成都“金沙新城”项目规划总纲.doc

房策天下（地产思想库）- 天下地产人网上脑力风暴会“金沙新城”项目规划总纲一、 项目概况1、区位：该项目位于成都市正西面，成温邛公路、清江西路（成黄路）以北，青羊大道以西，羊市街西延线以南区域。2、所属地：成都市青羊区金沙街道办事处。3、街道名：项目地块最南面临清江西路（成黄路）。4、临界现状：该项目地块东临芙蓉路（规划路、宽25米），与“置信金沙园”隔街相望，东北面与闻名中外的“金沙遗址保护区” 及“金沙遗址博物馆”相连；西面临溢香路（规划路、宽25米），同时与“金沙九组农迁房”（部分农迁房主体已进断水）隔街相临；地块最南面100余米临清江西路（成黄路），与规划建设中的“二十一世纪汽贸城”连成一片，成温邛公路近在咫尺；地块北面临一条小区规划道路，并与中房集团“蜀风花园城兰苑”构成一片，同时北连规划建设中占地250亩的体育公园和城市级绿化带和“摸底河”。该地块周边被“蜀风花园城兰苑”及“置信金沙园”形成夹击之势。从本项目用地西界以东基本完成拆迁，而以西的民宅和工、商业用房密集量大，基本上还没有拆迁，这意味着整个片区去旧迎新尚需时日，这使形象宣传与现实差距形成的负面效应将影响项目的定位和前期启动、推广。且其集中返迁房安置在本项目的西面，对本项目的目标客户定位和形象有一定影响，特别是后期影响更为明显。5、道路网络与宽度区域内现有主要道路为青羊大道、清江西路（成黄路）、新成温路、三环路（将于2002年底通车）四条外围交通主干道，其宽度依次为40米、20米、50米和80米，其中成黄路将在今年动工拓宽为40米。片区内规划成两纵三横的25米道路为居住区主干道，“两纵”为蜀风花园大道和银杏路，“三横”为芙蓉路、溢香路和另一条道路，这8条道路将构成片区交通网络，道路基本成方格网式布局，对于20米以下道路（含部分20米道路）可依据小区建筑布局进行线形调整。6.用地指标 总征地面积建筑用地面积覆盖率D容积率PRA绿地率GRA本项目本项目本项目370.89亩185.70亩2-2.235%以上二、 策划思路1. 规划设计与景观环境设计同步进行，采取双动设计，以互补互改达到较完美的统一。2. 把建筑与自然重新组合使人类与大自然重新建立关系，从而达到和谐共生。3. 创造富有特色的居住小区、居住空间、景观和生态环境，有利于城市居住区的可持续发展。4. 力求建筑功能动静分区明确，倡导“以人为本”、“人车分流”的现代居住模式，确保居住环境质量。三、 总体布局 本次规划建筑用地达185.7亩，建筑面积约26万平方米，户数约2500户，达到居住小区级别。由于规划道路的原因，本次征地自然划分为六块组团用地，相对较分散，宜采用一主题构思，使各组团用地之间有某种联系，使之形成为一个完整小区，在该地块中，分布了各种公共建筑，公共绿地，除街道办事处、行政用地外，其余公共建筑、公共绿地皆可在本次用地范围内协调布置（在保证用地面积不变的前提下）。充分考虑主要人流、车流方向，进行道路交通组织、出入口分布、前期售楼大厅、楼盘形象展示区域、会所、以及文化馆的设置。同时，由于本区域主导风向的因素，应考虑将医院对小区的影响降至最低。同时考虑有利于分期分组开发，为开发商的分期开发创造良好的规划条件。四、 群体组合我们建议采用三种住宅群体组合：院落式群体组合、串联式空间组合和自由空间组合。这样既富有变化，又生动、活泼，既具有人性化居住空间，也比较容易回归自然。1. 利用住宅单元的错位手段，围合或半围合形成院落空间，其特点是具有传统居住意境，适合于成都市居民的生活习惯，给居民提供了具有人情味的邻里交往空间，也延续了城市的文脉。2. 串联式空间组合其空间尺度大小收放变化有序，把人们视线引向终点景观（达到高潮部分），居住者漫步于串联空间内，可感觉居住空间环境景观变化之美妙。3. 自由空间组合顺其自然，不拘一格，更能反映与周围环境相融合，表述了回归自然的强烈欲望。五、 规划指标1、建筑高度：该项目根据成都房产市场的特征，以及结合该地块规划控制高度的指标，同时为了满足高生态指标的目的，而不减少容积率，以及配合住宅设计规范的实施，我们定位于小区以六层多层建筑为主，局部小高层（11层跃12层，40米控高）和七层砖混电梯公寓，临中房“兰苑”一侧，由于金沙遗址的原因，设置五跃六的多层等四种建筑形态，以满足成都市规划高度控制要求。 2、建筑间距：根据成都市规划管理细则，以及住宅设计规范的要求，多层间距按照1：1以上退离，小高层退离周围多层30米以上距离，以达到较高的生态指标。3、汽车库（位）、自行车指标：、该小区定位于中高档社区，汽车库的数量应定位在1: 0.7以上。、自行车库按1:11:1.5计算。六、 交通组织和道路体系小区规划中，道路骨架是小区规划中最重要的组成部分，道路网络应简洁，通顺，并充分注意街景的变化。道路系统均同园林设计协调（考虑到将来园林的实施可能性），此外还遵循如下原则和解决方案：1.人车分流设计原则2.人行出入口及人行道设计方案人流、自行车流除在小区主要干道混流外，进入居住庭院，可通过专用人行梯步兼出入口，还可从与景观协调设计的庭院天井等入户。人行道路尽量采用广场砖、花岗石、天然青石等，同时结合园林设计一定的绿地道路。人行道路的宽度尽量减窄，不仅可以增加绿地率，同时也使小区环境更加美观，也减少了造价。3、车行出入口及车行道设计方案住户汽车通过专用道路直接进入下地下室。小区环行车行道与消防道兼用。4、人车混合出入口及混合道路设计方案在不可避免的小区汽车、人流混流的合用主要干道中，满足消防车及双向行驶道路的最低道路宽度要求，同时设置人行道。5、车行道、消防道、人车混流道的景观设计车行道、消防道、人车混流道均应结合景观设计，在大面积的水泥（或沥青）路面上采取局部绿地手法点缀，消除单一的灰色路面，增加美观。七、 配套公建该小区规划设计的时候，按照城市居住区规划设计规范和成都市相关规定，考虑公建配套设施，在小区应配套下表公共建筑：序号设施项目名称服务内容用地面积建筑面积备注1 中型幼儿园保教、临托室外约500 m2按规范设计（下同）可与会所统一合理布置2卫生站防疫保健、就近打针每组团各一处3文化活动站书报阅览、棋类、书画、音乐欣赏室外约500 m2住户会所内合理布置4老年室外活动与园林统一设计5青年室外活动与园林统一设计6儿童室外活动与园林统一设计7商业服务粮油、副食、蔬菜及净菜超市、修理、日用、照相、理发等8金融服务储蓄、金融服务在小区沿街的商业中心统一规划、市场化管理9配电室10供水城市管网及加压水泵房11垃圾站单独专用出入口各组团各一处12汽车库地下室设置，人车分流13自行车停车场全部地下室设置14物业管理中心小区中心位置住户会所内合理布置15运动设施网球、羽毛球场等16游泳池结合景观设计八、 建筑平面1.套型比例是项目设计中关系到消费层面的判研的重要构成指标，因此我们在大量调查基础上，结合目前成都市的销售现状以及开发楼盘的套型比例现状，并对未来人们的居住发展品位的变化和新增住房消费群体的分析，进行了合理的组合：序号户型户型面积比例备注1二房二（一）厅双（单）卫70-8525%2三房二（一）厅单卫95-11025%3三房二厅双卫120-14045%4四房二（三）厅双卫160-1805%6合计100.00%2.套型结构：序号类别比例总面积（万m2）备注1小高层22.5%2多层电梯公寓20%3多层57.5%九、 建筑风格 建筑风格问题是古今中外建筑史上一个十分敏感的问题，房地产的产品最终是建筑物本身品质，所以研究和确定适当的建筑造型风格是项目吸引客户、增强客户购买欲望，提高小区品质的主要课题。我们规划定性认为：本项目采用具有强烈质感、色彩对比的后现代风格。因为，本项目距离金沙遗迹博物馆不远，周边项目因此受到影响，大都采用协调的建筑风格，而本项目采用差异性设计，强烈对比的视觉冲击，能使本项目处于一种“鹤立鸡群”的优势地位，吸引客户对本项目的关注。同时，在具有三千余年历史文化底蕴的“金沙遗址”旁修建具有时尚的后现代主义的建筑，使现代与传统的“不协调”形成对比，造成强烈的视觉冲击，更能彰显出时间历史长河中建筑的差异性。十、环境景观设计1. 规划设计与景观环境设计同步进行。环境设计往往被放在总平方案完成后，甚至放在土建施工开始后，而不是在规划设计阶段就介入，这样就忽视了建设场地原有自然环境资源的保护和利用。相反，环境设计在规划设计阶段同步进行，不仅可以避免以上问题，同时使住宅与周围环境景观浑然一体，形成人与环境、住宅与环境共生的一首动人乐章。本次总平规划以“竹文化”作为主题， “宁可食无肉，不可居无竹”，成为古代文人雅士对居住环境的选择的重要元素之一，梅、松、竹合称为“岁寒三友”，其意风格高雅，意境高远，运用于本规划小区，可形成首座成都地区独特的小区园林景观，同时，四川盛产竹子，仅望江公园一处便有五百余种竹子，其中不乏形态优美的观赏竹，产品本土化成为可能，其优点不言而喻。2. 要为居民创造不同功能的活动空间和设施。现代居住环境应满足人们对健康、快乐、时尚、品位、成就感、爱心与责任感、认同与归属感这生命七大元素的要求，而这七大元素实际上可以认作是社区景观设计的基本的要素。近年来，新建小区室外环境，大面积的绿地、多姿多彩的水景以及风格不同的小品，无论在设计和施工方面都十分下工夫，可是在居住环境越来越漂亮的同时，总还是有些让人感到不足的地方，就是小区内可供多种户外活动的空间场所数量少，面积小，另一方面舒适度也不够。除了社区的整体性、亲水性、立体性外，连同参与性才是构成社区景观的标准体系。有溪有瀑、有坡有坎、有动有静、可以参与可以享受，满足人的多种本性需求，这才是符合现代居家所需环境的起码标准。本项目中应充分考虑人们进行不同户外活动需要的不同功能的场所，如：散步、晨练、休憩、玩耍、交往、读书等。3. 小区环境建设的经济性由于人们对环境的要求越来越高，投资也随之不断