【财务管理】住宅小区物业财务管理-(ppt下载 49)

住宅小区物业财务管理,学习目标,住宅小区物业管理项目的财务管理,物业管理企业财务管理的相关知识,住宅小区物业管理公共性服务收费的构成、住宅小区物业服务费的测算方法、住宅小区专项维修资金的管理,了解,熟悉,掌握,本章重点及难点,序言,财务管理是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。,目录,住宅小区物业管理项目的财务管理,2,住宅小区物业服务经费及测算,3,第一节 物业管理企业财务管理,财务管理,营业收入管理,成本和费用管理,一、物业管理企业营业收入（一）物业管理企业营业收入的内容营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其它经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和其它业务收入。,第一节 物业管理企业财务管理,第一节 物业管理企业财务管理,1、主营业务收入主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。2、其他业务收入其它业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。,物业管理企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经物业产权人，使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。物业管理企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。,（二）物业管理企业营业收入的管理,二、物业管理企业的成本费用和税费,（一）物业管理企业营业成本的内容物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。（二）物业管理企业成本费用的管理（三）物业管理企业其他业务支出的内容及管理（四）物业管理企业税费的管理物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加、收益环节的所得税等。物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃气费、专项维修资金、房租等行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。,三、物业管理企业利润,（一）物业管理企业利润的构成物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其它业务利润。（二）物业管理企业利润的计算,Thank You !,,第二节 住宅小区物业管理项目的财务管理,一、概述住宅小区物业管理项目财务管理是指在一个独立行使管理权的基层住宅小区物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。,二、住宅小区物业管理项目财务管理的类型,独立核算,财务管理类型,非独立核算,Thank You !,,第三节 住宅小区物业服务经费及测算,一、物业管理经费的来源定期收取的物业管理服务费小区维修基金以业养业，一业为主，多种经营的收入依靠政府多方面的扶持开发建设单位给予一定的支持,二、物业管理服务收费原则,政府指导价,市场条件价,三、物业管理公共性服务收费的构成,管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费公共设施、设备日常运行、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费用物业管理企业固定资产折旧费利润法定税费,四、物业管理费的测算方法,X：公共性服务收费标准，单位为元/月平方米X i：各分项费用收费标准，单位为元/月平方米i：分项项数：表示对各分项费用算术求和,公共性服务收费的测算公式,管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费X1,基本工资F1按规定提取的福利费F2福利基金工会经费教育经费社会保险费加班费F3（元/月）服装费F4（元/月）其测算公式为：S：总建筑面积，单位为平方米,公共设施、设备日常运行、维修及保养费X2,成本法,X2测算方法,简单测算法,1、成本法,公共建筑及道路的土建零修费F1（元/月）给排水设备日常运行、维修及保养费F2（元/月）电气系统设备维修保养费F3（元/月）燃气系统设备维修保养费F4（元/月）消防系统设备维修保养费F5（元/月）公共照明费F6（元/月）不可预见费F7（元/月）易损件更新准备金F8（元/月） 将上述8项费用求和后，再除以总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为：,2、简单测算法,以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15计取，折旧年限按25年计算，每月每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40提取。 公共设施、设备的维修保养费,绿化管理费X3,成本法,X3测算方法,简单测算法,1、成本法,绿化工具费F1（元/年）劳保用品费F2（元/年）绿化用水费F3（元/年）农药化肥费F4（元/年）杂草清运费F5（元/年）景观再造费F6（元/年） 包括补苗费、环境内摆设花卉等费用 上述各项费用通常按年估算，除以12个月和总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为：,2、简单测算法,按每平方米绿化面积确定一个养护单价，乘以总绿化面积再分摊到每平方米建筑面积,清洁卫生费 X4,清洁工具购置费F1（元/年）劳保用品费F2 （元/年）卫生防疫消杀费F3（元/年）化粪池清掏费F4（元/年）垃圾外运费F5（元/年）清洁环卫所需之其它费用F6（元/年）可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：,保安费 X5,保安器材装备费F1（元/年）保安系统日常运行电费、维修与养护费日常保安器材费更新储备金M保保安系统购置费I保保安系统安装费Y保安系统正常使用年限保安人员人身保险费F2 （元/年）保安用房及保安人员住房租金F3（元/年）可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：,办公费 X6,交通费F1（元/年）通讯费F2 （元/年）低值易耗办公用品费F3（元/年）书报费F4（元/年）广告宣传社区文化费F5（元/年）办公用房租金 F6（元/年）其它杂项F7（元/年）公式为：,固定资产折旧费 X7,交通工具 F1（元/年）通讯设备 F2 （元/年）办公设备 F3（元/年）工程维修设备 F4（元/年）其它设备F5（元/年）公式为：,利润X8,按前7项之和乘以利润率,公式为：,法定税费X9,营业税F1（元/月平方米）城市建设维护税F2 （元/月平方米）教育附加费F3（元/月平方米）公式为：,住宅小区物业管理服务费测算案例,下面以市幸福小区为例，具体介绍住宅小区物业管理服务费的测算过程。市幸福小区1995年7月竣工，为普通多层、高层住宅小区。由幸福小区物业管理公司对小区实行统一的物业管理。（一）小区概况1、幸福小区技术经济指标总占地面积： 17.20万m2总建筑面积(含地下): 21.05万m2其中: 地上建筑面积: 20.64万m2 地下建筑面积: 0.41万m2总人口: 0.92万人总户数: 2615户容积率: 1.2绿地率: 42.5%,（二）物业管理服务费测算,1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费（1）人员编制和基本工资标准人员编制和基本工资标准见下表,人员编制和基本工资标准表,（2）费用测算,管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见下表工资福利费测算表,2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费,采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1000元/平方米计算，公共设施、设备建造成本统一按15%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。对高层建筑的电梯、高压水泵等按现行规定另行收费，未计入。,3、绿化管理费,小区绿化面积为7.31万平方米，绿化管理测算见下表。绿化管理费测算表,4、清洁、卫生费,清洁卫生费测算见下表清洁卫生费测算表,5、保安费,保安费测算见下表保安费测算表,6、办公费,按上一年度年终决算，全年办公费约45万元，考虑到物价上涨因素，按50万元计。则每月每平方米建筑面积应分摊的办公费为 7、固定资产折旧费固定资产总额为50万元，平均折旧年限为5年，则 8、利润利润取8%，则9、法定税费两税费为前八项之和的5.5%.,10、合计,幸福小区物业管理服务费测算见下 物业管理服务费汇总表,11、小区多种经营收入的补贴,小区多种经营收入的补贴主要有以下几项：（1）小区配套公建房出租收入的补贴小区各类配套公建中一部分采用出租形式经营，其租金收入的15%补贴物业管理费，详见下表出租配套公建房租金收入,住宅小区物业管理服务费测算案例,（2）停车费收入的补贴小区内停车场（地上）300个车位，车位停车费为200元/车位月，共计6万元，其中1/3计2万元补贴物业管理费用。（3）维修养护专项基金利息的补贴小区共用部位和共用设施设备的维修养护专项基金，一般数额较大，专户存入银行，其利息收入的一小部分可用于补贴日常物业管理费用的不足，本小区此项补贴为2000元/月。上述3项补贴合计为 9.485+2+0.2=11.685万元/月分摊到每平方米建筑面积为0.566元/月平方米。用测算出的物业管理服务费减去补贴费用，则应收物业管理服务费为 1.130-0.566=0.564元/月平方米,Thank You !,,第四节 住宅小区专项维修资金,一、专项维修资金的概念与来源住宅小区专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。专项维修资金属业主所有，物业管理单位的使用属于代管性质，专项维修资金的来源主要有以下几个方面：,二、专项维修资金的管理,专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造。由于其所有权及使用的特殊性，房地产主管部门或其指定机构、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金不计征营业税。 专项维修资金应当在银行专户专存，专款专用。,本章小结,本章主要讲述了物业管理企业财务管理的基础知识、住宅小区物业管理项目的财务管理的相关知识、重点是住宅小区物业服务经费的构成，难点是测算方法。为此本章以某具体的住宅小区为例,向学生阐明了住宅小区物业服务费的测算方法,目的是使学生具备测算住宅小区物业服务费的能力，另外学生还应加强对住宅小区专项维修资金管理知识的掌握。,Thank You !,第5章 财务预测,本章学习目标本章主要讲解利用Excel进行财务预测和建立财务预测模型的相关知识。通过本章的学习，应掌握如下内容：销售预测方法及模型的建立利润敏感性分析及利润预测模型的建立成本预测模型的建立资金需要量预测模型的建立,5.1 财务预测概述,预测是用科学的方法预计、推断事物发展的必要性或可能性的行为，即根据过去和现在预计未来，由已知推断未知的过程。5.1.1 预测分析步骤5.1.2 预测分析方法5.1.3 预测分析内容,5.1.1 预测分析步骤,（1）确定预测目标。（2）收集和整理资料。（3）选择预测方法。（4）分析判断。（5）检查验证。（6）修正预测值。（7）报告预测结论。,5.1.2 预测分析方法定量预测法,1定量预测法定量预测法是在掌握与预测对象有关的各种要素的定量资料的基础上，运用现代数学方法进行数据处理，据以建立能够反映有关变量之间规律性联系的各类预测模型的方法体系，可分为趋势外推分析法和因果分析法。,5.1.2 预测分析方法定量预测法,（1）趋势外推分析法。这种方法是将时间作为制约预测对象变化的自变量，把未来作为历史的自然延续，属于按事物的自身发展趋势进行预测的动态预测方法。该方法的基本原理是：企业过去和现在存在的某种发展趋势将会延续下去，而且过去和现在发展的条件同样适用于未来，可以将未来视为历史的自然延续。因此，该方法又被称为时间序列分析法。（2）因果分析法。这种方法是根据变量之间存在的因果关系函数，按预测因素的未来变动趋势来推测预测对象（即因变量）未来的相关预测方法。该方法的基本原理是：预测对象受到许多因素的影响，这些因素之间存在着复杂的关系，通过对这些变量内在规律性的研究可以建立一定的数学模型，在已知自变量的条件下，可利用模型直接推测预测对象的未来值。,5.1.2 预测分析方法定性预测法,2定性预测法定性预测法是由有关方面的专业人员根据个人经验和知识，结合预测对象的特点进行综合分析，对事物的未来状况和发展趋势做出推测的预测方法。它一般不需要进行复杂的定量分析，适用于缺乏完备的历史资料或有关变量之间缺乏明显的数量关系等情况下的预测。实际工作中常常将二者结合应用，相互取长补短，以提高预测的准确性和预测结论的可信度。,5.1.3 预测分析内容,预测分析的基本内容包括：（1）销售预测。（2）利润预测。（3）成本预测。（4）资金预测。,5.2 销售预测,狭义的销售预测是对销售量的预测。用于销售量预测的常用方法有判断分析法、趋势外推分析法、因果分析法和产品寿命周期推断法等。其中，判断分析法和产品寿命周期推断法属于定性预测法，趋势外推分析法和因果分析法属于定量预测法。5.2.1 趋势外推分析法:5.2.2 因果分析法,5.2.1 趋势外推分析法,1算术平均法2移动平均法,1算术平均法,算术平均法又称简单平均法，它是直接将若干时期实际销售业务量的算术平均值作为销售预测值的一种预测方法。这种方法的优点是计算过程很简单，缺点是没有考虑远近期销售业务量的变动对预测销售状况的影响程度的不同，从而使不同时期资料的差异简单平均化，所以，该方法只适用于对各期销售业务量比较稳定，且没有季节性变化的食品和日常用品等的销售预测。,2移动平均法,（1）一次移动平均法。一次移动平均法根据时间序列逐项移动，依次计算包含一定项数的序时平均数，形成一个序时平均时间数序列，据以进行预测。其预测模型的计算公式为：从上述公式可以看出，第t期的移动平均数只能作为t+1期的预测值，如果要预测数期以后的值，这种方法就无能为力了。但是，在实际工作中，当企业或商店要逐月预测下个月的成百上千种产品的进货或销售情况时，这种方法还是很适用的。,2移动平均法一次移动平均法,对于一次移动平均序列值的计算，可以使用递推算法来减少工作量。递推算法的计算公式为：上述公式说明，第t+1期的预测值是在第t期预测值t的基础上加上一个修正值得出的。不难看出，修正项的作用和n的大小有关。在实际应用中，移动平均时段n的选择带有一定的经验性，n过长或过短，各有利弊，可以多取几个n值，将取不同的n值得出的预测结果分别同实际值比较，计算其预测误差，最后选用预测误差最小的n值。,一次移动平均法操作步骤,1在EXCEL中，以列方式将数据输入到工作表中，并建立一次移动平均法预测模型的基本结构。2打开“工具”菜单，选择“数据分析”命令，打开 “数据分析”对话框。3在“数据分析”对话框中，选择“移动平衡”选项，单击“确定”，会打开“移动平均”对话框，4在“输入区域”中输入各月份销售量。5在“间隔”中输入“3”，即表示n=3。6在输出区域中输入“C3”。7在对话框中选择“图表输出”。8单击“确定”。9将C5：C13单元格区域复制到D6：D14单元格区域中。10选定E6单元格，输入公式：=（D6-B6）2。然后将此公式分别复制到E7：E14单元格区域。,2移动平均法二次移动平均法,（2）二次移动平均法二次移动平均法是对时间序列计算一次移动平均数后，再对一次移动平均数序列进行一次移动平均运算。二次移动平均法的计算公式为：,2移动平均法二次移动平均法,二次移动平均预测模型为：二次移动平均数并不能直接用于预测，其目的是用来求出平滑系数。求解平滑系数估计值的公式为：,2移动平均法趋势平均法,趋势平均法是指在移动平均法计算n期时间序列移动平均值的基础上，进一步计算趋势值的移动平均值，进而利用特定基期销售量移动平均值和趋势值移动平均值来预测未来销售量的一种方法。其计算公式为：预测销售量=基期销售量移动平均值+基期趋势值移动平均值*基期与预测期的时间间隔；某期的趋势值=该期销售量移动平均值-上期销售量移动平均值；基期趋势值移动平均值=最后一个移动期趋势值之和/趋势值移动的期数。,5.2.2 因果分析法,因果分析法也是预测分析中常用的方法，利用因果分析法预测销售量的步骤如下：（1）确定影响销售量的主要因素。（2）根据有关资料确定销售量与自变量之间的数量关系，建立因果分析模型。（3）根据未来有关自变量的变动情况预测销售量。,5.3 利润预测,5.3.1 目标利润预测5.3.2 利润敏感性分析5.3.3 概率分析法在利润预测中的应用,5.3.1 目标利润预测,（1）调查研究，确定利润率标准。（2）计算目标利润基数。将选定的利润率标准乘上企业预期应该达到的有关业务量及资金指标，便可测算出目标利润基数。其计算公式为：目标利润基数=有关利润标准*相关指标（3）确定目标利润修正值。（4）最终下达目标利润并分解落实纳入预算体系。最终下达的目标利润应该为目标利润基数与修正值的代数和，即：最终下达的目标利润=目标利润基数+目标利润修正值,5.3.2 利润敏感性分析,1利润敏感性分析的主要任务利润敏感性分析的主要任务是计算有关因素的利润灵敏指标，揭示利润与有关因素之间的相对数量关系，并利用灵敏指标进行利润预测。2利润敏感分析的假定条件利润敏感性分析的假定条件如下：（1）有限因素的假定。（2）单独变动的假定。（3）利润增长的假定。（4）同一变动幅度的假定。,5.3.2 利润敏感性分析,3利润敏感性指标的计算利润敏感性分析的关键是计算利润受各个因素影响的灵敏度指标。某因素的利润灵敏度指标为该因素按上述假定单独变动1%后使利润增长的百分比指标，其计算公式为：第I个因素利润灵敏度指标（Si）=该因素的中间变量基数/利润基数*1%=Mi/P*1%。式中的中间变量是指同时符合以下两个条件的计算替代指标，即中间变量的变动率必须等于因素的变动率，中间变量变动额的绝对值必须等于利润的变动额。,5.3.3 概率分析法在利润预测中的应用,1销售业务量为不确定因素时的情况2多因素为不确定因素时的情况,5.4 成本预测与资金需