中原北京城建密云穆家峪红酒庄园项目前期可行性研究

中原地产（北京）投资顾问部,城建密云穆家峪红酒庄园项目前期可行性研究,二零零九年八月,项目可行性判断,宏观城市研究,区域市场环境,项目研究,宏观城市环境,经济发展,相关政策,密云发展研究,1998年以来，北京GDP发展趋势良好，逐年稳步提高，年增幅均超过10%以上；自2008年以来，受到国际金融危机的影响，年增幅下滑趋势明显；预计2009年年增幅将基本在8%左右，经济发展进入相对平稳期。,GDP与房地产,2009年经济发展进入相对平稳期，房地产业未来仍有发展空间。,北京城镇居民人均可支配收入不断提高， 2008年北京人均可支配收入达24725元，实际增长7% 。,人均可支配收入稳步提高，对高价值产品的消费和投资欲望将不断增强。,收入与房地产,相关政策影响,45号文明确禁止别墅用地供应。2005年七部委清理闲置土地令,第二套住宅提高首付及贷款利率提高，限制了购买客群，尤其是投资客群。,“90，70”政策将使未来市场大户型产品供应稀缺。,供需同时受限，低密度产品更加稀缺，但低密产品集中入市，典型区域内高端住宅市场竞争加剧。投资成本增加，投资需求得到有效抑制。产品结构趋向中小户型，大户型产品稀缺。,经济发展影响 总体收入持续增高，提供良好的发展基础。,产品结构变化 中小户型主导市场，大户型低密产品日益稀缺。,北京住宅市场总结及未来发展预测,宏观政策影响 收紧房地产业膨胀速度，供需总量均有收缩趋势。,需求结构变化 消费趋于合理，投机行为淡出，投资需求比例下降。,密云概况,位于北京东北部，距市区70公里，总面积2226平方公里，常住人口达45.7万（密云县08年人口统计公报）。境内山青水秀，旅游资源丰富，素有“北方山水大观，首都郊野公园”之称 。,静谧宜人，生态城市,密云区域规划,密云将主导发展为休闲旅游度假中心区和会议培训基地。全县已开业旅游景区18家，目前正在开发景区7家 ；旅游宾馆饭店50余家，其中星级饭店24家，星级餐馆11家。,一个集休闲、疗养、旅游观光为一体的综合性旅游区。,自2000年以来，GDP年均稳步提高，2008年全县实现国内生产总值106.9亿元，同比增长13%。2002-2007年第三产业实现增加值年均增长17.8%，分别高于第一产业、第二产业7.2个和5.4个百分点。 2007年三次产业结构由2001年的16.5：47：36.5调整为13.6：42.5:43.9。旅游和房地产业的蓬勃发展是第三产业快速发展的主要推动因素之一。,密云经济发展,2008年密云县GDP占北京市1.01%,整体经济实力有待提高第三产业逐渐成为主导产业,新兴板块，具有较大的开发潜力和升值空间,高档住宅开发区,密云房地产市场,密云经济发展,产业布局规划,房地产发展,整体经济实力有待提高，在第三产业的支撑下有较大的未来提升空间,宜居城镇建设，主导发展旅游度假、会议产业经济,随着经济的发展而蓬勃发展，有较大的发展空间、升值空间,密云区域研究总结,项目可行性判断,宏观城市研究,区域市场环境,项目研究,区域市场环境,红酒庄园,市场概况,典型案例,红酒庄园地块所在地,密云红酒庄园，出密云县城东去8公里，紧邻京承高速，交通便利，占地80平方公里，2万亩森林，目前是华北地区最大的生态旅游度假村，现已建成“澳洲红酒庄园”和“康乾行宫”两大园区。 其周围景点众多，如密云水库、古北口长城、司马台长城、白龙潭风景区、桃园仙谷、黑龙潭、云岫谷、云蒙山森林公园、南山滑雪场、云佛山滑雪场、金鼎湖滑雪场等。密云红酒庄园目前尚有三期工程正在续建中，度假村自然环境极其优美，空气质量终年一级。密云红酒庄园将成为集度假、旅游、生态、观光于一体的国内最大的度假村。,密云红酒庄园空气质量一流，每到夏季，园区的千顷葡萄园漫山遍野,样本项目,君山高尔夫别墅、琉森湖、红螺湖别墅、天恒别墅山,君山,琉森湖,红螺湖别墅,天恒别墅山,样本项目分布情况,区域主流产品容积率集中在0.4以下，低密度住宅产品舒适度较高。,19,样本项目规模及容积率分析,区域市场物业建筑类型多以独栋为主，辅以少量叠拼、联排产品；区域市场项目绿化率均较高，大部分在50%左右，园林规划各具特色,样本项目建筑形态及绿化分析,中大户型较多主力区间350-500平方米以独栋为主,21,样本项目产品户型分析,在售别墅成交价格基本集中在13000左右。,样本项目价格,能否直接享有景观，对定价影响重大。配套、景观越充裕，定价条件越宽松。销售速度较快，吸纳量相对旺盛。个案销售速度差别较大，与产品特质有直接关系。,样本项目价格及吸纳量比较,区域板块日趋成熟，高端休闲度假板块的市场形象基本树立项目表现良莠不齐核心价值的独特性与昭示性成为关乎成败的关键有一定的总价限制,区域市场小结,君山国际高尔夫别墅,高尔夫的环绕与活水系的穿插是规划的最大亮点,白河东A区总占地52万，规划建设用地32.67万，规划总面积（其中含地上及地下）18万，以建筑北美风情独栋别墅为主，共403席。其中前三期已经入住；四期正在热销；五期正在规划设计之中。白河西B区总占地60万，规划建设用地52万，规划建筑面积55万，包括18000的东南亚风情水岸会所以及千余席东南亚风情手工独栋别墅。,项目规划,项目实景,主力户型350-400平方米,景观最佳位置有少量500-600平方米户型。,以小面积产品最为热销,户型设计,项目客户主要集中在金融、贸易、房地产等领域的领袖型客户年龄为在36-45岁之间的中年成功人士被君山的山水景观及高尔夫球场所吸引,客户资源,群山,河湖,高尔夫,复合型景观豪宅,三大因素构成,价值提炼,项目研究,地块条件,基本定位方向,财务测算,项目基本情况,项目原方案主要经济技术指标,项目基本情况,项目一期调整后方案主要经济技术指标,法国园,项目基本情况,项目整体调整后方案主要经济技术指标,项目地块周边现状,地块周边现状图,项目地块周边现状,地块周边现状图,地块旁红酒庄园正在经营的三星级酒店,项目地块周边现状,地块周边现状图,地块东北侧红酒庄园售完的紫霞谷独栋别墅,项目地块周边现状,地块周边现状图,地块东北侧红酒庄园售完的四合院,项目地块周边现状,地块周边低密度住宅及配套已初具规模,地块周边现状考察结论：,也存在如下问题：,1、区域旅游商业等配套完善，但生活配套设施较少2、以别墅为主，缺乏大规模居住区依托，人气不足3、除京承高速、101国道和京密路外，辅助性道路严重不足,项目地块情况,地块现状图,地块自然景观优美，但植被欠佳,项目地块情况,地块现状图,地块基础设施小市政未达到七通一平标准，只有电可以从现有别墅区连接,项目地块情况,地块现状图,SWOT分析,丰富的景观资源,良好的生态环境,品质化的市场趋势,度假、养生高品质,S1. 拥有优质的环境资源S2. 京承高速开口距离本项目3公里W2. 基本的生活配套缺乏O2. 经济回暖，对别墅购买是一大利好因素O3. 生态环境成为区域需求核心支持点,中高端人群的坚实需求,中/高端阶层,O4. 对独栋别墅的限制政策加紧，未来低密独栋别墅市场价值高启。W2. 基本的生活配套缺乏O1. 在奥运利好和北京主动郊区化加速发展进程下，吸引最大量的主动郊区化人群,客群范围的泛区域化,项目自身条件不断完善,升值空间,配套完善,政策条件限制，使之成为稀缺产品,市场定位方向,项目所在怀密板块，拥有优质景观资源自身条件的不断完善客群范围的泛区域化政策使独栋别墅产品成为市场上稀缺产品,支持本项目成为密云中高端低密养生型二居所社区,定位方向,本案时点价格保守估计在12000元/平米,项目独栋别墅价格定位,1、琉森湖下月进行价格调整，调整幅度为每平米增600元。2、由于去年年底、今年年初是近年来房地产的低谷期，在此期间两项目销售价格均在10000元/平米以上。3、地块整体自然景观远好于琉森湖项目。4、本案0.25的容积率，认为在产品打造上优势明显。,定位方向,1、鉴于市场低密度住宅项目逐渐稀缺以及本案环境优势，本案低密度住宅产品按照10%-20%的年增幅计算（参考主要参考2007年标准）。2、根据密云城市发展，考虑到未来经济增长幅度的不确定性以及房地产市场的不稳定因素，因此，保守预测本案价格增幅在10%左右。3、以当前经济增长作为依据，未来经济将稳定增长；生态休闲旅游业的快速发展；政策对独栋别墅的进一步限制，使得区域独栋别墅呈现稀缺的态势，因此乐观预测本案入市价格增幅在20%左右。,两年后入市保守预测15000元/平米两年后入市不保守预测18000元/平米；,项目独栋别墅价格定位,定位方向,本案时点价格保守估计在8000元/平米,项目叠拼别墅价格定位,1、鉴于区域内没有叠拼产品，因此参考昌平区叠拼产品与独栋产品价格关系，可知差价在4000元/平米。2、本案独栋产品时点销售价格在12000元/平米，因此参照昌平区叠拼与独栋的差价，本案叠拼产品时点销售价格在8000元/平米,定位方向,1、鉴于市场低密度住宅项目逐渐稀缺以及本案环境优势，本案低密度住宅产品按照10%-20%的年增幅计算（参考主要参考2007年标准）。2、根据密云城市发展，考虑到未来经济增长幅度的不确定性以及房地产市场的不稳定因素，因此，保守预测本案价格增幅在10%左右。3、以当前经济增长作为依据，未来经济将稳定增长；生态休闲旅游业的快速发展；政策对别墅的进一步限制，使得区域别墅产品呈现稀缺的态势，但其增幅应小于独栋别墅，因此乐观预测本案入市价格增幅接近20%。,两年后入市保守预测9800元/平米两年后入市不保守预测11500元/平米；,项目叠拼别墅价格定位,地块测算,测算说明：1、项目转让一期土地，费用按每建筑平米2500元计算，一期总建筑面积按83000平米计。但其仅交12000平米的土地出让金，其它面积按140元/平米计算，并且可返还40%。2、道路面积按占地面积的15%计；其它均按建筑面积计。3、按照当前、未来市场别墅销售均价：12000/15000/18000元/平方米三档计算。4、经济分析成本费用估算以行业一般取费项目及取费标准为依据，未考虑特殊因素。 5、税费取费标准以北京市土地、城市建设、房管等部门规定的为准。6、土地增值税按30%的85%计，营业税按应交的85%计。,地块测算,首先，纯独栋别墅方案和将面积做足方案，按当前市场售价12000元/平米进行对比分析,地块测算,投资估算表,做足面积方案比纯独栋别墅方案开发总投资成本多1.2亿元。,地块测算,销售收入两方案对比,地块测算,损益表两方案对比,地块测算,其次，纯独栋别墅方案和将面积做足方案，按未来保守市场售价15000元/平米进行对比分析,地块测算,投资估算表,做足面积方案比纯独栋别墅方案开发总投资成本多1.2亿元。,地块测算,销售收入两方案对比,地块测算,损益表两方案对比,地块测算,最后，纯独栋别墅方案和将面积做足方案，按未来乐观市场售价18000元/平米进行对比分析,地块测算,投资估算表,做足面积方案比纯独栋别墅方案开发总投资成本多1.2亿元。,地块测算,销售收入两方案对比,地块测算,损益表两方案对比,地块测算,从目前及未来价格测算看，一期地块非常值得拿。原因：地块在市场最不好的情况下，或者产品品质一般的情况下，以目前的土地价格获取，12000元/平米的售价，其获取的税后利润已超10%。说明项目的抗市场风险能力非常强。,一期测算结论：,本案拿一期地块，可操作性强，但有3点风险值得关注！风险一：由于项目是旅游配套用地，土地使用年限50年，少于住宅70年，客户购买会有一定的心理障碍。风险二：目前部分土地出让金未交,并且未办理开工证，并结合此地块的使用性质，银行贷款额度将降低。风险三：按正规政策办理预售许可证有一定难度，但目前项目已销售产品已经办理了预售许可证。,项目评价,针对以上两个问题，分别与银行、政府部门沟通。针对土地使用年限解决办法：现状目前政策未出台土地到期后，不能续签的文件。未来整个庄园共80平方米公里，从该地块土地办理手续看，至项目销售时，土地使用年限已过10年，根据地上房屋的新旧程度，可按房改或危改形式，补交土地出让金，延续土地使用年限。,项目评价,针对贷款情况银行意见：“项目在满足已办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、开工证的情况下，项目即可获取开发贷款。但由于该地块的性质，放贷额度低于住宅，额度在60%左右。因此最好将建设工程规划许可证，旅游配套设施更改成公寓，这样批贷额度会提高。”解决办法：现状1）可启用集团内部贷款，得到信贷保证；2）融资方面受银行额度限制，可按60%进行放贷。未来1）将修改建设用地规划许可证，旅游配套设施更改成公寓，或者拿到政府对该项目实行绿色通道的文件，以保证合理的销售手续。2）由土地出让方-优龙在土地出让前期将土地打包办理预售证，可降低我方风险，正常进行销售融资。,项目评价,针对以上两个问题，分别与银行、政府部门沟通。针对正常销售情况土地部门：“地块中1.2万平米已交土地出让金，如果将其变成建设用地，再补交剩余部分土地出让金即可。”规划部门：“旅游用地配套设施已定，不能改变。按正常程序此部分产品不能销售，但此项目是政府的绿色通道项目，只要区政府认为可以销售，应该没问题。”建委意见：“将建设工程规划许可证，旅游配套设施性质更改成公寓，办房产证是没问题的。但这是绿色通道项目，或者政府批准发证，房产证也是可以办的。”,项目评价,解决方案：综合走访部门的意见，认为有以下2点可以解决。现