房地产板块常用分析方法.doc

房地产调研常用分析方法 一、 板块分析法 市场的竞争不单是楼盘间的竞争，也是板块的竞争。板块分析经常应用于股市分析，在房地产行业也得到相当的广泛的应用，是地产调研的重要分析方法二、板块分析原理 房地产具有极强的地域性特片，一般情况下，同一区位的楼盘在户型组合、销售价格、目标客户等等特性上都较为接近（当然也有特殊情况）。通过对各个板块的分析及比较，掌握各板的市场特征及各板块间的竞争态势。三、板块分析在楼盘策划上的作用 板块原理在楼盘策划方面也得到了普遍应用，市场的竞争不单是楼盘间的竞争，也是板块的竞争。如果楼盘所在区位是市场“强势”板块，那么与其它“弱势”板块的楼盘相比，强势板块的楼盘更容易获得客户的关注及认同，比如广州的华南板块等。所以，在楼盘策划方面经常应用到“区位炒作”的推广方式，借提升楼盘所在区位的市场影响力及市场美誉度来带动楼盘的销售，甚至同一区位的各个楼盘联合起来一起炒作做旺本板块，使本板块与其它同类板块相比获得更强的竞争优势，成为市场的强势板块。四、影响板块划分的主要因素 板块划分首先跟调研所介定的“地域范围”相对应，在已确定的调研地域范围内进行板块划分。当然，亲不是所有调研都要进行板块划分，要依据调研地域范围的大小而定，对于一些小项目、如果其调研范围就在周边区域，没必要再针对本区域进行板块划分，那只需对本板块进行分析就可。在板块分析前首先要“界定”板块，即调研地域范围内的区域市场可以分成几大板块，确定每个板块所涉及的地域范围。因素一：城市路网结构城市的路网象一条条分割线将城市划分为零零散散的一块块，完善的路网结构方便居民的居住生活，影响片区的发展。如广州的天河板块与粤垦路板块，两个板块相互紧邻，按距离来说这两个板块应该属同一板块。但事实上两大板块存在着相当大的差异，其中一个原因就是两大板块间横跨着一条铁路线，再加上粤垦路的路况一般，在一定程度上阻隔了天河北对粤垦路的覆射。此类现象全国各地比比皆是，又如南宁的东葛板块与东葛北板块，两个板块中间同样横跨着一条铁路线，使得东葛北的民主路延长一带经常堵车，交通条件较差，多年来的影响使东葛北虽然近在咫尺，但区域发展情况较差。只要翻阅南宁城区地图，就会明显看铁路以南、以西一片繁华景象、而铁路以北、以东较为萧条。因素二：市民心理认知市民通常会对城市某个区域存在传统的心理认知，这些认知都将会影响着客户的购买政策。比如通常外来群体倾向于在新城区购房置业，因为他们不太习惯老城区的传统氛围，又如随着城市的发展，许多城中村纳入了城市的范畴，如广州的员村、石牌等等。因素三：区位特征由于爱不动产的影响，楼盘区域性较强，由于处在同一区域范围内，各楼盘一般都存在类似的区位特征，客户群体接近、楼盘价位相似。比如广州的珠江新城板块，天河公园一带的天河公园板块等等。以上仅是板块划分的主要参考因素，划分板块需要个人具备对市场的综合把握，要非常熟悉区域行业市场。五、板块命名方法 具体板块的名称在调研中没有硬性的规定取什么名，板块的命名主要是为了更清楚的指明本板块的范围。在这方面与楼盘策划上的板块命名存在较大的差别，两者目的不同，因为楼盘策划上板块命名是为了提升本板块的形象。通常情况下，房地产调研中的板块命名可根据如下规律来命名：命名法则一：按主干道名称来命名如滨江东板块、机场路板块、宝岗大道板块等等命名法则二：按景观名称命名如白云山板块、天河公园板块、东湖板块等等命名法则三：按板块所处区位地名来命名如员村板块、天河北板块、华南板块、东圃板块等六、板块分析指标 按照统一的标准，提炼出各楼盘的具体指标，归纳在一起进行综合分析，从而清晰地推导出本板块的楼市规律