房地产企业ISO产品实现的策划控制程序.doc

产品实现的策划控制程序1.目的 通过对项目开发的过程进行策划，明确产品实现过程中的有关职责、程序、方法和应达到的目标，确保项目的整体运作水平。 2.范围 本程序适用于公司开发建设项目的策划。 3.职责3.1 策划与营销中心负责组织有关部门对项目的整体运作进行策划，编制“项目运作方案”，并监督检查各部门的实施情况。 3.2总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部按照各部门的职责分工对项目运作进行策划，编写有关的策划文件和新增的程序文件并组织实施。4. 控制程序4.1项目运作方案的策划 4.1.1策划与营销中心负责组织项目运作方案的策划，召集总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部的有关人员，依据项目的可行性研究报告和项目开发建设的实际要求，对项目整体运作流程的各个环节进行策划。 4.1.2 各部门根据以下职责分工，进行运作方案的策划： a)策划与营销中心负责对项目的立项、可行性研究、市场调查、规划设计、拆迁安置补偿等相关前期工作以及项目的市场营销、交付、前期物业管理和物业管理的移交等工作进行策划； b)工程部负责组织项目部对项目建设的报建手续办理、工程施工和监理的管理、工程的质量和进度控制、工程材料采购等方面进行策划； c)财务与资产经营部负责对项目的融资、工程款拨付、资金还贷等资金运作方面的策划； d)策划与营销中心负责对项目开发建设中的合同管理、计划统计、工程概预算、项目开发运作过程中的招标等工作的策划； e)总经理工作部负责对项目开发的文件资料和档案管理方面的策划。 4.1.3 项目运作策划的主要内容包括： a)项目整体运作和各个环节运作应达到的目标、措施和检验的标准要求； b)针对开发项目自身的具体情况和特定要求，应配置的有关职责、权限和资源； c)采用的具体程序和作业文件，当现有的质量体系文件无法满足时，应制定新的程序或作业文件。4.2 项目运作方案的编制 4.2.1 各部门根据策划的结果，编制本部门分管职责内的项目运作方案，按规定的时间报策划与营销中心，由策划与营销中心收集汇总，编制开发项目的整体运作方案。 4.2.2 项目运作方案的编制要求:a) 工作步骤明确，有严格的工作规划； b) 明确各项工作的负责人员及工作要求； c) 项目建设的各个环节衔接有序。 项目运作方案编制的具体要求，见Q/TZH-WI-007质量体系文件编写导则。 4.2.3 项目运作方案经各部门责任人签字后，报分管副总经理审核、总经理批准。 4.2.4 批准后的“项目运作方案”由策划与营销中心下发各部门执行。4.3 项目运作方案的实施和验证 4.3.1 各部门在工程项目的开发建设中，应严格按“项目运作方案”的规定要求实施。 4.3.2策划与营销中心负责对将“项目运作方案”的执行情况纳入公司的计划管理当中，及时在周例会和月度经营计划会上进行调度。 4.3.2 对执行“项目运作方案”中，需要制定的新的程序和作业文件，由编制部门依据文件控制程序的规定进行制订下发。 4.3.3 公司的稽查小组对各部门实施项目运作方案的工作情况进行监督检查，项目移交或销售完成后，由策划与营销中心召集有关部门对项目运作方案的执行情况和实施效果进行验证，全面总结项目开发建设的整体运作情况，执行Q/TZH-WI-030项目运作报告编写规定。 5. 支持性文件5.1 Q/TZH-WI-030项目运作报告编写规定 5.2 Q/TZH-WI-007质量体系文件编写导则于顾客有关的过程.2与顾客有关的过程 7.2.1 与产品有关的要求的确定 7.2.1.1公司策划与营销中心负责通过开展市场调研、与顾客洽谈等方式，确定与房屋销售有关的要求，主要是： a)顾客规定的要求，（含交付和交付后活动的要求），如：户型、面积、交付日期、价格、居住环境、配套设施、房屋及设备的功能、分项分部工程施工质量等； b)产品的隐含要求，如：房屋的生命周期、抗震能力、居住的舒适性等； c)房地产开发行业所涉及的法律法规； d)公司的附加要求，包括公司广告承诺和合同外对顾客的让利与优惠等。 7.2.1.2公司财务与资产经营部负责确定房地产开发融资顾客的要求： a)顾客规定的要求，如：融资额度、期限、偿还利息、公司应具备的信用条件和提供的资料； b)隐含要求：如：到期支付本金和利息、因不可抗力造成无法按期还贷应提前通知、提供必要的服务等要求； c)金融行业的法律法规要求； d)公司的附加要求。 7.2.2与产品有关的要求的评审 7.2.2.1评审的时机 在产品有关的要求中，以书面合同的形式确定的，在合同签定前进行评审；其它要求，在项目开发策划中、公司向顾客做出承诺之前，进行评审，在项目运作方案中明确相应的要求，如：隐含要求、适用的法律法规和公司的附加要求等。 7.2.2.2通过评审，应确保： a)产品的要求得到规定，一般形成文件，如：合同、设计图纸、项目运作方案等； b)与以前表达不一致的合同的要求已予解决； c)公司有能力满足规定的要求； d)如果顾客提供的要求没有形成文件，在接收顾客要求前，对顾客的要求进行确认。 7.2.2.3评审的方式 a)会议评审：适用于项目开盘前对销售方案中有关要求（如：购房通用合同）的评审以及集团购买、数量多、金额大的合同评审； b)书面评审：适用于散户销售或租赁的合同评审，以签署 “合同巡签单”的方式进行评审。（见Q/TZH-W