房地产评估报告(样本).doc

房房 地地 产产 估估 价价 报报 告告 项项 目目 名名 称 称 新乡市小区新乡市小区第第 8 8 层层 6 6 号号房房地地产产价价格格评评估估 估价方 估价方 估价人员估价人员 估价日期 估价日期 2013 12 172013 12 17 至至 2013 12 312013 12 31 目目 录录 致 委 托 方 函 2 估 价 师 声 明 3 估价的假设和限制条件 4 房 地 产 估 价 结 果 报告 5 一 委托方 5 二 估价方 5 三 估价对象 5 四 估价目的 6 五 估价时点 6 六 价值定义 6 七 估价依据 6 八 估价原则 7 九 估价方法 7 十 估价结果 7 十一 估价作业日期 7 十二 估价报告应用的有效期 7 十三 估价人员 8 附 件 9 房 地 产 估 价 技 术 报告 10 一 个别因素分析 10 二 区域因素分析 10 三 市场背景分析 10 四 最高最佳使用分析 13 五 估价方法选用 13 六 估价测算过程 13 七 估价结果确定 18 致致 委委 托托 方方 函函 新乡市某公司 受贵公司的委托 我公司于2013 年 12 月 17 日至 12 月 31 日 对位于 新 乡市果园小区 第 8 层 6 号 建筑面积为 369 97m2 房屋所有权证 证号为 X 证字第 号的房地产进行市场价格评估 为确定拍卖底价提供参考依据 根据国家现行有关法律 法规和政策条例及委托方提供的各种资料 遵循依 法 公正 科学 准确和适度的原则 经估价人员实地收集资料 分析计算 并 与估价时点 新乡市 类似房地产的市场价格水平相比较后 确定委估房地产于估 价时点 2013 年 12 月 17 日的价格及单价为 房房地地产产价价格格及及单单价价小小写写大大写写 房房地地产产正正常常价价格格1 11 13 36 60 00 00 0 元元壹壹佰佰壹壹拾拾叁叁万万陆陆仟仟圆圆整整 房房地地产产正正常常单单价价3 30 07 70 0 元元 m m2 2叁叁仟仟零零柒柒拾拾圆圆整整每每平平方方米米 房房地地产产拍拍卖卖底底价价9 90 09 90 00 00 0 元元玖玖拾拾万万零零玖玖仟仟圆圆整整 房房地地产产拍拍卖卖单单价价2 24 45 57 7 元元 m m2 2贰贰仟仟肆肆佰佰伍伍拾拾柒柒圆圆整整每每平平方方米米 新乡市某某房地产评估有限公司 法定代表人 某某 2013 年 12 月 17 日 估估 价价 师师 声声 明明 我们郑重声明 一 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 二 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和 结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 三 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有个 人利害关系或偏见 四 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析 形 成意见和结论 撰写本估价报告 五 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 六 我公司估价人员 2013 年 12 月 17 日去新乡市国土资源管理局档案室查 询委估宗地使用年限 由于非典时期 国土资源管理局档案管理人员电话告知 委估宗地法定使用年限为70 年 从 1994 年 9 月到 2064 年 9 月 委估宗地的 剩余使用年限为 54 年 未提供书面证明 请报告使用者注意 七 没有人对本估价报告提供重要的专业帮助 八 参加本次估价的估价师签名 估价师签名 资格证书号 估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 一一 本本项项估估价价的的假假设设条条件件 1 本报告在评估过程中 假设委估房地产 为商业用途 在未来剩余使用年 限内不改变房地产用途 2 假设委估房地产产权合法 没有产权纠纷 3 假设委估房地产现状满足所采用的城市规划 用途管制和限制条件 另有 说明的除外 二二 本本项项估估价价的的限限制制条条件件 1 本报告有关资料由委托方提供 未对资料的真实性进行核实 如因资料 不实而导致估价失实 失误和错误 责任不在估价方 和估价人员 2 本报告仅供委托方 确定拍卖底价 提供参考 依据用 不对其他用途负责 3 本报告未考虑抵押 担保 出租等他项权利对委估对象实际价格的影响 4 实地查勘时 对房屋仅进行一般性察看 并未进行结构性测试 不可能确 定其内部缺损 5 本报告中的建筑面积按 房屋所有权证存根 所载数据计 6 我公司估价人员 2013 年 12 月 17 日去新乡市国土资源管理局档案室查询 委估宗地使用年限 国土资源管理局档案管理人员电话告知 委估宗地法定使用 年限为 70 年 从 1994 年 9 月到 2064 年 9 月 委估宗地的剩余使用年限为 54 年 未提供书面证明 请报告使用者注意 7 本估价报告未考虑 房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种 税费 8 未经本评估单位同意 评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与 本次项目无关的任何公开文件 通告或报告中 也不得以任何形式公开发表 9 房地产估价报告备查编号 X 房地估 X 字 XX 第 X 号 10 本报告一式 五份 四份提交委托方 一份留存评估公司 新新乡乡市市果果园园小小区区第第 8 8 层层 6 6 号号房房地地产产估估价价结结果果报报告告 一一 委委托托方方 单位名称 新乡学院 单位住址 新乡市金穗大道东段 联系电话二二 估估价价方方 机构名称 新乡市 某某房地产评估有限公司 单位住址 新乡市解放路 法定代表人 某某 联系电话三三 估估价价对对象象 物质实体状况 1 建筑物状况 委估建筑物于一九九七年建成 维护保养情况较好 成新率为87 建 筑面积为 369 97m2 其中含公摊面积 99 2924m2 果园小区第 8 层 6 号房地产位于 新乡市红旗区人民东路 钢筋混凝土结构 高 12 层 委估对象属第 8 层 6 号房 地面铺地板砖 内墙刮腻子 天花为石 膏吊顶 铝合金窗 小区外装饰一层部分为花岗岩 二层以上为外墙砖 内装饰 地面一层为花岗岩和木地板 墙面刮腻子 天花为石膏吊项 电照线路暗设 每 层设公共卫生间 装修中档 小区配置两部客梯 一部货梯 电梯间装修一般 设地下停车场 2 委估对象利用现状 委估房地产现作 住宅用 公共配套设施好 宗地内外开发程度均为五通一平 3 周围环境 估价对象位于 新乡市果园 小区第 8 层 6 号 交通方便 人流量大 但周围 环境一般 目前是 新乡市一般的住宅地段 权益状况 委估对象位于 新乡市果园 小区第 8 层 6 号 房屋所有权证 证号为房权 证字第 号 权属私人所有 由于资料方面的原因 它项权利是否受限无法 核实 四 估价目的四 估价目的 为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据 五五 估估价价时时点点 2013 年 12 月 17 日 六 价值定义六 价值定义 本报告提供的价格是估价对象在估价期日 在本报告的全部限制条件下 新乡市房地产市场自由开放 完全竞争状态下的公开市场价值 所谓公开市场价 值是在公开市场最可能形成的价格 采用公开市场价值标准时 要求评估的客观 合理价值应是公开市场价值 委估房地产的价格定义为 建筑物为钢筋混凝土结构 用途为 住宅 经济耐 用年限为 70 年 已使用 16 年 尚可使用 51 年 委估宗地法定使用年限为70 年 从 1994 年 9 月到 2066 年 9 月 即委估宗地剩余使用年限为54 年 按房 地产收益的稳健性原则 该房地产的收益年限按剩余使用年限54 年计的市场 价格 建议拍卖底价为市场价格的80 七 估价依据七 估价依据 行为依据 委托评估函 法律法规依据 1 中华人民共和国土地管理法 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 房地产估价规范 GB T 50291 1999 4 城镇土地估价规程 GB T 18508 2001 取价依据 全国统一建筑工程基础定额单位估价表 产权依据 房屋所有权证存根 房权证字第 号 八八 估估价价原原则则 合法原则 公平原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 综合分析原则及多种方法比较原则 九九 估估价价方方法法 估价人员在实地勘察的基础上 对委托方提供的各种资料进行了认真分析 根据估价期日委估房地产用途 估价目的 资料状况和资阳市房地产市场的实际 情况 决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格 十十 估估价价结结果果 房房地地产产价价格格及及单单价价小小写写大大写写 房房地地产产正正常常价价格格1 11 13 36 60 00 00 0 元元壹壹佰佰壹壹拾拾叁叁万万陆陆仟仟圆圆整整 房房地地产产正正常常单单价价3 30 07 70 0 元元 m m2 2叁叁仟仟零零柒柒拾拾圆圆整整每每平平方方米米 房房地地产产拍拍卖卖底底价价9 90 09 90 00 00 0 元元玖玖拾拾万万零零玖玖仟仟圆圆整整 房房地地产产拍拍卖卖单单价价2 24 45 57 7 元元 m m2 2贰贰仟仟肆肆佰佰伍伍拾拾柒柒圆圆整整每每平平方方米米 十十一一 估估价价作作业业日日期期 2013 年 12 月 17 日至 12 月 31 日 十十二二 估估价价报报告告应应用用的的有有效效期期2 20 01 14 4 年年 1 12 2 月月 3 31 1 日日 本估价报告有效期为壹年 即从2013 年 12 月 31 日至 2014 年 12 月 31 估价人员 王勇 估价师签名 资格证书号 估价师签名 新乡市房地产评估有限公司 附附 件件 一 房屋所有权证存根 房权证字第 号 二 新乡市 房地产评估有限公司 价格评估委托书 X 号 三 估价机构营业执照 四 估价机构的资质证书 五 估价人员资质证书 六 估价机构备案证明 以上均为复印件 新乡市果园小区第新乡市果园小区第 8 8 层层 6 6 号房地产技术报号房地产技术报告告 一 个个别别因因素素分分析析 物质实体状况 1 建筑物状况 委估建筑物于一九九七年建成 维护保养情况较好 成新率为 87 建筑面积为 369 97m2 其中含公摊面积 99 2924m2 该地产位于 新乡市果园 小区第 8 层 6 号房地产 钢筋混凝土结构 高 19 层 委估对象属第 8 层 B8 号房 地面铺地板砖 内墙刮腻子 天花 为石膏吊顶 铝合金窗 小区外装饰一层部分为花岗岩 二层以上为外墙 砖 内装饰地面一层为花岗岩和木地板 墙面刮腻子 天花为石膏吊项 电照线路暗设 每层设公共卫生间 装修中档 小区配置两部客梯 一部 货梯 电梯间装修一般 设地下停车场 2 委估对象利用现状 委估房地产现作 住宅 公共配套设施好 宗地内外开发程度均为五通 一平 二二 区区域域因因素素分分析析 估价对象位于 新乡市果园 小区第 8 层 6 号 委估对象地处 新乡市 交 通方便 周围环境一般 目前是 新乡市一般的住宅地段 三三 最最高高最最佳佳使使用用分分析析 委估房地产位于 新乡市红旗区 周围多为 商铺 住宅 配套设施齐全 交通便捷 人流量大 委估房地产位于 新乡市果园 小区第 8 楼 6 号 现 作住宅使 用 这和规划的使用状况一致 根据最高最佳使用原则和合法原 则的分析 该房地产保持现状用途为最高最佳使用 五五 估估价价方方法法选选用用 估价人员在实地勘察的基础上 对委托方提供的各种资料进行了认真分 析 根据估价期日委估房地产用途 估价目的 资料状况和XX 市房地 产市场的实际情况 决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产 的价格 市场比较法 是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地 产加以比较对照 从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估 价对象价格的一种估价方法 收益法 预计估价对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率将其折 现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 六六 估估价价测测算算过过程程 市场比较法 采用市场比法一般选取同一供需圈内 近似委估房地产 档次市场价 格进行比较 根据估价人员对XX 市房地产市场的了解 分别选取如下可 比实例 1 确定比较因素 比较案例委估房产 13 楼 16 楼XX10 楼 地理位置 XXXX 交易价格 元 m2 315033003370 交易情况正常正常正常正常 交易时间2013 122013 122013 122013 12 区域因素一般一般一般一般 个别因素一般较差较好较好 1 确定比较因素系数见下表 比较案例委估房产 13 楼 16 楼福莱阁 交易价格 元 m2 315033003370 交易情况100100100100 交易期日100100100100 区域因素100100100100 个别因素10096105105 3 比准价格确定 比较案例委估房产 13 楼 16 楼福莱阁 交易价格 元 m2 315033003370 交易情况100100 100100 100100 100 交易期日100100 100100 100100 100 区域因素100100 100100 100100 100 个别因素100100 96100 105100 105 比准价格328131433210 根据上述计算的结果 求比准价格的算术平均值 则 3281 3143 3210 3 3211 元 m2 收益法 由于该 住宅楼 可用于出租 能比较合理地确定其租金收入 故也可用收 益法求取其价格 1 估算总收益 通过调查 XX 市同类型 同地段 同规模 装饰大致相同的写字楼在装 修后的月出租价格一般为23 元 m2 租金损失为 1 个月 则年总收益为 23 369 97 12 1 93602 41 元 2 估算年房地产租赁总费用 总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费 管 理费 保险费 税金等 房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费 行业惯例 按建筑物重置价的 1 5 计算 据对 XX 地区建筑物市场的了解 类似建 筑物的重置价为 1200 元 m2 则 房屋修缮费 1200 369 97 1 5 6659 46 元 管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用 分为两部分 一 是出租经营过程中消耗品价值的货币支出 另一是管理人员的工资 根据 行业惯例资料 取年租金的3 则 管理费 93602 41 3 2808 07 元 保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支 付的费用 按房屋现值乘以保险费率2 则 保险费 1200 369 97 87 2 772 50 元 税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等 依据税法及 新乡市 税务部门资料 公有房屋出租应纳税金房产税按年租金 的 12 营业税按年租金的5 教育附加按营业税的3 城市维护建 筑税按营业税的 7 以上税费小计为 17 5 防洪保安费按年收入的 1 则 93602 41 17 5 93602 41 1 16474 02 元 上述 总费用合计为 26714 05 元 3 年纯收益 93602 41 26714 05 66888 36 元 4 还原利率的确定 还原利率是收益还原法中一个重要的因素 目前国内 国际确定还原利 率的方法很多 这里主要采用复合投资收益率法 其公式为 还原利率 一年期贷款利率 70 期望得到的利润 30 一年期贷款利率为 5 31 期望得到的利润设为 10 则 还原利率 5 31 70 10 30 6 717 5 确定收益年限 委估对象建筑物剩余使用年限为53 年 委估宗地剩余使用年限为53 年 按房地产收益的稳健性原则 该房地产的收益年限取53 年 6 计算房地产的价格 据估计 未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近 因此选用现在 年客观纯收益作为预期纯收益 则 收益价格 66888 36 6 717 1 1 1 6 717 53 964053 38 元 取整为 964053 元 房地产单价 964053 369 97 2606 元 m2 七七 估估价价结结果果确确定定 1 房地产正常价格的确定 由市场比较法测算出的房地产单价为3211 元 m2 由收益法测算出的 房地产单价为 2606 元 m2 两者差异较大 根据两种估价结果与市场价格 的接近程度 结合估价人员经验 取二者的加权平均值 市场比较法为 80 收益法为 20 并取整