“国六条”房产新政简要市场分析.doc

“国六条”房产新政简要分析目 录一、“国六条”出台背景、基本内容及细则1、“国六条”出台背景22、“国六条”基本内容23、“国六条”细则3二、各方人士对“国六条”的反映1、政策研究专家102、业内人士123、银行反映164、购房者195、二手房市场19三、“国六条”及细则影响分析1、政府222、开发商273、消费者334、二手房中介市场37四、四大城市“国六条”细则出台1、成都：出台关于成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见402、北京：力推中低价商品房 443、南京：严打“十大”违规行为44 4、重庆：第二套房首付最少4成45 “国六条”房产新政简要分析一、“国六条”出台背景、基本内容及细则1、“国六条”出台背景自2003年以来国家为了控制房地产业投资增长过快、价格上涨增幅较大，投机性炒房比例太高等因素，出台了一系列政策，如2004年的427银根收缩和831的土地收缩，以及2005年的新老“国八条，这些政策没能根本性地解决房价增长过快的问题，反而一些城市的房价出现了反弹，如深圳、上海等；少数大城市还存在的房价还是增长过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等情况，房价成为了关系到国计民生的大问题。 为了引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长、有利于满足广大群众搜狐网的基本住房消费需求、有利于实现全面建设小康社会的目标，“国六条”出台了。2、“国六条”基本内容五月十七日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 3、“国六条”细则根据国务院的要求，国家建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局和银监会九部门于五月二十九日联合出台了“国六条”的实施细则关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，具体内容如下：一、切实调整住房供应结构 (一)制定和实施住房建设规划要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城，下同)人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。 (二)明确新建住房结构比例“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用 (三)调整住房转让环节营业税为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。 (四)严格房地产开发信贷条件为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 (五)有区别地适度调整住房消费信贷政策为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 (六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 (七)加大对闲置土地的处置力度土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足13或已投资额不足14，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度 (八)严格控制被动性住房需求各地要按照国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序 (九)加强房地产开发建设全过程监管对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。 (十)切实整治房地产交易环节违法违规行为房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。 五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难 (十一)加快城镇廉租住房制度建设廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。 (十二)规范发展经济适用住房各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。 (十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。 六、完善房地产统计和信息披露制度 (十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。 (十五)坚持正确的舆论导向要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。二、各方人士对“国六条”的反映1、政策研究专家1.1中国社会科学院研究员、城市经济专家 刘维新在刘维新看来，一年多来的宏观调控可以说是我国针对房地产市场力度最大的一次调控，但只有首当其冲的上海市场“冷却”了一段时间，其他许多地方都没有降，更在今年显出过热隐忧。 “当前楼市仍过热说明调控未到位，根本原因是四不到位。”刘维新表示，“一是税收不到位，如果按照七部委、国八条的文件规定，税收杠杆到位，炒房、投资行为必然受到制约。二是信贷政策不到位，121文件等规定要求开发商贷款自有资金必须达到30，而现实中几乎50以上的开发商都没有按照这个标准操作，这必然扩大了房贷风险。三是土地管理不到位，别墅、高档房等该限制的要有效限制。四是方法不到位，如经济适用房本身管理就不到位，模式上、制度上的设计也有缺陷。” 12建设部政策研究中心副主任 王珏林王珏林则表示，调控是否到位还看在市场方面产生的效果。“一看调整结构是否到位。目前就是要增加房源、增加中小户型，解决更多的城市居民的住房问题。二看是不是全面的住房市场。住房市场主要包括了新房市场、二手房市场和租赁市场。现在大家抢的全是新房，二手房市场没有盘活，租赁市场也不发达，所以需要把整个市场培育起来。三看市场管理是否规范到位。除了培育市场，我们在规范市场方面下的工夫也不够。要规范开发企业的行为，囤地、囤房、虚假信息问题都有待解决。四看土地供给是否真实。就是土地售出是不是符合开发条件，能不能在规定时间内上市。不少地方的土地招拍挂以后，不能按时上市或不够条件上市，就说明这个土地不真实。五看土地供应计划是否考虑城市人口增长，市民改善住房的需求。这几个方面都与房价有直接的关系，如果这些方面都基本调整到位了，我们的房价还继续往上攀升，那就说明一个问题，我国的土地供应实在是不足了。”13中国社会科学院金融研究所 尹中立博士尹中立博士认为，中国房地产市场存在制度缺陷，如果不解决的话，价格过快上涨很难得到遏制。第一个是住房制度。“对此不同的人有不同的理解，提倡住房制度改革的人要走市场化的道路。实际上全世界的住房制度都是两条腿走路，就是说一部分人可以通过市场化方式解决，另外一部分人甚至是绝大部分的城市市民是通过非市场化的手段解决的。”第二个是税收制度。“我们国家到目前为止没有财产税，这是重大的制度缺陷。从历史上看，中国人积累下来的财富都表现为住房，这个和中国的传统文化有一定的关系，但是和我们的税收制度的不完善有更大的关系。”2、业内人士21全国工商联不动产商会会长 聂梅生聂梅生认为，这次的“国六条”是去年宏观调控的继续，今年的提法比去年的政策针对性要强，更强调合理引导，合理消费，采用调整结构、税收、信贷等间接的、经济的手段使市场趋于平衡。在信贷问题上，提出有区别地适度调整信贷，表明政府将有可能按不同档次住房，不同区域出台不同的政策，符合房地产市场的实际。 聂梅生认为，尽管有供应和消费需求双方面的措施，但这次“国六条”更多是针对需求市场，缓解被动需求增长，限制炒房和投资。其中提到“引导合理消费”，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，就是要通过改变住房结构，通过税收或信贷等杠杆对房地产市场加以调节。 22华远地产总裁 任志强任志强对此次“国六条”的出台给予了较高评价。他认为，政府此次调控将使房地产业发生模式上的改变。此次政府明确了地方政府要承担低收入家庭住房问题，强调了廉租房建设。在提法上，将廉租房放在了经济适用房之前。任认为，这次调控有可能对经济适用房采取规范，而非发展的政策，合理引导人们改变消费观念，让人们采用租赁经济适用房的方式，接受先租后买的租房模式。他认为，政府提出低价房政策，今后将在土地政策上也会有相应改变，在土地招投标时，会明确具体用地的物业性质，提供限价土地，从而从根本上解决低收入者的住房问题。此外，经济适用房是人头补贴还是砖头补贴，将也有可能发生大的变化。对低收入者在政策上有可能由“补砖头”变为“补人头”。 23北京首创集团总经理 刘晓光 “新六条”比“国八条”更严格 ，对市场的影响会更大因为后者运用更多的是从金融和土地两个闸口来进行调控，但是“新六条”有了六七个这样的闸口。比如结构调整中，专门把中低价位、中小套型的普通商品房点出来，增加了严格执行开发、销售的有关政策，提出控制拆迁规模和进度，抑制拆迁所带来的被动性需求的过快增长，把擅自变更项目、违规交易以及囤房也放到了非常重要的位置。所以，明显看得出，在“国八条”的基础上，“新六条”更加细化，更加全面了。 目前抑制房价比较难 现在房价的确是涨得有点快。房价应该保持一种常态的发展，不应该是大起大落。 他认为目前主要存在结构和供给失衡的问题。土地都是通过招拍挂、价高者得的方式取得，房价的构成中，土地成本占到了很大一部分，一般情况下，大城市的地价已经占到了房价的50，小一点的城市，这个比例也在30左右。如果一个开发商取得土地的楼面价是4000元的话，让他以5000元的房价卖出去，他肯定是不干的。地价对房价的影响是很厉害的。 房地产企业将面临新一轮并购 “国六条“对房地产市场影响会比较大。比如，调节住宅结构，建中低价位的房子，对于开发商来说，怎么才能得到中低价位的地，有什么样的鼓励政策，现在还没有具体政策出来。而信贷政策会加大房地产企业的成本，房价自然也会高一点；税收可能限制了投资性需求，对于大的品牌企业来说，房子品质好，品牌好，产品还会好卖，没有太大的影响，但是对于那些小企业来说，房屋销售可能就会受到影响；严格规范房地产销售环节、项目变更、违规交易、囤积房源等政策对不规范的企业都会有很大的影响。但在制定土地规模投放的问题上，现在还看不出来是放量还是缩量，如果放量，价格就会下来，如果是缩量，价格就会上升。 新的政策出来之后，大量并购的项目会浮出水面。现在并购一般情况下有这么几种模式，一是外商或者是基金进来，买下项目的一部分股权或者增加投资一部分，二是大企业拿小企业的项目，第三就是大企业把小企业直接给买过来。但以并购项目的情况居多，真正一个大企业吞并很多很多小企业的大规模并购还没出现。但以后就会出现了。 24、成都置信副总经理 唐名琏 90平方米欠可操作性唐名琏认为，对于建筑面积的明确规定将对房地产开发商产生最长远的影响。但是90平米这个数据从何而来，90平方米和70%的比例是否得当，是否具有可操作性，还有待观察与研究。他表示现在的很多户型都在100120左右，这个户型区间是经过市场测试的，是由需求制定的。如果严格按照细则执行，那将预示着有一部分购房者会退而求其次，选择小面积，但是另一部分刚性需求的量，也不排除会刺激大户型房价的上涨。 中小开发商可能退出市场从户型设计和面积控制角度的规定，已经给开发商设置了很多“条条框框”，在规划设计上更考验开发商的产品设计水平，同时也对开发商的综合能力，比如成本控制水平提出了更高的要求。而闲置土地的严厉管制，更是从最根本的资金链上提出了高要求。如果严格执行此项细则，那么成都很多中小开发商将面临着土地转让和融资。他认为，成都本地有部分中小房地产企业手上还握有闲置地块，这些地块都是前几年低价拿到的。细则一出，不仅预示着大量的闲置地块浮出水面，可能会转让，可能会吸引外来资金联合开发，同时也是加大供应量，增多房源，让购房者的选择余地更大。 3、银行反映市场等待了半个月的“国六条”细则出台，其中将有“区别地适度调整住房消费信贷政策”：为抑制房价过快上涨，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 对此，各大商业银行大多反应平静。 31工行工行上海分行办公室的有关人士表示，工行已经了解到此事，“但我们进一步的配套房贷政策出台将有一个过程，没有那么快”。他表示，上海分行正在等待总行有关房贷的进一步具体实施细则出台，“此前有关监管部门强调的内容大多是过去已经表述过的。我行目前住房按揭业务中首付三成的比例已经非常高，对于特定的优质客户才更倾向于两成首付按揭，因此预计这块业务不会有大的变化。” 32民生银行民生银行上海分行住房金融部的一位人士则表示，对于建筑面积90平方米以上的住房规定首付款比例不得低于30%，“将会对目前银行住房金融业务构成一定影响，对银行的按揭业务特别是时限较长的按揭业务会有一定抑制，但更多的还是政策对于银行和购房者心理层面上的导向与暗示，因为目前要求三成首付按揭的银行已经非常普遍了。近年来建筑面积90平方米以上住房在银行住房按揭业务中的比例不断走高，即使是许多结婚不久的年轻夫妻，也都倾向于购买面积大一点的住房，这样房型相对比较新颖且宽裕。而恰恰是80100平方米的住房，才会更多地因财力不足而需要按揭，而且按揭期一般都比较长。一般五六十平方米的住房自己出点、父母贴点加上公积金就基本上可以买下来了。” 33华夏银行“我们早就有心理准备了。”华夏银行总行的工作人员称，在通知出台之前，他们审批过程中已经基本按照三成首付按揭在做，在总行信贷收紧的同时对分行的业务也按照这个趋势加以引导。北京银行副行长赵瑞安则表示：“之前几个关于房地产调控的政策效果并不是很好，而这次是有针对性地区分正常的需求和投机性需求，对于正常的购房需求给予保护和鼓励，但是对于投机性需求将采取一些限制。” 消息人士透露，细则同时规定：对项目资本金比例达不到35等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。赵瑞安表示，此举有利于防止地产商资金不到位，防止出现烂尾楼。 另外，对于细则可能出现的“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押权”这项新的政策，赵瑞安称不会对房地产公司造成很大影响，“这个主要还是帮助银行控制风险，银行要求抵押物是要具有流动性的，3年卖不出去就相当于没有流动性，对银行来说就没价值。”他说，这项政策有利于加快房地产的周转，还可以防止地产商囤积房源，对于社会来说避免了浪费。 4、购房者自住人群将持币观望 投资者作为本次调控的重点打压对象，近期不会增加购买。相反，他们中的很多人因为资金压力和对未来预期不明朗，会抛售一部分物业来解决资金问题。 同时，自住需求的人也会持币观望。因为中央政府的目标就是把房价调控下来，他们就会看会不会真的降下来，等到看出结果来，那至少是三五个月以后的事了。这一点在去年的调控中就表现得比较明显，在新老“国八条”出台后，市场成交量迅速萎缩，大概三个月左右才慢慢恢复正常。但是我们也要看到，这些需求虽然在短期内受到抑制，但因需求真实存在，一旦形势明朗，这些需求会在未来某个时间段集中释放出来，从而使该时间段造成供不应求的局面，从而使房价出现可能的短期上升。 5、二手房市场5.1、61前交易火爆5.1.1沪楼市二手房交易成“最后疯狂”30日和31日，上海各区县房地产交易中心纷纷出现“爆棚”现象，拥挤在柜台前来办理二手房交易手续的买卖双方，都希望能在6月1日房地产政策“新老划断”之前按照老政策完成交易。这两天房地产交易中心的税务窗口前总是排起等候缴纳契税的购房者队伍长龙。5.1.2北京二手房过户排长龙5月30-31日北京市各区国土房管局服务大厅里人头攒动，买房者、卖房者、中介一拥而上，排起了长龙，很多北京二手房买卖都将抢在这两天完成手续。5.1.3成都二手房交易创新高受“购入不足五年的住房进行交易将全额开征营业税”这一新政策的影响，继5月30日创下日成交量达350余件后，5月31日成交量再创历史纪录，当日成交510件。二手房买卖窗口的前面已经排起了长队，平日空旷的交易大厅内一时人满为患，就连房地大厦附近的交通也陷入严重堵塞。5.2、61后市场冷淡市民观望交易冷清与前几天二手房交易的火爆相比，近日二手房交易开始进入“冰冻期”。从富房、顺驰、金丰易居等一些中介公司了解到，6月1日过后，门市上看房的市民比平时少了7成左右，交易非常冷清。八里小区某中介的一位店长告之，以前每天到门市上看房、卖房的人少说也有10人以上，但是从6月1日到现在一个星期了，到门市的购房者仅有3人。6日，在房地产交易中心，发现前几天还人满为患的交易大厅，显得异常冷清，而前些天忙得不亦乐乎的办税人员都清净地坐在位置上。据工作人员透露，5月30日和31日的二手房交易件数分别为350件、510件，而到了6月1日，就只有61件了。六成房源受影响在位于建设路的某中介公司看到，挂牌的房源尽管不少，但是大部分都是挂牌时间较久的房源。据了解，由于5年以内的次新房在二手房市场房源中所占比例在40%50%左右，因而细则的实施必然会影响这批房源的正常入市。从21世纪不动产了解到，目前成都二手房5年以内的房源占到了整个成都二手房市场房源的60%以上。富房的有关负责人说，按成都目前计算房屋交易的5年起始时间看，指的是从购房合同备案之日起的5年，因此真正受到影响的大多是在2003年2005年左右的房源。从目前二手房交易房源看，也基本是以这一阶段的为主，因此，新政的出台让众多中介的房源受到影响。纷纷转入租赁市场二手房成交量急剧下降，部分不性急的卖家开始放长线，将房源转入租赁市场。据八里小区、建设路的一些中介称，最近一个星期来，每家中介日均新增30多套租赁房源，这一增幅远高于新政前的水平。尽管租赁市场可供选择的房源增多，但玉林、紫荆、浣花溪等地的租金却未见下挫迹象，倒还稳起不动。业内分析，主要是每年夏季，租赁需求比较旺盛。但从长远看，如果房源增幅超过需求增幅，租金迟早还得拉下来。针对二手房市场的表现，不少中介负责人认为，新政实施后市场已进入观望状态，卖方惜售，买方等待降价。下一步值得关注的是，市级职能部门对新政的实施细则，因为新政策中提出了积极鼓励发展住房二级市场，有区别对待的前提。三、“国六条”及细则影响分析1、政府一、切实调整住房供应结构 （二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证校友录的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 政府将90平米以下住房供应限制在了总供应量的70以上，配合政策出台背景来看，这无疑是暗示了我国人多地少，中低收入者约占总人口的70%的现状。在正确面对现状的前提下，政府90平米门槛的设定是具有合理依据的。 首先，土地是不可再生资源，为了满足不断增多人口的住房需求和生态环境的保护，“小巧实用、高智能化”建筑将成为国际地产发展的一个趋势。日本近10年来新建住宅的平均户型基本在80-100平米之间浮动，美国90年代新建住宅的平均面积也由80年代的156平米降到了86-99平米。70%以上90平米以下的户型供应将会使中国住宅户型与国际接轨。 其次，我国现代家庭人口多为3-5人，90平米的住房如果除去部分公摊（20%左右），人均住房面积约为15-25平米。一份资料对不同收入国家居住水平焦点房地产网的分析，中低收入国家该数字应为17.6平方米，中等收入国家为20.1平方米，中高收入国家为29.3平方米。客观而言，我国目前仍处在中低等收入国家之列，政府对90平米以下户型的大力供应，表明了其拉低人均住宅面积、在现实国情下合理控制人均住房面积的意愿。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序 （九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。 宏观调控政策中首次提出了要对房地产开发建设进行全过程的监管。捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价图行天下的房地产企业甚至有可能从此不能再从事地产开发，这样严格的处罚在地产行业是从来没有的。这条措施是针对销售层面，说明政府下了决心、大力对市场交易过程进行规范化监督。除此外，意见也对房地产企业和房地产管理部门的信息统计制度有了要求。只有在信息透明和信息及时发布的交易平台上，我们才能科学的制定各项政策和决策，以正确的引导房地产行业，使其健康发展。 五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难 （十一）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。 （十二）规范发展经济适用住房。 （十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。 对于住房需求，政府主要校友录的动作就是引导和调节。 在需求类型上，政府调控的基本原则是鼓励主动性住房需求，控制被动性需求，抑止投机性炒房行为。控制房屋拆迁规模旨在减缓被动性需求；调整住房转让税、提高住房按揭贷款首付额政策体现了国家对于投机性炒房行为的大力打压态度。将征收住房转让营业税的时间从2年放宽到5年，大力的打击了投机、炒房者的活跃态势，提高了置业者的需求理性。 在需求结构上，政府主要采用了引导加调节的方式。大力的调整住房供应结构，增加普通商品房、经济适用房和廉租房，让消费者能有更大更多的机会面对中低价位的房源，理性、充分思考后再作选择。而廉租房制度的完善和经济适用房制度的继续规范执行，也是住房保障制度得以落实的有力保证。政府开始有步骤的解决低收入者的住房困难，解决渠道也有所增加。这就意味着最终解决可行性goodfeel的提高。 总结： 仔细阅读15条措施，我们发现，此次政府宏观调控的关注对象转移到了我国的中低阶层，以解决普通居民的居住需要为出发点，在传统土地、税收、信贷措施继续深化的前提下，通过重点调整供应结构来满足我国广大中低阶层人民的住房需求，从而达到稳定房价的目的。15条调控细则，内容清晰、重点明确，同时调控手段多元化，加上一些量化要求，相信会对房地产行业产生一系列的正面影响。当然，政策最终的落实还需要地方政府的大力支持和认真执行。 在连续三年宏观调控背景下，中国房地产市场的未来发展如何，房价能否稳住，我们将拭目以待。 成都市政府走在政策之前 成都市06年房地产市场发展仍然火爆，前三个月新建商品住房同比涨幅较高，处于全国各城市前列。成都市政府也积极采取措施，在国六条新政颁布之前，就开始对房地产业进行积极、科学网络超女的引导调整。 2006年4月25日，成都市政府法制办审查通过了关于加强房地产经纪咨询机构备案管理的通知，以建立完善的房地产经纪、咨询机构备案监管制度。房地产相关管理部门将从源头上对房地产经纪、咨询机构的从业资质抬高门槛，不符合规定条件的，即使取得了营业执照也不能从事经纪、咨询业务。这一规范行业的“资质备案”新规，对成都建立完善房地产经纪、咨询机构备案监管制度有着积极的促进推动作用 。 5月15日，我市首次启动2006年度经济适用住房申购预登记工作 我市于2006年5月15日至7月15日，首次对符合条件的家庭开展经济适用房申购预登记工作。市政府将根据登记情况，科学、合理地确定今年经济适用房的建设规模及选址定点。此项举措走在了全国前列。2、开发商“总算解脱了，大不了不做房地产转行吧。”这是一家开发商的管理层在焦急地等待了三天后看到“国六条”细则后的反应。如果说“国六条”刚出台时给开发商带来的是忧虑的话，那“国六条”细则的颁布给开发商，特别是中、小型开发商带来的就是“绝望”了。 2006年5月29日，国务院办公厅发出国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，要求各地区、各部门认真贯彻执行国家建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局和银监会9部门发出的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，对“国六条”制定了一系列细则，总计有15条具体措施，分成6个部分。相关措施都在今年6月1日全面执行。 一时间全国的开发商都为自己今后的发展和生存问题而发愁。6.1过后开发商何去何从？ 我们从客观理性的角度来看看这次的“国六条”细则中与开发商关系最密切的几条。 一.切实调整住房供应结构 （二） “自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。” 这一条无疑是现在众多开发商最头痛的一条。 该项政策标志着所有在6.1前没有通过审批的，和通过审批但是没拿到施工许可证的所有项目全部都要重新定位，重新调整然后再进行审批。这意味着开发商以前为项目所做的定位和规划只要不满足“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的都要重新来过，就是之前所做的一切都是白做。目前已经有不少的开发商已经开始调整原定的项目定位。 从客观上来讲，这一政策确实能够确保今后有比较充足的普通住宅或者经济试用房来满足这方面的需求。但是占在目前的市场和行业的角度来看，这次留给大家的适应和缓冲的时间完全不够。将使开发商必须加速开工以及大幅度调整项目定位，直接考验开发商的资金链以及市场运作能力。这就给一些规模小，资金少，市场运作能力较差的中、小型开发商以毁灭性的打击；特别是已经进行了规划定位，而尚未拿到施工许可证的那一部分。这些中、小型开发商或许在这一轮的调控中就将被淘汰。 另外该条政策包括范围是全国所有的城镇，也就是说郊县城镇也必须90平方米以下住房要达到70%。这似乎不太适合当前的市场情况，同时也不符合一些地区的真正的需求。就拿四川来说，目前四川的城镇除成都以外，几乎所有的二级城市，和周遍郊县（包括成都市郊县地区）的住宅消费需求都是以100-130平方米的三房户型为主，在郊县和一些二级城市，100平方米以下的户型受欢迎程度远远赶不上100-130平方米的户型。另外通过调查我们也了解到成都市目前的消费者对住房的需求也多集中在110-120平方米三房户型这，而且这两者的需求占到总需求的70%左右。 因此我们可以看出这次关于“90平方米以下住房必须达到70%”的硬性规定虽然对缓解市场上中、低住宅和经济试用房的不足有一定缓解作用；同时也不难看出这次的调空似乎有点太笼统，没有具体考虑到各个区域的不同需求，同时也没有太顾及到众多开发商目前的实际情况。给人有点“操之过急”的感觉。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用 （四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 这条政策最大的“受害者”就是众多的中、小型开发商，他们的资本金较少，这样一来有可能拿不到土地，一个开发商一旦拿不到土地那他就只有等着倒闭。另外这些开发商可能会知名度较小，信誉度不够等等原因而得不到贷款和授信，也使他们面临着随时被清洗掉或者被其他有实力开发商兼并掉的危险。虽然这条政策在去年的调控中已经用过了，但是就成都房地产行业来说，去年受到的影响较小，因此还保留了相当的中、小型开发商。今年政策再次将这条拿出来，可能会加大实施力度，对于成都的中、小型开发商来说，还是必须提高警惕。 这条措施对那些实力雄厚而且知名度、信誉度高的开发商来说，影响并不是太大。 因此就这条政策而言，它对房地产市场的土地信贷和土地市场有着积极的作用，防止了开发商囤地、炒地，规范了土地市场，同时也能有效的减小房地产行业相关的金融风险。但是从另外一个角度来看，这次的政策可能造成全国大范围的中、小型开发商在短期内经营困难甚至倒闭，这存在一定的争议，特别是对于一些刚成立的中、小型开发商来说有点不太公平。 而商业银行不得接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物，这实际上是有意针对北京等地市场而设的。对于成都来说目前不会有太大影响。 (六)“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。” 这条政策也是令开发商比较关心的一条。 它告诉我们，今后的土地市场可能将不再是采用地价高者得的拍卖规则，而是采用“房价合理、户型合理者得”的招标规则。也就是指这些地块将在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标的方式确定开发建设单位。据报道今年5月份北京就有6块地的土地拍卖就是按限价拿地的规则进行的。 如果是这样，开发商就必须在竞地之前就要给这块地做好今后的规划，换句话说就是先规划定位，再拿地。这无疑加大了开发商项目运作的难度。因为目前开发商基本都是拿地之后才开始针对地块做详细的规划和定位，当然在拿地前也要做相关的一些研究和规划。而这条政策则是要求开发商把以往拿地以后做的工作放到拿地之前就做。如果能顺利拿下这块地，那可以说是事半功倍；那假如没能拿下地块，那么前面做的都白做，这相对于现在拿地失败而言，那损失就大很多，无论是人力还是物力都付诸东流。这样一来，开发商拿地的成本也就相对提高了。同时留给开发商的关于项目的回旋余地也就少了，要求开发商在拿地之前就要评估一切风险，必须准确的对该地块今后的发展走势，升值潜力作全面的评估，并且制定项目具体的定位方案。 从另外一个角度来看，这条政策也限制了一些开发商拿地的可能，因为通过比房价，比户型设计等等，中、小型的开发商基本上都不能和有实力的大开发商相提并论。如果这样那么一些中、小型的开发商将会因为拿不到地而被淘汰。 但是有一点我们要注意就是在这条政策中有这么一个细节“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”注意“土地的供应应在限套型”中的第二个“应”字。也就是说目前这个政策从条款上并没有进行强制性的硬性规定，而是有一定的回旋余地，从目前来将北京已经宣称近期将进行“限价土地”的拍卖，但最后能否将此类拍卖进行到底，其结果是忧是喜，可能还需要观察一段时期，看看市场效应如何。因此对于这一条我们可以有所保留，可等待观望下一步政策的动向。 总结 这次的宏观调控可以说对开发商特别是一些实力较弱的开发商是一个不小的打击。国家硬性的规定了开发商从拿地到开发的产品户型比例等等方面。这样的限制无疑给他们带来巨大的压力，可以毫不夸张的说，这次的新政把一些开发商逼上了绝路。如那些在郊县地区或者二级城市等买了地，准备建大户型花园洋房，并想要以此翻身的开发商，这次恐怕是“在劫难逃”。 “国六条”对房地产行业健康发展的积极作用是必须肯定的，但是这次的调控是否能真正达到使房价下降，现在得出结论还为时尚早。有一点可以肯定的就是，新政过后房地产行业将会有一轮大的“洗牌”。也许就象那句话所说的：“总算解脱了，大不了不做房地产转行吧。” 3、消费者“一石激起千层浪”，用这句话来形容今年房产新政的出台一点不为过。房产新政一出台即引起了社会各方的广泛关注，从地方各级政府、开发商、代理公司、中介公司到消费者各方反应不一，真可谓是几家欢乐几家愁。一部分人认为此次房产新政是对开发商和中介公司的致命打击， 是为百姓购房开路；一部分人认为此次新政将会与去年新政一样“雷声大，雨点小”；也有部分人认为此次新政将对房地产业起到有效的调整作用那么，广大购房者作为房产市场的消费主体，又应该如何看待新政？如何应对？ 此次新政中与广大购房者关系最密切的几点包括： 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用 （三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。 与去年“国六条”相比，今年的“国十五条”将营业税的征收时间从2年延长到了5年，这一点对房地产投资者的打击无疑是最大的。新政的出台，首先打击了房产投资者的信心，去年和今年两年，国家连续出台房产新政策，对住房转让征收5.5%的营业税，打击房产投资、投机，这对房产投资者不仅直接体现在经济收入上的减少，更重要的是一种心理上的暗示。其次是资本投入的增加。以前可能会在2年或2年内就可以达到的投资回报，现在需要更长的时间才能收回，这就直接增加了投资者资金的投入并且延长了投资周期。第三，增加了投资风险性。市场是不断发展变化的，5年的时间房地产市场会如何发展，对于广大投资者来说是难以预料得到的，房产投资的风险性大大提高。 而对于购买自住房屋的消费者，特别是购买普通商品房的消费者，新“国十五条”与去年“国六条“的规定除在年限延长外没有变化。对于这部分消费者，在购买住房的时候选择面就更广，可以更多的考虑是购买新的商品房还是二手房。 （五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 30首付对自住购房、投资性购房其影响是不一样的。从目前成都市房产市场付款方式看，房产开发企业基本上都要求购房者首付三成。因此，30%首付对于自住购房搜狗的消费者基本上不存在影响。而国家对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下住房仍可执行20%首付，一方面体现了中央政府维护中低收入者切身利益的良苦用心，另一方面也可以刺激中低收入的住房需求，有利于中低收入家庭改善居住条件。 对于投资者，如果购买多套房屋都执行30%首付则对其影响也不大；而根据目前国家的政策以及各大银行为规避房贷风险，购买多套住房首付比例提高势在必行，这将增加投资者的资金投入，会抑制投资者的投资需求。 (三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。 这一点主要是针对中低收入群众以及无房或住房困难群众，体现了国家对中低收入人群住房问题的关注。 从目前整个房地产市场供应产品分析，100平方米以上的住房供应占市场的主导地位，这部分商品房总价普遍教高，中低收入家庭基本上没有这样的购买能力。而根据新政第一条第二点规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，将有效的增加中低价位、中小套型住房供应量，这样就降低了广大消费者购买商品房chinaren的门槛，也为中低收入群众改善居住环境提供了有利条件。 总结：此次6.1新政的出台，对于地方各级政府、开发商、房产中介、房产代理公司以及广大消费者都有较大的影响，特别是对于部分开发企业及房产中介公司的打击重大，而对于广大消费者来说，需要正确的对待和理解，理性购房。 理性消费，从自身实际出发。根据新政的规定，房产市场上中小面积住房的供应量将大大提高，消费者应切实考虑自己的住房需求，购买面积大小合适的住房。 “量体裁衣”，切忌跟风。消费者应檫亮眼睛，清醒的看待众多的房产广告。从自身经济承受能力出发，量力而行，切忌跟风。 对于房产投资者以及想购买第二套以上自住房的消费者，首付比例的增加和税收政策的变化等，必将会受到限制。因此，对这部分消费者更需要谨慎。新政刚出台，虽然社会各方都已在第一时间做出了反应，但就目前形势还不明朗的