南京房地产市场形势分析.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除南京房地产市场形势分析一、 南京房地产政策市场动态2008年被视为中国地产的政策“潮动”年。金融海啸肆虐之下，中国楼市如入“冷宫”，销量一泻千里。中央和地方政府政策连环出，降首付、免个税、降利息牵一发而动全身，服下几剂猛药的中国楼市，2009年“起死回生”。迎来“小阳春”，锁定“金三银四红五月”，全国各地频出“捷报”。相比2008年的“政策”猛药，2009年上半年出台的政策仅算得上是“调理”，政策出台的频率、力度，远不及2008年。不过，伴随着楼市温度再度向“高烧”逼近，有业内人士预计，取而代之的或许是“胡萝卜加大棒”，新的抑制措施很快会出台。南京2009年上半年伴随着国家的调控脚步，也出台若干关于房地产方面的政策，我们下面进行一一梳理，以理清这些政策对于房地产市场的影响。（一） 公积金政策调整时间：2009年1月20日政策政策：南京公积金贷款首付降至两成 南京市住房公积金管理中心对外宣布，从1月20日起，正式调整住房公积金贷款首付比例。政策核心要点：商品房首付比例由3成降为2成。第二次住房公积金贷款首付4成的限制也被取消。目前对自住住房并没有严格限定，为支持职工改善住房条件，凡是第二次申请公积金贷款的，首付比例视同第一次公积金贷款处理。南京的公积金异地贷款目前还没有放开。点评：有利于减轻广大职工购房的首付压力，解决城市中低收入家庭住房问题，拉动内需，刺激住房合理消费，支持更多的公积金缴存人使用公积金贷款。（二） 商品房销售价格明码标价制度时间：2009年2月1日政策：南京严查楼盘价格欺诈 执行“一套一标” 南京市房产管理局发布“关于做好商品房销售一套一标工作的通知”，要求各楼盘的商品房必须“明码标价”，以防止重大价格欺诈等违法、违规行为的发生。政策核心要点：健全商品房明码标价制度，全面推行价格诚信经营，整顿和规范市场价格秩序。防止重大价格欺诈等违法、违规行为的发生。改进房地产价格管理，加强经济实用房、中低价商品房、拆迁安置房、廉租房和带有公益性质的商品住房的价格管理。产权市场处将加强全市商品房销售市场检查，各房地产开发企业要在售楼场所醒目的位置按“一套一标”公示商品房销售价格。凡检查中发现不执行“一价清”和明码标价制度的开发企业将通报给物价部门查处。 点评：2007年，南京市在楼市火热时推出了“一房一价”的核价销售政策，一度被指“以行政手段干预市场价格”而惹来争议。去年9月末，南京市取消了商品房一房一价的“核价”制度，将商品房的定价权全部交还到了开发商手中。09年2月1日关于做好商品房销售“一套一标”工作的通知，明确了开发企业严格执行商品房“一价清”和“一套一标”的明码标价制度（三） 新版购房合同推出时间：2009年2月1日政策：南京正式启用新版二手房买卖合同 南京市正式启用新版的南京市存量房买卖合同，和老版合同相比，新版合同增加了房款托管的条款内容，但不是必选条款，房屋买卖双方可自行选择。政策核心要点：一是自有购房款的托管、二是抵押贷款部分的托管、三是自留尾款的处理。尾款因为牵涉到房屋的户口、水电费等问题，可以不存入托管账户，但定金作为房屋买卖首付款要一并存入托管账户。买卖双方不选择资金托管而自行交割房款的，由此产生的全部责任须自行承担时间：2009年5月1日政策：5月1日起南京将启用新版商品房预售合同 5月1日起南京市（含三区两县）将启用新版南京市商品房预售合同，新版主要对附件5中建筑节能条款相关内容进行了修改。政策核心要点：原08版南京市商品房预售合同（含建筑节能条款）将继续保留一段时间后停止。其他版本南京市商品房预售合同，自2009年5月1日起停止使用。未售出的商品房必须按上述要求定义09版合同模板，使用09版合同文本。凡办理过初始登记的商品房，仍继续使用南京市商品房现售合同。（四） 物业收费时间：2009年4月4日政策：南京出台新规 不交物业费业主权利将受限南京市房管局出台了南京市业主大会和业主委员会指导规则，给出了多达50条的指导性意见。政策核心要点：业主大会由街道牵头召开。首次业主大会经费由开发商支付。高档住宅物业费无需审批。 正在装修的房子不算空置房 。点评：这只是指导性的文件，没有很强的约束力，南京应该尽快出台地方性的法规进行规范，比如南京物业管理条例，并配套相关的实施细则，让关系到千家万户的物业管理工作有法可依，仅仅出台一部指导规则恐怕还远远不够。（五） 个税调整时间：2009年4月4日政策：南京房管部门出台新规 要全额退税先还个税补贴在办理个税退税时，应结合房管局提供的领取个税补贴的信息。政策核心要点：在执行“对个人转让2年以上住房取得的所得，其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴(个税的40%)”时，对于已领取个人所得税补贴的，卖房人再依据“个人转让房屋，并在一年内重新购买住房，可以按纳税人购房价格占售房价格的比例，享受个人所得税减免”政策，申请办理个人所得税退还手续时，应退还政府发放的个人所得税补贴。对纳税人符合个人所得税补贴政策，同时符合在一年内“卖旧买新”享受个人所得税减免优惠政策的，地税部门在办理个人所得税退还手续时，可依据房管部门出具的表格。在进行个人所得税补贴信息核对时，对已领取个人所得税补贴的，应在办理退还个人所得税补贴手续后，再行办理个人所得税退还手续。点评：卖掉旧房先领取40%的个税补贴，一年内再买新房又获全额退税，一进一出，白白赚了政府40%的个税？“天下没有这样的好事”，南京市房管部门专门出台新规，要求买房人在办理全额退税时必须退还已经领取的个税补贴，堵住这个有可能产生的“漏洞”。时间：2009年6月15日政策：与房屋产权无关者受赠须缴两成个税 国家财政部发文，称房主要将房产赠给与该房屋产权无关的人时，对方需要缴纳该房屋价值20%的个人所得税。政策核心要点： 根据财政部通知，如房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人时，可以免征个税。除此之外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。点评：“卖假赠与”已成为主要逃税方式之一，在赠与过程中加以重税，对逃税者无疑是一大打击。（六） 环境治理政策：土壤“中毒”后挖地5米再盖房首部南京市固体废物污染环境防治条例今年7月1日起就要实施，关注土壤修复成为该条例的一大亮点。政策核心要点：化工、印染、电镀等单位停产、关闭、搬迁后的原址，或是填埋过危险废物的场地，如果土地需要开发利用的，开发利用者应对被污染土壤进行处置和修复。而费用由造成污染的单位或个人承担。这就意味着，污染企业的地块在出让前要先环评，达标后才能转入商业开发。点评：市民在买房前要擦亮眼睛，看看楼盘地块以前是干什么的，土壤有没有被污染过，是否修复了，因为这关系到购房者一辈子的健康问题。（七） 银行二套住房贷款收紧6月22日，银监会正式向各地银监会和各银行总行印发了名为关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，“要求各银行严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”随后杭州、上海等城市率先传出二套房贷收紧的消息。瞬间，二套房贷收紧迅速蔓延至南京。南京各家银行悄悄地向部分二手房中介传达了收紧的信号。大部分银行已经开始全面收紧二套房贷，部分银行将认定单位从“个人”改成“家庭”。7月3日，深圳发展银行南京分行就已全面收紧二套房贷了，“以家庭为认定单位，首付4成，贷款利率上浮10%”。而上海浦东发展银行、中国光大银行等银行在执行二套房贷判定时，不仅以家庭为认定单位，而且“第一套房必须还清贷款并出售，再购房才能等同首套房。”兴业银行、中国民生银行等银行，对于“如果有过一次贷款经历，再次贷款能够出具房产局证明其当前人均居住面积低于南京市标准，等同于改善性居住，其余的二套房贷款则严格执行。”目前，从各大银行的动向来分析，二套住房银行贷款收紧的趋势已经十分明显了。这些进一步影响下半年南京房地产市场的发展。二、 南京2009年上半年土地市场动态1、 南京2009年上半年土地出让状况2009年上半年，南京共推出土地1109655平方米，折合1663亩。其中，流标土地99亩，占上半年出让指标的6%；底价成交土地1130亩，占上半年土地出让指标的68%；超过底价成交的土地434亩，占上半年土地出让指标的26%。流标3幅，分别为栖霞区梅子口商办用地，建邺区住宅用地（该地块7月6号重新推出，已成交，成交价格为7800万，上浮10%），江宁区住宅用地；2、 对南京2009年上半年土地市场变化特点纵观过去一年半的土地市场，呈现出以下趋势：（1） 挂牌土地单价呈现逐步下降之势 去年上半年，挂牌土地平均单价达到6000元/，而今年以来挂牌的土地单价仅仅为2400元/，低价土地成为市场主角；（2） 单幅挂牌土地面积呈下降之势去年挂牌土地，单幅土地平均面积达到5.8万，而今年以来，挂牌土地单幅平均面积仅为4.6万，小幅地块增多；（3） 用地性质逐步多元化与去年上半年居住用地占绝对主流不同，今年以来，推向市场的土地性质逐步多元，各种类型的土地频现市场，土地市场不再单极发展，发展趋于平衡；（4） 成交溢价开始浮上舞台 较之08年和09年年初的绝大部分上市土地底价成交，溢价成交开始成为土地市场的普遍现象。3、 对南京2009年下半年土地市场发展的判断对比去年和今年同期，去年拍卖频率、推地速度明显较快，但从效果来看，受房地产市场整体市场不景气影响，开发商拿地热情不高，绝大部分土地以底价成交；今年以来，尤其是1-4月，推地速度节奏放缓，受去年整体市场形势的惯性影响，大部分土地同样以底价成交，在经历了“金三银四红五”的一轮房市高潮后，开发商拿地资金（信贷资金和销售回款）到位，信心恢复，政府部门加速推地、低价、减少土地限制等政策刺激，对土地交易的活跃也起到了推波助澜的作用。5月土地市场伴随着销售市场的火爆，迅速转暖，推地速度加快，在近一个月内，推出了三批次共9幅地块，而从开发企业的购地热情看，在沉寂许久后，激情再现，5月两幅地块均溢价成交，回暖迹象乍现。分析其原因：一是由于近期出让土地挂牌均价相比于前期相同板块的土地出让价下降了300-400元/，有一定的上升空间；二是楼市销售的快速复苏，价格也拉升较大，增强了开发企业的拿地信心，同时市场各方舆论的刺激作用也是不可忽视的。而今年小幅地块、低价地块的出现，表明当前土地市场仍以观察和试探为主。在当前整体房市仍处于观望中期的情况下，虽然土地市场逐步回暖，信心逐步恢复，但整体而言，土地市场的“春天”尚未完全到来，未来一段时间内仍将维持相对平稳的状态。在此时间段里，开发商拿地，可以避免竞争激烈的局面，同时也可以与政府协商谈判，获取一定的优惠空间。三、 南京2009年上半年一手房市场动态1、2009年上半年一手房销售状况南京2009年房地产销售状况基本与中国一线城市的房地产走势一致，可以用“冰火亮冲天”来形容，从冰点到沸点，在6个月的时间来表现得淋漓尽致。根据南京网上房地产发布的最新权威数据，刚好印证了这样的“疯狂”。2009年1-6月份，南京楼市共认购50667套，成交43202套，成交面积达4737588平方米，日均卖房约239套。 与2008年上半年24399套成交量相比，今年上半年南京楼市成交量上涨了77%，直逼2007年上半年巅峰时期的48449套成交量。2007年、2008年、2009年，南京楼市的认购和成交量均呈现出“V”字形走势，经过了2008年的低谷，在各项政策利好和开发商促销之下，刚性需求得到极大的释放，南京楼市逐渐走出08年的低谷。2009上半年，成交和认购虽不及2007年的巅峰销量，但相比2008年，上涨幅度不小，尤其，在成交量上，环比上涨4成之多。（注：以上数据不含高淳、溧水）截止6月30日，全市可售商品住房房源为31799套，相较于1月1日53129套的库存量，足足减少了21304套，每天去库存量达到118套。上半年，南京楼市的表现可圈可点。1、2月份，成交和认购还在低位盘旋。春节过后，3月份，成交量和认购量双双放大，呈现直线上涨之势,“金三银四红五月”如约而至.其中，认购量在5月份达到上半年的顶峰，11939套。6月份的认购略有下滑，但与4月基本持平，表现尚可。成交量在4月份表现勇猛，达到9601套。2、南京上半年一手房销售排名：排名楼盘名片区销售金额当前均价销售面积（平方米）（亿元）（元/平方米）1招商依云溪谷仙林 8.92亿元双拼别墅15500元/57548 2金地名京河西8.11亿元毛坯15000元/50688 精装17000元/3融侨中央花园河西7.03亿元10000元/70300 4雅居乐花园城南6.85亿元14000-15000元/47241 5明发滨江新城江北6.75亿元小高层4500元/135000 高层5000元/江景房6000-7000元/6天华硅谷江北6.33亿元4350元/145517 7天正湖滨花园城中6.23亿元住宅售罄，君悦阁12000-13000元/49840 8金陵尚府城中5.91亿元住宅均价40759 14000-15000元/9威尼斯水城江北5.81亿元4700元/平米123617 10凯润金城城中5.36亿元暂无房源11南京万达广场河西 5.11亿元12000元/42583 12天润城江北4.84亿元4400元/110000 13朗诗国际街区河西4.16亿元16800元/24762 14颐和南园江宁4.01亿元小高层：5200元/53467 联排别墅：9200元/15金基汇锦国际河西3.81亿元挑高小户型13800元/31750 平层住宅9600元/16世茂外滩新城城北3.75亿元20000元/18750 (剩余6套挑高毛坯房)商铺16000元/17旭日上城江北3.69亿元4500元/82000 18万科金域缇香河西3.59亿元1300017500元/23933 以上数据为截至6月30号，南京房地产市场销售排名前18位的楼盘。从该表可以分析，南京上半年个个楼盘的销售均取得了不俗的成绩，从微观层面也印证了南京房地产上半年从冰点到沸点的转变。3、对南京下半年房地产市场销售的判断我们判断，随着7、8月份房地产销售淡季的来临，南京楼市的销售将有所下降。但是由于有充沛的资金支持，9、10月份房地产销售将持续火爆。但是，根据多个城市的房价与租金的对比关系，房价持续上涨，租金却持续下降，说明楼市的泡沫正在集聚，不排除国家会出台若干微调政策，但是本年度扶植房地产发展的基调不会改变。四、 南京2009年上半年二手房市场动态1、 南京2009年上半年二手房销售状况根据网上房地产统计，南京楼市二手房上半