技术经济学课程设计

技术经济学技术经济学 课课 程程 设设 计计 说说 明明 书书 设计题目 荆州市房地产建设项目财务评价设计题目 荆州市房地产建设项目财务评价 姓姓 名 名 学学 院 院 经济与管理学院经济与管理学院 专专 业 业 会会 计计 学学 号 号 指导教师 指导教师 20202020 年年 3 3 月月 2828 日日 精品文档 2 欢迎下载 目录目录 一 课程设计任务书 2 二 方案 建小高层商品房住宅楼 5 2 1 项目概况 5 2 2 投资估算 6 2 3 资金筹措计划 6 2 4 项目经济效益评价 9 2 5 不确定性分析 12 三 方案 建多层商品房住宅楼 13 3 1 项目概况 13 3 2 投资估算 14 3 3 资金筹措计划 15 3 4 项目经济效益评价 17 3 5 不确定性分析 21 四 方案比选 22 五 结论 23 精品文档 3 欢迎下载 课程设计任务书课程设计任务书 1 1 设计题目 设计题目 荆州市房地产项目财务评价 2 2 设计目的 设计目的 课程设计是验证课堂理论 巩固和深化课堂所学知识的重要环节 本课程 设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系 熟悉工程技术方案 选优的基本过程 全面掌握工程经济的基本原理和方法 具备进行工程经济分 析的基本能力 3 3 任务 任务 3 13 1 任务要求 任务要求 充分利用所学知识独立完成项目的经济评价 内容全面合理 每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整 做到一人一题 3 23 2 设计资料及相应数据设计资料及相应数据 本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价 建筑物地点 某大中城市 可参照武汉 房地产开发项目可以是 商品房住宅楼 商业写字楼 商业综合楼 工业 厂房等 规模可以是 多层 小高层或高层 建设用地 50000m2 投资估算相关数据 1 前期费用 土地费用 商业用途 800 万元 亩 住宅用途 600 万元 亩 可行性研究费 自行考虑 城市基础设施配套费 80 元 m2 建筑面积 消防设施配套费 5 元 m2 建筑面积 生活垃圾服务费 12 元 m2 建筑面积 白蚁防治费 1 3 元 m2 建筑面积 勘察设计费 建筑安装工程费总造价 2 规划管理费 1 8 元 m2 建筑面积 2 建设期间费用 建筑安装费用 多层按 1000 元 平方米考虑 高层和小高层按 1200 元 平 方米考虑 精品文档 4 欢迎下载 设备 要求考虑电梯 写字楼要求考虑中央空调 供水电工程 自行考虑 3 管理费和预备费 自行考虑 4 其他费用 自行考虑 建设期 多层按 2 年考虑 年末付款 小高层和高层按 3 年考虑 每年年 末等额付款 若考虑商品房销售 销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑 在课程设 计中注明其价格出处 销售时间按 3 年考虑 写字楼出租按每年 80 出租率 月租金参照报纸或网络提供的均价考虑 在课程设计中注明其价格出处 建设资金 自有资金占总造价的 35 不足部分向银行贷款 贷款年利率 统一按 7 计算 银行贷款在年中支付 要求自有资金率在 35 以上 建筑容积率要求 最大值 住宅 多层 2 1 高层和小高层 4 1 商业 用房 5 1 行业基准收益率按 15 统一考虑 计算要考虑固定资产的折旧 要求考虑税金 数据不足的可自行增加数据 但要注明数据来源 若数据无法查到 可自 行估算 但应说明估算理由 若认为附录所给数据不合理的可作调整 但应 说明理由 4 4 时间安排 时间安排 本次课程设计安排在 2015 年第二学期第 17 周进行 5 5 设计内容 设计内容 本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价 根据给定的资料数据 数据不足可自行设定 但要予以说明 设计若干种开 发方案 综合运用 工程经济学 所学的各种知识和方法 对多种方案进行 比较和选择 最终确定最佳方案 至少设计 2 种开发方案进行比选 各种方案应包括以下内容 可参照第 6 章内容 1 投资概算 包括前期费用和建设费用 可考虑建成后的使用费用 精品文档 5 欢迎下载 2 资金筹措计划 3 项目经济效益评价 必须含有全部资金财务现金流量 图 表和 资本金财务现金流量 图 表 资金来源与运用表 贷款还本付 息估算表等内容 4 不确定性分析 包括盈亏平衡分析 敏感性分析 5 结论 在方案的财务评价指标的计算和分析中 至少要有 静态投资回收期 动态投资回收期 内部收益率 方案净现值等指标 不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣 文字内容应分为投资方案估算 多方案间比选和结论三部分 6 6 设计工作要求 设计工作要求 课程设计作息时间同上课期间 课程设计要求独立完成 不得抄袭 一经发现取消成绩 所交课程设计统一为 A4 页面大小装订上交 封面参照首页 课程设计装 订成册 并要求有封面和目录 并附有课程设计任务书 7 7 成绩评定标准 成绩评定标准 不迟于 18 周星期一下午 5 点提交全部课程设计成果 迟交不予评定成绩 教师若认为有必要 可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩 8 8 主要参考资料 主要参考资料 1 付晓灵主编 工程经济学 中国计划出版社 2007 2 刘晓君主编 工程经济学 第二版 中国建筑工业出版社 2008 3 叶晓甦主编 工程财务与风险管理 中国建筑工业出版社 2007 4 建设部标准定额研究所编 建设项目经济评价案例 中国计划出版社 2006 5 国家发改委 建设部发布 建设项目经济评价方法与参数 第三版 中国计 划出版社 2006 精品文档 6 欢迎下载 二 方案 二 方案 建小高层商品房住宅楼建小高层商品房住宅楼 2 12 1 项目概况项目概况 此房地产开发项目位于荆州市城区 占地面积 50000 75 亩 建筑容 积率 3 1 建筑面积为 150000 建设期为 3 年 销售期 3 年 2 22 2 投资估算投资估算 1 前期费用 土地费用 5000 元 50000 25000 万元 可行性研究费 70 万元 城市基础设施配套费 80 元 150000 1200 万元 消防设施配套费 7 元 150000 105 万元 生活垃圾服务费 4 元 150000 60 万 白蚁防治费 1 元 150000 15 万元 勘察设计费 1200 元 150000 2 360 万元 规划管理费 1 6 元 150000 24 万元 2 建设期间费用 建筑安装费用 1200 元 150000 18000 万元 电梯 240 万元 供水电工程 18000 2 360 万元 3 管理费用 1000 万元 基本预备费 45434 5 2271 7 万元 4 其他费用 180 万元 1 2 3 4 48885 7 万元 5 建设期利息估算 预估项目贷款 30000 万元 年利率 7 贷款在每年年中付 并分三年投入 第一年 10000 万元 第二年投 10000 万元 第三年投 10000 万元 表表 1 1 建设期利息估算 万元 项目 1234 利息累计 年初累计欠 款 0 001035021424 533274 22 当年借款 100001000010000 当年应计利 息 3501074 51849 723274 22 年末欠款累 计 1035021424 533274 22 工程总造价 48885 7 3274 22 52159 92 万元 自有资金 22159 92 万元 精品文档 7 欢迎下载 占工程总造价的 42 49 2 32 3 资金筹措计划资金筹措计划 1 自有资金为 22159 915 万元 建设期为三年 贷款第一年投入 10000 万 元 第二年投入 10000 万元 第三年投入 10000 万元 表表 2 2 长期借款还款计划表 万元 长期借款还款计划表 万元 项目 456 期初累计欠款 33274 2222182 8111091 40 当期偿还本金 11091 4111091 4111091 40 当期偿还利息 2329 201552 80776 40 期末欠款累计 22182 8111091 400 表表 3 3 项目总投资使用计划与资金筹措表 万元 项目总投资使用计划与资金筹措表 万元 序号项目 123 1 总投资 17386 6417386 6417386 64 1 1 建设投资 16295 2316295 2316295 24 1 2 建设期利息 3501074 51849 72 2 资金筹措 17386 6417386 6417386 64 2 1 项目资本金 6295 236295 236295 24 2 2 债务资金 1035011074 511849 72 序号工程或费用 名称 建筑 工程 设备费用工程建设 其他费 合计比例 1 工程费用合 计 183601836035 2 1 1 建筑安装费 18000 1 2 供水电费 360 1 3 电梯费用 2402400 05 精品文档 8 欢迎下载 2 工程建设其 他费合计 2683451 45 表表 4 4 建设投资估算表 万元 建设投资估算表 万元 2 1 土地使用费 25000 2 2 城市基础工程设施 配套费 1200 2 3 消防设施配套费 105 2 4 生活垃圾服务费 60 2 5 白蚁防治费 15 2 6 勘察设计费 360 2 7 规划管理费 24 2 8 可行性研究费 70 3 预备费合计 2271 72271 74 36 3 1 基本预备费 2271 7 4 其他费用 管理费用 11802 26 5 建设期利息 3274 223274 226 28 精品文档 9 欢迎下载 合计 1836024033559 9252159 92100 2 各项资本金估算 工资及福利费估算 宣传及销售人员 管理人员 每年工资及福利 700 万 财务费用 每年偿还当年利息 营业费用 经预测每年营业费 100 万 用于宣传 推销广告等 修理费 设备 水电 10 60 万 建设费用 总投资额分三年回收 分别为 17386 64 万元 17386 64 万元 17386 64 万元 总成本估算 本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息 因此固定成本包 括工资及福利费 可变成本包括财务费用及营业费 表 5 总成本费用 万元 序号项目 456 1 工资及福利 700700700 2 财务费用 2329 201552 80776 40 3 营业费用 100100100 4 修理费 606060 5 建设费用 17386 6417386 6417386 64 6 总成本费用 41131 5639578 7638025 99 2 42 4 项目经济效益评价项目经济效益评价 1 销售收入估算 通过 2012 年 7 月城市住宅房价调查显示 按荆州市平均房价计算 将该项目 房价定为平均元 8000 在 3 年经营期内 第一年售出 40 第二年售出 30 第三年售出 30 第一年的销售收入 150000 40 10000 60000 万元 第二年的销售收入 150000 30 10000 45000 万元 精品文档 10 欢迎下载 第三年的销售收入 150000 30 10000 45000 万元 总销售收入为 150000 万元 2 增值税的估算 增值税税率为 17 第一年应纳增值税 60000 17 10200 万元 第二年应纳增值税 45000 17 7650 万元 第三年应纳增值税 45000 17 7650 万元 3 营业税及附加估算 根荆州市政府规定 该项目房产税依照原值扣除 30 计税 税率为 1 2 城镇 土地使用税税率为每平米 3 元 城市维护税按增值税的 7 计算 教育费及附加 按增值税 3 计算 城镇土地使用税 150000 3 45 万元 城市维护建设税 第一年 10200 7 714 万元 第二年7650 7 535 5 万元 第三年7650 7 535 5 万元 教育费及附加 第一年 10200 3 306 万元 第二年 7650 3 229 5 万元 第三年 7650 3 229 5 万元 表表 6 6 营业收入 营业税金及附加估算 万元 营业收入 营业税金及附加估算 万元 序号项目合计 456 1 营业收入150000600004500045000 2 增值税255001020076507650 3 营业税金及附加26851065810810 3 1 城镇土地使用税135454545 3 2 城市维护建设税1785714535 5535 5 3 3 教育费附加 765306229 5229 5 4 4 利润与利润分配估算利润与利润分配估算 表表 7 7 利润与利润分配表 万元 所得税率为利润与利润分配表 万元 所得税率为 25 25 序号项目合计 456 1 营业收入150000600004500045000 2 营业税金及附加26851065810810 3 总成本费用118736 3141131 5639578 7638025 99 4 利润总额28578 6917803 444611 246164 01 5 所得税7144 674450 861152 811541 6 净利润21434 0213352 583458 434623 01 表表 8 8 项目投资现金流量表 万元 项目投资现金流量表 万元 精品文档 11 欢迎下载 序 号 项目 1234 56 1 现金流入 600004500045000 1 1 营业收入 600004500045000 2 现金流出 17386 6417386 6417386 641925 1670 1670 2 1 建设投资 17386 6417386 6417386 64 2 2 经营成本 860 860 860 2 3 营业税金及 附加 1065810810 3 净现金流量 17386 64 17386 64 17386 6458075 43330 43330 4 累计净现金 流量 17386 64 34773 28 52159 925915 0949245 0992575 09 5 净现值流量 现值 17386 64 15 118 82 13 146 8038 185 2624 774 0721 542 67 6 累计净现值 流量现值 17386 64 32505 46 45652 26 746717307 0738849 74 7 所得税 4450 861152 811541 8 税后净现金 流量 17386 64 17386 64 17386 6453624 1442177 1941789 9 税后累计净 现金流量 17386 64 34773 28 52159 921464 2243641 4185430 41 10 税后净现金 流量现值 17386 64 15118 82 13146 8035258 7424114 9520776 52 11 累计税后净 现金流量现 值 17386 64 32505 46 45652 26 10393 5213721 4334497 95 该项目税后静态投资回收期 Pt 4 1 52159 92 53624 14 3 97 年 该项目税后动态投资回收期 Pt 5 1 10393 52 24114 95 4 43 年 项目投资财务净现值 税前 NPV 38849 74 万元 项目投资财务净现值 税后 NPV 34497 95 万元 项目投资内部收益率 税前 IRR 42 项目投资内部收益率 税后 IRR 40 表表 9 9 项目资本金现金流量表项目资本金现金流量表 序 号 项目 123456 1 现金 600004500045000 精品文档 12 欢迎下载 流入 1 1 营业 收入 600004500045000 2 现金 流出 6295 236295 236295 24 19796 4715467 0215078 8 2 1 建设 投资 6295 236295 236295 24 2 2 经营 成本 860 860 860 2 3 借款 本金 偿还 11091 4111091 4111091 40 2 4 借款 利息 偿还 2329 201552 80776 40 2 5 营业 税金 及附 加 1065810810 2 6 所得 税 4450 861152 811541 3 净现 金流 量 6295 23 6295 23 6295 24 40203 5329532 9829921 2 4 累计 净现 金流 6295 23 12590 46 18885 721317 8350850 8180772 01 5 净现 金流 量现 值 6295 23 5474 11 4760 1126434 4716885 5814876 12 6 累计 净现 金流 量现 值 6295 23 11769 34 16529 45 9905 0226790 641666 72 该项目静态投资回收期 Pt 4 1 18885 7 40203 53 3 47 年 该项目动态投资回收期 Pt 4 1 16529 45 26434 47 3 63 年 项目资本金财务净现值 NPV 41666 72 万元 项目资本金财务内部收益率 IRR 78 精品文档 13 欢迎下载 2 52 5 不确定性分析不确定性分析 1 盈亏平衡分析 表表 1010 盈亏平衡点分析表盈亏平衡点分析表 序号 年份 项目 456 1 固定成本 38702 3637925 9637149 59 2 营业收入 600004500045000 3 变动成本 2429 21652 8876 4 4 营业税金及附加 1065810810 5 增值税 1020076507650 6 BEP 83 58108 71104 16 从盈亏平衡分析表中可知 只要第一年的销售额达到设计纲领的 83 58 以后 两年平均销售额达到设计纲领的 108 71 104 16 项目就可以保本 因此 项 目具有抗风险能力差 2 敏感性分析 表表 1111 敏感性分析表敏感性分析表 序号123 因素 指标 税后内部收益率 静态投资回收期 年 税后财务净现值 万元 基本方案40 3 9734497 95 10 23 24 6 341551 23 5 36 11 5 441989 45 5 44 09 3 6038495 23 营业收入 10 57 35 3 4253421 11 10 58 36 3 1154532 15 5 52 23 3 6338675 22 5 47 25 6 452345 11 经营成本 10 43 26 7 12564 11 精品文档 14 欢迎下载 三 方案 三 方案 建多层商品房住宅楼建多层商品房住宅楼 3 13 1 项目概况项目概况 此房地产开发项目位于荆州市郊区 占地面积 50000 75 亩 建筑容积 率 2 1 建筑面积 100000 建设期为 2 年 销售期 3 年 3 23 2 投资估算投资估算 2 1 建设投资估算 1 前期费用 土地费用 400 75 30000 万元 可行性研究 50 万元 城市基础设施配套费 80 100000 800 万元 消防设施配套费 7 100000 70 万元 生活垃圾服务费 5 100000 50 万元 白蚁防治费 1 100000 10 万元 勘察设计费 10000 2 200 万元 规划管理费 1 8 100000 18 万元 2 建设期间费用 建筑安装费 1000 100000 10000 万元 电梯 240 万元 供水电工程 10000 2 200 万元 3 管理费 1200 万元 预备费 41648 5 2082 4 万元 4 其他费用 200 万元 1 2 3 4 45130 4 万元 5 建设期利息估算 预估项目贷款 30000 万 年利率 7 采用年中支付 贷款分 2 年投入 第一年 15000 万 第二年 15000 万 表表 1 1 建设期利息估算 万元 建设期利息估算 万元 项目 123 利息累计 精品文档 15 欢迎下载 年初累计欠款 0 001552532136 75 当年借款 1500015000 当年应计利息 5251611 752136 75 年末欠款累计 1552532136 75 工程总造价 45130 4 2136 75 47267 15 万元 自有资金 17267 15 万元 占工 程总造价的 36 53 3 33 3 资金筹措计划资金筹措计划 1 自有资金为 17267 15 万元 建设期为两年 贷款第一年投入 15000 万 元 第二年投入 15000 万元 表表 2 2 长期借款还款计划表 万元 长期借款还款计划表 万元 项目 456 期初累计欠款 32136 7521424 510712 25 当期偿还本金 10712 2510712 2510712 25 当期偿还利息 2249 57 1499 72749 86 期末欠款累计 21424 510712 250 表表 3 3 项目总投资使用计划与资金筹措表 万元 项目总投资使用计划与资金筹措表 万元 序号项目 12 1 总投资 23633 5823633 57 1 1 建设投资 22565 222565 2 1 2 建设期利息 5251611 75 2 资金筹措 23633 5823633 57 2 1 项目资本金 7565 27565 2 精品文档 16 欢迎下载 2 2 债务资金 1552516611 75 表表 4 4 建设投资估算表 万元 建设投资估算表 万元 序号工程或费用名称建筑工 程 设备 费用 工程建 设其他费 合计比例 1 工程费用合计 102001020021 58 1 1 建筑安装费 10000 1 2 供水电费 200 1 3 电梯 2402400 51 2 工程建设其他费合计 312083120866 02 2 1 土地使用费 30000 2 2 城市基础工程设施配 套费 800 2 3 消防设施配套费 70 2 4 生活垃圾服务费 50 2 5 白蚁防治费 10 2 6 勘察设计费 200 2 7 规划管理费 18 精品文档 17 欢迎下载 2 8 可行性研究费 50 3 预备费合计 2082 42082 44 41 3 1 基本预备费 2082 4 4 其他费用 管理费用 140014002 96 5 建设期利息 2136 752136 754 52 合计 1020024036827 1547267 15100 2 各项资本金估算 工资及福利费估算 宣传及销售人员 管理人员 每年工资及福利 760 万 财务费用 每年偿还当年利息 营业费用 经预测每年营业费 200 万 用于宣传 推销广告等 修理费 设备 水电 10 44 万 建设费用 总投资额分三年摊销 分别为 26200 85 总成本估算 本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息 因此固定成本包 括工资及福利费 可变成本包括财务费用及营业费 表表 5 5 总成本费用 万元 总成本费用 万元 序号项目 456 1 工资及福利 800800800 2 财务费用 2249 57 1499 72749 86 3 营业费用 200200200 4 修理费 444444 5 建设费用 15755 7215755 7215755 72 6 总成本费用 19049 2918299 4417549 58 3 43 4 项目经济效益评价项目经济效益评价 1 销售收入估算 精品文档 18 欢迎下载 通过 2015 年 3 月城市住宅房价调查显示 按鄂州市中心城区平均房价计算 将该项目房价定为平均 8000 元 在 3 年经营期内 第一年售出 40 第二年售出 30 第三年售出 30 第一年的销售收入 100000 40 8000 32000 万元 第二年的销售收入 100000 30 8000 24000 万元 第三年的销售收入 100000 30 8000 24000 万元 总销售收入为 80000 万元 2 增值税的估算 增值税税率为 17 第一年应纳增值税 32000 17 5440 万元 第二年应纳增值税 24000 17 4080 万元 第三年应纳增值税 24000 17 4080 万元 3 营业税及附加估算 根据鄂州市政府规定 该项目房产税依照原值扣除 30 计税 税率为 1 2 城镇土地使用税税率为每平米 3 元 城市维护税按增值税的 7 计算 教育费及 附加按增值税 3 计算 城镇土地使用税 100000 3 30 万元 城市维护建设税 第一年 5440 7 380 8 万元 第二年 4080 7 285 6 万元 第三年 4080 7 285 6 万元 教育费及附加 第一年 5440 3 163 2 万元 第二年 4080 3 122 4 万元 第三年 4080 3 122 4 万元 表表 6 6 营业收入 营业税金及附加估算 万元 营业收入 营业税金及附加估算 万元 序号项目合计 345 1 营业收入 80000320002400024000 2 增值税 13600544040804080 3 营业税金及附加 1450574438438 3 1 城镇土地使用税 90303030 3 2 城市维护建设税 952380 8285 6285 6 3 3 教育费附加 408163 2122 4122 4 4 利润与利润分配估算 表表 7 7 利润与利润分配表 万元 所得税率为利润与利润分配表 万元 所得税率为 25 25 序号项目合计 345 精品文档 19 欢迎下载 1 营业收入 80000320002400024000 2 营业税金及附加 1450574438438 3 总成本费用 19049 2918299 4417549 5819049 29 4 利润总额 59500 7113126 566012 424512 71 5 所得税 14875 133281 641503 111128 18 6 净利润 44625 589844 924509 313384 53 表表 8 8 项目投资现金流量表 万元 项目投资现金流量表 万元 序 号 项目 12345 1 现金流入 320002400024000 1 1 营业收人 320002400024000 2 现金流出 22565 222565 2 161814821482 2 1 建设投资 22565 222565 2 2 2 经营成本 104410441044 2 3 营业税金及 附加 574438438 3 净现金流量 22565 2 22565 2303822251822518 4 累计净现金 流量 22565 2 45130 4 14748 47769 630287 6 5 净现值流量 现值 22565 2 19621 9122973 1614805 9512874 74 6 累计净现值 流量现值 22565 2 42187 11 19213 95 44088466 74 7 所得税 3281 641503 111128 18 8 税后净现金 22565 2 22565 227100 3621014 8921389 82 精品文档 20 欢迎下载 流量 9 税后累计净 现金流量 22565 2 45130 4 18030 042984 8524374 67 10 税后净现金 流量现值 22565 2 19621 9120491 7713817 6312229 70 11 累计税后净 现金流量现 值 22565 2 42187 11 21695 34 7877 714351 99 该项目税后静态投资回收期 Pt 4 1 18030 04 21014 89 3 86 年 该项目税后动态投资回收期 Pt 5 1 7877 71 12229 70 4 64 年 项目投资财务净现值 税前 NPV 8466 74 万元 项目投资财务净现值 税后 NPV 4351 99 万元 项目投资内部收益率 税前 IRR 24 项目投资内部收益率 税后 IRR 20 表表 9 9 项目资本金现金流量表项目资本金现金流量表 序号项目 12345 1 现金流 入 320002400024000 1 1 营业收 入 320002400024000 2 现金流 出 7565 27565 2 17861 4615197 0814072 29 2 1 建设投 资 7565 27565 2 2 2 经营成 本 104410441044 2 3 借款本 金偿还 10712 2510712 2510712 25 精品文档 21 欢迎下载 2 4 借款利 息偿还 2249 57 1499 72749 86 2 5 营业税 金及附 加 574438438 2 6 所得税 3281 641503 111128 18 3 净现金 流量 7565 2 7565 2 14138 548802 929927 71 4 累计净 现金流 量 7565 2 15130 4 991 867811 0617738 77 5 净现金 流量现 值 7565 2 6578 4310690 775788 065676 20 6 累计净 现金流 量现值 7565 2 14143 63 3452 862335 28011 4 该项目静态投资回收期 Pt 4 1 991 86 5788 06 3 17 年 该项目动态投资回收期 Pt 4 1 3452 86 7825 72 3 44 年 项目资