7月市场月报

昊星7月市场月报,目 录,宏观市场动态,7月绵阳市场分析,区域市场动态,7月媒体广告发布情况,项目来访情况分析,宏观市场动态,宏观市场动态,宏观政策 人民币存贷款利率再次上调，贷款利率破7具体内容：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整，5年以上贷款利率达到7.05%。分析:此时再次上调存贷款基准利率，显示当前稳定物价和管理通胀预期仍是宏观调控的首要任务，同时明确传递了货币管理当局控通胀的决心。未来货币政策在总体稳健的基础上将出现预期性放松。对于后续的政策，分析认为年内再次加息概率偏低，最多近期再上调一次存款准备金率。随着三季度通胀逐步回落，紧缩政策将进入观察期。,7月12日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。 会议指出，首先要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。 从下一步的工作安排来看，会议提出了具体要求：要加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设；要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求；要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨，并加强市场监测和监管。 为了进一步遏制投机投资性购房需求，会议在住房限购措施方面还提出新的要求：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。分析：此次国务院常务会议明确了下半年楼市调控的方向和力度。当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，一方面要继续加大保障房和普通商品住房供应；另一方面要坚定不移地抑制不合理需求，保持供求关系基本平衡，促进房价逐步回归到合理水平,宏观政策,宏观政策,7月29日 财政部、发改委、住建部联合发布关于报送2011年城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况的通知，要求各地有关部门在8月10日前报送2011年城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况。通知指出，各市、县财政部门、发展的改革部门、住房城乡建设(住房保障)部门，要按照职责分工，依据2011年城镇保障性安居工程建设计划，对照建设项目清单，逐个项目统计、测算、核准投资需求和资金筹措情况。省级有关部门要加强对市、县调查摸底工作的指导，做好数据审核，确保数据真实、准确、完整。通知强调，各省级财政部门、发展的改革部门、住房城乡建设(住房保障)部门，要做好对市县上报数据的汇总、分析，结合各地情况，逐个地方核对投资需求情况、资金筹措情况，查找存在的问题，并形成书面报告。分析：三部委联合通知意在催促各地方政府对安居工程项目实施要加快建设步伐，对目前日益旺盛的刚性需求得到有效化解而奠定基础。,宏观政策相关新闻,7月12日 温家宝主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 与此同时，由于一些二三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。分析：二三线城市房价和销售数据的快速攀升已经引起决策层和主管部门的警觉。或许，正是这部分市场数据直接引发了最上层“防患于未然”的决心。二三线城市“限购”意味着房地产企业金链会更加紧张。而据分析，对二三线城市的限购名单应该会在8月底公布，以应房地产行业的金九银十。,全国房地产市场动态,北京：7月住宅成交量小幅回升截至7月30日，北京全市一、二手住宅成交量均环比上涨，其中一手房期房、现房合计签约为8969套，创近半年来新高，比6月份8653的成交量有小幅上涨。而二手住宅网签成交量则为8416套，环比上涨7%，这也是今年3月后首次出现的回升。7月，北京楼市成交均价为每平米21150元。比6月份每平米21165元的均价略有下降，基本保持平稳。上海：七月标杆楼盘唱 “独角戏”随着八月酷暑的来临，上海楼市的开盘量也逐月减少，本月新开楼盘仅18个，难耐的酷热使得购房者买房意愿大幅下降。 8月份预计有推案计划的住宅项目共计25个，与去年同期相比，数量同比仍缩幅达4成。广州： 7月楼市成交量创新低楼市调控威力渐显,广州7月一手楼市场呈现量价齐跌的情况。广州市国土房管局权威发布的全市10区房地产交易登记情况通报显示,今年7月广州一手住宅成交量只有37.52万平方米,不仅是今年以来楼市月度成交量的最低值,而且接近了2008年金融危机期间广州楼市最低月度成交量；均价方面则为11829元/平方米,比6月环比下跌5.8%,回调幅度开始扩大。,2011年7月十大城市住宅价格指数,全国房地产市场动态,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，较6月上涨0.21%，其中66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌,1个城市价格与上月持平。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有80个。与去年7月相比，全国100个城市住宅平均价格上涨6.81%，其中39个城市涨幅介于5%-10%之间，23个城市涨幅在5%以内，5个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在5%以内，其中上海、北海2个城市跌幅低于1%。,成都市场动态,政策从紧 7月供应充足成交环比降4.3%7月成都商品住宅市场成交量低位震荡，整体成交走势趋于平缓。7月成都主城区成交面积共42.06万方，合计4549套；成交面积环比6月份小幅下降4.3%，成交套数环比下降4.9%。限购以来，成都楼市具有以下特点：1、需求持续压制，市场观望情绪浓厚。2、供应量充足成交低迷，楼市库存量不断增大。3、主城区房价稳中有升，6月成都主城区均价回落0.4%。4、城南城西是购房主力区域，刚需置业是支撑市场的主力军。二手房方面：7月二手房成交2389套，环比涨1.4%。高新区和武侯区成交面积相对较高，均超过4.1万方。从成交套数上来看，金牛区位居第一，二手房成交套数达到了474套。7月最后两周成都主城区二手房成交持续走高，周成交套数超600套。新增供应量方面：7月成都市主城区共有40个项目取得预售资格。新增供应量约82.16万方，新增供应量环比6月的79.15万方增加了3.01万方，涨幅为3.8%。同比2010年7月新增供应量降幅为19.3%。,市场预判,今年“新国八条”出台后，楼市正在降温，但在房价尚未回归理性之际，部分地方却欲放松调控，住房保障也推进得有点磨蹭。在这种形势下，中央再次重申和强调调控方针与政策，希望地方政府勿懈怠，别乱来。而新一轮的二三线城市限购名单预计在8月底将会公布，以应对房地产的“金九银十”。 7月，从百城住宅价格指数上看，本月价格有所上涨的城市，较6月上涨0.21%；虽部分一线城市房价环比有所上涨，但涨幅有限，成都7月房价环比下跌0.35%。房价在经历了系列的调控与政策持续从严的执行，目前房价已回归到了理性的溢价空间。 房产市场方面，楼市成交量及成交均价现已回归理想，但房地产市场买卖双方的博弈以及地方政府与中央之间的对垒还未得到有效化解。中央今年进行的系列房地产调控措施，使以往部分投机倒把及炒作房价的投资客已逐步淡离购房市场，但刚需客户由于银行不断加息、按揭首付比例的提高和物价持续上涨等因素，也选择持续观望；8月对于开发商来讲，将是一个严酷的季节，第二轮对二三线城市的限购名单预计会在8月底公布。目前中央的系列举动都将暗示房价的拐点已来临。,7月绵阳市场分析,7月市场新增供应量,2011年7月绵阳市场交易汇总,截止7月31日，绵阳市场新增商品房供应量为1539套，较6月净增供应量下降14.3%（此数据不包含商业供应量，上月净增供应量1796套）。,7月绵阳市场交易汇总,截止7月31日，绵阳市累计交易面积236537.68平米，成交房源2386套，环比6月分别上涨38.5%、38.2%。本月绵阳商品房市场成交均价为5104.45元/，较6月成交均价环比上涨7.63元/ 。,6、7月交易数据对比,截止6月30日，绵阳市6月份累计销售145763.52平米，成交1475套房源。环比5月分别下降30%、49.2%。,2011年绵阳6月、7月交易量对比,2011年绵阳6月、7月交易面积对比,截止7月31日，绵阳市7月份累计销售236537.68平米，成交2386套房源。环比6月分别上涨38.5%、38.2%。,6、7月份销售均价对比（元/）,7月成交户型面积配比,备注：以上数据截止日期为7月31日,本月成交户型面积主要集中在6090套二及经济型套三户型，其次为90120舒适性户型，120以上大户型由于面积较大，总价较高，首付比例与月供不断提升，客户青睐程度仍不理想 。绵阳目前市场仍以刚需客户群体为主，改善型居住数量仍然有限。,绵阳商品房成交走势,7月份成交面积为236537.68，环比6月上涨38.5%。7月份成交2386套房源，环比6月上涨38.2%。 7月份整体成交均价为5104.45元/，环比6月小幅上涨7.63元/；7月份绵阳楼市新增供应量较6月环比下降14.3% （此数据不包含商业供应量）但成交量相比6月确有所涨幅；涪城区本月各数据仍以领者姿态，持续摇摇领先其他区域，本月交易量及交易面积虽整体环比6月均有所涨幅，但经开区、科创园区及游仙区三个区域比比6月均有小幅下跌。7月绵阳楼市在户型需求上仍以6090为主，环比6月下跌5%；60以下户型需求环比增加9%，而90120户型本月成交小幅上扬2%；144以上大面积户型需求环比6月小幅下跌2%。7月商品房交易量按单周看，除7月18日7月24日单周交易面积跌破历史低谷为186套外，其他三周交易数据均在500套以上，市场整体气氛表现活跃，楼市买卖双方的僵局开始得到一定释放。,小 结,7月绵阳楼市市场排行情况,总 结,本月绵阳商品房市场新增供应量、交易量及成交面积较上月均有所上涨，本月下旬数家楼盘应市开盘，采用低价格、多赠送、大优惠的促销方式吸引潜在客户，促使成交量相对于上月有大幅提升。 绵阳7月市场成交量、成交均价较6月均有所提高；成交面积较6月份环比上升62.27%。7月7日，国家再次出台政策提高人民币存贷款利率，至此，五年以上贷款利率突破7%，进一步打压市场存留的一部分投资投机需求，但也对刚性需求产生了不容忽视的影响，首套房贷压力的增大也让很大一部分客户进入观望行列。 由于部分二三线城市房价逆市上涨，限购令或扩展至更广阔的领域，政府对楼市的打压力度越来越大，绵阳是否限购还有待观察。 根据目前中国楼市宏观环境及绵阳市场特征看，绵阳势必也将与全国共同经历一场楼市的寒冬，但这个冬天会有多长、温度多低，还需要进一步观察。,区域市场动态,香榭里大道,优惠政策：一次性4%，按揭1%，入会即享1万2千元优惠；入会当日至开盘前一日每日积累100元购房优惠。累计最高优惠估算约为8%。备注：还可选择工行三成首付,销售进度：三期一批次开出508户，现销售备案286套，定购1套，可售套数221套，备案均价4442.25元/平米。三期二批次预计8月开盘，现排号排至200余号。,区域市场情况及竞争项目动态,其他优惠措施：20套清盘特惠房，3957元/平米起，需一次性付款。,润森加州阳光,区域市场情况及竞争项目动态,目前情况：2011年1月，备案总套数126套，备案已售套数28套（含定购套数），备案均价4307.88元/；优惠政策：一次性付款优惠5%，按揭（分期）优惠3%；户型区间： 80%户型集中在90左右梯 户：1栋26层，1-6层为商业，T6；2栋2个单元，T4；物管费：1.2元-1.4元/,兴发家园5期嶺峰,区域市场情况及竞争项目动态,目前情况：于2月26日开盘，住宅397套，销售1#、36栋；目前已备案销售127套（1#销售45套、36#销售82套），1#合同均价4668.27元/，36#合同均价4396.88元/ 。优惠政策：一次性付款优惠4%，按揭（分期）优惠1%户型配比： 48.6569.97约占27%80.2090.19约占40%94.81102.43约占31%117.24120约占3%梯 户：全高层T6、T8物管费：1.5元/,嘉来东山郡,区域市场情况及竞争项目动态,目前情况：排号交5万优惠3%，外加3000现金。预计8月6日开盘，开盘当天可再优惠3%；排号客户可当场锁定满意房源；现已排至160余号。,长虹国际城,目前情况：一期一批次住宅共1088套，6月备案128套，已售21套，定购2套，合同备案均价6255.23元/。商务公寓VIP排号已排至100余号。优惠政策：二批次一次性5.5%，按揭优惠3.5%。商务公寓VIP排号交一万抵两万。,区域市场情况及竞争项目动态,九洲跃进路1958,目前情况：一期一批次7月23日开盘，放量153套（5#楼），当天销售90%。均价5399元/。户型区间：5#楼T5结构，3个户型分别面积是112.92（40%）、86.02（40%）、126.35（20%）优惠政策：一次性3%，按揭、公积金1%。,区域市场情况及竞争项目动态,长兴99号公馆,目前情况：7月9日开盘, 共推出474套房源,面积区间为58-105平米。备案474套，可售331套，已售143套（定购48套，已售95套），备案均价4406.88元/。优惠政策：按揭优惠4%,一次性付款优惠6%。,区域市场情况及竞争项目动态,目前情况：目前为二期，28万；预计9、10月份 开盘，全开2000余套。 2月底开始排号，由于项目路段在进行道路改造，目前排至100余号。优惠政策：交5万优惠1.5万户型区间：37-300物 业 费：1.4元,公园大帝,区域市场情况及竞争项目动态,目前情况：预计2011年10月底开盘，1月初开始排号，现登记客户1000余组。优惠政策：交3万优惠1万户型区间：50125；开盘总户数：2000余户,富临.东方广场,区域市场情况及竞争项目动态,海赋外滩,目前情况：2011年5月7日开始排号，从售楼部了解排号已排至500余号。总房源近1000户，江景房96户型只有60套。预计8、9月份开盘。优惠政策：在指定银行存入5万可优惠2%，锁定房源可再优惠1%。户型区间：45-96 物管费：1.3元/梯户数：3T8,区域市场情况及竞争项目动态,区域市场特征,由于年初系列的调控政策，目前市场买卖需求已趋于平稳、饱和状态，价格及地理位置仍是当前购房者首要考虑因素。由于季节及市场成交不乐观等因素影响，当前新开楼盘数量持续减少；而众多楼盘放缓了媒体推广步伐，取而代之的是系列能吸引人气的现场营销活动（如香榭里的啤酒晚会等）。当前楼市受调控政策和银行不断加息等各方面因素影响，市场成交量销售疲软；而购房者已不在盲目的追求广告效应，客户置业已开始趋于理性，多数购房者在购房时考虑最多的因素与以往市场关注需求相同，主要集中在区位、价格、居住环境及配套设施等方面。受前期楼市调控政策和银行提高首付比例等因素影响，以投资、保值客户群体除黄金地段产品仍受宠爱之外，其他区域销量均被压制，市场交易量仍以刚需客户群体为主，但受银行不断加息及物价不断上涨等因素，刚需客户不得不徘徊在购房市场边缘，导致6月楼市交易萎靡不振。,7月媒体广告发布情况,7月晚报广告投放排行榜（前三位）,7月媒体广告投放情况分析,万达广场以月6次的广告投放频率稳居绵阳晚报投放冠军宝座；而香榭里大道、长虹国际城及长虹世纪城本月晚报广告投放频率依然不减，分居第二；本月选择投放广告的项目仍以项目形象广告信息、项目产品信息为主，主题+大幅软文形式宣传在本月持续有所增加，万达广场本月投放的广告形式均以软文为主，以博受众者对项目的信任感。 本月从投放次数、投放金额上看，报媒广告较上月有所减少。同样受天气炎热与季节性的销售淡季影响；7月，多数项目推盘动作丝毫不减，广告投放相比6月基本持平；本月多数楼盘广告投放量均保持34次左右的投放频率，投放形式上以半版和整版广告为主，海珂三千城推的小户型信息则采取了三分之一版面，多次数的推广方式。 6月，长虹世纪城与长虹国际城首家推出两成首付，在经历一月的市场验证，绵阳市场上除观岭8号紧随其后，其他项目暂无动作，均在观望本次活动的广告效应。 目前报纸广告投放除产品信息介绍、形象推广外，VIP卡领申领入会、优惠信息、房源批次介绍及面积区间等推广主题仍是宣传重点。,7月媒体广告投放详情,7月媒体广告投放详情,7月媒体广告投放详情,7月媒体广告投放详情,7月媒体广告投放详情,7月媒体广告投放详情,7月媒体广告投放详情,注：以上数据截止日期为2011年7月31日。,项目来访分析,观岭8号到访途径,观岭8号6月累计登记客户171组，来电咨询129组，来访登记客户环比6月增加27.5%，来电登记客户环比上升12.4%（跟本月优惠措施出台有较大关系）。 从知晓途径来看，来访客户主要以路过客户、户外媒体及朋友介绍客户为主；本月由于天气炎热，来电客户主要以通过报纸、户外及电视广告媒体知晓；而通过网络途径来电、来访客户本月大幅增加。,来访区域,从到访区域统计显示，观岭8号的主要客户量还是来自游仙区，占46%，环比上月小幅减少2%，其次是涪城区与外市县客户。而作为观岭8号的重要客户资源九院仅占客户量的4%，与上月持平。其他区域到访客户量占比甚微，较上月相比变化不大。,观岭8号意向户型及楼层,观岭8号本月客户主要咨询户型仍集中在套二、套二（2.5）及套三户型上。意向楼层主要以8F以上为主，占到访客群的75%；客户意向楼层关注度随大市场不变，高层仍是客户首选，多层产品关注度环比上月小幅下降3%。,观岭8号客户职业及年龄特征,观岭8号本月到访客较以往有所转变，以3140岁优质客户群体为主，占到到访客群总量的41%，环比6月增加13%；其次为30岁以下客户，占到访群体的39%，环比上月下降9%，41岁以上客户关注度较上月相比无太大变化。按职业特征分类：本月关注项目