常熟市黄河路260亩地块分析报告

常熟黄河路地块分析报告 目 录 常熟市区概况 常熟市市场分析 目标项目概况 项目获取意义 下一步工作重点 3 常熟市区概况 4 地理位置 常熟市位于江苏省东南部，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北濒长江，与南通隔江相望。 全市总面积 1264 平方公里，占苏州总面积 15， 常熟地处长三角腹地，是一个充满活力的新兴港口、商贸、工业和旅游城市。 5 常熟市现有 11个建制镇、 2个省级开发区（东南开发区和沿江开发区） 、 1个招商城（常熟招商城）。 市政府驻地为虞山镇。 地理位置 6 区域特性： 常熟地理位置优越，是 “ 中国优秀旅游城市 ” 、 “ 国家园林城市 ” 。（尚湖风景区、虞山国家森林公园即在虞山镇） 支柱产业： 工业、商贸发达，以轻纺、电子、电器、精密机械、汽车配件、生物工程、 7 区域交通 现状： 铁路：京沪铁路 公路： 204国道 、 205省道 ， 在建 中的苏嘉杭高速公路 、 沿 江高速公路 、 苏虞张公路 、 苏通大桥 、 锡太一级公路 港口： 航空：距上海虹桥国际机场 、 浦 东国际机场 1小时车程。 未来： 常熟将新建成一条铁路、一条长江大桥、两条高速公路、两条一级公路、六个连接线，构筑起整个城市三环辐射全市的交通网 。 未来交通的规划和建设，会更加突出常熟在长三角中的交通优势 8 经济发展特色 常熟的民营经济有着坚实基础， 2003年呈现爆发性增长态势，创造了 全省五个第一。 03年底： 常熟市私营企业数量达 11800户，列全省市（县） 第一； 个私企业累计注册资本超 200亿元，继续在全省保持 “ 领头羊 ” 位置； 全市个体工商户超过 5 8万户，注册资本接近 30亿元，名列全省 (县 )市 第一 ； 私营企业外资出口量仍保持全省 第一 ； 常熟拥有中国驰名商标、中国名牌产品 8个，私营企业创名牌数量也居全省 第一 ； 其中， 05年上半年上述指标继续在全省保持前列。 常熟市政府重点推出 “ 新一轮民营经济腾飞计划 ” ，预计在今后几年内，民营经济还将是常熟经济高速发展的重要来源。到 2006年，全市私营企业超过 2万家，从业人员超过 50万，税收超过 40亿元，人均金融资本近 7万元。 9 国民经济水平 2004年常熟市国内生产总值为 同比增长 2004年常熟市人均国内生产总值达 49800元 ，按现行汇率折算达 6000美元。 2004年常熟市城镇居民人均可支配收入 17288元 ，同比 增长 从上述的几个数据可以看出，常熟市经济运行良好，人民生活水平有大幅提高； 10 城区基本建设投资 01 03年常熟城建共投入资金 150亿元，仅 03年就投入 80多亿元，先后实施新世纪大道、文化广场等 50多项基础设施重点工程，城市拆迁面积超过 215万平方米，城市化率提高到 50%。 大量的拆迁必定会带来大量对居住的需求。 11 城市未来规划 总体思路： 将发展成为一个 “ 哑铃型 ” 形状的城市，哑铃两端分别为虞山镇区和滨江新市区； 市区大力发展工商旅游； 其他区域以 “ 哑铃 ” 两端为中心，城市的主要居住集中在城市的东北新区。 将常熟真正发展成为一个繁荣的工商、旅游城市；山水城融为一体的生态城市；开放型港口城市；现代化中等城市。 12 市区规划构想： 常熟城建未来 3年内将投入 500亿元，市区面积扩大至四环，到2006年，城市建成区面积达 60平方公里，常住人口超过 60万，城市化率达 60，三年内打造一个新常熟。 新的城市建设方向往东北新区发展，其主要包括建设 河居住片区、昆承居住片区及文化片区， 04年将重点建设文化片区，加快建设居住片区，启动建设中央商务区； 此外还将发展东南边昆承湖居住片区和西北边谢桥居住片区及尚湖风景保护片区。 中央商务区将成为常熟的新城市中心，紧邻 13 中央商务区 中央商务区总用地面积为 1371亩，其中：住宅建筑面积： 79万平米 商业建筑面积： 40万平方米、其他建筑面积： 43万平方米（包括办公、宾馆等） 外围道路：泰山北路（修建中）、昭文路（将拓宽）均由市政府 投资建设 内部主干道：南北向新世纪大道与东西向道路珠江路西段已经由政府 03年实施完成并通车，珠江路东段或者闽江路亦由政府实施； 中央商务区包括金融、商贸、商务、娱乐、办公等，是新的城市中心 目前该区域市政府已开始起步，为未来的几年中将成为重点建设的区域，预计用 3到 5年的时间全部建成； 14 15 总 结： 常熟市虞山镇、经济及文化所在地，是常熟的绝对中心镇地理位置优越、交通便利、历史悠久、环境优美，是常熟市行政、文化、商业中心； 未来城建及市政投入加大，城市化建设必将为房地产市场注入新的活力； 东北新区是常熟今后最重要的居住片区； 常熟市整体的规划，市区的面积扩大，将引入大量的人口； 16 常熟市市场分析 17 房地产总体特征 张家港，昆山等城市， 常熟新一轮房地产发展起步晚，但发展迅速； 地还没有形成大品牌的公司； 是住宅需求旺盛，空置率不高； 18 市区市场现状 市区目前土地推出及在售楼盘主要集中在东北新区版块和谢桥版块 ; 市区中心区域楼盘较少，且现有楼盘都比较陈旧 ; 目前常熟市场产品形式比例不协调，别墅供应过剩，公寓房供应不足 ; 板块特征初步显现； 19 房地产板块分布情况 谢桥板块： 该区域内城市基础设施配套齐全，商品房开发集中，产品形式丰富，有别墅、有高层，也有多层。该区域被居民接受度高。 东北新区板块： 该区域面前商品房开发量大，是政府规划发展的重心但该区域目前的城市基础设施，较北面、东面差。 昆承湖板块： 开发量较少，主要开发集中在昆承湖周围，且以别墅住宅为主。昆承湖的规划将带来少量的低密度住宅开发。该区域交通有待改观。 尚湖板块： 该区域是城市规划环境保护区，目前仅有两个别墅项目，预计今后将仅有少量低密度项目用地推出。 中心城区： 主要拆迁改造，基础设施发达，但开发量有限。 由于市政府的倾向和当地的实际情况，东北新区将成为以后常熟居住发展的重中之重。 20 房地产板块位置分布 21 东北新区版块 东北新区是常熟市政府现阶段重点发展区域，也是房地产开发的又一个热土，目前已经有一定的发展，例如信一广场、润欣花园、红枫苑等几个楼盘相继开发，且销售情况良好，表明了当地人群对该区域的接受程度比较高，也比较渴望在此区域购房。 从该区域的整体规划上看，是今后的城市中的一个亮点，东北新区今后配套齐全，有规划中的 内交通便利 ,这一切条件为以后这区域成为常熟的居住中心奠定了良好的基础。 从整个城市发展来说，常熟市要在 2006年实现再造一个新常熟，城区内人口规划到 60万，并且重点发展港口经济形成一个 “ 哑铃 ” 型的发展，而该区域真好是连接哑铃两端的重要连接点，是重要的居住区域。 22 东北新区版块未来的优势 在与其他区域竞争中，东北新区版块有以下几点优势： 一、对常熟未来规划发展的信心，该区域将成为今后城市的另一个中心地区，也是连接老城区和滨江新市区的主要居住区； 二、交通便利，环境优美，周边配套齐全，紧邻以后城市的商业中心、行政中心、文化教育中心； 三、良好的居住氛围，大量的居住人气，很高的市民认可度； 四、目前的均价与其他区域现在的房价相比低一些，有很大的升值空间； 23 一级市场 年份 幅数 （ 宗 ） 面积 （ 亩 ） 成 交 总 金额 （ 万元 ） 平均价（ 万元 /亩 ） 2002 15 3219 205768 003 33 2000 130514 004 32 3400 400000 5（ 1 27 616 全年 3000亩 77540 地市场交易单价逐年上升，目前平均地价为 125. 9亩，随着放量指标的严格控制， 03年起土地放量有所回落，土地的稀缺性特征凸现，因此，预计今后地价将继续稳步上扬。 24 年份 2001 2002 2003 2004 销售面积 366800 464498 511300 892800 增长 13% 13% 10% 56% 销售价格（元 /平米） 2071 2546 3000 3924 增长 18% 23% 30% 二级市场 01到 03年销售面积和销售价格都有大幅度上涨，这表明常熟有一个很大的需求量，就以目前的价格还有不小的上涨空间，常熟楼盘的产品形式不协调，及地段差价也特别大，目前老城区的楼盘已有 5000以上价格的楼盘上市； 25 市场主要楼盘 东北部地区房地产市场快速发展，大型项目的建设是该区域的一大特 点，商品房住宅价格目前超过 3300元。 东南部地区项目规模较小，基本以市政拆迁安置房为主。 楼盘名称 开发商 用地面积（ m） 开盘时间 建筑形式 面积 销售均价 销售速度 明日星城 苏州润禾 70万 一期） 多层、复式 104 m m 80150元 / m 99% 润欣花园 常熟新源 三期） 多层、小高层 3500元 / m 97% 信步华庭 江苏信一 常熟尚湖风景 二期） 联体、独立别墅 240 m 联体 165万 /套 独立： 230万 /套 75% 信一广场 江苏信一 8万 （二期） 多层、复式 145 m m 3500元 / m 100% 红枫苑 常熟经济适用房开发中心 三期） 小高层 260m 3300元 / m 100% 名流世纪庄园 常熟名流 二期） 独立别墅 265 m m 10000元 / m 70% 26 明日星城 开 发 商：苏州润禾房地产 有限公司 楼盘位置：黄河路与报慈北路 占地面积：占地 854亩 容积率： 屋结构：多层、小高层 开盘时间： 一期） 第十二期将在下半年推出，都为小高层、高层 套型面积： 104 255平米 销售均价： 3150元 /平方米 销售情况： 100销售完毕 该楼盘属于目前常熟市场规模最大楼盘，从各期销售来看，该楼盘为大多常熟人认可，接受度良好，后续大约还有 25万方的建筑面积上市。 27 开 发 商：常熟新源房地产开发公司 楼盘位置：黄河路，新世纪大道东南向 占地面积： 500亩 容积率： 盘时间： 04/7、 8（三期） 房屋结构：这期推出的小高层和多层 主力面积： 80售价格： 3600元 /欣花园是昆承居住片区中目前开发面积最大的楼盘，虽周边配套暂不完善，但当地市民看好这边的发展潜力和规划定位，楼盘去化速度很快 28 开 发 商 ：江苏信一房产开发有限公司 楼盘位置：地块东侧（一路之隔） 占地面积 : 120亩 开盘时间： 期） 房屋结构：多层、复式、小高层 套型面积： 145销售均价： 3780元 /平米 销售情况： 100%销售率 该楼盘目前销售情况良好，得天独厚的周边配套和交通情况为楼盘快速销售提供了强力保证 29 客户情况 常熟市房地产从目前的客户来看，其客源层分两种情况分析： 普通公寓房：多为改善型居民、打算进城生活的农民、富裕的拆迁户、高级技工、白领和初次置业的工薪阶层。（今后此类客户和产品形式将在市场上占主导） 由于常熟优美的自然环境和深厚的人文底蕴，别墅的开发量比较大，由于别墅的总价较高主要客源：部门公务员、私营业主、高级管理人员、部分海外及港、澳、台人士。 30 对常熟市场的预测 1、市场需求量不会大幅度减少，相反会有少量增加，因为常熟市场刚刚开始进入高速发展阶段，况且政府的人口导入、城市的整体规划及大量的拆迁将带来对商品房的大量需求，特别是普通公寓房将成为主导； 2、品牌开发商将进入常熟，由于提高拿地的门槛，为品牌公司提供了绝佳的机会，高品质和大盘化会越来越明显； 3、东北新区将是城市新的居住热点，由于几年来政府对该地区的重视和建设，现在东北新区已形成周边配套完善、交通便利、居住气氛好、市民认同度高，从目前该区域的各楼盘销售来看，估计在今年内该区域的房价会突破 4000； 31 竞争对手情况 常熟目前总共拥有房地产开发企业 75家，其中 1级资质为 3家， 2级资质为 2家，其余均为 3级或 3级以下； 开发商 资质 开发项目 江苏信一房产 1级 信一广场、信步华庭 上海绿地集团 1级 常熟老街 世贸集团 1级 州润禾房产 2级 明日星城、明日枫林 常熟名流 2级 名流世纪庄园 常熟尚湖风景开发 3级 尚湖小区、金枫花园 常熟新源房产 3级 润欣花园、锦荷佳苑 目前常熟房地产界尚未有大型品牌公司进入，常熟市政府希望借助外来大型品牌公司给常熟市房地产市场带来新的刺激点，从而推动其向高品质、高水准的方向积极发展。 32 在售楼盘主要集中在东北方向，东北新区是今后房产开发的热点。 整体房价在 03年有一个飞跃，平均上涨 1000元 /平方米，房地产市场处于快速发展时期，市场开始进入大盘化。 以目前的销售情况来看，东北新区的项目可以快速实现现金流 政府对外来大型品牌开发商介入来带动城市房地产的新一轮发展的想法，有利于我们快速进入并占领市场。 结 论： 33 目标项目概况 34 地块位置 ： 黄河路以南、衡山路以东， 泰山路以西（见图）； 地块面积： 260亩； 地块现状：尚存 40户农宅和 4家工厂 其余已完成初步场地平整； 规划用途：居住； 容 积 率： 出让价格： 160万元 /亩起拍； 土地推出时间：预计于 10月上市； 由于宏观政策的调控，预计土地价格将可能低于政府期望的价格。 35 周边环境及配套 地块属于市政府大力发展的黄河居住片区，周边交通便利，环境适合居住； 地块南、西、北侧目前都有已建小区，东侧为在建小区且已对外销售； 由于地块处于常熟市政府重点区域，各项配套都在抓紧建设，并已初步形成，且离以后城市中心（ 行 10分钟左右； 在建的信一广场内有该片区的主要商业街及一些附属配套； 36 地块状况 37 地块状况 38 地块周边交通 39 地块周边楼盘 开 发 商 ：江苏信一房产开发有限 公司 楼盘位置： 地块东侧（一路之隔） 占地面积 : 120亩 开盘时间： 期） 房屋结构： 多层、复式、小高层 套型面积： 145销售均价： 3780元 /平米 销售情况： 100%销售 40 新加坡花园在目标地块的南侧，主要以别墅为住。 明珠新村在目标地块的东南侧，建筑形式为多层。 地块周边楼盘 41 地块周边地块交易价情况 地块标号 交易时间 地块面积（亩） 成交单价（万元 /亩） 项目名称 中标 公司 备注 200251 枫 润欣 常熟 新源 挂牌 200253 日 星辰 苏州房地产 挂牌 200225 一广产 江苏信一房产 招标 200228 欣花园 常熟市新源地产 邀请招标 目前该地块周边基本没有土地开发，历年的存量土地也已基本开发完毕，如在该区域现阶段能获得土地，必将优先取得竞争优势。 上述地块都已经进行开发和销售，大概对今后的市场还有 35万方左右的商品房供应量。 42 绝 对 优 势 项目处于政府大力发展的东北新区，且离未来的行政、文化、商业中心距离非常近，目前周边配套设施已非常完善，政府的支持及发展必将给周边区域以带动； 地段市民接受度较好， 地块面积相对较大，便于规划设计； 43 固 有 劣 势 地块位于城区东北角，距离老城市市中心较远，交通线路较少。 目前地块中还存在少量拆迁。 44 市场机会点 政府部门对区域的大力宣传和支持，将保障区域市场的长期发展和人口的大量汇聚； 现在东北新区已经形成居住氛围，像该类大规模地块以后将越来越少 ； 市民对此区域接受程度比较高，周边配套日趋完善，相对与其他区域，房价相对较低，升值空间较大； 45 市场威胁点 地块的产品类型将会遭受较为激烈的竞争； 楼盘周边的项目与城市其它地区的规模项目将带来一定的竞争。 46 项目定位 本地块定位从常熟市整体规划，结合目前市民的接受程度以及周边项目的定位，建设中高档品质的住宅。 客户定位：主要以本地市民为主，部分乡镇进城购房者 产品定位：产品形态主要以高层为主，配以适量小高层 高层和小高层 = 7： 3 价格定位：小高层 4000元 /平米，高层 4200元 /平米 注：目前与我们地块一路之隔的信一广场二期均价为： 3780元。 47 成本及利润状况 以地价 160万 /亩销售均价小高层 4000元 /平方米、高层 4200元 /平方米为准，实现销售额 润额 润率 项目小高层住宅（元 /投资（万元）高层住宅（元 /投资（万元）一、土地及大配套费T D 1 、土地款 2 、大配套费 5 、土地契税 期工程费Q Q 安工程费J A 内基础设施配套费J P 款利息D K 售费用X S 理费用G L 可预见费 业税及附加 全成本( 七至十一相加) 售价格（额） 润 y 一、销售总额十四、成本总额总额十五、利润总额十六、毛利率十七、60 165 170 175 180 185 190 195160165170175180185190195土地成本导致利润率的变化 49 开发及销售周期 1、土地挂牌 2005年 10月 2、获取土地并签定出让合同 2005年 11月 3、土地交付 2005年 11月 4、国有土地使用权证 2005年 11月 5、建设用地规划许可证 2005年 10月 6、建筑工程规划许可证 2005年 11月 7、施工许可证 2005年 12月 8、销售许可证 2005年 2月 重要时间节点 50 获取方式 计划在上半年将此地块推出，由于拆迁问题最迟要在 10月份左右推出，我们将通过挂牌的方式获取土地； 政府要尽快推出的