链家获得委托作业指南v1.doc

链家地产制度流程编号ZL-YY-B-003版本编号1.0发文日期2008 年10月15日密级普通 关于发布北京链家地产获得委托作业指南的通知一、 发布目的及生效时间为提高获得业主委托作业成功率，特制定本操作指南。本指南自2008年10月15日起开始执行。二、 传达对象应知应会：北京链家房地产经纪有限公司运营中心所有员工。一般了解：北京链家房地产经纪有限公司各职能中心所有员工。三、 版本优化说明无四、 后续管理计划培训宣传计划：区域统一宣讲。绩效管理计划：无切换计划：无审计检查计划：本操作指南由北京链家房地产经纪有限公司运营中心经纪管理部负责解释修订。特此通知2008年10月15日呈 报北京链家房地产经纪有限公司各部门主 送总公司运营中心下属公司抄 送总公司下属公司附件权限（可下载者）经办部门： 经纪管理部起草人：朱建新 联系电话、目的为提高获得业主委托作业成功率。二、适用范围北京链家房地产经纪有限公司各区域各门店。三、内容获得委托作业指南亚奥区总监朱建新撰写3.1获得委托的意义1、 委托是一种正式的法律契约，能够让我们所提供的服务更加正规，更能使我们的服务行为有法律依据，从而更好的保证公司及客户业主的利益。2、 委托能够使我们显得更加专业，从而使客户更加信赖我们。3、 委托能够通过委托内容了解客户及业主的更多显性及隐性需求，更有可能让我们了解客户业主的更多情况。4、 委托是我们业绩取得的一种有效方式。3.2作业的种类1、 按照业主客户的不同需求可分为：买房客户委托、售房业主委托、承租客户委托、出租业主委托。2、 每类介绍及基本特征：A买房客户委托：这类委托的对象一般是具有购房需求的客户，以购房为目的且提出购房条件的客户，我们根据客户的购房需求及购房条件针对性的推荐我们优质房源及符合客户需求的房源。B售房业主委托：这类委托的对象一般是想对自己的空置房产进行出售的业主，这类业主一般是以出售自己的房屋为目的且提出出售房屋条件的业主，我们根据业主的售房条件及需求匹配合适的客户进行带看，直至成交。C承租客户委托：这类委托一般是具有承租房屋需求的客户，这类客户一般是以租房为目的且提出租房条件的客户，我们根据客户的租房需求及客户提出的租房条件针对性的推荐我们优质房源及符合客户需求的房源。D出租业主委托：这类委托对象一般是想将自己的空置房产进行出租的业主，这类业主一般是以出租自己的房屋为目的且提出租房条件的业主，我们根据业主的出租房屋条件及需求匹配合适的客户进行有效带看，直至成交。3.3获得委托的方法 3.3.1全程代理：1、 全程代理即房屋出租委托代理，首先业主与链家公司签订出租房屋委托协议，由链家代为出租其房屋。房租先由链家以月付的形式按合同约定日期打入业主指定帐号(工行)，然后链家再根据房屋的租金及基本情况去寻找承租客户。操作流程：接触业主评估房租议价磋商（租金、空置期等）验房（业主）签订委托（业主）查收证件（业主）交付房屋（业主）申报打款（业主）寻找客源交付定金（租户）查验房屋（租户）签订合同（租户）查收证件（租户）合同申报备档2、 李先生为某小区一套2居室业主，经过与链家公司协商价格及其他事项，最终以2400元/月的价格委托给链家公司并且与链家公司签订了出租房屋委托协议，链家公司在合同约定按照月付的形式支付业主房租，然后链家根据合同的基本情况匹配合适的客户，最终以2600元的月租金出租给客户。3、 此种操作方法应该注意的问题：A对业主的权属进行审核，在签合同之前一定要注意要让业主提供有效的身份证件及出租房屋的房产证明，如果业主的证件有问题很有可能导致诈骗的产生。B对于房屋的价格一定要谨慎的把控，一般所收房屋的价格应该低于市场价100200左右，否则很容易使自己及公司利益收到损失。C一定要按照公司的要求签署合同（例如：客户的付款方式、客户的人数要求、给业主的付款时间、房屋的维修、空置期、顺延期等问题。）否则会给自己和公司带来不必要的损失，切记乱承诺。 3.3.2房屋钥匙托管： 1、房屋钥匙托管即业主在有空置房屋出租及出售时，我们向业主推荐便于业主省时、省事、省心，且快捷的业主操作利于房源出租、出售。将空置房屋的钥匙以协议的形式交付链家地产，我们与业主签订房屋钥匙托管协议的委托方式。操作流程（出租房）：接触业主评估房屋查验房屋（业主）签订钥匙委托（业主）寻找客源交付定金（租户）通知业主三方签订租赁合同查收双方证件查验房屋交付房屋操作流程（出售房）：接触业主评估房屋查验房屋（业主）签订钥匙委托（业主）寻找客源议价磋商交付定金（客户）通知业主三方签订买卖合同查收双方证件办理相应按揭手续（评估、面签、批贷等等）过户查验房屋交付房屋 2、王女士为某套房屋业主，通过了解，王女士是想将自己的空置房屋出售，而且在聊天的过程中经纪人了解到王女士并不住在该套房屋内，并且该套房屋没有出租，经纪人向王女士阐述了如果把房屋的钥匙委托给链家的话会很方便，不用有客户看房的时候亲自来开门节省了自己的时间，而且更加的方便公司匹配客户进行大量带看增加成交几率，而且不用担心房屋物品丢失问题，因为在王女士将钥匙交给公司的同时我们会签署房屋钥匙托管协议，房屋钥匙托管协议有很详细的物业交割清单，最后该经纪人成功获得该套房屋的钥匙。 3、注意的问题：一定要注意保管好房屋的物品，否则丢失物品会带来不必要的麻烦。3.4获得委托时的注意事项1、 不注意后期服务：在签署协议之后经纪人一定要对业主进行定期回访，告知辛苦度，让业主感觉到你的诚意、努力、专业、优质服务。2、 房屋验收存在疏漏，不能将问题提前发现。3、 在签过委托协议的房屋中做非业务类事宜。4、 在委托期限内没有将房屋出售或者出租，大大降低业主对我们的信任。5、 在委托期限内不进行议价工作。6、 服务不专业、业务知识不专业、导致业主不能把房屋钥匙留下或者签成代理。3.5普通案例分析 李先生为公司全程业主，在把房屋委托公司的第三个月公司没有将房屋租金定期打入业主指定银行账号，又过了三个月的时间业主发现租金没有收到，给当初签署房屋出租委托合同的经纪人打电话询问原因，经纪人已经离职说自己已经不在链家工作了，随后业主又找到了当时的签约店面，找到了签约经纪人的店长，该店长询问了情况说他会和公司询问公司财务部门的情况请业主回去等电话，业主走之后该店长给公司财务打电话询问情况，财务说等查完帐之后给回信，又过了一个月的时间，财务并未给该店长打电话说明情况，导致该店长也为给业主打电话，又过了几天业主直接投诉公司，说公司应该承担违约责任并且投诉店长没有在出现问题时及时处理。3.6获得委托作业特殊案例分析1、租售两全 所谓租售两全就是在业主有出租或者出售意向时，向业主推荐一种将房屋一边 出租一边出售的销售方式，这种方式有保证业主的收益稳定的优势。2、适用范围 这种方式适用所有具有出租、出售意向的业主。3、举例说明张先生为某套房屋的业主，想把自己的空置房屋进行出售，经纪人在与业主的聊天过程中得知业主的心理价位很高并且依照业主的心理价位该套房屋少说也得在半年之后卖出，该经纪人向业主阐述了租售两全委托方式的优势，最终业主答应在该套房屋未出售的情况下将房屋出租。4、注意事项A当房屋出租的同时房屋被出售会产生违约金的问题，这些问题一定在租售两全委托之前与业主讲清楚。B在有客户承租该套房屋时一定要与客户讲明该套房屋的情况，与承租客户签订合同时对此事宜做好约定，以免在房屋出售时租户不予以配合导致后期看房、房屋交付等不能正常进行。C不要与客户和业主乱承诺。3.7总结 通过以上作业指南的指导，在实际应用中可以达到何种效果，除适用该作业指南外还应配合那些操作方法共同使用。1、该中作业方法可以增加业主对我们的信任，从而使一些全程房屋有可能成为未来 的出售房屋。2、在与客户签署委托协议的时候可以有效的防止客户跳单，来保证我们的利益。3、能使我们拥有更多的老客户，从而增加老客户提供转介绍信息的几率。4、能使这些委托资源有