北京市房地产市场调研报告（二）.docx

北京市房地产市场调研报告北京市房地产市场调研报告篇1报告要点：宏观经济：上半年,国内生产总值同比增长*.*%,全国居民消费价格总水平同比上涨*.*%;上半年,全市生产总值同比增长*.*%,北京市居民消费价格总水平同比上涨*.*%。政策走向：国土资源部下发土地利用总体规划调整方案，大幅缩减京津沪耕地保有量指标，北京市耕地保有量指标较原规划减少*.*%，此举或意味着国家对特大城市供地政策思路转变。土地市场：6月份，全市成交土地*.*万平方米，环比上涨*.*%;上半年累计成交土地*.*万平方米，相比去年同期下降*.*%。住宅市场：新建商品住宅成交面积环比上涨*.*%，同比下降*.*%，成交均价36*元/平方米，环比上涨*.*%;存量住宅成交面积环比下降*.*%，同比下降*.*%,成交均价42*元/平方米，环比上涨*.*%。新建商业办公市场：6月份，新建商业办公市场成交均表现为“量增价减”：新建商业用房成交面积环比上涨*.*%,成交均价为28*元/平方米，环比下降*.*%;新建办公楼成交面积环比上涨*.*%,成交均价27*元/平方米，环比下降*.*%。一、宏观经济与政策1、上半年,国内生产总值同比增长*.*%,全国居民消费价格总水平同比上涨*.*%;上半年,全市生产总值同比增长*.*%,北京市居民消费价格总水平同比上涨*.*%。根据国家统计局信息,上半年国内生产总值340*亿元，按可比价格计算，同比增长*.*%。其中，一季度、二季度较去年同期增速持平，均同比增长*.*%，二季度国内生产总值环比增长*.*%。分产业看，第一产业增加值22*亿元，同比增长*.*%;第二产业增加值134*亿元，增长*.*%;第三产业增加值184*亿元，增长*.*%;上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨*.*%。根据北京市统计局信息，上半年全市实现地区生产总值11*.*亿元，按可比价格计算，同比增长*.*%，增速比1季度回落0.2个百分点。分产业看，第一产业增加值*.*亿元，同比下降*.*%，降幅比1季度扩大4.8个百分点;第二产业增加值 2*.*亿元，增长*.*%,增速提高1个百分点;第三产业增加值9*.*亿元，增长*.*%,增速回落0.6个百分点。上半年，北京市居民消费价格总水平比去年同期上涨*.*%。2、上半年，北京市社会固定资产投资同比增长*.*%，其中，房地产开发投资1*.*亿元，同比下降*.*%。上半年，全市完成全社会固定资产投资3*.*亿元，同比增长*.*%，增速比1季度回落0.5个百分点，但比1-5月提高0.2个百分点。分产业看，第一产业完成投资*.*亿元，下降*.*%;第二产业完成投资*.*亿元，增长*.*%;第三产业(含房地产开发)完成投资3*.*亿元，增长*.*%。上半年，全市完成房地产开发投资1*.*亿元，同比下降*.*%。其中，保障性住房投资*亿元，增长*.*%，高于房地产开发投资增速25.3个百分点。商品房本年新开工面积1*.*万平方米，同比增长4%。其中，商品住宅新开工面积*.*万平方米，下降*.*%。商品房销售面积*.*万平方米，同比增长*.*%。其中，商品住宅销售面积*万平方米，下降*.*%。3、国土资源部下发土地利用总体规划纲要(20062020年)调整方案，大幅缩减京津沪耕地保有量指标，北京市耕地保有量指标较原规划减少*.*%。6月23日，国土资源部召开会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了土地利用总体规划纲要(20062020年)调整方案(下称调整方案)。按照调整方案，北京天津和上海三地的2020年耕地保有量指标均被大幅度降低。在原有规划中，北京需要在2020年保有*.*万公顷耕地，调整方案将之降低为*.*万公顷，耕地保护指标减少了*.*%左右。此举可能意味着国家对特大城市供地的政策思路开始转变。耕地指标的减少，或蕴含了建设用地指标增长的可能，也给市场以“增大土地供给平抑房价”的信号，有利于增加住房供应、控制房价过快上涨，缓解当前地王频出的现象。二、市场动态1.美元进入加息通道对中国楼市是“利空”北京时间，6月16日凌晨2点美联储FOMC会议决议、6月23日英国退欧公投。从美国来看，尽管英国“脱欧”影响了美元加息的进程，但三季度加息可能性较大，美元进入加息通道后，全球资产配置方向转向美元资产或房产，全球资本也会向美国流动。以中国外汇储备为例，两年前中国外汇储备达到历史高峰的40*亿美元左右，然而，自20*年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截止20*年5月，已经降低至31*亿美元。当美元进入加息通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至20000-25*亿美元，国内资金还会继续转向美元资产或房产。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，这些资金将转向美元资产或房产。这对中国已经过热的楼市来讲是“利空”的。2.中国货币政策出现“收紧”转向6月15日中国人民银行发布的数据显示，5月份狭义货币(M1)同比增长*.*%，增速比4月高0.8个百分点，广义货币(M2)同比增长*.*%，增速4月低1个百分点。从5月变化来看，M2与M1一下一上，两者剪刀差持续放大。从经验上来看，M1与M2增速背离放大，M1快速上升，国内资产价格未来可能出现上涨。考虑到新增信贷规模回升，M2环比小幅下降主要是去年同期基数较高导致。从近期银行等金融机构的政策动作来看，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险。据工商银行内部文件：个人商用房贷款最低首付款比例由*%调整至*%，贷款所购为商住两用房的最低首付款比例也有所提高。此外，对个人商用房贷款合作项目范围也做出了进一步的划分，要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。总体来看，此时货币政策开始适度收缩，银行开始通过提高首付“降杠杆”，目的在于防止由于房价下行导致银行资产缩水的系统风险。这说明，对于商用房来讲，通过提高首付比例和业务范围的收缩来控制银行信贷资产的风险，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，核心热点城市楼市即将步入调整期。三、土地市场分析6月份，全市成交土地*.*万平方米，环比上涨*.*%;上半年累计成交土地*.*万平方米，同比下降*.*%。据北京市土地房产交易中心公布数据，6月份，北京市共成交7宗土地，其中3宗在经济技术开发区，其余4宗分别在平谷、延庆、顺义、海淀各1宗,综合溢价率为*.*%。成交总土地面积*.*万平方米，环比上涨*.*%。20*上半年累计成交各类土地21宗，其中工业用地8宗，商业用地6宗，居住用地7宗,总成交土地面积*.*万平方米，较去年同期*.*万平方米同比下降*.*%，土地出让总金额*.*亿元，较去年同期的*.*亿元下降*.*%。从季度比较来看，第二季度土地成交共10宗，成交土地总面积*.*万平方米，环比一季度下降*.*%，土地出让金*.*亿元，环比一季度下降*.*%。四、住宅市场分析1、6月份新建商品住宅成交面积环比上涨*.*%，同比下降*.*%。6月份，全市新建商品房成交面积和套数分别为*.*万平方米和24724套，环比分别下降*.*%和*.*%，同比分别上涨*.*%和*.*%;其中，新建商品住宅成交面积和套数分别为*.*万平方米和4538套，环比分别上涨*.*%和下降*.*%，同比分别下降*.*%和*.*%。20*年上半年，新建商品房累计成交面积和套数分别为*.*万平方米和99530套，同比分别增长*.*%和*.*%;其中，新建商品住宅累计成交面积和套数分别为*.*万平方米和26260套，同比分别下降*.*%和*.*%。从季度比较来看，第二季度商品住宅成交面积和成交套数分别为*.*万平方米和14666套，较第一季度环比分别上涨*.*%和*.*%。六、市场走势分析20*年年初，良好的信贷财政政策和房地产利好政策环境促使下，第一季度，北京市房地产市场热度不断推高，尤其是住宅市场，但是进入二季度以来，由于需求被提前释放，同时伴随着限购政策的出台，市场逐渐显露疲态。近期房地产市场主要特征体现在以下几个方面：一是北京市存量住宅市场回归理性，预计下半年房价或将逐步企稳。存量住宅市场，上半年成交量同比上涨*.*%,成交量创下6年来同期新高，但是从月成交量走势来看，第二季度成交量持续下降，6月成交量悬崖式下跌，成交价格进一步收窄，6月或将成为分水岭，预计下半年存量住宅市场将进入调整期,房价或将逐步止涨,部分地区部分楼盘价格或下降。二是近期房市场需求结构特点比较突出。今年各月，新建商品住房成交价格除了3、5月份环比下跌，其余各月价格均表现为上涨，6月份达到36*元/平方米。从需求结构来看，刚性需求和改善型需求占市场主体，面积在90-140平方米之间的户型成交量所占比重较大，大中户型住宅价格涨幅较大。从地区结构来看，朝阳、通州、房山顺义成交面积占比相对较大。三是新一轮楼市调整期或将到来。20*年“330新政”以来，房地产市场成交量价回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支。今年进入二季度以来房地产市场成交量逐渐显露回落，成交价格较前期涨幅收窄，与此同时，一系列限购政策和信贷收紧政策的出台，预计今年下半年开始新一轮的房地产市场调整极或将来临。北京市房地产市场调研报告篇2社区概况天通苑是亚洲最大的经济适用房小区，由顺天通房地产开发集团建设，距亚运村约6.5公里，距北五环约4公里，立汤路贯通南北。天通苑占地面积约48平方公里，规划建筑面积600多万平方米，由天通东苑、天通西苑、天通北苑、天通苑本区、天通中苑五个部分组成，每个部分又分成三至六个区，其中天通本苑2000年建成，天通东苑一、二、三区2001年至 2002年建成;天通北苑一、二、北三区2004年底至2005年初建成;天通西苑一区2000年建成，二区2002年建成，三区2003年建成;天通中苑:2006年11月份建成，2007年9月份入住。楼型为六层小板楼、高层板楼、高层塔楼，户型从50-200平方米不等，目前居住人口约*万人。地铁5号线在天通苑设有天通苑南、天通苑、天通苑北三站。由于建设初期整体规划的先天不足，天通苑成为拥有几十万人口的“睡城”居民早上涌到市区工作，晚上回来休息。区域内大型商业设施少，经营档次不高，项目定位缺乏特色。从区域内各商业业态的分布情况来看多以小规模的社区商业为主，特点是规模小、相对比较集中，大多分布在社区外围临近交通线的底商或社区之间的主要道路两侧。由于上述特点，天通苑地区自发形成了几个小型社区商业比较集中的区域，如北方明珠商圈、西一区商业街、西二区-西三区商业街、东一区商业街等。但是仅靠这些零散的小规模商业根本不能满足该区域内巨大的消费群体的需求。经过十几年的发展，西单商场、北方明珠、超市发、物美、龙德广场、家乐福、华联、大中电器、苏宁电器、国泰百货、天通苑尾货、万意奥特莱斯折扣商场等先后开业，诸多餐饮企业也纷纷抢驻构成天通苑的餐饮网络，天通苑的商业形态基本形成。从分布上看，紧邻地铁5号线和北苑路地带交通便利、人流量及车流量集中，集中有北方明珠、龙德广场、翠微大厦等商业综合