房地产经营管理考试复习资料.doc

一 选择、判断1、 房地产商品的特性：具有位置固定性、使用长期性、投资大量性、保值增值性。（p3）2、 房地产市场的类型p19：按存量增量划分一级二级三级市场； 按交易形式划分土地买卖、租赁和抵押等子市场。由于我国 土地所有权属于国家，因此土地交易是指是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。3、 房地产市场的自然周期： （1）复苏阶段：a在复苏阶段初期，房地产供给大于需求，房地产交易量不大，投资量也不小，价格与租金水平较低，房价已经明显停止下跌并逐渐有上升的势头。b经过一段时间的恢复，购房者逐渐增多，少数房地产投机者入市，房地产需求开始上升，房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后房地产需求趋旺，刺激房价回升，市场加速复苏。c在市场加速复苏的刺激下，人们对房地产市场充满乐观预期，在国家宏观政策对房地产业扩张的形势下，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动了对房地产业密切相关的多个行业快速发展。同时房地产投资者大量涌入市场，房地产交易量快速上升，价格上涨，房地产空置率大幅下降，土地市场开始活跃。（2）繁荣阶段：a房地产开发企业进一步加大对土地及物业开发项目与建设数量的投资，房地产市场的高额利润吸引了众多其他行业企业纷纷前来投资。于是市场提供大量怎寄啊，市场数量激增，房价越涨越高。b房地产需求进一步怎寄啊，由于房地产投机者的增长速度快于自用购房者的增长速度，炒房行为导致放假高涨带市场无力承担的程度，真正自用购房者被迫退出市场，房地产空置率开始增加，房地产泡沫逐渐形成并不断加大，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施。c随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资利率提高、运营费用增加等原因导致房地产投资总量开始回落，房地产供给减少。同时，房地产销售市场达到饱和极限，房地产交易量明显下降，房地产空置率增加，销售价格开始回调。在这一时期，人们开始对房地产市场产生悲观预期。（3）、衰退阶段：a随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产投资回报率下降、投资风险加大，房地产投资额下跌。因此，房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持。b 由于自用购房者被迫被挤出市场，有效需求降低，房地产投机者转手困难，房地产价格开始急剧下跌。因此，房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持。c 由于房价的大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，导致一些实例较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产。（4） 、萧条阶段：a房地产销售价格哥租金水平继续沿着衰退阶段的跌势下降，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下，房地产商破产现象更为普遍，房地产泡沫完全破灭。b在房地产业总体水平加剧下滑之后，由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。同时政府也逐渐减少对房地产的限制性正常干预，部分放宽对房地产投资、交易等方面限制，以期待房地产市场有所稳定或回升。4、房地产开发的主要程序包括四个阶短投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。P795、经济适用房定义：p99经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。6、房地产开发企业资质等级分为四级：一级资质、二级资质、三级资质、四级资质。7、房地产开发企业资质实行年检制度：对于不符合原定资质条件或有不良经营行为的企业，由原自己审批部门予以降级或注销资质证书。企业有一下行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：（1） 隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的。（2） 无正当理由不参加资质年检，被视为年检不合格的。（3） 工程质量低劣，发生重大工程质量事故的。（4） 超越资质等级从事房地产开发经营的。（5） 涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。8、房地产开发企业的类型：p102 按照企业所有制性质分类公有制房地产开发企业；合资房地产开发企业；私有房地产开发企业。 按照开发经营对象分类专门从事土地和城市基础设施开发的房地产开发企业；专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产开发企业；房地产综合开发企业。 按照政府对企业的干预程度分类商品性房地产开发企业；政策性房地产开发企业。9、 房地产营销渠道类型分为开发商自行租售和委托物业代理。P11010、房地产定价方法:成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；购买者导向定价法（认知价值定价法和价值定价法）；竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随性就市定价法）。11、房地产市场的特性：（p20）市场供给的垄断性；市场需求的广泛性和多样性；市场交易的复杂性；市场价格与位置密切相关；存在广泛的经济外部性；市场信息的不对称。12、房地产抵押管理（作为抵押物的条件P150；房地产抵押的受偿p154）条件：（1）存在权属争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要意义纪念意义的其他建筑物；（4）意义发公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。13、 房地产相关税收的税率：p201（主要是前三个）（1）营业税（应纳税额=营业额*税率）税目税率一、交通运输业3%二、建筑业3%三、金融保险业5%四、邮电通信业3%五、文化体育业3%六、娱乐业5%-20%七、服务业5%八、转让无形资产5%九、销售不动产5%（2）城市维护建设税，城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：城市市区的税率为7%，县城、建制镇的税率为5%，不在城市市区、县城、建制镇的税率为1%。（3）教育费附加，教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。（4）企业所得税，企业所得税的税率为25%。符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。（5）个人所得税（应纳税额=应纳税所得额*20%）（6）契税，税率为3%-5%（7）土地增值税，税率：土地增值税实行四级超率累进税率。50and100and200的税率为60%。（8）固定资产投资方向调节费，税率为0%、5%、10%、15%、30%五个档次。14、第十章的内容简答题1. 房地产经营管理研究的对象是什么？答； 房地产经营管理主要探讨房地产在社会主义市场经济中的经济属性或规定性问题，即房地产商品化问题。社会主义城市住宅是商品，它的商品性是城市住宅的唯一的内在本质属性。在我国的现行土地制度下，作为商品的是城市土地的使用权。实行房地产商品化，就是指房地产的开发建设，经营服务活动必须在社会主义市场经济的轨道上运行，按商品经济的规则办事，建立起社会城市房地产大的市场经济新秩序。 2、房地产经营管理的研究方法有哪几类？答：（1）矛盾分析法（对房地产经营管理的研究首先必须运用矛盾分析方法，通过对房地产经营管理中诸多矛盾的分析，找出这些矛盾运动的规律。）；（2）、宏观研究与微观研究结合法（宏观研究与微观研究相结合，既要注意涉及全局的大问题的研究，也要注意细小问题的深入研究和探索）；（3）、定性研究与定量研究结合法；（任何事物的存在都是数量与质量的统一，定性研究与定量研究相结合就是这种统一的要求）（4）、比较分析法（比较分析法是通过指标对比，从数量上确定指标差异的一种分析法）；（5）、经验或案例方法（理论与实践相结合是科学研究的根本方法，房地产经营管理学的研究必须以此为准，将理论与实践结合起来）。3、房地产市场的参与者有哪些？其角色是什么？答：土地所有者或当前的使用者（土地供给者）；开发商（房地产市场的商品供给者）；政府及政府机构（包括二级，一级中央政府房地产调控的主导角色、地方政府中央政府宏观调控政策的具体落实与执行）；金融机构（资金供给者）、房地产承包商(工程建设者)；专业顾问（提供咨询服务）；消费者（购房者）。4、房地产市场中的泡沫与过热有哪些区别与联系？如何分析判断你所熟悉的当地房地产市场？答：区别：（1）过热和泡沫是反映两个不同层次的市场指标，房地产过热反映的市场上的供求关系，泡沫则是反映市场价格和实际价格之间的关系。(2) 过热和泡沫在严重程和度危害性方面不同，房地产泡沫比房地产过热的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而恢复至平衡状态。（3）房地产过热和房地产泡沫在周期循环中处在的阶段不同，当泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过热的现象时，市场已经开始下滑了。（4）从市场参与者的参与动机来看，过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益，而泡沫则表现为市场参与者对对短期资本收益的追逐。联系：房地产泡沫和房地产过热，都是用来描述房地产市场中房地产实际价格对房地产基本市场价值的偏离，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现，这是二者之间的共同点。过热不一定产生泡沫，但过热是市场产生泡沫的前提，也是诱因之一，5、房地产开发的前期工作包括哪些? p80答：项目立项；土地使用权的获取；规划设计与方案报批；建设工程招标；开工申请与审批；与市政设施的接驳；前期工作的其他环节。6、什么是促销组合？有哪几种形式？答：房地产促销组合是指为实现房地产企业的促销目标而将不同的促销方式进行组合所形成的有机整体，即如何确定促销预算及其在各种促销方式之间的分配。形式：广告促销；人员促销；营业推广；公共关系。7：物业管理早期介入和前期物业管理有什么区别？p238 b答：（1）是否拥有对物业的经营管理权，物业管理的早期介入，可能未与房地产开发商签订物业委托合同，已咨询顾问的角色提出意见和建议。前期物业管理活动则是在其与房地产开发商确定了委托关系后才进行的，此时的物业服务企业已拥有了对物业的经营管理权。（2）承担相应的民事责任，早期介入的物业服务企业，是按照与房地产开发商约定的介入时机，程度等，从有利于将来的物业管理与服务等具体细节上提出辅助性的建议和意见，真正的决策权属于开发商，而前期物业管理活动中，物业服务企业已经被开发商全权委托，行驶物业管理职能，并承担相应的民事责任。8、商品房预售的条件？p148答：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度的竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证证明。9：房地产开发企业的特点p103答：（1）房地产开发企业是具有地域属性的企业；（2）房地产开发企业是是一种资金密集型的综合性经济组织；（3）房地产开发企业是是以房地产项目为单位的经营管理企业；（4）房地产开发企业是是以经济效益为目的的企业。10：市场宣传的主要手段？答：（1）广告，含报纸杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告； （2）邮寄宣传材料；（3）发送售楼书；（4）制作现场广告牌和广告围栅；（5）楼盘推出庆典仪式；（6）现场样板房展示。11建设阶段的主要内容包括p89答：质量控制；进度控制；成本控制；（三控制）合同管理；安全管理；信息管理；（三管理）竣工验收。（一验收）12房地产广告的推出时机？p123答：开盘前期 一报纸广告为主，配合现场广告和户外固定性广告；开盘期 报纸广告范围扩大，广告宣传已告知性和促销性为主；强销期 报纸广告继续跟进，同时增进投放电视广告，广播广告、杂志、网络等；持续期 此阶段广告投放量减少，灵活运用报纸和电视，广播广告。13、税收制度及构成要素？p198答：税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、章程和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。构成要素：税收人；课税对象；税基；税率；附加、加成和减免；违章处理。材料分析：一、第四章案例分析p107问题：1、你怎样看待这个案例？2、谁有权更改小区规划？答：1、房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管平面示意图未附属在双方签订的上海市内销商品房预售合同中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。开发商未经业主们的同意，却在两年后改变建筑方案，楼房的间距缩小至30.4米，明显违反了小区规划，属于违约行为。开发商声称小区规划系按照政府提出的要求进行的，但变更小区规划不是政府有关部门强制要求变更就可以变更的，而是有关部门是根据开发商的报告，再作出批准意见的。归根到底，是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划。所以开发商应作出违约赔偿。 2、二、第五章案例分析p136问题1、你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗？2、商品房预售中广告与承诺应如何规范？答：1、开发商对在宣传材料中的表述和承诺在合同中没有载明，虽然交房后没有实现，但这并不会导致夏先生的购房目的全部落空。开发商的宣传材料中确有不实之处：公寓楼前的空地虽然不能确定为停车场，但不应该为建筑物2号楼；虽然没有标明绿地面积大小，但确定为绿地而非建筑物无疑。况且，开发商的确又在宣传图标注的绿地位置的绿地位置动工建三期工程；夏先生所购房屋内虽然铺设有暖气，但并未实行集中供热；虽然有锅炉房，热水并没有直接供应至家中，而且开发商被政府部门批准的规划手续表明，宣传材料中1号楼前空地的位置应是2号楼，绿地的位置应是3号楼。基于此，房产商有意对消费者进行误导，其行为即使不构成欺诈，也是违背诚实守信原则，理应对消费者进行补偿。2、国家工商行政管理总局颁发的房地产广告发布暂行规定有这样的规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众，对虚假、夸大宣传内容的房地产广告进行重点清理。从广告法角度看，房产商以效果图、广告等形式所做的广告内容，应真实、合法，不得欺骗和误导消费者，应到遵循公平、诚实守信的原则。开发商宣传材料内容，应看做是合同的一部分，应当作为合同义务来看待。开发商在房屋交付后没有实现承诺，严格意义上讲，不仅是一种违约行为，也是一种违反合同的行为。三、第六章案例分析p163案例一、问题1、法院会支持杨女士的诉讼请求吗？杨女士的权利如何保护？2、办理房屋抵押的相关规定是什么？p150答：1、支持。因为原告杨女士与被告周某双方因借款所签抵押协议，其内容是合法有效的;原告在被告没有按约定期限偿还借款的情况下，向法院提起保护债权的诉讼请求是正当的。据法律规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。据此，本案周某与刘某的转让行为，因未通知抵押权人杨女士违反了法律，故其转让行为无效。2、（1）房地产抵押，抵押人可以将计宗房地产一并抵押，也可以将房地产分割抵押。（2）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。（3）已享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。（4）以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会同意，并报其上级主管机关备案。（5）以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过。但企业章程另有约定的除外。（6）（7）（8）（9）案例二、问题、本案是一个房屋确权纠纷。当事人一方以另一方的名义购买房屋并实际占有和使用，而另一方则实际被登记为房屋产权人，究竟谁应当被确认为房屋的真正产权人？一、本案中原告认为自己实际出资且与被告签有协议，所以应当取得房产权。但原告的观点是不正确的，理由是：（一）原告不具有购房资格。由案情可知，原告出资购买的是只面向本市市民的经济适用房，根据该市规定原告没有购房资格；（二）原告以被告名义购买房屋的行为属于无效民事行为。根据民法通则第条规定，以合法形式掩盖非法目的的行为属于无效的民事行为。本案原告在无购房资格情况下，为取得房屋而以被告名义进行房屋买卖，实属以合法形式掩盖非法目的的行为，理应归于无效；（三）被告实际取得房屋的产权。被告尽管没有出资，但他具有购房资格，以自己的名义签订了房屋买卖合同，并依法登记为房屋的产权人，所以符合房屋买卖合同的生效要件，依法取得房屋的产权；（四）原、被告之间形成一般的债权债务关系。民法通则第条第款规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损