房地产价格文献综述

精品文档 1欢迎下载 房地产价格波动影响因素研究综述房地产价格波动影响因素研究综述 一 一 前言前言 我国的房地产业是我国的重要的产业 与钢筋 水泥 交通运输 农民工就 业等等许多方面具有十分密切的关系 房地产业是为国民 经济的发展提供生活资 料和生产资料 反映人民生活水平和社会经济发展状态的 一个重要标志性产业之 一 鲜前航 刘峰 2010 房地产业自上世纪末走出低 谷以来 其迅猛发展的 势头备受世人瞩目 不仅因其作为国民经济的支柱产业而 对国家宏观经济运行产 生巨大的影响 更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而 令人关注 马端建 2004 研究房地产行业的发展 最根本的动机来源于房地产行 业与国民经济发展的 密切关系 李南成 马萍 徐舒 2006 房地产价格波 动反映了我国房地产行 业的发展状况 成为房地产行业发展研究中的重点内容 房价作为房地产商利润 精品文档 2欢迎下载 的直接来源和商品房购买者的直接付出 牵动着房地产市 场上买卖双方的神经 尤其是在我国住房制度实施商品化改革之后 它更加成为 一个社会广泛关注的问 题 李立 李永辉 2002 房地产价格和社会经济发展 水平密切相关 房屋价 格也随着房屋质量和城市建设水平的提高而不断上涨 傅 珊珊 尹菁菁 2010 2003 2007年 我国固定资产投资过热 带动房价飞速增 长 高健 冷安琪 2010 房地产市场繁荣背后却隐含着危机 如不分析研究 不加 以解决 势必影响行业 的健康发展 房地产价格和投资增长过快 住房供求的结 构性矛盾较为突出 房 地产开发和交易行为不够规范等现象在一些地方表现得尤 为突出 马端建 2004 房地产价格的稳定进而房地产市场的健康稳定是国民经 济协调发展的基本 保障之一 是关系国计民生的一个重要问题 龙莹 张世 银 2010 国际金融 精品文档 3欢迎下载 危机的爆发 极大地影响了我国经济的发展 国内消费 不振 政府出台的旨在 扩大内需的四万亿刺激计划 其中32 与房地产行业直接相 关 包括廉租房 保 障性住房等措施 然而 房地产价格过虚高会带动相关生 产要素价格上涨 在与 其它因素的共同作用下 可能会引发结构通货膨胀 鲜前航 刘峰 2010 在现代经济中 房地产不仅是消费品 还是重要的投资品 房地产价格的波动远 远超过了普通商品的幅度 段军山 2006 目前 我国 房地产价格远高于普通 百姓的经济承受能力 面对房地产价格虚高态势 政府当 局采取了许多措施来调 控房地产价格 然而国家宏观调控政策效果并不理想 而 且由于房地产自身开发 的周期性 房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的 地域性 使得房地产业 的发展具有明显的地区特征 单个城市对房价调控也力不 从心 齐淑兰 2008 以此为背景 本文尝试对该领域内主要贡献者的观点进行 精品文档 4欢迎下载 归纳 并梳理其理论逻 辑 进而理解我国房价上涨的实质 本文期望能为人们 进一步寻求上述问题的 答案提供一些有益的视角 二 二 国外相关研究国外相关研究 国外对房地产价格波动影响因素研究比较早同时市场化 程度也比较高 房 地产价格波动影响因素涉及多方面 而各个学者的研究也 是多方面的 在微观层 面 Carey房地产价格决定模型表明房地产价格取决于5 个变量 投资者人数 N 投资者可以获得的资源 贷款数额 基准价格 房地产市 场供给以及投资者的保 留价格离差 他认为房地产价格将随着投资者人数 投资者可以获得的贷款数额 房地产市场的基准价格的上升而上升 而若房地产市 场供给增加 房地产市场价 格将下降 Carey 1990 在宏观层面 Clapp 和 Giaccotto 1994 利用简单 回归分析 认为宏观经济的变化对于房地产价格有着 精品文档 5欢迎下载 很好的预测能力 不符合有 效市场的假说 Clapp Giaccotto 1994 而 Quigley 1999 采用供求平衡 确定价格的模型 对美国 1986 1994 年 41 个都市区 域的年度数据进行研究 认为 对住宅价格的解释能力在 12 30 之间 各变量的 显著水平超过了 99 说明美 国经济基本面可以解释美国房地产价格的变化 房地产可以作为一种投资品 在做购买决策时 也 有可能会受到投机因素的 影响 ase 和 Shiller 1989 Abraham 和 Hendershott 1995 等人就房地产市场 C C 的投机问题作了大量的研究 发现房地产投资中确实 存在投机行为 并且是房地 产价格的决定因素之一 房地产投机过程中涉及信念 反馈效应等相关因素 正 是这些因素相互作用推动了投机行为的蔓延和房地产 泡沫的迅速膨胀和破灭 从房地产供给方面 Peng 和 Wheaton 利用香港 1965 1990 年的数据对土地 供给约束的溢出效应进行了计量经济分析 实证结果 精品文档 6欢迎下载 显示 土地供给变化对地价 住宅价格和住宅供给都有较大影响 随着经济研究的发展 暂时收入和永久收入概念引 入经济分析中 GcofKenny 1999 对爱尔兰住宅市场供给和需求两方面建模 研究表明持久收入增加会引 起房地产价格的上涨 并对住宅的需求有一定比例的 增加 GcofKenny 1999 Abrahma 和 Hendershott 利用了一个考虑滞后过程在 内的住宅价格变化模型 该 模型提示了住宅价格上涨与住宅建设成本 就业率和 收入直接相关 住宅价格上 涨幅度和利率上升成负相关 Abrahma Hendershott 1996 由于房地产产品的特殊性 在建设和交易过程需 要有大量的资金 房地产行 业不可避免的会与银行信贷有紧密的联系 会与利率 投资等有关联 Giulindori 研究发现利率上调之后 9 个欧洲国家 比利时 芬 兰 法国 爱尔兰 意大利 荷兰 西班牙 瑞典和英国 的房地产价格会出现不 同程度的下降 Giulindori 精品文档 7欢迎下载 2005 Case 和 Robert 验证了房地产价格与投资回 报存在正的自相关 房地产 价格和回报的高度自相关会产生正反馈交易行为 并 推动房地产价格向预期的 方向发展 在上升过程中可能会形成价格泡沫 Case Robert 2003 三 三 国内相关研究国内相关研究 我国市场经济发展与西方国家相比 比较迟缓 在 计划经济体制 我国住房 制度是福利分房制度 由国家和单位统一安排 房地 产开发比较迟 但是由于近 几年 我国房地产市场的迅猛发展 国内也有许多专 家和学者针对这一领域做了 许多研究 房地产价格的波动是反映房地产市场变化 的晴雨表 对房地产价格的 研究是房地产行业研究的重点方面 在房地产价格波 动研究中 国内学者借鉴了 西方研究方法以及模型 如 Granger 因果检验 沈悦和刘洪玉利用 1995 2002 年我国 14 城市的 中房住宅价格指数与宏观 经济基本面相关变量的平行数据 运用混合样本回归 以及添加城市 年度哑变量 精品文档 8欢迎下载 等分析方法 对住宅价格与经济基本面的关系进行实 证研究 研究结果表明 经 济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城 市影响特征 沈悦 刘洪 玉 2004 周京奎通过博弈均衡分析研究认为只要当 置业者认为市场处于非理性 繁荣时 房地产市场中才不会出现跟风和正反馈行为 房地产投机泡沫也不会产 生 周京奎 2005 屠佳华 张洁等实证分析了上海 房地产市场价格波动的因素 发现影响中房上海综合指数变动的主要因素有 房地 产投资占固定资产投资的比 重 人均可支配收入 空置面积的变化率 并且上房 指数滞后一期对其自身走势 也有很大影响 而人均 GDP 人均消费支出等变量对 房价的影响不显著 还发现 一些政策的出台能对房价的攀升起到抑制作用 而贷 款利率的下调对上海房市的 影响并不显著 屠佳华 张洁 2005 姚玲珍 刘旦在生命周期假说的基础上 构造了一 个城镇居民资产与城镇居 精品文档 9欢迎下载 民人均消费关系的模型 并利用 1978 2006 年的数 据 分阶段实证研究了中国 城镇居民住宅资产对城镇居民人均消费的影响 姚 玲珍 刘旦 2006 姜彩楼 徐康宁 李永浮运用 2003 年 3 月至 2006 年 8 月的月度数据 通 过协整方法 Granger 检验研究了上海市房地产价格 变动的影响因素 结果表明 宏观经济发展水平和房地产投资力度是影响上海市房 地产价格变动的重要因素 而人均可支配收入 空置面积等反映市场供需关系的 指标对房地产价格的影响较 小 姜彩楼 徐康宁 李永浮 2007 张益丰利用 协整检验与 Granger 因果检 验等方法对我国房地产销售价格和经济发展 居民人 均收入以及上地拍卖价格等 变量加以实证分析 指出单纯依靠降低土地价格来遏 制房价上涨政策是不可行的 提出加大农村投入 缩小城乡收入差距 减少地域之 间的经济差距等一系列能够 平抑房屋价格快速上涨的政策建议 张益丰 2008 精品文档 10欢迎下载 崔光灿运用面板数据模型对我国 1995 2006 年 31 个省市的数据进行分析 后发现 房地产价格明显受利率和通货膨胀率的影响 而且房地产供给 而且房地产供给 收入等 基础性宏观经济变量在中长期也决定房地产价格 房 地产价格明显影响到宏观经 济稳定 房地产价格上升会增加社会总投资和总消费 房地产投资通过 财富效 应 对消费的影响始终明显 对社会总投资的影响也 非常显著 崔光灿 2009 四 四 总结总结 房地产行业作为一个热门 重要的行业 受到大家 的重视与关注 房地产是 一个比较特殊的产品 它的价格受到多方面的因素的 影响 然后目前的研究大多 只是对单个或某几个因素的影响进行研究 如土地价 格 利率居民收入等 但是 没有对影响房地产价格的因素进行全面的考察 这是 目前研究的缺陷 也是将来 研究需要关注的方面 参考文献参考文献 1 Carey 1 Carey MarkMark S S FeedingFeeding thethe Fad Fad thethe FederalFederal landland Banks Banks LandLand 精品文档 11欢迎下载 MarketMarket Efficiency Efficiency andand thethe FarmFarm CreditCredit 2 Crises 2 Crises Ph Ph D D Dissertation Dissertation UniversityUniversity ofof CaliforniaCalifornia atat Berkeley 1990Berkeley 1990 3 3 ClappClapp J J M M GiaccottoGiaccotto C TheC The influenceinfluence ofof economiceconomic variablesvariables onon locallocal househouse priceprice dynamics dynamics JournalJournal ofof UrbanUrban Economics Economics 1994 1994 36 1 36 1 161 183 161 183 4 4 QuigleyQuigley J J M M RealReal Review Review RealReal estateestate pricesprices andand economiceconomic cycles J Internationalcycles J International RealReal EstateEstate Review Review 1999 1999 2 1 2 1 102 111 102 111 5 Abraham 5 Abraham JesseJesse M M andand PatricPatric H H HendershottHendershott BubblesBubbles inin MetropolitanMetropolitan HousingHousing Markets J JournalMarkets J Journal ofof HousingHousing ResearchResearch 1996 71996 7 6 6 CaseCase E1E1 Karl Karl RobertRobert J1J1 Shiller1 IsShiller1 Is ThereThere a a BubbleBubble inin thethe HousingHousing Market J BrookingsMarket J Brookings PapersPapers onon EconomicEconomic Activity Activity 2003 2 2003 2 1 1 7 7 GiuliodoriGiuliodori M MonetaryM Monetary PolicyPolicy ShocksShocks andand thethe RoleRole ofof HouseHouse PricesPrices AcrossAcross EuropeanEuropean Countries J Seot J Polit EconomyCountries J Seot J Polit Economy 20052005 52 4 52 4 519 543 519 543 8 8 李南成 马萍 徐舒李南成 马萍 徐舒 政策干预下的房地产价格波动实证研究政策干预下的房地产价格波动实证研究 中国中国 数量经济学会数量经济学会 20062006 年会年会 精品文档 12欢迎下载 9 周京奎 信念 反馈效应于博弈均衡 房地产投机泡沫形成的 个博 弈论解释 J 世界经济 2005 5 21 27 10 屠佳华 张洁 什么推动了房价的上涨 来自上海房地产市场的证 据 J 世界经济 2005 5 28 36 11 沈悦 刘洪玉 住宅价格与经济基础面 1995 2002 年中国 14 城 市的实证研究 J 经济研究 2004 6 12 姜彩楼 徐康宁