营销管理体系文件FXNJYXBZ03 项目策划定位管理标准.doc

营销管理体系文件FXNJYXBZ03 项目策划定位管理标准 FXNJ-YX-BZ-03项目策划定位管理标准 1、目的1.1指导与规范方兴地产南京公司（以下简称“方兴南京”）对开发项目前期阶段市场、客户、产品等核心定位工作的推进和监控，保证各项目的拓展策略的准确性。 2、适用范围2.1本标准适用于方兴南京及其隶属管控的项目公司（以下简称“项目公司”）。 3、职责 3、职责3.1营销策划部公司领导负责审批营销策划部上报的项目营销策划报告、年度营销策划报告、各阶段营销策划报告，审批项目策划定位报告（附件FXNJ-YX-NJ-03-C01）3.2营销策划部职责A.负责组织提案项目营销策划报告、年度营销策划报告及给阶段营销策划报告，并报公司领导进行审核，项目营销定位报告需报方兴总部进行审批。 B.负责跟踪项目公司营销管理部门各项营销计划的执行情况，进行监督、预警、考核及评价。 C.负责与方兴地产、项目公司营销管理部门的对接，组织项目公司相关工作。 D.对项目公司的市场调研和产品定位分析工作基于技术指导和决策支持。 E.参与编制项目建议书和项目前期定位报告。 F.参与项目前期顾问公司选择。 3.3项目公司职责A.根据公司要求负责编制项目营销策划报告、年度营销策划报告、各阶段营销策划报告。 B.严格执行已审批的项目年度、各阶段营销策划报告当中的节点及营销措施。 C.负责与营销对口部门工作对接及协调项目公司相关工作。 D.进行市场调研为项目销售策略制定做支持，为产品定位分析工作给予技术支持。 E.负责编写项目建议书和项目前期定位报告。 F.参与项目前期顾问公司选择。 3.4其他部门职责A.参与审批项目公司上报的项目营销策划报告、年度营销策划报告、各阶段营销策划报告。 B.参与跟踪各项目公司营销计划执行的情况。 C.参与项目前期顾问公司选择。 D.参与讨论项目建议书和项目前期定位报告。 4、管理规程 4、管理规程4.1.营销策划部营销策划管理基本要求4.1.1.营销策划部应配备专职的营销策划管理人员，应建立规范、严谨的营销策划管理体系并严格执行。 4.1.2.营销策划部应建立周报、月报等定期报告机制，建立营销策划管理会议沟通、协调机制。 4.1.3.营销策划部建立月度案场巡查制度，协助并指导项目公司营销管理部门应对可能出现的问题及时预警。 4.1.4.营销策划部应按方兴南京要求，及时、详实上报各项营销策划管理报告，接受并积极配合方兴南京的检查与监督，对提出的问题予以反馈。 4.1.5.营销策划部依据项目经济技术指标和项目公司营销管理部门的市场调研总结，对项目市场定位、客户定位和产品定位进行分析和预判。 4.1.6.营销策划部及项目公司营销管理部门与方兴南京相关部门共同参与项目前期顾问公司选择，分管领导负责审核项目建议书和项目前期定位报告。 4.2.项目公司营销管理部门管理内容4.2.1.项目公司营销管理部门根据营销策划部核心工作指示，组织顾问公司，对目标城市房地产行业以及竞品市场开展市场跟踪调研和信息数据收集工作，并梳理整合市场研究月报、季报、年报、专题报告。 4.2.2.项目公司营销管理部门对项目建议书进行研究和分析，制定研究计划和工作进度安排。 4.2.3.项目公司营销管理部门针对目标城市和项目现场开展市场调研与实地勘察工作。 对市场调研数据与信息进行总结，为项目前期定位做好基础工作。 4.2.4.项目公司营销管理部门完成项目前期定位报告初稿，上报营销策划部进行营销体系内部及相关业务部门之间的讨论。 4.2.5.项目公司营销管理部门根据各方意见建议修改完善项目前期定位报告，并报送方兴南京营销策划部审核，经方兴南京营销策划部审核通过的项目前期定位报告上报公司主管营销副总经理及方兴南京总经理审批。 4.2.6.项目公司营销管理部门每周提交项目公司所在地市场周报及工作情况总结。 4.2.7.项目公司营销管理部门每月提交项目公司所在地市场周报及工作情况总结。 4.3.项目建议书4.3.1.方兴南京土地拓展部在前期研究分析基础上，以项目建议书的形式，向营销策划部及项目公司营销管理部门提出目标城市和地块的调研要求与目标，并提供相关基础信息资料。 4.3.2.营销策划部与项目公司营销管理部门共同对项目建议书进行研究和分析，制定研究计划和工作进度安排，并组织顾问公司和部门人员进行实地勘察，收集目标城市和地块周边的详细信息资料，对区域3-5公里范围内的可比竞争项目进行专项调研。 4.3.3.对目标城市、地块及市场竞品的调研数据与信息进行梳理，按照市场、客户、产品三大定位的目的和要求对调研资料予以分类总结，并开展产品类型、目标客户、销售价格与周期的初步研判工作。 4.4.项目前期定位报告4.4.1.在对目标城市与地块具备初步判断的基础上，项目公司营销管理部门负责组织中标顾问公司进行市场研究定位报告的拟写工作，并在规定的时限内完成项目前期定位报告初稿，并在项目公司营销管理部门内部进行讨论，对报告内容和判断进行分析和补充。 4.4.2.项目公司营销管理部门就项目前期定位报告初稿上报营销策划部进行营销体系内部及相关部门讨论，营销策划部组织方兴南京前期开发部、设计管理部、运营成本部以及工程管理中心与HSE管理部等部门并汇总专业意见，对项目前期定位相关结论进行辅证与必要完善。 4.4.3.项目公司营销管理部门负责将与相关部门完善后的项目前期定位报告同时报送营销策划部及主管营销副总经理审核，并根据反馈意见进行最后的调整和修改，确定最终版项目前期定位报告，并上报方兴南京主管营销副总经理及总经理审批。 4.4.4.项目公司营销管理部门负责将最终版项目前期定位报告提供给项目公司前期开发部门、设计管理部门作为可研和规划设计的参考。 4.5.营销管理、执行的评估及考核4.5.1.经批准的项目营销目标计划为方兴南京对营销策划部及下属各项目绩效考核的依据。 4.5.2.项目运营目标计划的执行情况由营销策划部反馈至综合管理部及公司领导，并根据项目考核办法中的相关要求