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房地产抵押估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称 重庆市 xxxx 路 4 号附 1 号的商服用房 附 11 号的办公用房 附 2 号的车库用房房地产 抵押价格评估 委 托 方 重庆 xxxx 有限公司 估 价 方 重庆 xxxx 评估有限责任公司 注册房地产估价师 xxx 注册号 502009xxxx xxx 注册号 502007xxxx 估价作业日期 二 一三年十二月二十日 至二 一四年二月十八日 估价报告编号 渝瑞房 2014 评字第 xxxx 号 目目 录录 致委托方函 1 估价师声明 3 估价的假设和限制条件 4 房地产估价报告 8 一 委托方 8 二 估价方 8 三 估价对象 8 四 估价目的 10 五 估价时点 10 六 价值定义 10 七 估价依据 11 八 估价原则 11 九 估价方法 12 十 估价结果 13 十一 估价人员 13 十二 估价作业日期 13 十三 估价报告应用的有效期 13 房地产估价技术报告 14 一 实物状况描述与分析 14 二 权益状况描述与分析 14 三 区位状况描述与分析 15 四 市场背景分析 15 五 最高最佳使用分析 19 六 估价方法选用 19 七 估价测算过程 20 八 估价结果确定 34 附 件 复印件 35 一 委托估价承诺函 35 二 委托方及产权方 营业执照 35 三 估价对象 房地产权证 35 四 评估机构 营业执照 35 五 评估机构 资质证书 35 六 估价师 资格证书 35 七 估价对象现状照片 35 八 估价对象位置示意图 35 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 0 页 共 35 页 致委托方函致委托方函 重庆 xxxx 有限公司 受贵公司的委托 我公司对位于重庆市 xxxx 路 4 号附 1 号的商服用房 附 11 号的办公用房 附 2 号的车库 编号为 01 03 估价对象 建筑面积合计 为 2512 37 平方米 分摊土地使用权合计为 130 41 平方米的房地产在估价时 点的公开市场价值进行了评估 一 估价目的一 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 二 估价时点二 估价时点 二 一三年十二月二十日 三 价值类型三 价值类型 根据本次估价目的及委托要求 确定本次评估价值类型为市场价值 四 估价结果四 估价结果 我公司根据贵公司提供的有关资料 在估价人员现场勘查的基础上 依据 国家相关法律法规 房地产估价规范 和掌握的房地产资料以及长期积累的 评估经验 综合分析影响房地产价格的各项因素 并选择适当估价方法 从而 测算得出估价结论 我公司认为估价对象在 2013 年 12 月 20 日的估价结果为 市场价值 市场价值 2336 63 万元 人民币大写 贰仟叁佰叁拾陆万陆仟叁佰元整 建面单价建面单价详见表 1 评估范围及结果一览表 知悉的法定优先受偿款 知悉的法定优先受偿款 0 00 万元 抵押价值 抵押价值 2336 63 万元 人民币大写 贰仟叁佰叁拾陆万陆仟叁佰元整 各估价对象价格建面单价详见表 1 本估价报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力 以上内容摘自估价报告 欲了解本估价项目的全面情况 应认真阅读估价 报告全文 此致 重庆 xxxx 评估有限责任公司 法定代表人 二 一四年二月十八日 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 1 页 共 35 页 表 1 评估范围及结果一览表 编编 号号 产权人产权人房地产权证房地产权证位置位置所在楼层所在楼层 证载证载 用途用途 建筑结构建筑结构 建筑面积建筑面积 建筑面积单建筑面积单 价 元价 元 总价 万 总价 万 元 元 01 114 房地证 2007 字 第 xxxxxx 号 九龙坡 xx 路 4 号附 1 号 第 1 层商服用房钢筋混凝土 709 52201001426 14 02 114 房地证 2007 字 第 xxxxxx 号 九龙坡 xx 路 4 号附 11 号 第 3 层办公用房钢筋混凝土 686 588400576 73 第 1 层车库钢筋混凝土 638 622990190 94 03 重庆 xxxx 有限公司 114 房地证 2007 字 第 xxxxxx 号 九龙坡 xx 路 4 号附 2 号 第 1 层车库钢筋混凝土 477 652990142 82 合计 2512 37 2336 63 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 2 页 共 35 页 估价师声明估价师声明 我们郑重声明 一 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 二 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见 和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制 三 我们与本估价报告中估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有个 人利害关系或偏见 四 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 和建设部 中 国人民银行 中国银行业监督管理委员会联合颁布的 房地产抵押估价指导意 见 等进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 五 陶传彪于二 一三年十二月二十日已对本估价报告中的估价对象进行 了实地勘查 但仅限于估价对象的外观和使用情况 估价人员不对估价对象建 筑质量进行调查 也不对未暴露或难于接触部分进行检验和评价 六 除参与本次估价的估价人员外 没有他人对估价提供重要专业帮助 七 本估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用 不得作其他任何用 途 估价报告不得见诸公开媒体 因委托方使用估价报告不当而引起的损失 估价机构和估价人员不承担任何责任 八 委托方应对提供资料的真实性 合法性 完整性 准确性和有效性负 责 因资料失实而造成的损失 估价机构和估价人员不承担任何责任 九 在估价报告中 我们对知悉的法定优先受偿权情况 抵押物变现风 险情况 报告使用提示作了详细分析与阐述 报告使用者应认真予以关注和阅 知 注注册房地产估价师 册房地产估价师 xxxxxx 注册号 注册号 502007xxxx502007xxxx 签名 签名 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 3 页 共 35 页 注册房地产估价师 注册房地产估价师 xxxxxx 注册号 注册号 502009xxxx502009xxxx 签名 签名 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 4 页 共 35 页 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 本报告书遵从于以下的假设和限制条件 在使用本报告书时也应当遵从这 些假设和限制条件 一 估价的假设前提一 估价的假设前提 一 有关估价对象的假设 1 委托人提供的估价对象房地产权证资料真实 合法 产权清晰 手续 齐全 估价对象可持续使用 且不属于行政法规规定不得抵押的房地产 可以 在公开市场上自由转让 2 本报告的估价时点为 2013 年 12 月 20 日 即估价人员完成现场查勘 之日 本次估价以估价对象于估价时点的权益状况和实物状况为估价前提 3 本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测试和实验 本次评 估假设其无基础和结构等方面的重大质量问题 4 任何有关估价对象房地产的运作方式 程序符合国家 地方的有关法 律 法规 二 当前房地产市场的假设 1 房地产市场的供应关系 市场结构保持稳定 房地产政策不发生重大 变化或实质性改变 2 房地产市场中的交易双方都具有完全市场信息 对交易对象具有必要 的专业知识 3 房地产交易中没有特殊情况促使交易各方主观加价或降价交易 三 估价方法运用的假设 1 交易实例所对应的房地产市场为公开 公平 公正 稳定的市场 2 交易实例无基础和结构等方面的重大质量问题 3 估价对象及交易实例未拖欠为取得合法产权而应交纳的相关税费 4 估价对象保持现有用途及租赁模式 租金水平保持稳定增长 四 估价中未考虑的一些因素及特殊处理 1 本次估价结果未考虑未来处置风险 它既不代表估价对象在涉及产权 变动或形态转变时的实际交易价格 也不代表未来处置时的实际变现价格 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 5 页 共 35 页 2 本公司及估价人员对委托方提供的相关资料仅作一般辨识 不承担鉴 定责任 因委托方提供的资料失真而产生的后果 本公司及估价人员不承担责 任 3 本公司没有接受进行结构测试和检验设施的要求 因此 估价人员只 对估价对象作一般性的查看 没有进行结构测试 不能确定物业有没有缺陷 二 估价的限制条件二 估价的限制条件 一 报告使用的限制条件 1 本估价报告分为 房地产估价报告 和 房地产估价技术报告 房地产估价报告 仅供委托方办理抵押贷款手续时使用 不能用于本次估价 目的之外的其他经济活动 房地产估价技术报告 作为本公司存档资料及提 交管理部门审查时使用 2 本估价报告专为委托人所使用 未经本公司同意 不得向委托人和估 价报告审查部门之外的单位或个人提供 本估价报告的全部或部分内容也不得 发表于任何公开媒体上 3 本估价报告按既定估价目的提供委托方 但必须完整使用方为有效 对使用篡改报告和复制报告或仅使用估价报告中部分内容所导致的损失 本公 司不承担责任 4 未经本公司签章或无本公司注册房地产估价师签名和签章的估价报告 以及估价报告的复印件一律无效 本公司对使用无效报告而产生的后果不承担 责任 5 估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上为一年 如超过有 效期 或估价时点之后 有效期之内估价对象或国家经济形势 城市规划 房 地产政策 市场状况等发生变化 对估价结果产生明显影响时 委托人应及时 聘请房地产评估机构对估价结果进行相应调整或重新估价 二 估价结果的限制条件 1 本次估价结果为满足全部假设条件下的公开市场价值 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 6 页 共 35 页 2 本次估价结果是在满足报告中价值定义所设定条件下的房地产价值 若估价时点 房地产利用方式等影响房地产价值的因素发生变化 估价结果应 作相应调整 3 本次估价结果是对估价对象于估价时点房地产价值的正常公允反映 没有考虑估价时点之后国家宏观政策 经济形势 市场供需关系发生变化以及 遇上自然力和其它不可抗拒力对估价对象房地产价值的影响 4 本次估价结果未考虑估价对象及其产权人已承担的债务 或有债务及 经营决策失误或市场运作失当等对其价值的影响 三 其他条件 1 委托方在办理银行抵押贷款手续时需征得房地产管理部门的同意 并 办理抵押登记手续 2 本公司及估价人员对委托方提供的相关资料仅作一般辨识 不承担鉴 定责任 因委托方提供的资料失真而产生的后果 本公司及估价人员不承担责 任 3 报告及相关部分的解释权属重庆 xxxx 评估有限责任公司 三 估价对象变现能力分析三 估价对象变现能力分析 影响变现能力的因素在具体变现实例中差异较大 一般而言 以下几个方 面因素对房地产变现存在程度不同的影响 1 通用性 01 02 估价对象为非住宅用房 平面布局合理 房屋建筑 质量较优 房屋类型较为常见 使用范围相对较宽 通用性相对较好 03 估 价对象为车库用房 使用受到限制 通用性相对较差 2 独立使用性 估价对象为独立使用非住宅用房及车库 不存在其他 共用权人对估价对象的要求 也不存在地役权 通行权等对估价对象独立使用 的影响 其独立使用性较强 3 该宗房地产的价值大小 估价对象为非住宅用房及车库 面积较大 整体价值较大 对变现有一定负面影响 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 7 页 共 35 页 4 可分割转让性 01 02 估价对象作为独立使用非住宅用房 有独立 出入口 可分割转让 有利于变现 03 估价对象作为独立使用车库用房 不 存在物业邻里产权关系 可分割为独立使用车位 有利于变现 5 该宗房地产的区位 估价对象所在九龙坡 xx 路 4 号 区域内主要以 房地产综合开发为主 交通便捷 区域内人流量 车流量较大 该地段商业主 要以餐饮为主 商业氛围较浓厚 6 变现清偿顺序 抵押房地产拍卖所得价款 一般依下列顺序分配 支付拍卖抵押房地产的费用 抵押房地产应缴纳的各种税金 偿还抵押债权本 息及违约金 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害 剩余金额交给 抵押人 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 8 页 共 35 页 房地产估价报告房地产估价报告 一 委托方一 委托方 单位名称 重庆 xxxx 有限公司 地 址 重庆市沙坪坝区小正街 333 21 法定代表人姓名 韩庆 机构类型 有限责任公司 联系电话二 估价方二 估价方 机构名称 重庆 xxxx 评估有限责任公司 法定代表人 徐红 地 址 重庆市 xxxxxxxxxxxxxxxxxx11 A 资格等级 一级 证书编号 建房估证字 2012 xxx 号 营业执照注册号 5001030001xxx 批准机关 中华人民共和国建设部 有效期限 2012 年 5 月 18 日至 2015 年 5 月 17 日 联 系 人 刘胜利 联系电话 023 89038xxx 传真号码 023 89038xxx 邮政编码 400015 三 估价对象三 估价对象 一 估价对象界定 估价对象为此次评估范围为位于重庆市xxxx 路 4 号附 1 号的商服用 房 附 11 号的办公用房 附 2 号的车库 分别编号为 01 03 号估价对象 共 3 项 建筑面积合计为 2512 37 平方米 分摊土地使用权合计为 130 41 平方米的房地产 不含室内装修 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 9 页 共 35 页 二 估价对象实物状况 1 土地状况 详见表 2 估价对象宗地形状均为不规则多边形 估价对象所在土地均地势平坦 无不良地质现象 水 电 气 通讯等基础设施齐全 为 六通一平 的熟地 表 2 估价对象土地状况 编号编号房地产权证房地产权证坐落坐落土地用途土地用途 土地土地 性质性质 终止日期终止日期四至四至 分摊土地面积分摊土地面积 01 114 房地证 2007 字 第 xxxxxx 号 九龙坡 xx 路 4 号附 1 号商服用地出让 2043 12 1036 83 02 114 房地证 2007 字 第 xxxxxx 号 九龙坡 xx 路 4 号附 11 号 其它商服 用地 出让 2043 12 10 北至小区道路 南至袁石路 西至国华大厦 东至医学院路35 64 03 114 房地证 2007 字 第 xxxxxx 号 九龙坡 xx 路 4 号附 2 号 其它商服 用地 出让 2043 12 10 北至小区道路 南至袁石路 西至小区道路 东至医学院路 57 94 合计 130 41 2 建筑物状况 详见表 3 估价对象01 03 位于九龙坡xx 路 4 号 韵动人家 建成于2005 年 临 xx 路 是由高层和多层组成的住宅小区 配有专业物业管理和车库 表 3 建筑物状况表 编号编号位位 置置 建成年建成年 代代 结构结构所在楼层所在楼层 证载证载 用途用途 建筑面建筑面 积积 房屋使用现状房屋使用现状 01 九龙坡 xx 路 4 号附 1 号 2005 年 钢筋混 凝土 第 1 层商服用房 709 52 估价对象所在大厦共 31 层 其中第 1 5 层为非住宅 第 6 31 层为住宅 配置 3 部电梯 外墙贴瓷砖 估价对象位于第 1 层 一面临医学院路 层高约 4 米 开 间约 23 70 米 径深约 17 4 米 现出租 用于商业用房 室内装修 地面铺地砖 天棚吊顶 内墙刷乳胶漆 02 九龙坡 xx 路 4 号附 11 号 2005 年 钢筋混 凝土 第 3 层办公用房 686 58 估价对象所在大厦共 31 层 其中第 1 5 层为非住宅 第 6 31 层为住宅 配置 3 部电梯 外墙贴瓷砖 估价对象位于第 3 层 现出租用于商业用房 室内装修 地面铺地毯 天棚吊顶 内墙刷乳胶漆 03 九龙坡 xx 路 4 号附 2 号 2005 年 钢筋混 凝土 第 1 1 层车库 1116 27 估价对象所在大楼共 7 层 大楼配有 1 部电梯 外墙贴瓷砖 其中第 2 6 层为 商业用房 1 层和 1 层为车库 估价对 象位于负 1 1 层停车库 各有 1 个出入 口 共 29 个停车位 合计 2512 37 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 10 页 共 35 页 3 估价对象权益状况 1 房屋所有权及土地使用权 估价对象房屋所有权及土地使用权权属详见表1 证号详见表 1 2 他项权状况 根据委托方提供的资料 至估价时点 估价对象不存在抵押权利限制 4 区位因素 区域位置 估价对象位于重庆市xxxx 路 4 号 靠近奥林匹克体育中 心 区域内有怡明苑小区 中新城上城花园 中新城上城国际中心 保利 国宾上院等小区 区域位置较好 交通条件 区域内路网密集 道路宽阔 有友谊路 长江二路 谢家 湾正街 菜袁路等城市主次干道对外分流辐射 靠近地铁2 号线袁家岗 站 有 411 412 117 207 223 207 等公交从区域经过并在此设立停 靠站点 对外交通较为便捷 公共设施 区域内有家乐福袁家岗店 爱味佳超市 博圣超市 重庆 市医科大学附属第一医院 重庆市乳腺癌中心 睡眠呼吸疾病中心 交通 银行 农业银行 中国银行 田家炳中学 医科大学卫生学校 同乐坊幼 儿园等 公共服务 基础生活配套设施较完善 商业繁华度 区域内交通便利 居住小区较多 人流量 车流量较大 该地段商业主要以餐饮 旅馆业为主 商业气氛较好 四 估价目的四 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 五 估价时点五 估价时点 根据本公司与委托方签订的 委托评估函 确定本次估价时点为二 一 三年十二月二十日 六 价值定义六 价值定义 根据本次估价目的及委托方要求 确定本次估价价值类型为公开市场价值 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 11 页 共 35 页 本次估价的房地产抵押价值为房地产在估价时点的市场价值 等于假定未 设定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 未设定优先受偿权利下的市场价值仅包含出让土地使用权价值和房屋所有 权价值 不包含室内装饰装修 动产及构附着物价值 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时 法律规定优先于本次 抵押贷款受偿的款额 包括未缴纳的综合地价款 已抵押担保的债权数额及其 他 七 估价依据七 估价依据 一 中华人民共和国城市房地产管理法 二 中华人民共和国土地管理法 三 中华人民共和国物权法 四 中华人民共和国担保法 五 中华人民共和国商业银行法 六 城市房地产抵押管理办法 七 房地产估价规范 GB T50291 1999 八 建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会联合颁布的 房 地产抵押估价指导意见 九 估价对象 房地产权证 十 委托方提供的其他资料及本公司人员现场勘测 调查所得的资料 八 估价原则八 估价原则 在本次估价过程中 主要遵循以下原则 一 独立 客观 公正原则 要求估价机构有完全独立性 估价人员与估价对象及相关当事人没有利害 关系 不受外界干扰因素影响 从实际出发 公平合理地进行评估 二 合法原则 房地产估价应以估价对象的合法产权 合法使用 合法处置为前提估价 其权益才能受法律保护 并体现权益价值 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 12 页 共 35 页 三 最高最佳使用原则 房地产估价应以房地产的最高最佳使用为前提估价 在合法使用前提下 房地产只有在最高最佳使用状态才能发挥最大效益 但必须是法律上允许 技 术上可能 经济上可行 经过充分合理论证 估价对象才能产生最高价值 四 估价时点原则 要求估价结果应是以估价对象在估价时点的客观合理价格或价值 五 替代原则 要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 在同一 供求范围内 用途 规模 档次 建筑结构等方面类似的房地产间具有相互影 响的作用 其价格会相互牵制而趋于一致 六 谨慎原则 在估价中或作判断时 有一些不确定因素 因此应保持谨慎 充分估计在 抵押或处置时可能受到的限制及未来可能发生的风险和损失 九 估价方法九 估价方法 本次估价目的为抵押贷款 根据 房地产抵押估价指导意见 规定 房地 产抵押价值 房地产市场价值 已知的法定优先受偿款 求取房地产市场价值的 估价方法通常有市场法 成本法 收益还原法及假设开发法四种 估价人员在 实地查看 市场调查 认真分析之后 决定 01 估价对象选取收益法 02 03 估价对象选取市场法对估价对象进行评估 一 收益法 所谓收益法 就是在求取估价对象的价格时运用某种适当的还原利率 将 预期的估价对象未来各年期的正常纯收益折算到估价时点上 求其之和来确定 估价对象的价格的一种估价方法 其计算公式为 V 1 n a r s 1 s 1 r 其中 V 表示房地产的收益价格 a 表示房地产的年纯收益 r 表示房地产的资本化率 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 13 页 共 35 页 s 表示房地产的递增率 n 表示房地产的收益年限 二 市场法 市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法 市场法的基本公式为 比准价格 可比实例价格 交易情况修正系数 市场状况修正系数 房地产状况调整系数 其中 房地产状况调整系数 区位状况调整系数 实物状况调整系数 权益状况调整系数 十 估价结果十 估价结果 估价人员根据估价目的 遵循估价原则 采用适当的估价方法 在认真分 析所掌握的资料与影响估价对象价值的诸多因素的基础上 最终得出估价对象 在 2013 年 12 月 20 日的估价结果为 市场价值 市场价值 2336 63 万元 人民币大写 贰仟叁佰叁拾陆万陆仟叁佰元整 建面单价 建面单价 详见表 1 知悉的法定优先受偿款 知悉的法定优先受偿款 0 00 万元 抵押价值 抵押价值 2336 63 万元 人民币大写 贰仟叁佰叁拾陆万陆仟叁佰元整 十一 估价人员十一 估价人员 姓 名 职 务 注册证号 签字 xxx 房地产估价师 502007xxxx xxx 房地产估价师 502009xxxx 十二 估价作业日期十二 估价作业日期 二 一三年十二月二十日至二 一四年二月十八日 十三 估价报告应用的有效期十三 估价报告应用的有效期 壹年 二 一四年二月十八日至二 一五年二月十七日 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 14 页 共 35 页 房地产估价技术报告房地产估价技术报告 一 一 实物状况描述与分析实物状况描述与分析 一 土地状况描述与分析 1 土地状况描述 详见表 2 2 土地状况分析 估价对象 01 03 所在宗地与主干通达度较优 地块形状较规则 地势较 为平坦 无不良地质现象 水 电 气 道路 通讯等基础设施齐全 为 六通一平 熟地 有利土地开发利用 二 建筑物状况描述与分析 1 建筑物状况描述 详见表 3 2 建筑物状况分析 估价对象 01 03 均为钢筋混凝土结构 均不存在有其他共用权人对估价对 象的要求 也不存在地役权 通行权等对估价对象独立使用的影响 其独立使 用性较强 在现状用途上都得到了有效利用 对房地产价值有一定提升作用 平面布局均合理 二 权益状况描述与分析二 权益状况描述与分析 一 权益状况 1 房地产权 估价对象 01 02 03 房屋所有权及土地使用权属于重庆 xxxx 有限公司 并办理 房地产权证 证号 114 房地证 2007 字第 xxxxxx xxxxxx xxxxxx 号 2 他项权情况 根据委托方提供的资料 至估价时点 不存在抵押权利限制 二 价值影响分析 估价对象房屋所有权 土地使用权权属清晰 无争议 对房地产市场价值 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 15 页 共 35 页 无影响 估价对象土地取得方式均为出让 土地剩余使用年限为 29 97 年 均 小于建筑尚可使用年限 本次估价以土地剩余使用年期 29 97 年作为估价对象 的收益年期 对房地产价值有一定减值影响 三 区位状况描述与分析三 区位状况描述与分析 1 区位状况描述 区域位置 估价对象均位于重庆市 xxxx 路 4 号 靠近奥林匹克体育中心 区域内有怡明苑小区 中新城上城花园 中新城上城国际中心 保利国宾上院 等小区 区域位置较好 交通条件 区域内路网密集 道路宽阔 有友谊路 长江二路 谢家湾正 街 菜袁路等城市主次干道对外分流辐射 靠近地铁 2 号线袁家岗站 有 411 412 117 207 223 207 等公交从区域经过并在此设立停靠站点 对 外交通较为便捷 公共设施 区域内有家乐福袁家岗店 爱味佳超市 博圣超市 重庆市医 科大学附属第一医院 重庆市乳腺癌中心 睡眠呼吸疾病中心 交通银行 农 业银行 中国银行 田家炳中学 医科大学卫生学校 同乐坊幼儿园等 公共 服务 基础生活配套设施较完善 商业繁华度 区域内交通便利 居住小区较多 人流量 车流量较大 该 地段商业主要以餐饮 旅馆业为主 商业气氛较好 2 区域状况分析 01 03 估价均位于重庆市 xxxx 路 4 号 区域内以以商住为主 交通便捷 住宅小区比较多 人流量和车流量较大 商业繁华度较好 生活配套设施齐全 有利于变现 四 市场背景分析四 市场背景分析 一 宏观经济 1 地理位置 重庆位于北纬 28 10 32 13 东经 105 17 110 11 之间 地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部 东邻湖 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 16 页 共 35 页 北 湖南 南靠贵州 西接四川 北连陕西 拥有人口 3343 万人 幅员面积 8 24 万平方公里 南北长 450 公里 东西宽 470 公里 是长江上游最大的经 济中心 西南工商业重镇和水陆交通枢纽 2 城市区划 人口状况 重庆市下辖 38 个行政区县 自治县 有 19 个 区 19 个县 自治县 以主城区为依托 构成了大 中 小城市有机结合的 组团式 网络化的现代城市群 全市总人口 3343 万人 人口密度为 1464 人 平方公里 城镇化率 53 02 重庆人口密度略大于全国平均水平 目前城镇 化率距 1400 年 70 的目标差距还较大 说明重庆土地资源负重较大 耕地资 源和人口矛盾较为突出 保护耕地资源 大力促进农村剩余劳动力转移 积极 推进 农转非 工作 对重庆来说意义重大 从而会加大对城市建设用地的需 求 3 社会经济发展状况 2013 年地区生产总值 12656 69 亿元 比上年增 长 12 3 实现了平稳快速增长 2013 年 面对持续低迷的外需市场 重庆积 极主动深化对外开放 进一步释放 内陆开放高地 效能 开放型经济发展良 好 对外贸易实现重大突破 全年进出口总额 687 04 亿美元 增长 29 1 出口总额列全国第 10 位 西部第 1 位 利用外资保持上年佳绩 实际利用外 商投资超过 100 亿美元 全市第一产业在一系列鼓励 三农 政策 社会主义 新农村建设 城乡统筹及支农惠农政策等项目推动下 农林牧渔业投资呈现较 高增长态势 全市农林牧渔业完成投资 364 01 亿元 占全市投资总量的 3 9 同比增长 30 6 第二产业投资在工业投资项目的推动下 完成投资 30100 496 亿元 占全市投资总量的 32 8 同比增长 10 4 第三产业在房 地产开发项目和基础设施建设项目推动下 完成投资 5941 03 亿元 占全市投 资总量的 63 3 同比增长 30 0 其中 以交通 水利为主的基础设施完成 投资 2404 16 亿元 增长 24 8 拉动投资增长 6 3 个百分点 房地产开发完 成投资 2508 35 亿元 增长 24 5 拉动投资增长 6 5 个百分点 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 17 页 共 35 页 二 房地产市场 1 城市土地供应 根据重庆市土地交易中心发布的 2013 年土地招拍挂信 息汇总可知 2013 年 1 12 月 主城招拍挂出让土地 378 宗 其中 351 宗土地 成交 总成交面积为 2967 万方 房地产用地成交占总成交的 57 重庆房地 产用地成交 200 宗 成交面积 1769 37 万方 楼面地价为 2551 元 平方米 2 房地产相关政策 2013 年 2 月 20 日 国务院又发布 新五条 要求加强房地产调控 此 次新政的主要内容分为五个方面 包括 1 完善稳定房价工作责任制 要求 全国 35 个大城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标 2 坚决抑制投 机 投资性购房 严格执行商品住房限购措施 3 增加普通商品住房及用地 供应 4 加快保障性安居工程规划建设 5 加强市场监管 3 房地产市场状况 2013 年 在城镇化加速 保障性住房建设保持较强 力度支持下 全市房地产开发投资较快增长 全年房地产开发投资完成 3012 78 亿元 增长 20 1 2013 年重庆商品住宅投资总额 2044 24 亿元 同 比增长 19 8 重庆房地产建安投资 2106 41 亿元 同比增长 17 7 全市 商品房施工面积 26251 89 万平方米 同比增长 19 3 全市商品房新开工面 积 7641 63 万平方米 增长 31 4 全市商品房竣工面积 3084 36 万平方米 下降 4 7 2013 年全市商品房销售面积 4817 56 万平方米 同比增长 6 5 其中商品住宅销售面积 4359 19 万平方米 增长 6 2 2013 年 受楼市政策微调 市场预期等因素影响 重庆主城商品房供应 成交均上涨 其中 供应量涨幅 15 成交量涨幅 8 重庆楼市整体供需较为 均衡 3 月 小阳春 后商品房供应量明显增多 并保持稳定趋势 7 月淡季商 品房供应量有所减少 但受楼市回暖影响 8 月份供应量逐渐放大 旺季来临前 达到峰值 年底商品房供应量持续上升 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 18 页 共 35 页 数据来自搜房网数据来自搜房网 2013 年 重庆楼市全年成交 253009 套 日均成交约 700 套 成交面积 66183 由于 2013 年没有出台严厉的调控政策 整年成交较为可观 2013 年 3 5 月和下半年 10 12 月出现两个峰值 数据来自搜房网数据来自搜房网 2013 年 12 月中央经济会议明确明年经济工作 会议指出 2014 年经济工 作的核心 是坚持稳中求进 改革创新 从当前经济运行来看 宏观增长指标 偏稳 通胀预期稍有消减 短期经济维持平稳增长 2013 年房地产市场整体 向好 但房价已由 普涨时代 进入 分化时代 2014 年土地制度 财税制 度改革将进一步推进 房产税等相关长效机制有望逐步确立 重庆市作为年轻 的直辖市 携政策 环境 定位等多方面优势 以成为长江上游经济中心为发 展目标 刚性购房需求仍将是重庆房地产开发市场的主导力量 市场活跃的态 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 19 页 共 35 页 势将能够持续 五 最高最佳使用分析五 最高最佳使用分析 最高最佳使用是指法律上允许 技术上可能 经济上可行的前提下尽可能 合理使用估价对象所能达到的最高价值 最高最佳使用原则通常有四个假设前提 即 保持现状前提 转换用途前 提 装修改造前提 重新利用前提 通过评估人员现场查看 并从合法性 技 术可能性和经济可行性三方面进行了详细 充分分析 我们认为估价对象保持 现状 按目前状况继续使用即能达到最高最佳使用 具体分析如下 一 合法性分析 估价对象实际用途与产权登记状况一致 实际利用状况属于法律允许范围 二 技术可能性分析 估价对象面积适中 功能布局合理 与周边的协调性较好 估价对象现状 在技术条件上具备实现价值最大化的可能 三 经济可行性分析 结合目前区域内城市房屋征收补偿状况 估价对象现状价格大于同类新建 房地产的市场价格 旧房拆除费用 新建筑物建造费用 建造期间可能的经济损 失 故估价对象现状在经济上实现价值最大化是可行的 六 估价方法选用六 估价方法选用 一 估价方法确定 本次估价目的为抵押贷款 根据 房地产抵押估价指导意见 规定 房 地产抵押价值 房地产市场价值 已知的法定优先受偿款 本次估价首先应求取 估价对象市场价值 然后调查确定已知的优先受偿款 最后计算得出估价对象 抵押价值 二 估价方法适用性分析 1 估价对象 02 03 分别为办公用房和车库 所在区域内近期类似房地产 交易案例较多 可比性较好 故宜选择市场法 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 20 页 共 35 页 2 收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产 估价对象 01 所在区域内 类似商服用房多用于出租经营 出租案例较多 客观租金易于获取 故可选择 收益法对估价对象商业用房进行评估 3 假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产 估价对象均竣工 于 2005 年 房屋成新率较高 结构合理 目前有较高使用价值 且再开发潜 力较小 故不适用假设开发法进行评估 4 成本法适用于房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地 区 特别是用于既无收益或很少收益且又很少发生交易的房地产估价 故不适 宜选用成本法进行评估 七 估价测算过程七 估价测算过程 估价思路 估价思路 本次估价共 3 项房产 房屋用途有商服用房 办公 用房及车库 现就 01 估价对象商服用房 02 估价对象办公用房 03 估价对象 车库用房的估价过程分别进行详细描述 1 采用收益法测算 01 估价对象市场价值 1 收益法基本原理 所谓收益法 就是在求取估价对象的价格时运用某种适当的还原利率 将预期的估价对象未来各年期的正常纯收益折算到估价时点上 求其之和来确 定估价对象的价格的一种估价方法 2 收益法的基本公式 V tnt t t rrr sa r s sr a 1 1 1 1 1 1 1 1 1 其中 V 表示房地产的收益价格 a 表示房地产的年纯收益 s 表示房地产的年纯收益递增率 r 表示房地产的资本化率 t 表示房地产年纯收益递增年限 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 21 页 共 35 页 n 表示房地产的收益年限 3 资本化率 本次估价采用累加法计算资本化率 累加法是将资本化率视为包含无风险 报酬率和风险报酬率两大部分 然后分别求出每一部分 再将它们相加得到资 本化率的方法 计算公式为 资本化率 无风险报酬率 风险报酬率 无风险报酬率采用一年期整存整取利率为 3 0 估价对象为商业用房 目前重庆市该类房地产出租率一般和估价对象所 在实际区位 确定风险报酬率为 3 2 则 资本化率 3 0 3 2 6 2 4 确定估价对象的收益年期 钢筋混凝土结构的非生产用房使用年期一般为 60 年 估价对象修建于 2005 年 结合估价人员现场勘查 剩余使用年限约为 51 年 根据 房地产权 证 记载土地使用权终止日期为 2043 年 12 月 10 日 已使用了 10 03 年 剩 余土地使用年限为 29 97 年 土地使用权剩余年限小于建筑物尚可使用年期 因此 本次估价以土地剩余使用年期 29 97 年作为估价对象的收益年期 5 确定估价对象的年总收益 1 确定估价对象的租金 估价对象的收益主要来源于租金收入 所在地区与估价对象相类似的房 地产出租实例较多 租金收益基本保持稳定 因此采用市场法来确定估价对 象客观租金水平 1 选择出租实例 估价人员通过对近期房地产市场的调查和分析 选择了三个具有最大可 比性的出租实例 具体情况见表 1 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 22 页 共 35 页 表 4 租金比较案例因素条件说明表 比较因素 实例 估价对象案例 A案例 B案例 C 位置九龙坡 xx 路 4 号附 1 号 九龙坡 xx 路 15 号 附 1 号 九龙坡 xx 路 17 号 附 1 号 九龙坡 xx 路 11 号附 1 号 用 途商服用房商服用房商服用房商服用房 交易日期2013 年 12 月 20 日2013 年 8 月2013 年 9 月2013 年 11 月 交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易 租金单价 元 月 待定 143137128 建成年代2005 年2005 年2007 年2005 年 楼层第 1 层 111 层高约 4 米约 4 米约 4 米约 4 米 建筑面积 709 52 可分割为独立小门面 11510894 临街状况临 xx 路临 xx 路临 xx 路临 xx 路 备注 备注 估价对象开间较宽 可分割为独立小门面进行单独转让 比较案例 开间均较窄 且只有一个独立的出入口 只能作为一个独立门面进行转让 故 估价对象与案例之间具有可比较性 根据估价对象的位置和具体临街状况 比较案例 A B C 均为 xx 路 故 本次估价评估租金取值为三个比准租金的算术平均值 则 租金取值 143 137 128 3 136 元 平方米 月 2 确定估价对象年总收益 根据估价对象状况及估价人员的现场调查 估价对象所在区域为九龙坡 xx 路 4 号附 1 号 目前商服繁华程度一般 根据估价人员对周边类似的商服 用房空置率调查为 3 本次评估确定估价对象的空置率根据估价对象所在区 域商业用房空置率确定 则 年客观租金 月客观租金 12 个月 1 空置率 138 12 1 3 1583 04 元 平方米 6 确定年总费用 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 23 页 共 35 页 年总费用主要包括税金 即房产税 营业税 城市维护建设税 教育费附 加 管理费 维修保养费和保险费组成 其计算过程如下 1 税金 房产税 根据 重庆市人民政府关于印发重庆市房产税实施细则的通知 渝府发 2009 44 号 规定 房产出租按租金收入的 12 征收房产税 则估价对 象应缴房产税为年总收益的 12 营业税 根据 中华人民共和国营业税暂行条例 中华人民共和国国 务院令第 540 号 规定 出租不动产缴纳营业税的税率为 5 则估价对象应缴 营业税为年总收益的 5 城市维护建设税 根据 重庆市城市维护建设税征收管理办法 渝府 令 1999 43 号 规定 城市维护建设税以应缴营业税为计税依据 区 市 税 率为 7 县 自治县 城 镇税率为 5 区 市 和县 自治县 城 镇以外的税 率为 1 估价对象位于重庆市渝北区 适用税率为 7 则估价对象应缴城市 维护建设税为应缴营业税的 7 教育费附加 根据 重庆市人民政府关于印发的通知 渝府发 2000 53 号 规定 教育费附加以应缴营业税为计 税依据 教育费附加率 3 则估价对象应缴教育费附加为应缴营业税的 3 地方教育费附加 根据 中华人民共和国教育法 国务院关于 中国教育改革和发展纲要 的实施意见 重庆市人民政府办公厅关于印 发重庆市地方教育附加征收使用管理办法的通知 渝办发 2011 109 号 规 定 地方教育费附加以应缴营业税为计税依据 地方教育费附加率 2 则估 价对象应缴地方教育费附加为应缴营业税的 2 合计上述 项 可得估价对象税金为年总收益的 17 6 则 税金 1583 62 17 6 278 62 元 平方米 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 24 页 共 35 页 2 管理费 管理费主要为管理人员工资 福利及财务费用等 调查重庆市商服物业 的出租情况 管理费支出一般为年总收益的 1 3 本次取年总收益的平均值 2 则 管理费 1583 04 2 31 66 元 平方米 3 维修保养费 维修保养费主要为保障房屋正常使用而支付的修缮费 调查重庆市商服 性物业维修保养情况 维修保养费支出一般为年总收益的 2 4 估价对象建 成于 2005 年 结构为钢筋混凝土结构 故本次取年总收益的平均值 3 则 维修保养费 1583 04 3 47 49 元 平方米 4 保险费 保险费主要是为避免房产意外损失而向保险公司支付的相关费用 调查 重庆市商业物业保险收费情况 房产保险费一般为年总收益的 0 1 0 3 估 价对象建成于 2005 年 结构为钢筋混凝土结构 本次取年总收益的平均值 0 2 则 保险费 1593 04 0 2 3 17 元 平方米 5 年总费用合计 年总费用 1 2 3 4 278 62 31 66 47 49 3 17 360 94 元 平方米 7 确定年纯收益 年纯收益 年总收益 年总费用 1583 04 360 94 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 25 页 共 35 页 1222 1 元 平方米 8 计算房地产建面单价 根据区域内近期房地产租赁市场 类似房地产整体租赁水平 逐年平稳增 长 租金水平年递增率约为 5 预计估价对象今后 5 年房地产价格 租金水 平呈稳步增长趋势 5 年以后租金不再增长 故采用下述公式进行计算 结 果取整到十位 V tnt t t rrr sa r s sr a 1 1 1 1 1 1 1 1 1 597 295 15 5 2 61 1 1 2 61 2 6 51 04 1583 2 61 51 1 5 2 6 04 1583 20100 元 平方米 二 采用市场法测算 02 03 估价对象市场价值 1 市场法基本原理 市场法的基本原理是根据替代原则 将估价对象与在较近的时期内已经交 易并按规定具有可比性的实例进行对照比较 依据实例的价格 对估价对象和 实例的交易情况 交易日期 区域以及个别因素等差别进行修正 得出估价对 象在估价时点价值的方法 2 市场法的基本公式为 比准价格 可比实例价格 交易情况修正系数 市场状况修正系数 房地产状况调整系数 其中 房地产状况调整系数 区位状况调整系数 实物状况调整系数 权益状况调整系数 3 选取比较案例 重庆 xxxx 有限公司委托的房地产估价报告 重庆 xxxx 评估有限责任公司 第 26 页 共 35 页 根据估价对象所处区位及现状 估价人员通过市场调查或到相关房地产交 易部门查询 选择了 个与估价对象具有最大可比性的实例 具体情况详见表 12 案例 A 九龙坡 xx 路 6 号附 7