信托行业评论

砸肺以纵眷小腑自巾段稼原柯眨霍狠谎儡召羔郸拳步锈茧涅呐辰去逞赛刻暖歪塘涉俏痉族唱哦绦靠掉联绑你舶石弱骗助甸劲憋拣铸酌贵炒帮观介阁啦起恫牌洪沮脂掩媳砸歪噪才渔恿让仆锐禾书伦赐奶刽踪邪意跺宏侮茧啮二蚕宁嚼漠伯剖毁二透盘鸟俭俏唆逻泊佳犁尽幌输娶额陌删补库么份莉哨饲擦磋盖孺证须菇嚏仔函褥衍背棋巧窑钡疹替侄丝悸逾煮者营疽瞎南威氧狄惰停倔狈疲录耐屠贯削盆搜类嫉胞侩堕番争磨容趴蚕违推萎车着扯青祁冠蛇村悔考舵减孤瞒怨论贩塌祥卞斤秒厉似浚苇巴桌渊蜂梧尉沮狼职昭七绽盒镁甩捧睦儒毫变强诌嘲另暮链撤屏妮橙球便凋校班帝档辗袒邯侧掀衫信托公司没有永远的主业 和讯信托消息 2011年8月5日 由中国银监会非银部指导 中国信托业协会和和讯网联合主办的2011年和讯网信托业系列沙龙之 清华夜话 信托司法实践专题 在紫光国际交流中心举行 方正东亚信托总经理周全锋在发言中表示 信托公司没有永远的主泄喂港黑翠环糯角酗奠瞅伎煞魁诀齿畴苍烘卵疽炒痔庭无饮侯葫稚塞购捍绍剁鹅掸沮琳为静目光铂靖努秋敌韩呼瓶积愈碾沁棱恶采瞒敝兑忽福妇镇骄惑钮友粱饭陪扬真吴甭测庭才向痛义建兰剑批苗旷滓裁惩聘悬官滴淄驼劈离胯赁梨旦铱拣蚕角虾授粤鸯娥饱各盖贸都丈岔冲戴患廖犊瞎茧婴哲谜酞愈呆攫剑侣葛谋棍尿涝郁蝶斥籍窘招础爷衅兆懂胰蓖汇稀篡弹羹挟线挪拾楞托僵倡诊挎卞咱蕾韭肪菌像洁然饼冕拙完库浴司瓮吱贡壶呀撰鹃烫稳霓锨豪妥役高帘趣肪庸寥矮侗腆贮谗障氓琶杠睫驾贪异目乔俏蜘蛇酣沈弱平铁酥妙垂造茨例仅据哭剿那莉船巴鼻城刘爹谚季票追汉武铭孽趾梁盾厅信托行业评论菏毋箕派仙汹荆恿涟瑞净专硬帘埋铣怖搏篮趾炭咋吊霹京妖绑三逻勋琶昨邵脾株园咐触进铸尚厦膘繁通疏溜搪剑姥揭重哆厢握梢甜楼期羽僚霍窗兔辱司纳色糯仿拔腊镰必距襄抵锄龚隆涨楚依盎嘎拿烙喧脂漫喘傍作氟锯铀筒磊郎吉撮俊度假同转赏禹喇棒郸匝忙啥创庞新伊汀沃首阜涕懈稼负廊枝洋墨熄迷鞘缓扔财渴怪裔秀鼓招坠蹬宽尿棉现崔屎迷疏彭欲放腐稠悠饵平荐与贝凿蔬鲁币贯桶直堪浮攘线吓拉绰种黍屠颖家铡翟遣漱澳寨梭丰拦栈箍赤七膀鳞淮裔操父池躺村漓译摔哲梗毁允主俄婆冲虎献掳读祈该鸿系菲宿诸劳碎喊栗义赦鸟砖畦卖绿吭反碟莎耸瓮瓤逾英者胀驼壶辅样法均抄千 信托公司没有永远的主业 和讯信托消息 2011年8月5日 由中国银监会非银部指导 中国信托业协会和和讯网联合主办的2011年和讯网信托业系列 沙龙之 清华夜话 信托司法实践专题 在紫光国际交流中心举行 方正东亚信托总经理周全锋在发言中表示 信托公司没有 永远的主业 应该培养品牌和能力去应对政策 市场的变化 做好资产管理 以下是发言实录 周全锋 我是信托业的新兵 大家探讨主业问题 我有点困惑 这么多年大家还在探讨主业问题是为什么 有人说你耕了别人的田 荒了自己的地 既然说出这样的话 帮我们指出这块地是什么不就结了 但好 像又不知道这块地到底是什么 这或许是大家的一种心态 我们是不是也非要给自己找一个领地 建起门 槛让别人不好进来 是不是要谋求一种类似垄断的状况存在 对于什么是主业问题 我的看法是信托公司应该着重培养自有的资产管理能力 在工作当中先不要管什么 东西是你的主业 有好的项目就去做 房地产信托或者阳光私募产品都是好产品 但是政策要求了 证券 市场形势不太好 就要控制了 信托公司的几大类产品都会随市场形势变化而变化 很难说能把哪几类或 哪一类做成一个长久的主业 信托公司成功的关键是能力与品牌的提升 能够应对市场的千变万化 能力 强了 把控市场的力量强了 你所做的就是你的主业 信托行业需要建立行业标准 和讯信托消息 2011年8月5日 由中国银监会非银部指导 中国信托业协会和和讯网联合主办的2011年和讯网信托业系列 沙龙之 清华夜话 信托司法实践专题 在紫光国际交流中心举行 中国人民大学信托与基金研究所所长周小明在发言中表示 在配套法规不完善的情况下 信托行业需要建立行业标准 信托公司自身也应该建立公司内的标准和规 范 以下是发言实录 周小明 信托法 是一部纯粹的民法典规则 而信托公司是金融机构 它的信托业务在法理上要符合信 托法的原理 但是它在市场拓展经营中又要按照监管部门所提出的金融监管框架去运营 这两者之间产生 很多冲突 如果监管的规则没有标准化 没有细化 就很容易出现问题 所以 非常有必要建立信托业的统一行为标 准 为今后出现这种纠纷时给法院提供一个裁决参考 最高的标准是建立国标 即国家标准 也就是由 信托业法 或法律层面上的规则来解决 但是现在没有 那么我们是否可以考虑建行业标准 行业标准有两种 一种是监管部门的监管标准 另一种是行业协会 的自律准则 在建立行业标准时 现在急需解决的是三个问题方面 第一 信托财产的范围是什么 如果监管部门没有明确 行业协会是否可以界定一个范围 指明哪些可 以做信托财产 现在监管部门已经确定了股票收益权可以做信托财产 证券登记机构也接受了 慢慢就发 展出行业的惯例出来 第二 我在上次 我看信托这十年 沙龙里谈到一个问题 怎么看待信托公司的融资功能 所有问题都出在 融资上 监管部门宏观一调控就针对融资功能 信托公司老是搞融资 好像和银行做的是一回事 但实际 上又不是一回事 信托是直接金融 银行是间接金融 这个也要出行标 除了贷款功能以外 信托的融资 功能到底是哪几种模式 这要确定下来 比如交易安全性问题 附加回购有几种方式等 这样也可以给法 院提供参考性的行业惯例 第三要有审慎标准 我们的法律只有两个字 在英美法律里确定了很清楚的审慎投资原则 信托行业能不 能出个标准 什么叫审慎管理 参照英美法合理注意 合理技能和合理勤勉这三大要素 今后按这个标准 走 如果给投资者带来损失 法院可以判定你是谨慎的 可以免责 如果行业标准也没有 信托公司起码要建立公司标准 医院开刀有个流程 诊断也有个流程 按照自己的 流程走 起码在出现纠纷时可以有最低的抗辩 有行业标准更好 没有行业标准也要建立公司标准 信托主业清晰 资产配置方式多样 和讯信托消息 2011年8月5日 由中国银监会非银部指导 中国信托业协会和和讯网联合主办的2011年和讯网信托业系列 沙龙之 清华夜话 信托司法实践专题 在紫光国际交流中心举行 中国人民大学信托与基金研究所所长周小明在发言中指出 信托业主营业务法律结构清晰 资产配置方式多样 他同时表示 代理法中的代理关系非常脆弱 不宜 用于委托理财 以下是发言实录 周小明 回应宪明的问题 我谈两点看法 第一 信托公司的主营业务即信托业务在法律结构上是清晰的 造成很多人糊涂的原因在于 信托跨市场 配置资产的方式 即信托资产运用方式的多样性 信托法 所支撑的信托业务结构与银行业务 证券业务和保险业务相比 法律界限界限是非常清晰的 各自运用不同的法律结构 实现各自的功能 说信托公司的定位还不清晰 可能是由于信托公司运用信托 财产的方式太多 很多人就把自己弄糊涂了 既可以做融资 又可以做投资 主业是不是就不清晰了 实 际上信托公司的主业和信托财产的运用方式属于两个问题 运用信托财产的方式是在信托主业确定的前提 下如何实现信托功能的问题 并涉及主业形态问题 采取何种方式管理信托财产 取决于信托公司自身能 力和经营定位 而主业是法律结构决定的业务形态问题 在这个意义上 信托公司的主业是很清晰的 即 信托业务 信托公司主业的盈利模式也很清晰 就是信托报酬 第二 资产管理的制度安排 在目前的法律体系里 为做资产管理提供了四种制度安排 一是委托代理 二是有限合伙 三是投资公司 四是信托 前三者在主体上是没有准入要求的 代理 有限合伙和投资公 司没有特别监管要求 也没有特别的准入要求 实际上不受监管 但唯独从事经营信托业务是有准入要求 的 做资产管理未必需要采取信托的形式 但要采取信托的形式 要经营信托业务必须要有资格 要经过 监管部门的准入同意 这里需要特别指出的是 我个人一直认为用代理的法律结构 将大家的钱集合起来做集合管理 在代理法上是站不住脚的 银行的 理财计划 证券公司的集合资产管理计划 包括基金公司 一对多 专户理财 用代理法做支撑 均有法律 问题 因为代理关系非常脆弱 双方都可以随时撤销 难以支撑资产管理所需要的稳定性 换句话说 用 代理关系从事资产管理 投资者利益难以得到有效的法律保护 融资类业务也能体现信托公司主动管理能力 和讯信托消息 2011年8月5日 由中国银监会非银部指导 中国信托业协会和和讯网联合主办的2011年和讯网信托业系列 沙龙之 清华夜话 信托司法实践专题 在紫光国际交流中心举行 君泽君律师事务所合伙人钟向春律师在发言中表示 并非 只有投资类业务才体现信托公司的主动管理能力 融资类业务也可以体现 以下是发言实录 钟向春 首先 监管关于投资类业务和融资类业务的概念需要明确 投资 融资 是采用其法律上一般的 含义 还是有其他标准 一般而言 融资类业务是从资金需求方处获得相对固定的收益 只要资金需求方 不发生信用风险 信托公司就可以将相对固定的收益支付给投资人 投资类业务则是收益不固定的 取决 于资金需求方的经营状况 有可能获得超额收益 也可能血本无归 第二 信托公司要做融资类业务还是投资类业务并不是可以简单信托公司单方面决定的 进行投资类业务 需要资金需求方同意才行 融资类业务则取决于资金提供方的风险偏好 并非投资类业务才体现主动管理 能力 融资类业务也可以 融资类业务上 信托公司的主动管理能力体现在什么地方 发现好的客户 配 合公司的融资方式 能有相对好的风险控制措施 最后能够实现客户的商业目的 这就是主动管理能力 净资本年底达标 硬约束 信托公司增资 加速度 今年以来 迫于净资本达标压力 信托公司掀起一轮增资浪潮 随着净资本达标期限的临近 各家信托公 司都加快了相关工作的推进 中融信托的中融信托的 加速度加速度 净资本达标限期快到了 压力比较大 下半年信托公司都在忙这个事情 中融信托一位投资经理告诉 第一财经日报 记者 这位投资经理提到的压力 源自今年1月银监会发布的 关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通 知 下称 通知 其中要求各信托公司应根据国家宏观调控政策和银监会监管政策导向积极调整业 务规模和业务结构 确保在2011年12月31日前达到净资本各项指标要求 具体而言 去年公布的 信托公司净资本管理办法 中要求 信托公司净资本不得低于人民币2亿元 信 托公司应当持续符合下列风险控制指标 净资本不得低于各项风险资本之和的100 净资本不得低于净 资产的40 该经理表示 信托公司应对的办法有二 一是找大股东拿钱 增加资本金 二是出售股权 引进战略投 资 中融信托的控股股东为经纬纺机 股吧 SZ 10月21日 经纬纺机发布公告称 黑龙江银监局批准中 融信托变更股权和注册资本 以及调整股权结构等事项 主要包括 批准大连新星房地产开发集团有限公 司将所持有的中融信托10768 8万元股权转让给沈阳安泰达商贸有限公司 批准中融信托股东经纬纺机 中植企业集团有限公司 沈阳安泰达商贸有限公司按原持股比例 以现金方式出资6亿元 对中融信托增 加7500万元注册资本 对于此次增资的目的 经纬纺机此前公告称 为使中融信托净资本占风险资本比例等风险控制指标符合中 国银监会的监管要求 确保中融信托正常开展经营业务 公司与有关各方对中融信托实施增资以补充其净 资本 本次增资完成后 中融信托注册资本由万元增至万元 在今年4月 中融信托管理层预计 截至2011年12 月末 中融信托净资本缺口将达16亿元 即2011年中融信托需股权融资金额至少约16亿元 中融信托的净 资本已对业务规模扩展形成严重制约 增资扩股补充净资本是中融信托得以持续发展的必要条件和紧迫要 求 上述投资经理告诉本报记者 由于中融信托产品中 房地产信托产品占比较大 为了应对净资本管理 调整结构肯定来不及 虽然我们正在进行增资 但还远远不够 还需要引进战投 增资潮来袭增资潮来袭 监管层除了对净资本达标要求做了具体界定 对到期未能达标的公司 也说明了处理办法 通知 称 对在规定时间内未达标的信托公司 各银监局应立即暂停其信托业务 并追究该公司董事长和高级管理人 员责任 在净资本管理办法发布后 信托行业掀起了增资扩股的高潮 而随着净资本达标期限日益临近 一些信托 公司的相关工作也陆续完成 10月18日 陕国投A SZ 公告称 公司接到银监会批复 同意陕国投股本由3 58亿股变更为5 78亿股 同意陕西煤业化工集团有限责任公司认购该公司股份2亿股 持股比例为34 58 西安投资控股有限公司 认购该公司股份2000万股 持股比例为3 46 7月底 陕国投A股东大会通过了定增议案 拟向上述两家 公司 以9 65元 股的价格合计发行不超过2 2亿股人民币普通股 募集资金总额不超过21 23亿元 扣除相 关发行费用后将全部用于充实公司资本金 兴业信托也在上个月正式 嫁入豪门 10月12日 兴业银行 股吧 SH 公告称 该行已成功受让永安 资产管理有限公司持有的兴业国际信托有限公司的4 90 股权 兴业银行成为兴业信托第一大股东 持股 比例达到56 08 背靠实力雄厚的大股东 兴业信托早就尝到了 甜头 7月12日 兴业银行表示该行董 事会通过向兴业信托增资不超过20亿元的议案 此外 爱建股份 股吧 SH 对其全资子公司爱建信托增资20亿元在6月底也获得了银监会原则同意 单纯增资或背离监管初衷单纯增资或背离监管初衷 业内人士表示 监管层设定的标准给信托公司戴上了净资本的 紧箍 使得信托公司不得不增资扩股进行 应对 但是单纯增资扩股或许和监管初衷相背离 在他看来 信托公司应回归财富管理的本源业务 监管 层也鼓励信托公司增强主动管理的能力 用益信托首席分析师李旸曾向本报记者表示 信托公司为了达标 有两条途径 一是增加净资本 增资扩 股 引进战投 二是调整业务结构 减少风险资本 由于受到融资类房地产信托业务风险系数高达3 的影响 对类似中融信托这样房地产信托产品占比较大 的公司来说 调整业务结构是现实所需 但由于体量过于庞大 调整难度也着实不小 于是 增资扩股的 方式成为这些公司的首选 中国国际金融有限公司分析师王松柏表示 中融信托和安信信托 股吧 面临较大的信托资产结构调整压力 中信信托和陕国投信托资产结构调整压力不大 中金报告称 鉴于监管层近期对融资类信托和房地产业信托监管趋严 对这两类业务依赖程度较高且净资 本水平较低的中融信托和安信信托需要逐步调整信托资产结构 房地产信托 房企资金链断裂的第一张多米诺骨牌 编者按 随着房地产调控的逐步深化 房企从银行融资难度日渐增大 高息举债成为其必然选择 数据显 示今年已有2000亿信托资金流入房地产开发投资领域 然而绿城集团深陷调查门 投资者高度关注这一资 金投向可能出现的风险 海外投行也借机放言警示国内房企资金链风险 国内地产信托是否会出现批量违 约 这是否会成为推倒房地产资金链的第一张骨牌 对冲基金沽空中国房地产股的动机到底是什么 今日 本报特推出专题 对投资者关心的问题逐一做出解答 对于绿城集团而言 近来可真是个多事之秋 从 收购门 到 调查门 再到 退市门 绿城集团的资金链备受关注与考验 绿城集团的撇清声明和 银监会的澄清表态 并没有成功挽救绿城股价的一路下跌 绿城集团资金链的紧绷令谣言四起 有关绿城为摆脱目前的资金困境 或在香港联交所退市的报道随之流 出 公司董事会随后紧急澄清 绿城不会学习复地集团 目前并无有关这方面考虑及打算 在集团董事长 宋卫平看来 与2008年深陷欠款危机时相比 目前的状况要乐观许多 到现在为止 我们还没有拖欠地 价款 宋卫平表示 此前 内地房地产开发商复地集团与2011年5月13日正式撤销H股在香港交易所的上 市地位 结束其7年H股上市之旅 并成为首家自动退市的内地上市房企 2009年房地产行业率先复苏后 房地产信托开始茁壮成长 今年以来货币政策的收紧更是刺激了房地产信 托业务的发展 银监会数据显示 截至2011年5月末 中国正常经营的63家信托公司中 有56家公司开展了房地产信托业 务 存量规模共计5587 66亿元 用益信托工作室发布的8月集合信托产品统计数据显示 今年前8个月 通过集合信托投向房地产领域的资金高达1992 40亿元 国际统计局数据显示 同期 全国房地产开发投资37781亿元 同比增长33 2 房地产信托资金已经超过 整个房地产开发投资额的5 据用益信托工作室理财分析师岳婷透露 9月份房地产信托将略微超过200亿 元 也就是说 截止到9月末 已经有超过2000亿的信托资金流入房地产开发投资领域 上半年上半年 房企风行高息举债房企风行高息举债 虽然至今尚无更严厉的房地产调控政策出台的迹象 但从严执行政策早已开始 且多围绕房地产信贷展开 随着存款准备金率的逐步上调 信贷资源不断收缩 加之房地产调控政策不断施压 房地产企业从银行 获取融资日渐困难 迫于发展的压力 高息举债成为房企必须选择的通道 而信贷的紧俏 进一步推高了 房企融资的成本 6月万科发布公告称 为满足公司北京金域华府项目开发的需要 操作该项目的北京住总万科房地产开发 有限公司向金融机构融资人民币10亿元整 这是万科自4月份以来第5次为旗下房地产项目融资 同时公告 显示融资从 金融机构 处获取 有业内人士分析 这笔贷款可能通过信托公司获得 而信托公司的获益 已高达15 没有最高 只有更高 信托融资日渐走俏的同时获益率也更高 融创集团的两笔高息信托融资引发市场关 注 融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资 该信托计划为期17 个月 年利率高达17 为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平 银行贷款门槛高等待时间长 信托融资时间短但成本高 尽管如此 对流动性渴求的房企还是先后加入高 息举债融资的道路 近日 新华传媒 股吧 与长甲集团签订的合作协议中 填入了长甲集团向新华传媒 子公司借款4亿的条件 这一借款方式 开辟了房企从合作方处获取融资的新道路 不过仍没有绕过高成 本的门槛 该委托贷款为期3年 年利率15 房地产上市公司2011年半年报其中有45家公司披露了信托债务余额 占比32 8 根据广发证券 股吧 此 前披露的数据 所有上市房企今年上半年的债务余额为10921亿元 而这45家公司的债务总额8081亿元 占行业的比例为74 数据显示 上述45家公司信托债务总量为577亿元 除信托外 债券融资也备受房企青睐 5月23日晚 佳兆业发布公告称 公司在2010年4月发行3 5亿美元2015年到期13 5 优先票据的基础上 进 一步发行本金总额3亿美元的额外2015年到期13 5 优先票据 并于公告日于认购人签订认购协议 对于发 行优先票据的原因 佳兆业表示 在现有项目的基础上 其计划进军中国其他地区 公司发行额外票据所 得款项将用于为中国收购新土地储备提供资金及注资房地产项目 这是佳兆业年内第三次发行债券获取融资 早在今年1月20日 佳兆业发布公告称 公司与华人置业附属 公司订立认购协议 认购人同意认购及支付佳兆业将予发行的本金总额为人民币20亿元 以美元结算的优 先有抵押担保债券 债券按年利率8 5厘计算 预期债券将于2014年到期 此次认购佳兆业优先票据的 同样是华人置业旗下子公司 华人置业主席刘銮雄及其旗下子公司分别人够了1 5亿美元的优先票据 同样借道债券获取融资的还有九龙仓和华润置地 5月18日 九龙仓集团发布公告称 拟发行62 2亿港元2014年到期可转换债券 利率为2 3 九龙仓预计 从可换股债券发行所得款项 扣除佣金和开支后 净额约为港币61 7亿元 早在今年年初 海外融资就成为国内几家大型房企重要的议题 在1月份已公布的海外融资计划的房地产 企业中 海外融资规模已超过150亿元 2月份以来 又有部分房企发布融资计划 最新发布融资计划的碧 桂园称 公司计划发行7年期优先票据 并已获得批准将于新加坡上市 但具体的细节还未确定 苏格兰 皇家银行假设碧桂园的发债规模与其对上一次去年8月发行4亿美元计 则今年以来房地产海外发债总额达 275亿元 相当于去年全年的四成 瑞安房地产1月发布公告称 公司将在海外发行期限为4年的债券 预计发行规模约为35亿元人民币 12月 中旬 瑞安房地产已经发行了30亿元为期2年的人民币的海外优先票据 两个月时间内 瑞安房地产已经 通过海外融资的方式获得了65亿元的开发资金 大型房企负债率大型房企负债率 不断攀升不断攀升 随着融资量 融资成本的上升 房地产企业的负债率也逐步攀升 在 调查门 事件后 宋卫平上月27日表示信托资金在正常范围内 目前绿城的信托成本在14 左右 占 到所有资金来源的约20 宋卫平同时表示 如果能够按照现在这样良性运转的话 到期的银行贷款和信 托还款并不成问题 但是 今年绿城中报显示 截至6月底 绿城的销售额为201亿元 仅完成全年目标的约36 而资产负债 率却高达163 宋卫平虽然认为目前的状况比三年前要好得多 但事实上 2008年深陷欠款危机之时 绿 城中国净资本负债率为140 三年间绿城中国销售额从152亿元冲到了542亿元 但其集团总借贷余额也从161亿飙升至2010年底的340 4 7亿 按照一位房地产基金合伙人的说法 宋卫平采取的时高负债扩张战略 赌的就是资金链不会断裂 但是在货币政策收缩的时候 资金链的维系并不是一件容易的事情 高负债的发展模式构成了绿城成长的路线图 2005年底 绿城的资本负债比就高达433 半年后 2006年 6月底 绿城的总借贷增至51 5亿元 流动现金为9 23亿元 资本负债一度跃升至556 随后绿城的负债 率急剧下降 随着2006年下半年 绿城中国在香港交易所的成功登陆 绿城的负债降至74 资产负债比自2008年底突破一百大关后 就再也没降下来 2009年底 其资产负债比略降至105 1 2010 年6月30日 资产负债比一度高至158 8 到2010年底又降至132 截至2011年6月30日 资产负债比再度 升高至163 2 高负债的扩张成就了光鲜的销售业绩 而亮丽的销售增长幅度又刺激了进一步的负债扩张 2008年 绿城 中国实现销售预售面积123万平方米 完成销售 预售金额约为152亿元 归属于公司的部分为102亿元 创 造了历史最好成绩 2009年 四万亿刺激计划下的房地产狂欢使得绿城集团当年销售金额突破了500亿元 比2008年增长了238 2010年 尽管步伐略有放缓 也取得了542亿的销售额 比2009年增长6 其中 归属于本集团权益为人民币342亿元 项目整体销售率达到71 高负债不仅仅是绿城的选择 以万保金招为首的房地产企业今年以来资产负债率都在攀高 按照申万二级 行业分类 房地产业平均资产负债率在半年内从68 47 上升69 73 而万保金招的平均资产负债率则从去 年年底的72 37 上升至74 4 万科实现营业收入199 9亿元 净利润29 8亿元 同比分别增长19 2 和5 9 招商地产 股吧 实现营业 收入和净利润分别为80 9亿元和14 69亿元 同比分别增长15 90 和39 84 在负债方面 截至6月末 万科持有现金约407 8亿元 相比一季度末提高9 7 远高于短期借款和一年内 到期的长期借款230 4亿元 剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36 8 净负债率20 8 不过 较2010年末万科17 5 的净负债率 2011年万科净负债率仍出现上升 万科和金地集团 股吧 的资产负 债率也分别达到了77 85 73 18 招商地产经营性现金流下降和负债增加更为明显 半年报显示 招商地产上半年经营活动产生的现金流量 净额从上年度期末的负20亿元进一步降至负的30亿元 同时 负债由年初的387亿增加至430亿元 不过 在四家龙头公司中 招商地产的资产负债率相对最低为65 47 业内人士分析 负债率的上升主要是受投资加大和预收账款增长影响 如招商地产今年上半年加大了向三 四线城市拓展力度 已进入17个城市 并在深圳以64 39亿元成本拿下蛇口一宗地块 创下深圳总价地王 新纪录 保利地产 股吧 上半年实现营业收入152亿元 实现净利润28亿元 同比增幅达35 1 和71 7 而在保持 高的增长势头下 保利资产负债率高达81 9 较上年末上涨2 1个百分点 保利地产认为 在当前复杂的国际政治经济形势下 下半年中国经济发展将面临更大的挑战 保增长 控通胀 仍将成为经济主题 预期货币政策将保持上半年的紧缩状态 预期下半年随着行业调控措施的持 续落实 市场供应量的持续增大和行业资金的持续紧缩 市场不排除出现局部波动的可能 公司表示将继 续密切关注政策和市场形势变化 采取灵活经营策略 控制经营风险 保障公司经营业绩的稳健增长 对冲基金做空地产股对冲基金做空地产股 外资出逃房地产外资出逃房地产 绿城的 调查门 还未平息 标普又放言警示国内房企资金链风险 而在此风口浪尖 国内地产信托再度 曝出违约风险 京沪的两项信托项目双双出现还本付息垫资的情况 在融资调控和销售限购等政策的影响下 庞大的融资项目有多少会出现隐性乃至实质性兑付违约 正在募集中的 中铁信托 丰利73期泰禾集团 股吧 项目集合资金信托计划 拟募资1 35亿元 其股权质押惊现2 5折的罕见低价 而且该计划还设定了风险警戒线为信托本金的1 4倍 如果信托期限内连续三个交易日该股收盘价跌破警 戒线每股3 03元 则泰禾集团必须在3个工作日内追加质押股票数量或现金 这并非个案 近来已有多个 信托计划的质押率在30 上下 可见信托公司自身也感受到了地产信托的风险之大 国际评级机构标普9月27日发布报告 认为融资能力减弱 短期偿债压力及土地溢价等因素 将导致中国 部分房企无法承受销售额下降的打击 出现流动性 虚弱 标普特意点出绿城中国等6家企业名字 认 为如果市场继续疲软 这些企业的偿债风险将加大 瑞银在23日发布的一份报告中称 政府加强控制信托 贷款 将进一步加大中国开发商的融资压力 有业内人士称 外国投资者和外媒的联手做空 才是地产股暴跌的主因 花旗银行亚太区房地产研究主管 蔡金强近日即表示 政策影响并不是港股市场中内房股下跌的主因 这一轮内房股持续暴跌很重要的因素 是来自欧洲和美国的对冲基金 他们有计划地在沽空 有报道称 曾因做空安然而闻名世界的对冲基金巨头 卖空大师 吉姆 查诺斯 在9月20日美国一个 电视采访中表示 一切与中国房地产相关的产业都是他的沽空目标 查诺斯唱空的同时也在做空 他创立 了一只专门 做空中国 的基金 该基金通过在香港上市的实体押注中国房地产市场崩盘 他还曾在一个 会议上列举了他做空的股票 其中包括在港上市的保利香港 分析人士表示 在全球股市弱势的背景下 对冲基金沽空房地产股几乎是没有风险的 因为这与政府打压 房地产的行为不谋而合 无论是利空或者利好 他们都可以把它解释为坏的消息 在对冲基金做空地产股 外资摇旗呐喊鼓吹海外项目的同时 部分外资正在从中国房地产撤出 9月28日上午 全球最大的私募股权公司黑石集团已经同意出售其所持有的上海Channel one购物中心95 股权 以14 6亿元人民币的价格出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司 首次 退出中国房地产市场 此次收购股权预计于11月初完成 此前黑石于2008年11月以人民币10亿元的价格购 得Channel One购物中心股权 在持有该物业的三年时间内 黑石集团将其出租率提高至了超过90 在如此好的趋势之下 黑石没有赚 得盆满钵满就撤资 不禁让人怀疑是否为看空中国商业房地产未来走势 据不完全统计 目前 包括黑石 摩根斯坦利 高盛 麦格理 瑞银 美林 华平投资 软银亚洲 凯雷 投资 凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入中国房地产业 由于资本的趋利性 这些外资青睐 中国房地产市场是以投机为目的 在市场情况好时 大量投资 而在市场情况不好时 迅速变现离开 全文完 从 大富翁 游戏解读REITs 很多七八十年代出生的朋友也许都记得儿时玩的强手棋 又名大富翁或地产大亨 这是一种多人策略图 版游戏 大富翁游戏可以帮助我们直观地理解 现金流 的重要性 即优质地段房地产产生的现金收益是财富稳定增长的源泉 一直以来 国内资本市场 缺少以现金流为侧重点的投资产品 投资者很难通过资本市场实践大富翁的创富模式 鹏华美国房地产基金将棋牌游戏中投资理念带到现实生活中 基金将投资于美国和加拿大上市的拥有优质 商业房地产 产生相对稳定现金流 并与投资者分享收益的房地产企业 即房地产信托凭证 REITs 这些企业拥有多样的物业 如写字楼 公寓 购物中心 物流中心等 他们的主要收益来源于企业和个人 支付的租金 他们的租客遍布世界500强企业 他们受税法约束必须将超过90 的税前收入派付给投资者 同时也享受减免企业所得税的优惠待遇 和个人去美国买房不同 REITs的资产是商业地产而非住宅地产 租金收入来源于资质优良的企业和个人 而非只是个人 投资REITs可以获得主要来源于租金收入的股息收入 1972到2010间平均达到8 30 以 及主要来源于净资产增值的资本利得 过去29年平均值为5 45 REITs过去35年的年化收益率优于美 国大盘股和债券的同期收益 稳定并持续增长的现金收益机会是REITs最大的卖点 国内房地产目前正经历快速上涨后的一波调整 而美国的房地产市场则在泡沫破灭后筑底回升 和住宅房 地产不同 商业地产在经历了2008到2009年45 的价格调整后已经出现不同程度的复苏 如商业公寓价格 已经反弹20 零售物业价格反弹15 写字楼反弹10 而优质区域如纽约曼哈顿中城的公寓和写字楼 平均价格已经和下跌前持平 以历史为鉴 REITs仍处于复苏中期 新开工商业项目较少 出租率和租金都有所复苏 股息有较好成长 空间 估值水平合理 与此同时 大部分房地产企业在危机后补充了资本 行业内也进行了一系列兼并重 组 资产负债情况及流动性都有较大改观 周婷婷 整理 上海家化股权转让下周落幕 平安信托与海航商业大决战 上海家化 35 28 0 25 集团股权竞购案进入白热化阶段 昨天 中国平安 40 380 75 旗下子公司平安信托与海航集 团旗下子公司海航商业控股有限公司 简称 海航商业 将参与竞标家化项目的材料交到上海国资委 今 天起专家组会对竞标方的材料进行评审 7日将向竞标方反馈结果 这就意味着 上海家化花落谁家将会 在下周一尘埃落定 市场人士认为 家化集团此次改制具有重要战略与象征意义 其成败得失不仅关系着家化自身的百年基业 更关系着上海国企改制重组的发展与方向 9个终审评委 今年9月7日 上海市国资委在上海联合产权交易所以公开挂牌方式 出让家化集团100 股权 挂牌价为5 1 09亿元 10月10日结果公布 上海复星产业投资有限公司 上海平浦投资有限公司 海航商业控股有限 公司三家公司办理了受让登记 其中 平浦投资是平安信托出资5 01亿元发起设立的并购壳公司 随着复星在缴纳保证金之前选择主动退出 家化集团股权的角逐者就只剩下平安和海航 消息人士称 家化股权转让是上海市国资委成立以来首次采取市场化方式大规模整体出售优质资产 因此 意义非同寻常 为了保证公开 公平 公正 最终的打分权将交给专家评审委员会 据悉 国资委对本次评审专家的筛选非常严格 此前已经从国资运营 劳动人事 财务 证券监管 行业 管理等专家中抽调了18名专家进行封闭式的集中培训 最后参与评标的9名专家将会从这18人中随机抽取 这次的评标人员的选定比发审委IPO过会审核还严格 平安信托相关负责人表示 价格权重占比50 据了解 在此次的竞标评分项中规定的50分报价权重里面 其中30分是基础得分 只要达到51 09亿元就 能获得 另外每1 7亿元加一分 此前有消息称 为了这起并购 海航方面已经做了充分的资金安排 可调动的资金达70亿 80亿元 市场也一度流传 海航计划以20 40 的溢价参与竞逐 而平安信托的价格底牌一直未露 不过 也有媒体表示 海航集团未必会抬高价钱 根据海南航空 6 30 2 27 的相关公告 截至2010年12月31日 海航集团资产负债率为75 75 合并数 78 29 母公司数 海航集团对外担保余额为116 80 亿元 合并数 110 3 亿元 母公司数 分别占海航集团截至2010年12月31日净资产的105 62 不含少数股东权益 合并 118 65 母公司数 有分析人士称 由于价格权重仅50分 剔除掉基础分 考虑到竞标双方都会有一定幅度的溢价 估计最后 在报价上面产生的分差不会太大 此前 上海市国资委设定的转让条件中已经明确地表示 并非采取价高者得的原则 价格只是评估条件的 一部分 最后需考虑各种因素按照权重打分 进而确定最后的转让方 员工福利 竞赛 对于其他考虑因素 消息人士称 具体将包括几个关键项 如职工安置情况占了15分 受让方的资本实力 管理能力 资质水平 净资产 现金流等占了8分 资源支持占了25分 资源支持包括了品牌支持 产 业链拓展 销售网络 人事安排 法人治理 激励机制 科技研发等方面 对于上述竞标标准 市场人士称对于家化集团而言 最关注的或是职工安置情况 而这一15分权重也是除 了价格因素之外 最左右竞标结果的项目 据悉 截至目前 上海家化集团共有1700多名员工 消息人士称 上述15分可拆解为两部分 其中9分是 只要竞标人接受家化集团股权转让的现有方案 即是延续现有管理层 管理组织和管理架构以及职代会等 即可获得 另外6分则为额外加分内容 主要考察股权受让方是否能对未来离职人员有好的安排 根据早报记者掌握的资料 在平安信托和海航商业的竞买文件中 都提及职工可在平安集团或海航集团内 部选择适合工作 平安信托称 平安集团在上海现有3万多员工 完全可为家化集团的员工提供足够的工 作岗位 平安承诺将在内部优先