”,他们是城市中上阶层，具有较高的收入水平，同时具有一定的社会地位，具有较为开放的生活态度，对项目各方面有较高要求。 他们是成熟的私营业主、睿智的高级白领、企业决策人、银发老人年龄集中在35-50岁之间，年龄跨度较大。向往滨海生活。 喜欢海阳凤城度假区的环境及项目的顶级配套，如五星级酒店、高端娱乐生活配套，喜欢养生。 看重物业的升值潜力，看重物管和喜欢附庸风雅。 他们购房需求以第二、三次置业为主，具有一定选、购房经验。 也可能需要这样的房子来用于商务接待、私人party。,本案客群素描,客群定位,有前瞻性眼光的人,热爱海洋的人,有独特鉴赏力的人,自我意识觉醒的人,世上从不缺乏美好的事物，缺乏的是发现美好事物的眼睛。有一种人，他们是生活的绝对追随者，他们是,客群定位,我们称他们是崇尚滨海生活的中产阶级,案例借鉴,因为海滨地产的特性，以及本地对海滨地产价值和价格的认知，海阳海滨地产单靠本地客户难以为继。而市场情况的恶化迫使各个项目加大推广力度，将宣传面铺的更广，创造更多的销售机会成为目前以及未来海滨地产的推广趋势。 大批的海滨地产开始大规模、高密度的推广，导致市场竞争更加激烈，在这种环境下，市场的抢夺不仅依靠项目所在城市、位置的魅力，也要依靠项目推广投入的多少，动用更多的资源，从而尽可能的把项目的信息告知目标客户。,推广范围扩大，竞争越发激烈,海景房市场素描,半山半岛在08年地产市场整体低迷情况下创造了旺市旺盘的销售奇迹。 2008年10月2日到6日，半山半岛开盘日及十一黄金周期间，7天销售了5.2亿元。 2008年半山半岛共销售20亿元。 2009年春节7天，销售3亿元,中国最成功的海滨地产案例-,三亚半山半岛成功之路解析赢在推广,区位：位于三亚小东海鹿回头半岛，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两座山和小东海、鹿回头湾两湾组成的独立区域，距大东海和市区就3分钟车程，一山之隔，闹中取静。 产品：坡地水景独栋别墅、高层海景公寓、六星级酒店、豪华商业步行街、国际潜水俱乐部、游艇码头等配套：东海湾区还包括配套商业服务、洲际酒店、国际潜水俱乐部等，商业配套服务设施有游泳池、银行、超市、餐厅及温泉SPA，功能完善，生活便利。 团队：世邦魏理仕、卡尔森环球酒店公司、皇朝家私集团等,半山半岛的硬件与软件支撑点,三亚半山半岛成功之路解析赢在推广,推广：充分利用各方资源，巨额经费支持2007年 赞助北京顶级私人物品展、入选新海国图志、参加上海世界顶级私人物品展、发起并组织捐助贫困大学生的“向贫困宣战”活动等2008年 协办的谭盾音乐地图2008音乐会、冠名海南建省20周年大型电视直播节目“飞扬20”、参与奥运火炬传递、发起“心系震区人民，携手共建家园”联合行动、协办第五届中国曲艺牡丹奖全国曲艺大赛颁奖晚会、组织一系列与奥运有关的活动、参加并在项目现场举办奢侈品展等。总推广费用过亿。,三亚半山半岛成功之路解析赢在推广,推广小结：除了产品与区位的支撑，半山半岛的成功完全来自于大胆、大手笔的营销推广：制作多期专业媒体的专刊，并联合举行地产论坛、经济论坛，在业界树立高端形象参与社会广泛关注的活动，在很大程度上提高知名度，现实其资金实力配合奥运展开营销，面向全世界来华友人进行推广，制造声势、提高档次热心各类公益事业，引起关注的同时，得到消费者普遍认同，树立起正面的形象参与并举办奢侈品展，提升美誉度，极大拉升产品定位与调性参加各种房展会，提高项目在各地知名度，做到无人不晓。,半山半岛的成功说明即使在低迷的楼市旺销不是不可能的，虽然本案因为产品、体量、定位的差别，我们不需要达到半山半岛的推广规模，但是仍然有很多手法和理念值得借鉴。,三亚半山半岛成功之路解析赢在推广,1.适当调整价格策略以应对市场形势2.保证现场冲击力，给客户完美印象3.高投入=高产出，积极应对竞争4.积极参加异地房展会、圈层营销，扩大推广面积,三亚半山半岛成功之路解析策略借鉴,下篇：攻略 解决之道,营销策略/ 价格策略/ 营销执行,营销策略,57,项目的滨海豪宅气势和五星国际气质要贯穿始终，通过体验营销、 异地营销、圈层营销实现项目价值,全面打响一场立体化营销战役,整体营销思路,整体营销核心策略,发掘区域价值，树综合体形象标杆,整外：挖掘区域价值，预见海阳未来。修内：利用温泉、看海、赛场的景观优势，营造旅居价值。从而在推广之初一举塑造项目知名度与美誉度，并不断支撑开发品牌的逐步提升。,体验式营销，软性服务竞争差异化,情景营销：提升项目性价比，创造情感体验、身体体验。 激发客户购买欲望。服务营销：赋予项目服务差异化，以星级礼遇，增加项目附加价值，形成品牌信赖。,推售策略与价格制定，随市而动,推售策略：少开多推，配合异地客群，分期开盘，合理搭配。 均衡销售，避免客户流失。价格策略：低开高走，确保首占必胜。,销控制定原则 重点考虑因素,产品均衡因素：分期开盘，合理搭配。 楼宇位置因素：次好位置、中好位置，最好位置，合理搭配，逐渐开放控制； 户型搭配因素：面积指标由小到大并兼顾各阶段户型供量均衡； 随时控制原则：根据销售状况进行随时必要调整，均衡销售并避免客户流失。,本项目定位是齐鲁最具潜力的养生度假滨海豪宅，我们旨在将本项目打造为山东最具投资价值的度假项目，并将其树立为全国同类项目的标杆。因此，项目首期开盘必胜成为项目后期开发持续成功的基础。,价格策略平开高走，确保首战必胜,实现市场价值和品牌价值,首开区洋房试水，确立市场地位,伴随气质拔升，择机推出别墅和酒店,后期主推高层产品追求利润最大化,整盘开发模式建议：,一期开盘建议：2011年6月,2010年9月开始正式接待客户，一直到2011年5月处于旅游淡季，此间的客群主要集中在海阳市和周遭县市的本地客户。同时开盘仓促，准备期不足，均不利于积蓄客源，打响开盘旺销局面！2012年五月开始，海阳市逐渐进入旅游旺季，大量游客和外地客户涌入度假区，海水浴场将吸引人们驻足，样板区的呈现将项目的优势更加放大，增加了项目可信度和感染力，建议此时火爆开盘，也是本案主要销售阶段。海景房的销售主要以现房为主，本案目前住宅产品还未开工。,一期：花园洋房产品,二期：酒店、双拼、独栋、ROLLHOUSE,三期：高层,控盘示意（经验值建议）,作为山东最具潜力滨海项目，我们需要滚动开发，分期推售不同户型、不同风格的产品，持续带给项目新鲜血液，持续刺激市场旺销。,整体营销节奏划分,2011年6月正式开盘,2011年4月产品宣传起势蓄水,2010年10-2011年3月品牌宣传销售准备,2011年5月样板开放强度蓄客,2010年7月-12月节点收敛热销持续,2012年1-5月一期收关二期蓄水,项目一期营销节奏如下图表示：,推广执行,创新一：优质客户 资源共享,创新二：自有渠道 联合营销,第二售楼处：协成自有的八达岭滑雪场,广泛人群渗透：协成自有影视媒体资源共享,定期产品推介会：协成本部会员式定向营销,资源重组，逆市突破 成立渠道拓展专案组,策略说明：07年下半年，协成已经感受到传统营销模式的诸多弊端，等、靠、要无法在日渐低迷的市场中取得成功。坐销时代已经落伍，多元营销势在必行 重组线下各项目、各部门、各级别的合作资源 快速启动新思路、新渠道、新模式的业务拓展,创新三：特有应市策略,69,滨海有豪宅，亚沙主场地,营销推广主轴,盛龙锦地营销四步曲,萌动,破茧,起舞,转身 ,营销阶段划分,预热蓄势,强势爆发,持续旺销,阶段调整,营 销 推 广,10年10月-11年4月,开盘亮相,形象入市,华美转身,产品成熟,销 售 执 行,全面准备多线启动,基础夯实开盘热销,形象丰満攻势强销,品牌确立 二期蓄水,11年5-7月,11年8-12月,12年1-5月,71,推广主题：积累客户，形象入市推广策略：立体轰炸，外埠房展，形象为先推广主题：私属大宅，名流领域,预热蓄势 排兵布阵 （2010年10-2012年4月）,萌动,销售目标：市场声音，圈层营销业内资源渠道拓展先行销售策略：全面准备，分层组织,推广战术 1 ,网络详情页推广上线,1、开场：主持人宣布媒体见面会开始2、开发商致辞：开发商介绍项目情况及海阳凤城旅游度假区发展战略；3、答记者问：记者自由提问，开发商相关负责人答记者问；4、主持人邀请各媒体参加酒会6、见面酒会结束：部分媒体对开发商负责人进行联合专访。主旨：营造发展商与媒体的良好关系 项目入市前的业内预热,推广战术 2 ,媒体见面及酒会,活动流程,74,地中海与其他建筑风格研讨,媒体、地产业内研讨,研讨主题：,具体执行：由业内媒体进行组织，邀请数家开发商代表集体研讨。,效果评估：通过此活动，进一步树立项目在业内的知名度，通过业内口碑向目标客户进行软性渗透。,推广战术 3 ,75,75,“盛龙锦地”专场产品发布会,战术阐述：开展专场产品推介会，吸引客户关注度，进行前期有效收敛，又可根据实际反馈，进行有效调整，并可进行内部客户收集，给与一定前期优惠，为形成有效成交积累人气。,资源分类： 山东圈层客户 参与项目配合的各家公司管理高层 开发商VIP客户与协成VIP资源客户,推广战术 4 ,76,选择航空类杂志、国内高端财经新闻媒体投放硬广，在境外树立项目豪宅藏品的形象，引起境外及国内高端客户关注。,大众传播 媒体覆盖,推广战术 5,77,在青岛机场、项目周边、轮渡等重要交通道路设置广告看板，进行宣传推广。此外项目周边围挡、道旗等地盘包装须尽早完成。,大众传播 户外广告,推广战术 6 ,78,参加重点城市的各级房展会，异地打响知名度，为项目正式开盘积蓄重要异地客源。,外埠房展 急需客源,推广战术 7 ,79,举办尊贵会员专享的小型、多频次社交活动、各界资本精英高级峰会论坛、名流慈善公益活动等多重营销推广活动，以此满足目标客户真实的体验感受。,圈层营销 营销平台,推广战术 8 ,80,强势引爆、开盘大捷 （2011年5-7月底）,破茧,推广目标：开盘亮相，形象建立，创造焦点推广策略：异地房展，绝对主场，产品体验推广主题：海阳绝版滨海豪宅，荣耀绽放,销售目标：强势积累，开盘热销销售策略：多重积累，组团引爆 销控分层，逐层打击,推广战术 1 ,主流媒体全面启动,时间：5月起媒体推广全面铺开核心策略：集中入市亮相，树立项目高端市场形象主要内容：项目基础形象信息、定位语、开发商品牌和项目热线等媒体选择：户外（地盘包装中有位置示意）网络（新浪、搜房）杂志（中国之翼）,时间：2010年6月参与：北京主要媒体、广告商主旨：近距离体验本案的品牌价值，以软文的形式在专业媒体深度报道，进一步树立发展商在山东地产界的知名度，从而对项目更加期待。,邀请北京业内媒体入海阳深度考察,推广战术 2 ,战术阐述： 开盘前强势积累期，在项目所在区域或通达路线上 进行全面的户外导示指引安装及地盘包装，以达到 强化项目市场形象，吸引并聚焦的目的。,抢战主场,推广战术 3 ,时间节点：建议4月中样板区和售楼处开放，5月初前现 场地盘包装全部到位,战术阐述：5月中样板区（售楼处、样板间、园林组团）搭建完毕，节点性盛装亮相，以达到约访意向客户，强化购买意向的目的。,绚烂体验场，体验营销全面升级,推广战术 4 ,85,体验营销 6大策略要点,86,体验区域 ,样板区园林体验,中心景观着重体现仪式感和尊贵感,薰衣草是地中海风情的植物代表,87,体验区域 样板区园林及景观示意,铁艺栏杆及其装饰，充分展现浓厚的地中海风情特点,88,采用木质或铁艺，符合地中海风格提升品质感的同时可将导示杆作为灯杆实用，一举两得,体验区域 样板区导示系统示意,89,采用木质或铁艺，符合地中海风格提升品质感的同时可将导示杆作为灯杆实用，一举两得,体验区域 样板区导示系统示意,90,体验区域 售楼处周边,花卉植物，层次丰富，井然有序，营造绚烂多彩，色彩缤纷的体验环境，设立观景座椅建立洽谈区域,样板开放暨营销中心落成典礼（盛装酒会）,推广战术 5 ,时间：2010年6月初地点：项目营销中心现场主题：意大利，西班牙原乡美酒，魔幻体验目的：通过营销活动热炒现场， 拉开项目营销体验的序 幕，巩固项目高端形象节点突破，强化购买意 向，为开盘引爆奠定坚实的基础。参与：开发商、前期意向客户、区域政府相关负责人、 主要媒体、代理商、公关活动公司、广告商媒体：青岛晚报、半岛报、新浪、搜房等,项目盛大开盘,推广战术 6 ,时间：2010年6月中地点：项目营销中心现场主题：听海，我的盛龙锦地目的：扩大项目知名度，进一步确立高端形象，消化前期积累的客户，结合促销创造火爆热销场面，通过创意活动营造现场氛围，将项目开盘营销推向高潮。参与：开发商、相关嘉宾前期意向客户、区域政府相 关负责人、主要媒体、代理商、公关活动公司、 广告商媒体：青岛晚报、半岛报、搜房、新浪、焦点等,推广：各大媒体活动前预告；网络媒体现场直播；各媒体后续跟进炒作。,93,持续参加重点城市的各级房展会，异地打响企业品牌，为项目持续旺销打好基础。,外埠房展 积蓄客源,推广战术 7 ,94,盛龙锦地热销解读,人物：开发公司领导形式：媒体访谈主题：深层解读盛龙置地热销内容：度假区核心区域，丰富的资源，过硬的品质；不错的性价比；优秀的营销和管理团队,企业领导访谈,推广战术 8,95,策略要点：配合开