[司法考试]第二讲 所有权

第二讲 所有权,第一章 所有权通论一、所有权的概念和特征 （一）概念 概念表述一:所有权人在法律规定的范围内，对自己的财产以占有、使用、收益、处分等方式进行全面支配，并排除他人干涉的权利。,概念表述二：指所有权人依照自己的意志，通过对所有物进行占有、使用、收益、处分等方式，独占性支配其所有物并排除他人非法干涉的永久性权利。,概念表述一:所有权人在法律规定的范围内，对自己的财产以占有、使用、收益、处分等方式进行全面支配，并排除他人干涉的权利。概念表述二：指所有权人依照自己的意志，通过对所有物进行占有、使用、收益、处分等方式，独占性支配其所有物并排除他人非法干涉的永久性权利。,物权法第39条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”,（二）所有权的特征 1、自权性 2、全面性 3、整体性 4、弹力性 5、恒久性,案情介绍,杨某曾购得花苑大厦一套二室一厅的住房，1994年10月初，杨某因开办公司向周某借款30万元，借期1年。根据周某的要求，杨某以该套房作抵押，双方签订了抵押合同，并于同年10月30日办理抵押登记。同年11月20日，杨某将该房出租给利保公司，每月租金1000元，租期两年。合同订立后，杨某并未告知周某房屋出租的情况。1995年11月初，杨某因公司亏损，无力偿还周某的借款，经双方协商，决定将该房以30万元出卖，但数月内无人购买。后周某同意以该房作价30万转归其所有，以冲抵债务。条件是保利公司尽快搬出。,二、所有权的种类 （一）国家所有权、集体所有权、法人所有权、私人所有权 （二）动产所有权和不动产所有权 （三）单独所有权和共同所有权 （四）完全所有权和限制所有权,第二章 不动产所有权,一、土地所有权 （一）概念：以土地为权利客体的不动产所有权 （二）我国土地所有权制度： 1、我国实行的是社会主义公有制，有以下特点 ： （1）主体的限定性 （2）交易的禁止性 （3）实现手段的特殊性 （4）用途管制的严格性,2、国家土地所有权的特点 （1）所有权的主体为国家 （2）所有权的客体具有特定性 国有土地包括：城市市区土地、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地、国家未确定为集体所有的林地、草地、滩涂等 （3）国家土地所有权可因征收取得 征收，是政府通过行政命令的方式取得集体、单位、个人财产所有权的行为。,二、房屋所有权 （一）概念：所有人在法律规定的范围内对其房屋独占性的支配并排除他人干涉的权利。 （二）房屋与土地的关系 物权法第182条第一款：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 第二款：抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。,“法律的生命不在于逻辑，而在于经验。可感知的时代必要性、盛行的道德和政治理论、公共政策的直觉知识，甚至法官或其他同胞共有的偏见，在确定人们所依据的规则时，比演绎推理具有更多的作用。法律所体现的是一个民族经历的许多世纪的发展历史，因此必能把他当做一个包括原则和定理的数学教科书来看待” （美）霍姆斯,三、建筑物区分所有权,1、概念：所谓建筑物区分所有权，是指居住在高层建筑中的业主，对于他自己专有的住宅享有的权利，以及走廊、楼梯、小区绿地和道路等共有部分，享有的共同所有权和共同管理的权利。 建筑物区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有所有权以及对业主共用部分享有的共有权的总称。 区分所有：指区分一建筑物的特定部分成为所有权的标的,2、具体内容：,根据物权法规定第70条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容： 一是对专有部分的所有权 二是对建筑区划内的共有部分享有共有权 三是对共有部分享有共同管理的权利（成员权）,业主委员会,指由业主组成、代表业主利益、向社会反应业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。,案例,原告曹某系某楼502室房屋产权人，被告戴某系该楼602室产权人。原被告共用一个楼梯通道。2003年10月，戴某在装潢房屋时在5层通往6层的楼梯过道上安装了一扇防盗门，并且用板材封闭了楼梯扶手往上的部位。对此，曹某提出异议，认为6层的行为严重影响5层的正常生活，且非法占用共用面积，要求6层住户拆除板材并恢复楼梯原状。双方交涉未果，曹某向法院起诉。戴某辩称，6层是顶楼，其他人无需在5层至6层楼梯上通行，因此，自己的安装行为对原告家的生活并无影响。,建筑物区分所有权人作为共有人的权利和义务,权利 1、对共有部分的使用权 2、对共有部分的受益权义务 1、依共有部分的用途使用共有部分 2、分担共同费用 3、共有人对共有部分的维修、保护的义务,建筑物区分所有权的特点：,（1）内容的复合性： 建筑物区分所有权的构成部分：专有所有权共有部分权利成员权 （2）专有所有权具有主导性： 区分所有权人取得专有所有权意味着同时取得了共有权和成员权，且专有所有权的大小还决定着共有所有权和成员权的大小。如果失去了专有权，也意味着其他权利的丧失。 （3）权利主体身份的多重性： 区分所有权人同时专有部分所有权人、共有部分的共有人和共有部分有权共同管理的成员权人。 （4）流转上的一体性： 专有所有权与共有权和成员权结为一体，不可分离。在转让、抵押、处分以及继承时必须一体进行。,建筑物区分所有权部分的物权法有关规定：,71：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。72： “业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”,74：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的车位，属于业主共有。” 75：“业主可设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和业主委员会给予主导和协助。”,76：下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金重建建筑物及其附属设施有关共有和共同管理权力的其他重大事项第五项和第六项规定的事项，应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应经占有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,77：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”80：共有部分的费用及其收益分配 “建筑物及其附属部分的费用分摊、收益分配等事项，有约定的从约定；没有约定或约定不明的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”,四、不动产相邻关系,1、概念：不动产相邻关系简称为“相邻关系”，指相互毗邻或邻近的不动产所有人或使用人之间行使不动产所有权或者使用权时，应相互间依法给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。2、特点： （1）主体：毗邻不动产的所有权人或者使用权人 （2）客体行使不动产权利所体现的利益 3、相邻关系的处理原则： 4、相邻关系的种类：,学生分析案例：,1、2003年9月，顾甲和乙房产公司签订商品房买卖合同后，购买了一套底楼住房。10月，受乙房产公司委托行使管理权的原告丙物业公司与甲签订了前期物业管理服务协议。2004年7月，乙房产公司向顾甲交付了房屋。11月，顾甲将住房花园的南院墙拆除，向南扩建至路边并另砌院墙。丙物业公司发现后，向顾甲发出了整改书，要求其停工并予以整改。顾甲在整改书业主签名栏签了名，但声明：“院子面积与售房承诺不符”。随后，甲继续建造院墙。11月11日，丙物业公司派人欲将甲的院墙推倒时，双方发生冲突。12月28日，丙将甲告到法院。（事后调查知，房产公司向甲成若的60平米花园面积属子虚乌有，被告花园只有30平米，且目前花园的南面是公共绿地和道路）,2、老马家与老关家是邻居，在两家各自住着的三间正房之间，有一条东西走向的火巷，两家人通过这条火巷去村里的大陆较方便，不然得绕大圈。去年老关家为儿子结婚要翻盖房子，就跟村长说想把这条火巷堵上，将自家的房子扩出一间半。在盖房子的过程中，老马家提出异议，说你把路堵上，我就没法出门了。老关说，我盖房子没占你家地。后老马起诉到法院,第三章 共有,一、共有的概念和特征 （一）概念：指动产或不动产由两个或两个以上的主体共同拥有的法律状态。 （二）特征： 1、主体特征； 主体为两人以上，即主体具有复数性 2、客体特征； 共有的客体是同一项特定财产，即共有的客体具有同一性。 3、内容特征； 共有的内容包括对内对外双重权利义务关系，即共有的内容具有双重性 4、权利形式特征所有权的联合,二、共有的成立原因 1、基于当事人的意思而发生，即共有人因为具有共有的目的、意思而成立共有关系。 2、基于法律的直接规定而发生，如夫妻财产、家庭财产的共有。,三、共有的分类,（一）按份共有 1、概念：又称分别共有，是指共有人按照确定的份额对共有财产分享权利和分担义务的共有 2、特点 （1）按份共有人之间的联系不以存在共同关系为必要。 （2）各共有人分别享有确定的份额。 （3）按份共有人对其应有部分享有相当于所有权的权利。,（二）共同共有 1、概念：指共有人基于共同关系，不分份额地共享共有物所有权的共有 2、特点 （1）共同共有以共同关系为基础，以共同关系的存在为前提。 （2）共同共有是不分份额的共有。 （3）共同共有人平等地享有权利和承担义务。,3、共同共有的类型 （1）夫妻财产共有 指在夫妻关系存续期间夫妻双方所取得的财产。 （2）家庭财产共有 指家庭成员在共同生活期间共同创造、共同所得的财产。 （3）遗产分割前的共有,（三）准共有 1、概念：指共有人按份共有或共同共有所有权以外的财产权的共有。 准共有的客体:只能是所有权以外的财产权，不能是人身性权利。 通行做法是：准共有除适用法律的特别规定外，得适用物权法关于共有的规定。至于应准用按份共有还是共同共有的规定，应依具体情况而定。,三、对共有物进行处分的规定：,物权法第97条规定：“处分共有的不动产或者动产或者对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”针对按份共有中共有人处分其应有份额的情况，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利,课堂案例：,谋省某市的刘老汉生前一辈子做生意，死时留有房屋三间，卡车两辆，存款54万。2005年4月刘老汉去世时， 遗嘱上说明他死后存款54万归三个儿子，每人18万，房屋三间正好每人一间，因为刘老汉在世时主要是二儿子经营运输方面的事，所以他指明如果其他两个儿子不愿要的话卡车就归二儿子。但二儿子意图将卡车归兄弟三人共同拥有。刘老汉死后，按照遗嘱进行财产继承。刘老汉留下的三间房是建在一起，该房临街还有一花园，二层和三层各有一个阳台。,物权法中有关共有的规定,94：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”95：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”96：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明的，各共有人都有管理的权利和义务。”98：共有物的费用负担“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”,99：共有人的分割请求权：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”,102：共有债权“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人的内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担的份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”,103：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”,第四章 所有权的取得方式所有权的特别取得,善意取得的概念： 指无权处分人将其占有的他人动产或登记在其名下的他人的不动产转让给第三人，若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权，原所有权人不得追夺的法律制度。,物权法第106条关于善意取得的一般规定 “无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定的外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人； 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，依照前两款规定。”,善意取得构成要件： 第一，让与人须为动产的占有人或者登记的不动产权利人 第二，让与人无处分权 第三，受让人须基于交易支付合理对价 第四，受让人受让财产时须为善意第五，转让的标的物应经过过户后者转移占有,课堂案例：,甲女从杭州买回一条孔雀蓝真丝连衣裙，价值120元。甲女的男友乙见后觉得有些单调，于是在裙子上绘制了几朵白玉兰花。天后的一个傍晚，乙将绘制好的连衣裙夹在自行车的后座上，准备给甲女送去。途径夜市时，不甚将连衣裙丢失。 事隔两个月，甲女与乙偶然发现，那件与众不同的连衣裙穿在丙小姐的身上。从丙小姐那里他们了解到：裙子是不久前丙小姐的姑妈送给丙小姐的生日礼物。据丙小姐的姑妈讲，连衣裙是从其同事王女士手中以260元的价格买的。王女士称裙子是托别人代买的，但自己穿着不合适，才转卖的。 于是，甲女和男友乙找到了王女士，再三追问下王女士才不得不承认裙子是两个月前逛夜市时捡的。据此，甲女要求丙小姐返还连衣裙，丙小姐则以裙子是姑妈送给自己的为由，认为自己善意取得，拒绝返还。因此双方涉诉。,物权法第107条：善意取得制度中对遗失物的特别规定,所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无权处分人请求赔偿损失，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人支付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无权处分人追偿。,善意取得制度的历史沿革：,古罗马时期就已经出现了善意占有和恶意占有的区别，罗马法尚不承认善意取得制度，而是奉行“任何人不得以大于其所有权的权利转给他人”及“我发现我的财产时，我就收回”一般认为，善意取得制度起源于日耳曼法中的“以手护手”原则。根据这一原则，权利人将自己的财产让与他人占有，只能向占有人请求返还占有物，如果占有人将财产转让给第三人时，权利人不得请求第三人返还，而只能请求占有人（转让人）赔偿损失。这一原则逐渐演化成近现代民法的善意取得制度。,我国现行法中的善意取得制度：,最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第89条明确指出：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”,拍卖法第58条规定：委托人违反本法第6条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或财产权利的，应当依法承担责任，拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或依法不得处分的，应当承担连带责任。 如